【正文】 市場存量的 42％，年均增長 達(dá)到 ％以上。 ? 有必要指出的是，以上未來酒店供給的統(tǒng)計更多的依賴于發(fā)展商所公布的開發(fā)規(guī)劃及檔次定位，然而，眾所周知的是，酒店物業(yè)的成功開發(fā)同管理集團(tuán)的選擇、內(nèi)外裝修的設(shè)計和整體運營水平關(guān)系密切，因此以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能最終會與實際情況有所偏離，特別是在項目的 星級檔次 方面 ，這將依賴于旅游局的最終評級 。 ? 除了上述常規(guī)性影響因素外，還有一點值得關(guān)注的影響因素是08 北京奧運的召開，屆時會有大批記者、 工作人員、 觀光者涌入北京 ，這將會大大推動北京市的酒店需求 。 2020 年奧運的成功舉辦更將會把北京的旅游業(yè)推向一個新的層次。在各類展會期間，北京各大鄰近展會的高檔酒店都出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)出現(xiàn)。 圖 ： 海外旅客及旅游外匯收入（ 19922020） 1 ,7 4 82 ,0 2 82 ,0 3 02 ,0 7 02 ,1 8 92 ,2 9 82 ,2 0 12 ,5 2 42 ,8 2 12 ,8 5 83 ,1 0 418513130190032003 ,1 0 02 ,9 5 62 ,7 6 82 ,5 0 02 ,3 8 42 ,2 5 2 ,2 4 82 ,1 8 22 ,0 0 91 ,2 4 81 ,0 7 501 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 01 99 21 99 31 99 41 99 51 99 61 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 401 ,0 0 02 ,0 0 03 ,0 0 04 ,0 0 0接待境外人數(shù) (1 ,0 0 0 人 ) 旅游外匯收入（百萬美元）資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 北京 2020 年接待海外旅游者 萬人次，同年北京實現(xiàn)旅游外匯收入約 32 億美元 。 ? 基于 2020 年的基數(shù)和上述增長率，我們可以估計出境外人士入京旅行的人次，另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國家旅游局統(tǒng)計資料，入境旅游者中入住 5 星酒店的比例約為 70%， 平均入住天數(shù)為 天 ，平均每個境外人士占用酒店房間數(shù)取 間 。 ? 另根據(jù) 2001 年至 2020 年的國家旅游局統(tǒng)計資料，國內(nèi)旅行者中入住 5 星酒店的比例約為 3%，平均入住天數(shù)為 4 天 ，平均每人 占用酒店房間數(shù)取 間； ? 基于上述假設(shè)，我們預(yù)計 2020 年至 2020 年境內(nèi)人士入京旅行人次如下表示： 表 : 20202020 年境內(nèi)人士入京旅行對優(yōu)質(zhì)酒店的需求估算 單位：萬 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 國內(nèi)旅游人數(shù) 13100 13755 14443 15165 15923 16719 估算入住優(yōu)質(zhì)酒店人數(shù) 393 估算占用房間 ?天 786 需求面分析小結(jié)： ? 由于宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭，我們預(yù)計北京的旅游市場將保持穩(wěn)定增長勢頭，這將保證對北京優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場需求； ? 2020 奧運召開將大大促進(jìn)對北京市優(yōu)質(zhì)酒店的需求； ? 2020 年至 2020 年，我們預(yù)計的優(yōu)質(zhì)酒店市場需求如下表示（基準(zhǔn)預(yù)測）： 表 : 2020 至 2020 年北京優(yōu)質(zhì)酒店需求基準(zhǔn)預(yù)測 年份 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 優(yōu)質(zhì)酒店房間需求數(shù) 29936 31636 33440 35898 38242 40747 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 77 市場表現(xiàn)分析 酒店市場供應(yīng)和 需求相互作用的結(jié)果反映出來的就是酒店的入住率和成交價，而入住率又是其中主要的先導(dǎo)市場指標(biāo)， 我們主要從酒店入住率和價格兩方面來分析北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場的市場表現(xiàn)。雖然目前略低于四星級酒店 45％。 ? 2020 年的酒店入住率受 SARS 這一短期因素的沖擊，較之 2002年，有較大回落，而對旅游依賴度較高的部分酒店，其下落幅度更高。 ? 另據(jù)統(tǒng)計，北京酒店入住率在每年各時段變動較大，旺季為 4月份至 10 月份，淡季為 11 月份至次年 3 月份。 