【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為市場(chǎng)上旺盛而穩(wěn)定的需求。寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)下降，但租金卻小幅下調(diào)。投資市場(chǎng)一掃上季度的低迷狀態(tài)，活躍程度明顯提升，出現(xiàn)三棟甲級(jí)寫(xiě)字樓被整售。民生人壽購(gòu)買北京國(guó)際中心 2號(hào)樓，泰康人壽購(gòu)買金融街 F2大廈 B座，花旗銀行收購(gòu)喜歡廣場(chǎng)南北側(cè) T T3兩棟寫(xiě)字樓，也是本季度寫(xiě)字樓整售最大的一單。 整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 特別是 2023年下半年的八、九兩個(gè)月，其每月供應(yīng)量都在 50萬(wàn)平方米以上。隨著金融街的 F1大廈和凱晨廣場(chǎng)、上地的硅谷亮城以及立水橋的東亞奧北中心等大體量項(xiàng)目的相繼入市， 2023年寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量突破歷史新高。 經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，城市中心區(qū)域剩余土地多為商務(wù)、商業(yè)等綜合用地性質(zhì)，在總供應(yīng)緊縮的情況下，反倒成就了寫(xiě)字樓的急劇放量，無(wú)論以為代表的商務(wù)核心，還是以望京為代表的新興城區(qū)無(wú)不如此。 據(jù)戴德梁行日前對(duì)全球 48個(gè)國(guó)家及地區(qū)共 134個(gè)商業(yè)區(qū)的寫(xiě)字樓進(jìn)行調(diào)查結(jié)果顯示，2023年全球租務(wù)開(kāi)支排名首 10位的商業(yè)區(qū)與 2023年大致相同，香港仍然名列第 3位，北京由于供應(yīng)上升壓低租金，排名跌至第 11位。 但對(duì)于計(jì)劃在中國(guó)進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，上海的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，而香港的租金高昂，北京在這方面有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中低端寫(xiě)字樓迎來(lái)春天 2023年 6月，北京市工商局下達(dá) 14號(hào)文件 —— 住宅禁商”政策。許多完全按寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的商住樓銷售從政策頒布開(kāi)始一度陷入癱瘓，讓盛行多年的商住樓市場(chǎng)陷入混亂。 但“住宅禁商”對(duì)寫(xiě)字樓需求的刺激作用已開(kāi)始顯現(xiàn)。從 2023年 3季度開(kāi)始，中低端寫(xiě)字樓需求出現(xiàn)明顯回升，銷售量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，這從一個(gè)側(cè)面反映了政策對(duì)刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的推動(dòng)作用。隨著 2023年 3月年檢的到來(lái)，中低端寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有望再度因此出現(xiàn)井噴行情。為此，增加中小套型、中低檔次的寫(xiě)字樓供應(yīng)，面對(duì)即將到來(lái)的需求井噴已成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。 而 2023年初寫(xiě)字樓外資大單交易也依舊延續(xù) 2023年的熱度，交易非?；钴S。據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2023年前 4個(gè)月北京寫(xiě)字樓交易量就已達(dá)到 （注：這個(gè)交易量已經(jīng)超過(guò) 0 04年全年水平，并且已經(jīng)超過(guò)歷史最高水平 05年的40％）。其中，寫(xiě)字樓大單交易量占主體。從交易區(qū)域來(lái)看，整體還是、金融街等核心地段的高檔物業(yè)比較受歡迎。 “限外令”影響 另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控政策“外資設(shè)限”政策頒布后，外資投資機(jī)構(gòu)大單收購(gòu)寫(xiě)字樓物業(yè)大幅減少，而正在接洽中的寫(xiě)字樓整售項(xiàng)目則遭遇“滯后”或“擱淺”的結(jié)局。 2023年國(guó)六條調(diào)控政策不同以往之處，其中重要一點(diǎn)是轉(zhuǎn)向控制短期投資需求的過(guò)快增長(zhǎng)。 7月，建設(shè)部、商務(wù)部、央行等六部委聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)”，針對(duì)目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資短期化的趨勢(shì)，提高了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻，對(duì)外資購(gòu)買加強(qiáng)了控制。受限外政策影響，下半年外資購(gòu)買寫(xiě)字樓量出現(xiàn)明顯下降。 但另一方面，“限外令”出臺(tái)更好的規(guī)范了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)于關(guān)注于遠(yuǎn)期投資回報(bào)的海外投資機(jī)構(gòu)而言，投資風(fēng)險(xiǎn)明顯降低，反而促使其增加投資。同時(shí)，還有更多大型海外投資機(jī)構(gòu)也正在積極運(yùn)作自己看好的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 據(jù)一在中國(guó)發(fā)展多年的海外投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士透露，該公司已經(jīng)盯上好幾個(gè)有巨大升值潛力的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并且已經(jīng)開(kāi)始積極運(yùn)作。 