【正文】 品種，因此， 2023年，各銀行間競爭將更加激烈，打擦邊球，中小銀行為搶占市場份額，優(yōu)惠條件和品種將更加豐富。 ? 政策出臺前的實際情況是：地方政府把土地看作財政收入的主要來源，以地生財，熱衷于經營土地、經營城市。北京地產市場分析報告 2023地產綜合分析 2023住宅樓市分析 2023寫字樓市場分析 2023商業(yè)地產市場分析 2023地產綜合分析 ? “ 7090”政策，住宅市場供應結構將形成小戶型為主的格局 ? 市場“原需求”被調控 ? 住宅市場結構將趨于單一比例化，是否會引起大戶型稀缺，而形成另一種層面的價格哄漲？ ? 新政面前，符合需求而又符合政策的產品研發(fā)面臨挑戰(zhàn) ? 最新說法 —— 中小戶型住宅面積標準將明確 北京可達 106平米 ? 建設部近期出臺了《 90平米以下住宅設計要點》（征求意見稿）。在東部沿海發(fā)達地區(qū)，有的縣市土地出讓金收入已占到地方財政收入的 50%以上，成為名副其實的“土地財政”。 消費者觀望，降價希望落空 受政策制約， 2023年京城許多項目延遲供應，高性價比的普通住宅甚為稀缺，房價持續(xù)快速上漲，令等待降價的自用購房者懊悔不已，只能咬緊牙關作“房奴”。 總量 2023年北京房地產市場成交金額共 2023億元，比去年增長了 20％；銷售面積 2287萬平方米，比去年增長 3％； 2023年銷售的項目共 865個項目，前 100個銷售排名占了銷售額的 50％；前 200個項目占了銷售額的 71％；前 300個項目占了銷售額的 ％；前 400個項目占了整個銷售額的92％。力道十足的調控背后掩蓋不住的是市場上強勁的真實需求。 2023年銷售前 20名的樓盤中，只有明天第一城、科協(xié)家園住宅區(qū)（新龍城）、遠洋山水、富力又一城等 5個項目的銷售均價低于 7000元 /平米，而其他包括建外、泛海國際、星河灣等銷售前 10名的項目均價都在 14000元 /平米以上。從今年起，北京將全面實行土地一級開發(fā)招標制，共有 90多個項目、約 5000公頃土地將在 2至 3年內完成一級開發(fā)，形成“熟地”并上市。昨日，張維坦言， 2023年的土地年度供應計劃指標沒有完成。而 2023年上半年的供應量也以老盤后期為主，這樣的情況將延續(xù)到2023年上半年。由于奧運會日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購，從而造成交易量的短期下降。 「價格」 土地增值稅 ? 全國將從 2023年 2月 1日起開展房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，土地增值稅稅率從 30至 60%不等，將以房地產開發(fā)項目為單位進行清算，分期開發(fā)的項目以分期項目為單位清算。 「政策」 「市場」 12大板塊將成 2023北京住宅市場熱點區(qū)域 2023年北京住宅市場將依然是東勝于西，北大于南。該區(qū)域現(xiàn)有的樣本及天鵝堡項目基本完成了亦莊馬駒橋區(qū)域的整合，而金地格林小鎮(zhèn) 亦莊大羊居住區(qū)項目以及珠江、復地、卓越項目的相繼上市則可能使該區(qū)域真正成為北京東南區(qū)域的熱點。清河西三旗區(qū)域除今年已上市的橡樹灣、富力桃園、左鄰右社、領秀新硅谷等項目以外，總規(guī)模達 80萬平方米的清河新城也將在明年全新上市。中小型公司的需求也很旺盛，新進入北京的美國基金 租賃了雙子座高層的面積。 2023年寫字樓累計新增供應，同比 2023年增加 %，比 2023年增加 %。 經過數(shù)年發(fā)展，城市中心區(qū)域剩余土地多為商務、商業(yè)等綜合用地性質，在總供應緊縮的情況下，反倒成就了寫字樓的急劇放量，無論以為代表的商務核心，還是以望京為代表的新興城區(qū)無不如此。