【正文】 品種，因此， 2023年，各銀行間競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，打擦邊球，中小銀行為搶占市場(chǎng)份額，優(yōu)惠條件和品種將更加豐富。 ? 政策出臺(tái)前的實(shí)際情況是：地方政府把土地看作財(cái)政收入的主要來源，以地生財(cái)，熱衷于經(jīng)營(yíng)土地、經(jīng)營(yíng)城市。北京地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 2023地產(chǎn)綜合分析 2023住宅樓市分析 2023寫字樓市場(chǎng)分析 2023商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2023地產(chǎn)綜合分析 ? “ 7090”政策，住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將形成小戶型為主的格局 ? 市場(chǎng)“原需求”被調(diào)控 ? 住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將趨于單一比例化，是否會(huì)引起大戶型稀缺，而形成另一種層面的價(jià)格哄漲？ ? 新政面前，符合需求而又符合政策的產(chǎn)品研發(fā)面臨挑戰(zhàn) ? 最新說法 —— 中小戶型住宅面積標(biāo)準(zhǔn)將明確 北京可達(dá) 106平米 ? 建設(shè)部近期出臺(tái)了《 90平米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》（征求意見稿）。在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有的縣市土地出讓金收入已占到地方財(cái)政收入的 50%以上，成為名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。 消費(fèi)者觀望，降價(jià)希望落空 受政策制約， 2023年京城許多項(xiàng)目延遲供應(yīng)，高性價(jià)比的普通住宅甚為稀缺，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，令等待降價(jià)的自用購(gòu)房者懊悔不已，只能咬緊牙關(guān)作“房奴”。 總量 2023年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交金額共 2023億元，比去年增長(zhǎng)了 20％；銷售面積 2287萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng) 3％； 2023年銷售的項(xiàng)目共 865個(gè)項(xiàng)目，前 100個(gè)銷售排名占了銷售額的 50％；前 200個(gè)項(xiàng)目占了銷售額的 71％；前 300個(gè)項(xiàng)目占了銷售額的 ％；前 400個(gè)項(xiàng)目占了整個(gè)銷售額的92％。力道十足的調(diào)控背后掩蓋不住的是市場(chǎng)上強(qiáng)勁的真實(shí)需求。 2023年銷售前 20名的樓盤中，只有明天第一城、科協(xié)家園住宅區(qū)（新龍城）、遠(yuǎn)洋山水、富力又一城等 5個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于 7000元 /平米，而其他包括建外、泛海國(guó)際、星河灣等銷售前 10名的項(xiàng)目均價(jià)都在 14000元 /平米以上。從今年起，北京將全面實(shí)行土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)制，共有 90多個(gè)項(xiàng)目、約 5000公頃土地將在 2至 3年內(nèi)完成一級(jí)開發(fā)，形成“熟地”并上市。昨日，張維坦言， 2023年的土地年度供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)沒有完成。而 2023年上半年的供應(yīng)量也以老盤后期為主，這樣的情況將延續(xù)到2023年上半年。由于奧運(yùn)會(huì)日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購(gòu)，從而造成交易量的短期下降。 「價(jià)格」 土地增值稅 ? 全國(guó)將從 2023年 2月 1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，土地增值稅稅率從 30至 60%不等，將以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算。 「政策」 「市場(chǎng)」 12大板塊將成 2023北京住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域 2023年北京住宅市場(chǎng)將依然是東勝于西，北大于南。該區(qū)域現(xiàn)有的樣本及天鵝堡項(xiàng)目基本完成了亦莊馬駒橋區(qū)域的整合，而金地格林小鎮(zhèn) 亦莊大羊居住區(qū)項(xiàng)目以及珠江、復(fù)地、卓越項(xiàng)目的相繼上市則可能使該區(qū)域真正成為北京東南區(qū)域的熱點(diǎn)。清河西三旗區(qū)域除今年已上市的橡樹灣、富力桃園、左鄰右社、領(lǐng)秀新硅谷等項(xiàng)目以外，總規(guī)模達(dá) 80萬(wàn)平方米的清河新城也將在明年全新上市。中小型公司的需求也很旺盛，新進(jìn)入北京的美國(guó)基金 租賃了雙子座高層的面積。 2023年寫字樓累計(jì)新增供應(yīng)，同比 2023年增加 %，比 2023年增加 %。 