但是海外投資機(jī)構(gòu)介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式和投資行為，已從去年下半年開(kāi)始發(fā)生了較大的變化。以股權(quán)收購(gòu)購(gòu)買寫(xiě)字樓成熟物業(yè)或以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已漸漸成為海外投資機(jī)構(gòu)的主要投資行為方式。 造成這種改變的原因是多方面的。首先是海外投資者，原來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中從土地取得到規(guī)劃、建設(shè)、竣工等過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素難以控制，但是這種情況現(xiàn)已初步改善，于是他們現(xiàn)在更傾向于需求國(guó)內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商的合作；再之是國(guó)內(nèi)對(duì)商品房銷售和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的稅制使得購(gòu)買行為成本過(guò)高；另外，出自投資風(fēng)險(xiǎn)組合、寫(xiě)字樓等類型物業(yè)的上漲空間等因素也是促使海外投資機(jī)構(gòu)投資行為方式發(fā)生改變的重要原因。 價(jià)格：同比上漲 % 租售價(jià)穩(wěn)中看漲 根據(jù)北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至 2023年 12月，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)均價(jià) 16789元 /平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與 2023年相比上漲 %；平均租金 /平方米 月（建筑面積報(bào)價(jià)），與 2023年相比上漲 %；空置率 %，與 2023年相比下降 %。 租金上升的主要原因是市場(chǎng)需求旺盛。新增的項(xiàng)目平均質(zhì)素較高，并以高于市場(chǎng)平均租金水平推向市場(chǎng)抬高了整體租金，另外，人民幣升值也是造成租金上漲的原因之一。 2023年北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。寫(xiě)字樓租金價(jià)格在第三季度維持在較高的價(jià)位， 10月份，區(qū)域的寫(xiě)字樓租金價(jià)格為 /月 平方米 月，到第四季度末，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米，較去年底上升了 4％。 值得注意的是，與上月相比，租金下滑幅度為 %，而 10月份的入住率為%，比 9月份的入住率上升了 %。 租金價(jià)格與入住率出現(xiàn)相背離的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)槟壳昂芏嘀行】蛻暨x擇租金價(jià)位相對(duì)比較低的寫(xiě)字樓；同時(shí)，調(diào)控政策對(duì)寫(xiě)字樓租金價(jià)格的影響也逐漸減弱。一業(yè)內(nèi)人士指出，“住宅禁商”政策頒布之初，一些客戶開(kāi)始加快入住寫(xiě)字樓的步伐，在這種趨勢(shì)下，價(jià)格增幅超過(guò)入住率增幅，甚至出現(xiàn)入住率下降，而寫(xiě)字樓租賃價(jià)格上漲的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象違背了市場(chǎng)規(guī)律，10月份，入住率出現(xiàn)上升，而寫(xiě)字樓租賃價(jià)格下降，則這時(shí)的寫(xiě)字樓租賃價(jià)格是比較理性的，也能體現(xiàn)寫(xiě)字樓在市場(chǎng)中的真正價(jià)值。預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓租賃價(jià)格在市場(chǎng)需求的作用下，將維持在目前的價(jià)位水平，波動(dòng)幅度不會(huì)太大。 寫(xiě)字樓目前平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米 ，較 2023年底上升了 3％，而中關(guān)村和金融街兩個(gè)商務(wù)區(qū)租金報(bào)價(jià)較 2023年底均上漲 6％。及周邊地區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域，占總供應(yīng)量 50％的寫(xiě)字樓面積集中在該地區(qū)及周邊，市場(chǎng)供應(yīng)量大。同時(shí)，北京寫(xiě)字樓投資及自用市場(chǎng)的需求也在增加，到 2023年底，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均售價(jià)較去年同期上漲 %。 但北京甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓成交均價(jià)在今年 3季度突破 2萬(wàn)元 /平方米。到 2023年底，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為每平方米 2710美元，較去年同期上漲 ％。 在資深分析師張化學(xué)看來(lái)，北京寫(xiě)字樓價(jià)格的增長(zhǎng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京住宅價(jià)格的增長(zhǎng)，并且絕對(duì)值也是寫(xiě)字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格，這是一種不正常的現(xiàn)象。