【正文】 比 2023年的新增上市量多 7個（詳見表 2）。除此之外，還有各區(qū)寫字樓底商以及木樨園等商業(yè)市場商鋪。 另外，從各城區(qū) 2023年商鋪的新增供應看，朝陽區(qū)位居老大，通州的新增供應面積最?。ㄔ斠姳?3）。 需求：成交 m2 狂漲 % 調查數(shù)據(jù)顯示， 2023年商鋪銷售量達到 ，比 2023年上升了%。 小商鋪成交活躍 無論是位于北三環(huán)的大鐘寺國際廣場、位于中關村的中關村 e世界，還是日壇國際廣場，其商業(yè)部分的單位面積都非常小，而這些項目都赫然排在“ 2023京城商鋪銷量前 20名排行榜”之列。 《樓市》市場研究部數(shù)據(jù)顯示，近兩年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠高于大戶型（詳見表 1）。 2023年商鋪的大單交易十分活躍。 另外， 2023京城商鋪的大單成交還在于一些國際知名零售商出于業(yè)務發(fā)展需要，搬遷情況頻繁。 朝陽、海淀、豐臺需求上升最快 經(jīng)調查顯示， 2023年大多數(shù)區(qū)域的商鋪成交量都比 2023年有所上升，而其中尤以朝陽、海淀和豐臺三個區(qū)域的商鋪需求量上升幅度最大。 朝青板塊隨著星河灣、天鵝灣等項目的相繼入住，如今，已經(jīng)一改前幾年的“荒涼景象”，商業(yè)發(fā)展極為迅速。據(jù)不完全統(tǒng)計，海淀區(qū)五大商圈現(xiàn)有的商業(yè)面積已超過 140萬平方米。 豐臺區(qū) 2023年的商鋪市場表現(xiàn)平平，在 2023年卻大有起色，由于萬年花城這個 200萬平方米大型社區(qū)的逐漸建成入住，消費人群增加給商鋪市場的發(fā)展注入了極大動力；同時，馬家堡作為住宅開發(fā)的熱點板塊，其發(fā)展也非常迅猛，提升了該區(qū)域的商業(yè)需求。這八個板塊分別是：中關村、北三環(huán)、金融街、西單、朝青、百子灣，以及望京。 2023年中關村板塊上市的商鋪包括新中關購物中心、第三極文化中心、中關村 e世界等多個項目，而其中尤以電子商鋪和小面積店鋪為主。 此外，海淀區(qū)的商鋪供應還有阜石路的錦繡大地物流港、北京興海商業(yè)物流中心兩個物流類商鋪，以及五道口商業(yè)中心、權金城國際中心、酈城、百望新城等商鋪供應。 由于商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃的痼疾，該區(qū)域的不少商鋪經(jīng)營效果不理想。 板塊最受關注的商鋪項目無疑是華貿中心商業(yè)部分，其商業(yè)總面積達 30萬平方米，并且引進了不少知名商家，其中包括來內地開設第一家百貨公司的臺灣新光三越。商業(yè)形態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主，這也正是朝青板塊 2023年商業(yè)的最大特點，據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域目前的商業(yè)放量約 30萬平方米，這些商鋪的開發(fā)入市將很快扭轉該區(qū)域商鋪供應不足的局面。與百子灣的住宅火暴一樣，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也非常迅猛。 2023年，《商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》將對商鋪市場進行規(guī)范。 在市場逐漸規(guī)范的同時，商鋪投資需求也將進一步上升；不過商鋪開發(fā)商與投資者的招商經(jīng)營壓力預計并不能緩解，還將達到一個新高度，商鋪投資高回報恐難以顯現(xiàn)。