經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，城市中心區(qū)域剩余土地多為商務(wù)、商業(yè)等綜合用地性質(zhì)，在總供應(yīng)緊縮的情況下，反倒成就了寫字樓的急劇放量，無論以為代表的商務(wù)核心，還是以望京為代表的新興城區(qū)無不如此。為此，增加中小套型、中低檔次的寫字樓供應(yīng)，面對(duì)即將到來的需求井噴已成為寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。受限外政策影響，下半年外資購(gòu)買寫字樓量出現(xiàn)明顯下降。 價(jià)格：同比上漲 % 租售價(jià)穩(wěn)中看漲 根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至 2023年 12月，北京寫字樓市場(chǎng)均價(jià) 16789元 /平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與 2023年相比上漲 %；平均租金 /平方米 值得注意的是，與上月相比，租金下滑幅度為 %，而 10月份的入住率為%，比 9月份的入住率上升了 %。到 2023年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)為每平方米 2710美元，較去年同期上漲 ％。這主要是由于住宅禁商的影響。 原因有四點(diǎn)，第一是銷售壓力，第二是良好的租金回報(bào)和穩(wěn)健的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，第三是上市公司在資本市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)預(yù)期。包括摩根斯坦利購(gòu)買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購(gòu)買中環(huán)世貿(mào)中心棟、揚(yáng)子基金和匯富金融集團(tuán)購(gòu)買遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購(gòu)買光彩國(guó)際中心、高盛購(gòu)買京匯大廈等，已掀起了北京寫字樓市場(chǎng)的整棟交易風(fēng)潮。但事實(shí)證明，經(jīng)過幾個(gè)月的市場(chǎng)消化期，目前這一影響正在逐步減弱。 產(chǎn)品創(chuàng)新提速 今年新增寫字樓項(xiàng)目的一大特點(diǎn)是一些項(xiàng)目以文化創(chuàng)意為賣點(diǎn)。 整棟購(gòu)買客群的關(guān)注因素，也大大促使了意圖整棟出售的開發(fā)商向客戶需求的方向開發(fā)產(chǎn)品。 限外新政將會(huì)起到淘汰規(guī)模較小的企業(yè)和短期投資者的作用，但對(duì)外國(guó)投資企業(yè)在中國(guó)進(jìn)行較為長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資還是鼓勵(lì)的，因此已經(jīng)在中國(guó)注冊(cè)并積累了大量現(xiàn)金儲(chǔ)備的外資企業(yè)受到新政的影響很小。 低端寫字樓魅力難擋 “住宅禁商”的同時(shí)也促使部分投資者從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)低端寫字樓市場(chǎng)。 如同國(guó)貿(mào)之于，地標(biāo)型商務(wù)建筑對(duì)區(qū)域的重要性和帶動(dòng)作用顯而易見。平方米。從行業(yè)分布來看，主要集中于通信、貿(mào)易、顧問咨詢、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險(xiǎn)投資等行業(yè)。東二環(huán)的異軍突起，為京城寫字樓市場(chǎng)增添了新的活力。 但從目前的狀況來看，在東二環(huán)沿線的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目當(dāng)中，能夠滿足高端企業(yè)使用需求的頂級(jí)寫字樓存量還是比較有限，在高端市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求驅(qū)動(dòng)下，東二環(huán)甲級(jí)寫字樓仍將奇貨可居。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商鋪存量巨大，新增商鋪的銷售競(jìng)爭(zhēng)亦十分激烈，開發(fā)商不敢貿(mào)然提價(jià)。 京城商鋪供應(yīng)量持續(xù)增加，存量市場(chǎng)巨大，這使得商鋪爭(zhēng)奪商戶資源的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。 2萬(wàn)元 /平方米以上的商鋪絕大部分都擁有良好的地理位置和較濃厚的商務(wù)氛圍，很受投資者青睞。 商鋪的整購(gòu)買家通常為大型投資者，對(duì)商鋪的品質(zhì)要求較高，與此同時(shí)，他們?cè)谫?gòu)買商鋪時(shí)把價(jià)格壓得較低，以期自己能獲得較高的投資回報(bào)。從不同戶型面積的商鋪供應(yīng)看，戶型越小的商鋪供應(yīng)降幅越大，唯有 200平方米以上的戶型供應(yīng)有所上升（詳見表 1）。除此之外，還有各區(qū)寫字樓底商以及木樨園等商業(yè)市場(chǎng)商鋪。 需求：成交 m2 狂漲 % 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2023年商鋪銷售量達(dá)到 ，比 2023年上升了%。 《樓市》市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，近兩年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠(yuǎn)高于大戶型（詳見表 1）。 