圖 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）價格走勢（ 19952020） 947891 864719610670699 717 691528495439406449 461 459 425485010020030040050060070080090010001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 20204 星級酒店價格 5 星級酒店價格資料來源：依據(jù)北京市旅游統(tǒng)計年鑒整理 ? 目前三星級酒店的價格水平維持在 240280 元 /天的水平上，這一價格水平，從 1999 年至今基本維持不變，市場發(fā)展處于均衡的狀態(tài)。 經(jīng)驗數(shù)據(jù) 預(yù)測法 ? 根據(jù)對北京市 優(yōu)質(zhì) 酒店供應(yīng)和需求的預(yù)測數(shù)據(jù) （內(nèi)容見上部分章節(jié)） ，我們可以預(yù)測出 2020 年至 2020 年間的優(yōu)質(zhì)酒店 供求 數(shù)據(jù)，以及 入住率的數(shù)據(jù)，如下表示； 表 ： 北京優(yōu)質(zhì)酒店（ 5 星）入住率預(yù)測 1（ 20202020） 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 需求（ 萬 間 ?天） 1093 1155 1221 1310 1396 1487 供給（ 萬 間 ?天） 1403 1518 1641 1641 1641 1641 入住率 78% 76% 74% 80% 85% 91% 線性回歸預(yù)測法 ? 通過對 1995 年至 2020 年優(yōu)質(zhì)酒店入住率對歷史境外人士入京旅行人數(shù)、國內(nèi)人 士入京旅行人數(shù)以及優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量的回歸分析，我們得出以下方程式： 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 79 入住率 =（國內(nèi)旅游人數(shù)） +（國外旅游人數(shù)）（優(yōu)質(zhì)酒店供應(yīng)量） + ? 回歸的 R2 高達(dá) ，實際入住率和方程式得出的預(yù)測入住率相當(dāng) 吻合 ，表明該模型可信度相當(dāng)高。 ? 近年來，北京 5 星級和 4 星級酒店的價格基本在 700/間天 和450 元 /間天左右的水平上保持穩(wěn)定。 ? 由于其優(yōu)越的地理位置、成熟的配套和長期積淀下來的 商務(wù)氛圍，燕莎地區(qū)和 CBD 地區(qū)優(yōu)質(zhì)酒店 物業(yè)的市場表現(xiàn) 明顯高于其它城區(qū) （如下圖示） 。 本案到 CBD 和燕莎區(qū)域 1015 分鐘的車程以及良好的交通狀況，我們相信本案酒店 將會從上兩個區(qū)域分流部分商務(wù)客人入住，以減輕對 CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店的需求壓力。 ? 從價格和入住率方面來看，區(qū)域內(nèi) 目前只有一家 華潤飯店 ，并不具有代表性，其 2020 年的 入住率略高于全市平均水平（ 2020年的入住率為 71%，高于全市平均 56%的入住率），而價格則明顯偏低（ 2020 年實際平均房價為 286 元 /間天），僅為全市平均水平的 67％，以價格換市場的特征明顯 ，這也可能是 針對2020 年 SARS 突發(fā)的 應(yīng)急措施 ，這一年臨近的 CBD 和燕莎區(qū)域高檔酒店同樣出現(xiàn)價格 和入住率 的 較 大幅 度 下滑 。當(dāng)然， 本案酒店 的未來市場 表現(xiàn) 最終 將依賴于項目自身的定位、 品質(zhì)和酒店管理水平。 圖 ： 華潤飯店 區(qū)位 圖 資料來源：漢博顧問 ? 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年酒店的實際入住率為約為 71％，明顯高于當(dāng)年市場平均水準(zhǔn)的 56%。 表 ： 華潤飯店 2020 價格表 單位：元 門市報價 電話預(yù)約價格 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 1200 368 行政豪華間 1400 458 豪華套間 2000 800 行政套間 3000 2000 資料來源：實地調(diào)研 酒店物業(yè)市場分析報告 項目顧問咨詢服務(wù) 83 小結(jié) ? 在 2020 年奧運會以前，北京高檔酒店的供給將會有明顯的增加，預(yù)計供給高峰將出現(xiàn)在 20 2020 年。 ? 預(yù)期未來供給的上升，市場檔次的提升將加劇北京市高級酒店市場的競爭，而考慮到未來酒店顧客對項目的區(qū)位、 配套服務(wù)、 管理服務(wù)水平的更高要求，區(qū)位突出、 配套全面、 管理優(yōu)良的酒店將成為優(yōu)勢項目。 ? 綜合考慮北京市優(yōu)質(zhì)酒店市場供求量、未來市場表現(xiàn)、本案區(qū)域的優(yōu)劣勢，我們初步認(rèn)為本地塊具備建設(shè)一個中小體量的 優(yōu)質(zhì) 星級酒店 的條件， 其未來的市場表現(xiàn)至少將達(dá)到北京市的平均水平 但要獲