從價(jià)格來(lái)看北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)格還有比較大的增長(zhǎng)潛力。 均價(jià) 10000～ 20230元項(xiàng)目最暢銷 由于寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)逐步向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散，導(dǎo)致北京地區(qū)寫(xiě)字樓整體均價(jià)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。但甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)已突破 20230元 /平方米。 據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，在不同價(jià)格的寫(xiě)字樓成交數(shù)量來(lái)看， 2023年均價(jià)在 10000～ 20230元 /平方米的寫(xiě)字樓最暢銷。單價(jià)在 20230元 /平方米以上的寫(xiě)字樓銷售也不錯(cuò)，在 2023年銷量排行榜中占據(jù)五席。而單價(jià)在 10000元 /平方米以下的項(xiàng)目銷售與去年相比增加 4560套，同比增長(zhǎng) ％。這主要是由于住宅禁商的影響。 單價(jià)在 20230元 /平方米以上的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓對(duì)周邊寫(xiě)字樓的租售價(jià)格會(huì)產(chǎn)生巨大的影響，如國(guó)貿(mào)之于。 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)涌現(xiàn)出自持經(jīng)營(yíng)的浪潮 金隅集團(tuán)開(kāi)發(fā)的 50萬(wàn)平方米商務(wù)綜合體環(huán)球貿(mào)易中心自持租賃。金地集團(tuán)宣布金地中心將全部自持經(jīng)營(yíng)。中海地產(chǎn)透露位于的 20萬(wàn)平方米的中海廣場(chǎng)將不再對(duì)外發(fā)售，全部改為公司持有，對(duì)外出租。金融街控股也宣布持有 150萬(wàn)平方米的金融街中心廣場(chǎng) ,其中寫(xiě)字樓部分為 20萬(wàn)平方米。 2023年年初浙大網(wǎng)新購(gòu)買中關(guān)村的北京國(guó)際 A座，第四季度，國(guó)內(nèi)的大型保險(xiǎn)公司開(kāi)始積極地在北京尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期的投資與經(jīng)營(yíng)，由北京金融街控股股份有限公司開(kāi)發(fā)，位于金融街核心區(qū)內(nèi)的 F2－ B大廈于在 11月 16日進(jìn)行了預(yù)售登記，寫(xiě)字樓總建筑面積 37913平方米，成交總價(jià) 79600萬(wàn)元，經(jīng)核實(shí)此項(xiàng)目的買家為國(guó)內(nèi)最大的保險(xiǎn)公司之一。 2023年，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放棄銷售，轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營(yíng)。 原因有四點(diǎn)，第一是銷售壓力，第二是良好的租金回報(bào)和穩(wěn)健的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，第三是上市公司在資本市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)預(yù)期。業(yè)權(quán)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓在租賃市場(chǎng)的出色表現(xiàn)，也是促使開(kāi)發(fā)商們做出自持的重要原因。 供應(yīng)：新增 6804套 增長(zhǎng) 71％ 供應(yīng)接近前兩年總和 2023年，北京寫(xiě)字樓供應(yīng)量是 185萬(wàn)平方米，僅比 2023年增加了 37萬(wàn)平方米，而 2023年，寫(xiě)字樓供應(yīng)量猛增到 341萬(wàn)平方米，接近前兩年總和。而且從新盤(pán)供應(yīng)分布地區(qū)來(lái)看，包括、中關(guān)村、建國(guó)門在內(nèi)的“著名”寫(xiě)字樓商圈增量并不大，七大傳統(tǒng)商圈的供應(yīng)量加起來(lái)只有 115萬(wàn)平方米，僅占年度供應(yīng)總量的 37％，大量新增寫(xiě)字樓分布在非主力商圈之外，包括各個(gè)邊緣集團(tuán)。 據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)， 2023年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求非常旺盛，總空置率僅為14%左右。受到加入后的金融改革帶動(dòng)影響，銀行金融業(yè)成為 2023年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。第四季度空置率同比下降 %，凈吸納量預(yù)計(jì)將超過(guò) 27萬(wàn)平方米，此數(shù)字約占甲級(jí)寫(xiě)字樓新竣工總面積的 80%。 整棟租售產(chǎn)品增加 從 2023年開(kāi)始，整棟交易儼然已經(jīng)成為京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流。包括摩根斯坦利購(gòu)買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購(gòu)買中環(huán)世貿(mào)中心棟、揚(yáng)子基金和匯富金融集團(tuán)購(gòu)買遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購(gòu)買光彩國(guó)際中心、高盛購(gòu)買京匯大廈等，已掀起了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整棟交易風(fēng)潮。