為此，增加中小套型、中低檔次的寫字樓供應，面對即將到來的需求井噴已成為寫字樓市場發(fā)展的一個重要方向。受限外政策影響，下半年外資購買寫字樓量出現(xiàn)明顯下降。 價格：同比上漲 % 租售價穩(wěn)中看漲 根據(jù)北京寫字樓信息網的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至 2023年 12月，北京寫字樓市場均價 16789元 /平方米（建筑面積報價），與 2023年相比上漲 %；平均租金 /平方米 值得注意的是，與上月相比，租金下滑幅度為 %，而 10月份的入住率為%，比 9月份的入住率上升了 %。到 2023年底，北京優(yōu)質寫字樓平均售價為每平方米 2710美元，較去年同期上漲 ％。這主要是由于住宅禁商的影響。 原因有四點，第一是銷售壓力，第二是良好的租金回報和穩(wěn)健的長期發(fā)展趨勢，第三是上市公司在資本市場的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)預期。包括摩根斯坦利購買富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購買中環(huán)世貿中心棟、揚子基金和匯富金融集團購買遠洋新干線、瑞海物業(yè)購買光彩國際中心、高盛購買京匯大廈等，已掀起了北京寫字樓市場的整棟交易風潮。但事實證明，經過幾個月的市場消化期，目前這一影響正在逐步減弱。 產品創(chuàng)新提速 今年新增寫字樓項目的一大特點是一些項目以文化創(chuàng)意為賣點。 整棟購買客群的關注因素，也大大促使了意圖整棟出售的開發(fā)商向客戶需求的方向開發(fā)產品。 限外新政將會起到淘汰規(guī)模較小的企業(yè)和短期投資者的作用，但對外國投資企業(yè)在中國進行較為長期的房地產投資還是鼓勵的，因此已經在中國注冊并積累了大量現(xiàn)金儲備的外資企業(yè)受到新政的影響很小。 低端寫字樓魅力難擋 “住宅禁商”的同時也促使部分投資者從住宅市場轉戰(zhàn)低端寫字樓市場。 如同國貿之于，地標型商務建筑對區(qū)域的重要性和帶動作用顯而易見。平方米。從行業(yè)分布來看，主要集中于通信、貿易、顧問咨詢、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險投資等行業(yè)。東二環(huán)的異軍突起，為京城寫字樓市場增添了新的活力。 但從目前的狀況來看，在東二環(huán)沿線的甲級寫字樓項目當中，能夠滿足高端企業(yè)使用需求的頂級寫字樓存量還是比較有限，在高端市場的強烈需求驅動下，東二環(huán)甲級寫字樓仍將奇貨可居。業(yè)內人士認為，商鋪存量巨大，新增商鋪的銷售競爭亦十分激烈，開發(fā)商不敢貿然提價。 京城商鋪供應量持續(xù)增加，存量市場巨大，這使得商鋪爭奪商戶資源的競爭尤為激烈。 2萬元 /平方米以上的商鋪絕大部分都擁有良好的地理位置和較濃厚的商務氛圍，很受投資者青睞。 商鋪的整購買家通常為大型投資者，對商鋪的品質要求較高，與此同時，他們在購買商鋪時把價格壓得較低，以期自己能獲得較高的投資回報。從不同戶型面積的商鋪供應看，戶型越小的商鋪供應降幅越大，唯有 200平方米以上的戶型供應有所上升（詳見表 1）。除此之外，還有各區(qū)寫字樓底商以及木樨園等商業(yè)市場商鋪。 需求：成交 m2 狂漲 % 調查數(shù)據(jù)顯示， 2023年商鋪銷售量達到 ，比 2023年上升了%。 《樓市》市場研究部數(shù)據(jù)顯示，近兩年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠高于大戶型（詳見表 1）。 