因此 2023年是京城名副其實的“商鋪招商年”。 商鋪租金分化加劇 商鋪開發(fā)量偏大，競爭壓力增強，在激烈的競爭中，開發(fā)商為了生存必然重視引入專業(yè)運營商，使商。而 2023年商鋪新增供應又達到 ，雖然2023年的新增商鋪供應會有所減少，但招商形勢依然十分嚴峻?！蹦迟Y深商業(yè)地產分析家認為，結合各區(qū)域目前商業(yè)用地開發(fā)的情況看，東城、西城、崇文和宣武四個老城區(qū)在 2023年的新增商鋪供應將十分有限，主要供應將來自于其他區(qū)域，其中通州的商鋪供應很可能大幅增加。據(jù)悉，該條例將在今年正式實施。 展望： 2023將成“商鋪招商年” 2023年京城商鋪市場銷售火暴，不過實際招商經(jīng)營情況卻比較冷清，可謂喜憂參半。望京國際商業(yè)中心全面開業(yè)，六佰本（望京商業(yè)街）入市以來，目前售價超過了 /平方米，同時方恒國際中心也已于 2023年年底入市，還將再增加該區(qū)域的商業(yè)供應。此外，位于東大橋路的世貿天階也為注入約 8萬平方米的商業(yè)體量。西單與美晟國際廣場的出現(xiàn)會給西單商圈帶來怎樣的變化，令人期待。四季商城的出現(xiàn)雖對百盛有一定的競爭壓力，但其更大的意義則是填補金融街的商業(yè)空白，若二者能實現(xiàn)錯位競爭，區(qū)域的商業(yè)氛圍將更濃，對兩個項目來說都是巨大利好。 大鐘寺國際廣場的出現(xiàn)為北三環(huán)的商鋪市場注入了一股巨大力量。這五大商圈包括公主墳、雙榆樹、金源、金四季商圈以及中關村，五大商圈現(xiàn)有的商業(yè)總面積已超過了 140萬平方米。回顧 2023年商鋪供應與投資熱點區(qū)域，不難發(fā)現(xiàn)，熱點區(qū)域日益細分，多中心格局逐漸形成。這 6個商業(yè)地產總投資 102億元，商業(yè)面積達 。 2023年 1月，同樣還是由 30多人組成的浙商投資團也空降國美第一商街，進行現(xiàn)場考察看鋪。而海淀區(qū)商鋪的成交套數(shù)也由 2023年的 3431套上升到 2023年的 4154套；成交面積上升了 ；豐臺區(qū) 2023年商鋪成交 168套，成交面積 ， 2023年成交 765套，成交面積 8萬平方米。另外，百貨類商業(yè)對項目選擇的要求比以往要高，比如，營業(yè)面積至少應在三萬平方米以上。 由此，高品質、高售價的項目 2023年總銷售金額上有所突破。 大單成交不示弱 值得關注的是，雖然 200平方米以上的商鋪成交套數(shù)很低，但其總成交面積卻遠超出了小戶型成交面積（詳見表 2）。而其平均戶型面積為 ；大鐘寺國際廣場商業(yè)部分戶均面積為 ；中關村 e世界戶均面積為。小戶型成交套數(shù)猛增，預示著中小買家投資積極，而 2023年的大單成交亦不在少數(shù)，表明機構投資者仍看好京城的優(yōu)質商業(yè)地產。海淀區(qū)商鋪新增供應的核心部分在中關村板塊，而這一板塊項目的集中上市時間在 2023年， 2023年全新上市的項目不多。 6區(qū)域供應上漲 通州劇跌 從各區(qū)域的商鋪新增供應來看，主要集中在四大老城區(qū)，以及朝陽、海淀、豐臺和通州八個區(qū)域。而據(jù)北京市商務局商業(yè)信息咨詢中心數(shù)據(jù)， 2023年北京共有 239個體量 5000平方米以上的商鋪；體量過萬的零售商業(yè)就有 121個！ 還有數(shù)據(jù)顯示， 2023年有 500萬平方米左右的商鋪同期招商，從商鋪形態(tài)看，以世紀金源、萬達廣場、華貿中心和大鐘寺商業(yè)廣場為代表的大型總建筑面積超過了100萬平方米；以三環(huán)新城、沿海 也就是說 2023年的商鋪供應總量比 2023年高，主要是因為大戶型商鋪供應的增加。 