另外， 2023京城商鋪的大單成交還在于一些國(guó)際知名零售商出于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，搬遷情況頻繁。 朝青板塊隨著星河灣、天鵝灣等項(xiàng)目的相繼入住，如今，已經(jīng)一改前幾年的“荒涼景象”，商業(yè)發(fā)展極為迅速。 豐臺(tái)區(qū) 2023年的商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)平平，在 2023年卻大有起色，由于萬(wàn)年花城這個(gè) 200萬(wàn)平方米大型社區(qū)的逐漸建成入住，消費(fèi)人群增加給商鋪市場(chǎng)的發(fā)展注入了極大動(dòng)力；同時(shí)，馬家堡作為住宅開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，其發(fā)展也非常迅猛，提升了該區(qū)域的商業(yè)需求。 2023年中關(guān)村板塊上市的商鋪包括新中關(guān)購(gòu)物中心、第三極文化中心、中關(guān)村 e世界等多個(gè)項(xiàng)目，而其中尤以電子商鋪和小面積店鋪為主。 由于商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃的痼疾，該區(qū)域的不少商鋪經(jīng)營(yíng)效果不理想。商業(yè)形態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主，這也正是朝青板塊 2023年商業(yè)的最大特點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域目前的商業(yè)放量約 30萬(wàn)平方米，這些商鋪的開發(fā)入市將很快扭轉(zhuǎn)該區(qū)域商鋪供應(yīng)不足的局面。 2023年，《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》將對(duì)商鋪市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。因此 2023年是京城名副其實(shí)的“商鋪招商年”。而 2023年商鋪新增供應(yīng)又達(dá)到 ，雖然2023年的新增商鋪供應(yīng)會(huì)有所減少，但招商形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻。據(jù)悉，該條例將在今年正式實(shí)施。望京國(guó)際商業(yè)中心全面開業(yè)，六佰本（望京商業(yè)街）入市以來，目前售價(jià)超過了 /平方米，同時(shí)方恒國(guó)際中心也已于 2023年年底入市，還將再增加該區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)。西單與美晟國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)會(huì)給西單商圈帶來怎樣的變化，令人期待。 大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)為北三環(huán)的商鋪市場(chǎng)注入了一股巨大力量?；仡?2023年商鋪供應(yīng)與投資熱點(diǎn)區(qū)域，不難發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)區(qū)域日益細(xì)分，多中心格局逐漸形成。 2023年 1月，同樣還是由 30多人組成的浙商投資團(tuán)也空降國(guó)美第一商街，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察看鋪。另外，百貨類商業(yè)對(duì)項(xiàng)目選擇的要求比以往要高，比如，營(yíng)業(yè)面積至少應(yīng)在三萬(wàn)平方米以上。 大單成交不示弱 值得關(guān)注的是，雖然 200平方米以上的商鋪成交套數(shù)很低，但其總成交面積卻遠(yuǎn)超出了小戶型成交面積（詳見表 2）。小戶型成交套數(shù)猛增，預(yù)示著中小買家投資積極，而 2023年的大單成交亦不在少數(shù)，表明機(jī)構(gòu)投資者仍看好京城的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。 6區(qū)域供應(yīng)上漲 通州劇跌 從各區(qū)域的商鋪新增供應(yīng)來看，主要集中在四大老城區(qū)，以及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)和通州八個(gè)區(qū)域。也就是說 2023年的商鋪供應(yīng)總量比 2023年高，主要是因?yàn)榇髴粜蜕啼伖?yīng)的增加。 供應(yīng)：新增 歷經(jīng)了 2023年新增供應(yīng)的猛增， 2023年大量商鋪進(jìn)入到招商經(jīng)營(yíng)期，商鋪新增供應(yīng)比較平穩(wěn)。 另外，據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2023年?yáng)|城區(qū)商鋪平均售價(jià)最高，通州區(qū)最低（詳見表 2）。 目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 /使用平方米 從月度交易價(jià)格來看， 2023年商鋪售價(jià)比較穩(wěn)定（詳見圖 1）。這些區(qū)域的寫字樓未來值得期待。未來將與、金融街、中關(guān)村傳統(tǒng)的三大商圈相并稱的京城‘第四商圈’。 而金融街商務(wù)區(qū)是國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)聚集的最活躍區(qū)域。 在區(qū)域和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)劃分越來越明顯的狀況下，北京寫字樓市場(chǎng)反應(yīng)是最為敏感的。