另外， 2023京城商鋪的大單成交還在于一些國際知名零售商出于業(yè)務發(fā)展需要，搬遷情況頻繁。 朝青板塊隨著星河灣、天鵝灣等項目的相繼入住，如今，已經一改前幾年的“荒涼景象”，商業(yè)發(fā)展極為迅速。 豐臺區(qū) 2023年的商鋪市場表現(xiàn)平平，在 2023年卻大有起色，由于萬年花城這個 200萬平方米大型社區(qū)的逐漸建成入住，消費人群增加給商鋪市場的發(fā)展注入了極大動力；同時，馬家堡作為住宅開發(fā)的熱點板塊，其發(fā)展也非常迅猛，提升了該區(qū)域的商業(yè)需求。 2023年中關村板塊上市的商鋪包括新中關購物中心、第三極文化中心、中關村 e世界等多個項目，而其中尤以電子商鋪和小面積店鋪為主。 由于商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃的痼疾，該區(qū)域的不少商鋪經營效果不理想。商業(yè)形態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主，這也正是朝青板塊 2023年商業(yè)的最大特點，據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域目前的商業(yè)放量約 30萬平方米，這些商鋪的開發(fā)入市將很快扭轉該區(qū)域商鋪供應不足的局面。 2023年，《商業(yè)網點規(guī)劃條例》將對商鋪市場進行規(guī)范。因此 2023年是京城名副其實的“商鋪招商年”。而 2023年商鋪新增供應又達到 ，雖然2023年的新增商鋪供應會有所減少，但招商形勢依然十分嚴峻。據(jù)悉，該條例將在今年正式實施。望京國際商業(yè)中心全面開業(yè)，六佰本（望京商業(yè)街）入市以來，目前售價超過了 /平方米，同時方恒國際中心也已于 2023年年底入市，還將再增加該區(qū)域的商業(yè)供應。西單與美晟國際廣場的出現(xiàn)會給西單商圈帶來怎樣的變化，令人期待。 大鐘寺國際廣場的出現(xiàn)為北三環(huán)的商鋪市場注入了一股巨大力量。回顧 2023年商鋪供應與投資熱點區(qū)域，不難發(fā)現(xiàn)，熱點區(qū)域日益細分，多中心格局逐漸形成。 2023年 1月，同樣還是由 30多人組成的浙商投資團也空降國美第一商街，進行現(xiàn)場考察看鋪。另外，百貨類商業(yè)對項目選擇的要求比以往要高，比如，營業(yè)面積至少應在三萬平方米以上。 大單成交不示弱 值得關注的是，雖然 200平方米以上的商鋪成交套數(shù)很低，但其總成交面積卻遠超出了小戶型成交面積（詳見表 2）。小戶型成交套數(shù)猛增，預示著中小買家投資積極，而 2023年的大單成交亦不在少數(shù)，表明機構投資者仍看好京城的優(yōu)質商業(yè)地產。 6區(qū)域供應上漲 通州劇跌 從各區(qū)域的商鋪新增供應來看，主要集中在四大老城區(qū)，以及朝陽、海淀、豐臺和通州八個區(qū)域。也就是說 2023年的商鋪供應總量比 2023年高，主要是因為大戶型商鋪供應的增加。 供應：新增 歷經了 2023年新增供應的猛增， 2023年大量商鋪進入到招商經營期，商鋪新增供應比較平穩(wěn)。 另外，據(jù)《樓市》市場研究部調查數(shù)據(jù)顯示， 2023年東城區(qū)商鋪平均售價最高，通州區(qū)最低（詳見表 2）。 目前北京優(yōu)質商鋪整體的租金水平約為 /使用平方米 從月度交易價格來看， 2023年商鋪售價比較穩(wěn)定（詳見圖 1）。這些區(qū)域的寫字樓未來值得期待。未來將與、金融街、中關村傳統(tǒng)的三大商圈相并稱的京城‘第四商圈’。 而金融街商務區(qū)是國內大型金融機構聚集的最活躍區(qū)域。 在區(qū)域和產業(yè)經濟劃分越來越明顯的狀況下，北京寫字樓市場反應是最為敏感的。