2023年不少商鋪項目進入到招商階段，同時新增供應也保持比較平穩(wěn)的狀態(tài)。 供應：新增 歷經(jīng)了 2023年新增供應的猛增， 2023年大量商鋪進入到招商經(jīng)營期，商鋪新增供應比較平穩(wěn)。但與商鋪平均交易價格相比，大單交易價格偏低。 另外，據(jù)《樓市》市場研究部調查數(shù)據(jù)顯示， 2023年東城區(qū)商鋪平均售價最高，通州區(qū)最低（詳見表 2）。這兩個商鋪皆為均價在 1萬～ 2萬元 /平方米之間的典型代表。 目前北京優(yōu)質商鋪整體的租金水平約為 /使用平方米 下半年商鋪的售價波動較大源于與住宅市場的變動緊密相連。 從月度交易價格來看， 2023年商鋪售價比較穩(wěn)定（詳見圖 1）。 商鋪售價平緩增長，主要是由于商鋪的存量市場巨大，同時，城市及項目規(guī)劃不合理貶損了價值。這些區(qū)域的寫字樓未來值得期待。 據(jù)專家預測，隨著東二環(huán)商務帶的大規(guī)模集中建設，預計到 2023年，東二環(huán)區(qū)域內辦公物業(yè)商業(yè)面積總供應量將達到 40萬平方米以上，甲級寫字樓的面積預計可達到 15～16萬平方米，其中包括：第五廣場、新保利大廈以及凱恒中心等。未來將與、金融街、中關村傳統(tǒng)的三大商圈相并稱的京城‘第四商圈’。據(jù)抽樣調查，這一地區(qū)、通信和非類高科技企業(yè)所占辦公面積比例達到 60%以上，其他行業(yè)的比例均在 10%左右或以下，表明高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展支柱。 而金融街商務區(qū)是國內大型金融機構聚集的最活躍區(qū)域。從自功能定位和目標客戶定位上看，傳統(tǒng)的三大商務區(qū)在發(fā)展背景、產業(yè)支持以及政府相關支持政策等方面各具特色，因此各區(qū)域寫字樓客戶在需求現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等方面也有很大差別。 在區(qū)域和產業(yè)經(jīng)濟劃分越來越明顯的狀況下，北京寫字樓市場反應是最為敏感的。平方米與 /月 而今，作為北京商務區(qū)的重要標志，國貿還在號令群雄，其租賃狀況依舊是北京寫字樓市場的晴雨表。作為北京市經(jīng)濟和商務最為活躍的三大版塊，西城、朝陽和海淀無疑是寫字樓市場的熱點。 從目前的市場來看，租賃住宅作為辦公場所的大都是一些中小型公司，企業(yè)贏利能力稍低，而租賃住宅作為辦公場所則可以大幅降低成本。一直以中資機構用戶為主，缺少國際性公司的金融街地區(qū)，在 2023年發(fā)生變化，由于業(yè)務拓展等需要，多家外資金融機構于本年度在該地區(qū)租賃大面積寫字樓，使得金融街開始具有國際性特征。可以預期 2023年海外機構投資者對北京寫字樓市場仍將加重投資。 、燕莎區(qū)域作為海外基金整棟購買項目租賃的主要區(qū)域，將會在一定程度上影響到這兩個區(qū)域的寫字樓市場，因為今年近 50%的新增項目都出自這兩個區(qū)域。因此，未來適合整售的寫字樓產品至少應該包含兩個趨勢，首先是建筑一定是節(jié)能環(huán)保的；二是要培育周邊的環(huán)境，為整購產品的客戶預留雙贏的發(fā)展空間。 而后者則主要以獲取回報和收益為主要目的，因此會選擇熱點商圈中的高端寫字樓；同時，對所購寫字樓的租賃情況和現(xiàn)金收益也會提出要求。 近兩年內，京城寫字樓以整棟方式交易的案例不斷增多，也使得越來越多的開發(fā)商以及業(yè)內專家開始關注整棟成交中的客戶需求特點。這也再次證明了，“限外資政策”對于縮減整售交易量并沒有太多的影響。