而今，作為北京商務(wù)區(qū)的重要標(biāo)志，國(guó)貿(mào)還在號(hào)令群雄，其租賃狀況依舊是北京寫字樓市場(chǎng)的晴雨表。 從目前的市場(chǎng)來看，租賃住宅作為辦公場(chǎng)所的大都是一些中小型公司，企業(yè)贏利能力稍低，而租賃住宅作為辦公場(chǎng)所則可以大幅降低成本?？梢灶A(yù)期 2023年海外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)仍將加重投資。因此，未來適合整售的寫字樓產(chǎn)品至少應(yīng)該包含兩個(gè)趨勢(shì)，首先是建筑一定是節(jié)能環(huán)保的；二是要培育周邊的環(huán)境，為整購(gòu)產(chǎn)品的客戶預(yù)留雙贏的發(fā)展空間。 近兩年內(nèi)，京城寫字樓以整棟方式交易的案例不斷增多，也使得越來越多的開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)專家開始關(guān)注整棟成交中的客戶需求特點(diǎn)。其中，外資投資機(jī)構(gòu)僅占了 11宗交易，即占不到 1/5的市場(chǎng)份額，僅排在總交易量的第二位。而高盛則從新加坡政府投資公司手中購(gòu)買了位于大北窯的京匯大廈。 供應(yīng)：新增 6804套 增長(zhǎng) 71％ 供應(yīng)接近前兩年總和 2023年，北京寫字樓供應(yīng)量是 185萬(wàn)平方米，僅比 2023年增加了 37萬(wàn)平方米，而 2023年，寫字樓供應(yīng)量猛增到 341萬(wàn)平方米，接近前兩年總和。 北京寫字樓市場(chǎng)涌現(xiàn)出自持經(jīng)營(yíng)的浪潮 金隅集團(tuán)開發(fā)的 50萬(wàn)平方米商務(wù)綜合體環(huán)球貿(mào)易中心自持租賃。從價(jià)格來看北京寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格還有比較大的增長(zhǎng)潛力。一業(yè)內(nèi)人士指出，“住宅禁商”政策頒布之初，一些客戶開始加快入住寫字樓的步伐，在這種趨勢(shì)下，價(jià)格增幅超過入住率增幅，甚至出現(xiàn)入住率下降，而寫字樓租賃價(jià)格上漲的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象違背了市場(chǎng)規(guī)律，10月份，入住率出現(xiàn)上升，而寫字樓租賃價(jià)格下降，則這時(shí)的寫字樓租賃價(jià)格是比較理性的，也能體現(xiàn)寫字樓在市場(chǎng)中的真正價(jià)值。 租金上升的主要原因是市場(chǎng)需求旺盛。同時(shí)，還有更多大型海外投資機(jī)構(gòu)也正在積極運(yùn)作自己看好的寫字樓項(xiàng)目。據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2023年前 4個(gè)月北京寫字樓交易量就已達(dá)到 （注：這個(gè)交易量已經(jīng)超過 0 04年全年水平，并且已經(jīng)超過歷史最高水平 05年的40％）。 但對(duì)于計(jì)劃在中國(guó)進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)展的企業(yè)來說，上海的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)有限，而香港的租金高昂，北京在這方面有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要因?yàn)槭袌?chǎng)上旺盛而穩(wěn)定的需求。一方面商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐漸被國(guó)內(nèi)投資商所認(rèn)識(shí)；另一方面，國(guó)家限制外資投資政策的影響，為國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者搶占優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)。除海科建開發(fā)的百旺新城等項(xiàng)目繼續(xù)有新產(chǎn)品入市以外，保利冷泉項(xiàng)目、北辰溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目以及正源溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目也將于明年推出，屆時(shí)海淀山后區(qū)域?qū)⒄嬲破鹱≌_發(fā)建設(shè)的高潮。產(chǎn)品以老項(xiàng)目后期為主，沿海賽洛城、金都杭城、華僑城、富力又一城等項(xiàng)目均會(huì)有新的產(chǎn)品推出，廣渠路 36號(hào)項(xiàng)目也可能在 2023年底正式上市。 東部的朝青區(qū)域繼續(xù)發(fā)力。如果按照開發(fā)商們樂于承認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè) 30%利潤(rùn)來計(jì)算，交納土地增值稅后，利潤(rùn)空間就變成了 12%— 21%，如果按照開發(fā)商的實(shí)際投入產(chǎn)出比來計(jì)算，這個(gè)利潤(rùn)空間的下滑幅度更是驚人。事實(shí)上，這個(gè)均價(jià)是北京所有區(qū)縣普通住宅產(chǎn)品銷售的平均價(jià)格，即包括了密云、延慶、懷柔等售價(jià)約 3000元 /平米的住宅。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2023年因政策因素而推遲至今年入市的項(xiàng)目達(dá)到上百個(gè)，因此將帶來 2023年新盤供應(yīng)的高潮局