涉及金額最高的交易是日本私募基金－年初斥資 26億人民幣，購(gòu)買了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫(xiě)字樓，面積 12萬(wàn)平方米。而高盛則從新加坡政府投資公司手中購(gòu)買了位于大北窯的京匯大廈。 而在外資機(jī)構(gòu)的帶領(lǐng)下，今年更多新興的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)也加入到這個(gè)行列，如中物理想購(gòu)買中國(guó)電子大廈、安聯(lián)投資購(gòu)買北京國(guó)際中心 3號(hào)樓、中鋼集團(tuán)購(gòu)買中關(guān)村金融中心等。再加上今年以來(lái)大型國(guó)有企業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，對(duì)整棟自用需求的增加，更是成為今年京城寫(xiě)字樓整棟銷售面積持續(xù)攀升的原因。 與此同時(shí)，由于越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商根據(jù)整棟交易的需求特征來(lái)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如華遠(yuǎn) 首府、鳳凰置地廣場(chǎng)、硅谷亮城，使得整棟銷售的市場(chǎng)供應(yīng)也在不斷增加，吸引了更多的國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)選擇整棟交易。 2023年 7月國(guó)家出臺(tái)的限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的政策，在一段時(shí)間內(nèi)給外資整購(gòu)京城寫(xiě)字樓帶來(lái)了影響。但事實(shí)證明，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的市場(chǎng)消化期，目前這一影響正在逐步減弱。而另一方面，根據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自 2023年以來(lái)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)共成交約 57宗大單銷售交易案例，總成交面積約230萬(wàn)平方米。其中，外資投資機(jī)構(gòu)僅占了 11宗交易，即占不到 1/5的市場(chǎng)份額，僅排在總交易量的第二位。排在第一位的是國(guó)有企業(yè)，共成交了 19宗大單，占到了市場(chǎng) 1/3的份額。 由此可見(jiàn)，雖然近年來(lái)外資投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為了北京寫(xiě)字樓整棟交易市場(chǎng)的重要客戶群，但卻仍不足以左右北京寫(xiě)字樓整棟交易市場(chǎng)的走勢(shì)。北京寫(xiě)字樓整售的市場(chǎng)主力仍然是以國(guó)有企業(yè)、國(guó)有金融機(jī)構(gòu)和其他中資機(jī)構(gòu)為帶頭的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)。這也再次證明了，“限外資政策”對(duì)于縮減整售交易量并沒(méi)有太多的影響。 但值得關(guān)注的是，在成交面積的統(tǒng)計(jì)上，外資投資機(jī)構(gòu)卻占據(jù)了市場(chǎng)整購(gòu)總成交面積排位的第一位，以 2023年的數(shù)字來(lái)看，去年全年外資投資機(jī)構(gòu)通過(guò)整購(gòu)共吸納了約 ；而國(guó)有企業(yè)的成交面積則退居第二位，共吸納了 。 產(chǎn)品創(chuàng)新提速 今年新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目的一大特點(diǎn)是一些項(xiàng)目以文化創(chuàng)意為賣點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)商紛紛推出與創(chuàng)意文化相關(guān)的主題寫(xiě)字樓，較為知名的項(xiàng)目有大成創(chuàng)意大廈、西海 48文化創(chuàng)意中心、北京創(chuàng)意大廈等，這些項(xiàng)目均取得較好的銷售業(yè)績(jī)。 近兩年內(nèi)，京城寫(xiě)字樓以整棟方式交易的案例不斷增多，也使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商以及業(yè)內(nèi)專家開(kāi)始關(guān)注整棟成交中的客戶需求特點(diǎn)。目前，部分業(yè)內(nèi)人士從客戶購(gòu)買物業(yè)使用目的的角度，將客戶群劃分了兩大類，即自用型和投資型。其中，前者多以壟斷行業(yè)中的大中型企業(yè)為主，在購(gòu)買時(shí)會(huì)密切關(guān)注區(qū)域的行業(yè)聚集性，強(qiáng)調(diào)使用功能和形象，對(duì)寫(xiě)字樓的價(jià)格選擇會(huì)有一定范圍；同時(shí)，一般情況下，此類型企業(yè)購(gòu)買的面積往往大于實(shí)際需求的面積。如某國(guó)有集團(tuán)在今年初購(gòu)買望京鑫佳鴻大廈時(shí)，就強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性、交通便利性；并將購(gòu)買的面積一半自用，一半出租。 而后者則主要以獲取回報(bào)和收益為主要目的，因此會(huì)選擇熱點(diǎn)商圈中的高端寫(xiě)字樓；同時(shí)，對(duì)所購(gòu)寫(xiě)字樓的租賃情況和現(xiàn)金收益也會(huì)提出要求。如法國(guó)雅高酒店集團(tuán)整購(gòu)鳳凰置地兩棟公建，看中的就是項(xiàng)目?jī)r(jià)值以及地區(qū)良好的商務(wù)環(huán)境。 整棟購(gòu)買客群的關(guān)注因素，也大大促使了意圖整棟出售的開(kāi)發(fā)商向客戶需求的方向開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 從未來(lái)整棟購(gòu)買的趨勢(shì)