其中，外資投資機構僅占了 11宗交易，即占不到 1/5的市場份額，僅排在總交易量的第二位。首府、鳳凰置地廣場、硅谷亮城，使得整棟銷售的市場供應也在不斷增加，吸引了更多的國內外投資機構選擇整棟交易。而高盛則從新加坡政府投資公司手中購買了位于大北窯的京匯大廈。第四季度空置率同比下降 %，凈吸納量預計將超過 27萬平方米，此數(shù)字約占甲級寫字樓新竣工總面積的 80%。 供應：新增 6804套 增長 71％ 供應接近前兩年總和 2023年，北京寫字樓供應量是 185萬平方米，僅比 2023年增加了 37萬平方米，而 2023年，寫字樓供應量猛增到 341萬平方米，接近前兩年總和。 2023年年初浙大網(wǎng)新購買中關村的北京國際 A座，第四季度，國內的大型保險公司開始積極地在北京尋找優(yōu)質物業(yè)進行長期的投資與經(jīng)營，由北京金融街控股股份有限公司開發(fā)，位于金融街核心區(qū)內的 F2－ B大廈于在 11月 16日進行了預售登記，寫字樓總建筑面積 37913平方米，成交總價 79600萬元，經(jīng)核實此項目的買家為國內最大的保險公司之一。 北京寫字樓市場涌現(xiàn)出自持經(jīng)營的浪潮 金隅集團開發(fā)的 50萬平方米商務綜合體環(huán)球貿易中心自持租賃。單價在 20230元 /平方米以上的寫字樓銷售也不錯，在 2023年銷量排行榜中占據(jù)五席。從價格來看北京寫字樓市場的價格還有比較大的增長潛力。同時，北京寫字樓投資及自用市場的需求也在增加，到 2023年底，北京優(yōu)質寫字樓平均售價較去年同期上漲 %。一業(yè)內人士指出，“住宅禁商”政策頒布之初，一些客戶開始加快入住寫字樓的步伐，在這種趨勢下，價格增幅超過入住率增幅，甚至出現(xiàn)入住率下降，而寫字樓租賃價格上漲的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象違背了市場規(guī)律，10月份，入住率出現(xiàn)上升，而寫字樓租賃價格下降，則這時的寫字樓租賃價格是比較理性的，也能體現(xiàn)寫字樓在市場中的真正價值。平方米 租金上升的主要原因是市場需求旺盛。 造成這種改變的原因是多方面的。同時，還有更多大型海外投資機構也正在積極運作自己看好的寫字樓項目。 2023年國六條調控政策不同以往之處，其中重要一點是轉向控制短期投資需求的過快增長。據(jù)房地產交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2023年前 4個月北京寫字樓交易量就已達到 （注：這個交易量已經(jīng)超過 0 04年全年水平，并且已經(jīng)超過歷史最高水平 05年的40％）。從 2023年 3季度開始，中低端寫字樓需求出現(xiàn)明顯回升，銷售量出現(xiàn)大幅增長，這從一個側面反映了政策對刺激寫字樓市場需求的推動作用。 但對于計劃在中國進行業(yè)務擴展的企業(yè)來說，上海的優(yōu)質寫字樓供應有限，而香港的租金高昂，北京在這方面有很強的競爭優(yōu)勢。 整體區(qū)位優(yōu)勢明顯 特別是 2023年下半年的八、九兩個月，其每月供應量都在 50萬平方米以上。主要因為市場上旺盛而穩(wěn)定的需求。 在整體樓市供應萎縮的背景下， 2023年北京寫字樓新增供應達到寫字樓市場供應的最高峰。一方面商業(yè)地產的投資價值正在逐漸被國內投資商所認識；另一方面，國家限制外資投資政策的影響，為國內機構投資者搶占優(yōu)質商業(yè)地產項目提供了機會。 2023北京寫字樓市場分析 關鍵詞： ◆ 中低檔寫字樓“大翻身” ◆ 價格：同比上漲 % ◆ 供應：新增 6804套 增長 71％ ◆ 需求：成交 11598套 同比增長 ％ ◆ 區(qū)域：三老一新四方角力