而今，作為北京商務區(qū)的重要標志，國貿還在號令群雄，其租賃狀況依舊是北京寫字樓市場的晴雨表。 從目前的市場來看，租賃住宅作為辦公場所的大都是一些中小型公司，企業(yè)贏利能力稍低，而租賃住宅作為辦公場所則可以大幅降低成本?？梢灶A期 2023年海外機構投資者對北京寫字樓市場仍將加重投資。因此，未來適合整售的寫字樓產品至少應該包含兩個趨勢，首先是建筑一定是節(jié)能環(huán)保的；二是要培育周邊的環(huán)境，為整購產品的客戶預留雙贏的發(fā)展空間。 近兩年內，京城寫字樓以整棟方式交易的案例不斷增多，也使得越來越多的開發(fā)商以及業(yè)內專家開始關注整棟成交中的客戶需求特點。其中，外資投資機構僅占了 11宗交易，即占不到 1/5的市場份額，僅排在總交易量的第二位。而高盛則從新加坡政府投資公司手中購買了位于大北窯的京匯大廈。 供應：新增 6804套 增長 71％ 供應接近前兩年總和 2023年，北京寫字樓供應量是 185萬平方米，僅比 2023年增加了 37萬平方米，而 2023年，寫字樓供應量猛增到 341萬平方米，接近前兩年總和。 北京寫字樓市場涌現(xiàn)出自持經營的浪潮 金隅集團開發(fā)的 50萬平方米商務綜合體環(huán)球貿易中心自持租賃。從價格來看北京寫字樓市場的價格還有比較大的增長潛力。一業(yè)內人士指出，“住宅禁商”政策頒布之初，一些客戶開始加快入住寫字樓的步伐，在這種趨勢下，價格增幅超過入住率增幅，甚至出現(xiàn)入住率下降，而寫字樓租賃價格上漲的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象違背了市場規(guī)律，10月份，入住率出現(xiàn)上升，而寫字樓租賃價格下降，則這時的寫字樓租賃價格是比較理性的，也能體現(xiàn)寫字樓在市場中的真正價值。 租金上升的主要原因是市場需求旺盛。同時，還有更多大型海外投資機構也正在積極運作自己看好的寫字樓項目。據(jù)房地產交易網統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2023年前 4個月北京寫字樓交易量就已達到 （注：這個交易量已經超過 0 04年全年水平，并且已經超過歷史最高水平 05年的40％）。 但對于計劃在中國進行業(yè)務擴展的企業(yè)來說，上海的優(yōu)質寫字樓供應有限，而香港的租金高昂，北京在這方面有很強的競爭優(yōu)勢。主要因為市場上旺盛而穩(wěn)定的需求。一方面商業(yè)地產的投資價值正在逐漸被國內投資商所認識；另一方面，國家限制外資投資政策的影響，為國內機構投資者搶占優(yōu)質商業(yè)地產項目提供了機會。除?？平ㄩ_發(fā)的百旺新城等項目繼續(xù)有新產品入市以外，保利冷泉項目、北辰溫泉鎮(zhèn)項目以及正源溫泉鎮(zhèn)項目也將于明年推出，屆時海淀山后區(qū)域將真正掀起住宅開發(fā)建設的高潮。產品以老項目后期為主，沿海賽洛城、金都杭城、華僑城、富力又一城等項目均會有新的產品推出，廣渠路 36號項目也可能在 2023年底正式上市。 東部的朝青區(qū)域繼續(xù)發(fā)力。如果按照開發(fā)商們樂于承認的房地產行業(yè) 30%利潤來計算，交納土地增值稅后，利潤空間就變成了 12%— 21%，如果按照開發(fā)商的實際投入產出比來計算，這個利潤空間的下滑幅度更是驚人。事實上，這個均價是北京所有區(qū)縣普通住宅產品銷售的平均價格，即包括了密云、延慶、懷柔等售價約 3000元 /平米的住宅。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2023年因政策因素而推遲至今年入市的項目達到上百個，因此將帶來 2023年新盤供應的高潮局