【正文】 業(yè)管理等合作方都是實(shí)力很強(qiáng)的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。在日益理性的消費(fèi)者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。而且，參與者幾乎都是實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，這樣就更增強(qiáng)了該區(qū)域競爭的重量級(jí)別，競爭將會(huì)異常的激烈和火爆。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對(duì)都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個(gè)生態(tài)家園。 （資料來源：市國土房管局） 5 錦繡天河市場分析報(bào)告 ?城內(nèi)盤與城郊盤價(jià)格的對(duì)比 城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價(jià)出街較為平常。 ?在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個(gè)月的住宅上市量就比上半年增長了近 ，交易量增長了 ，樓市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢。 2 錦繡天河市場分析報(bào)告 ，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)開始。 4 錦繡天河市場分析報(bào)告 300040005000600070001/99 2/99 3/99 4/99 5/99 6/99 7/99 8/99 9/9910/99 11/99 12/991/2023 2/2023 3/2023 4/2023 5/2023 6/2023 7/2023 8/2023高層住宅 多層住宅廣州市商品住宅成交均價(jià)走勢(人民幣)元/平方米價(jià)格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動(dòng)蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價(jià)推出，或降價(jià)促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動(dòng)下，價(jià)格步步攀高。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價(jià)格仍存在一定的上升空間。 南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城 ，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。 ?營銷手段創(chuàng)新運(yùn)用，智者勝。 名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個(gè)樓盤，率先掀起了反“攤”風(fēng)暴，有的甚至不提價(jià)，著實(shí)讓消費(fèi)者實(shí)惠不少。 ?關(guān)于錦繡天河賣點(diǎn)的測試 從總體上看， 小區(qū)的景觀 和 整體設(shè)計(jì)布局 ，是消費(fèi)者每時(shí)每刻都可以看到的，因而是最為關(guān)注的； 酒店式的服務(wù) 是消費(fèi)者可以切身體會(huì)得到的，消費(fèi)者關(guān)注的程度也較高；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合則是一個(gè)較為抽象的概念，消費(fèi)者較難把握和琢磨，因而排在最后。 14 錦繡天河市場分析報(bào)告 威 脅 ?大石版塊名牌樓盤的 攔截效應(yīng) ?市區(qū)某些樓盤與錦繡天河在景觀、特色及價(jià)格方面具有可比性，它們對(duì)周邊消費(fèi)者有 近水樓臺(tái)效應(yīng) ?山景盤以清新的空氣、濃郁的山林取勝，其 休閑特色 不言自喻，在概念上有近似的競爭力 15 錦繡天河市場分析報(bào)告 消費(fèi)需求的變化： 廣州居民的居住需求已從基本的安居 ——希望優(yōu)美的居住環(huán)境，發(fā)展為追求完全放松、休閑愜意的生活方式，突出環(huán)保、休閑等主題能迎合市場的主導(dǎo)需求。市橋版塊優(yōu)勢 ：為番禺中心區(qū)，有成熟的市政配套，地鐵三號(hào)線拉近了這一區(qū)域與廣州的距離；較低的價(jià)位也是其競爭的有利因素。由于地理位置因素，廣州人將其作為度假和家居的比例差不多，但作為家居的比例越來越大。樓盤數(shù)量較大，但以中低檔盤為主，一些地塊較大者才會(huì)小有作為，對(duì)于中低收入人士和在海珠區(qū)工作或生活的人有一定的吸引力，對(duì)于較高收入階層吸引力不大。小區(qū)性價(jià)比與番禺樓盤差距不是很大時(shí)，對(duì)相當(dāng)一部分年輕白領(lǐng)仍有較大的吸引力。目前，直接的山景盤開發(fā)受到限制，因此，真正的山景物業(yè)會(huì)有一定的升值潛力，整個(gè)區(qū)域競爭力還較為弱勢，只有整個(gè)環(huán)境得到徹底治理之后，吸引力才會(huì)有較大的提高。 同在番禺地塊的樓盤 ： 具有相同的時(shí)空、環(huán)境及 生活質(zhì)量的消費(fèi)預(yù)期。白領(lǐng)人家 碧桂園剛登陸廣州市場所掀起的 “碧桂園”旋風(fēng)，在周圍大盤名盤林立的情況下逐漸平息下來，其平鋪直敘的綠化和工廠化的生產(chǎn)模式已魅力不再，雖然其一直以 “ 五星級(jí)的家”來自居，但追求檔次的消費(fèi)者對(duì)其品位并沒有多少認(rèn)同，為此，碧桂園不得不運(yùn)用新的廣告口號(hào)， “白領(lǐng)人家”雖然是老生常談，但仍被起用以期有所彌補(bǔ)。但是，其在利用景觀和戶型設(shè)計(jì)方面均不理想，綠化過于集中，區(qū)內(nèi)樓房密度又較大，多數(shù)單位基本無景觀可言，戶型設(shè)計(jì)較為落后，且給人一種擠壓感。其在規(guī)模上的優(yōu)勢正在縮減，為了以新形象示人，它也提出了新的口號(hào)。保利花園占地１８萬平方米、總建筑面積 45 萬平方米。三期 有面積 70 多平方米至 130多平方米的多種戶型、及 178 平方米至 3 00 平方米的復(fù)式單位。 26 錦繡天河市場分析報(bào)告 四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析 目標(biāo)消費(fèi)群體主要是根據(jù)一手市場調(diào)查資料、在與主要競爭樓盤相區(qū)隔中挖掘出來的。當(dāng)然通過按揭貸款的幫助，收入相對(duì)低一些的人士也能夠成為我們的目標(biāo)消費(fèi)群。 35 錦繡天河市場分析報(bào)告 （ 8）、購房動(dòng)機(jī)分析 與總體相比，目標(biāo)群體購房的目的主要是為了日常的 家居 ，作為其他用途的比例明顯下降，調(diào)查中還表明不少人已有住房， 這說明了他們對(duì)現(xiàn)有的居住條件不滿，希望能尋找到一個(gè)適合家居的理想家園， 這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。 第一位 第二位 第三位天河北 天河40% 東山13% 海珠和越秀11%珠江新城 天河28%東山和海珠%越秀11%番禺大石 天河31% % 東山10%海珠臨江 % % 東山13%白云山地帶 天河31% 越秀17% %東圃 天河58%東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村 天河30. 8 % 海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個(gè)地區(qū)所選擇的地段42 錦繡天河市場分析報(bào)告 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 ?目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)番禺幾個(gè)較為知名的樓盤、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦苑等相對(duì)滿意。 對(duì)于錦繡天河的地理位置，對(duì)于有車一族，則認(rèn)為較為方便快捷，認(rèn)同程度較高，反之則認(rèn)為較不方便。 ?在戶型的選擇上，以二房和三房為主，二房占 42%，三房比例達(dá)到了 46%左右。 寬帶光纖入戶，保證家庭電話、傳真及網(wǎng)上快速?zèng)_浪能同時(shí)使用的需要，對(duì)外聯(lián)系要保證方便快捷，一家至少要有 2部以上電話線接口。 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購房決策過程 比 較 54 錦繡天河市場分析報(bào)告 （ 8）、目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 64%52%35% 33%31% 28%26%24%17%0%10%20%30%40%50%60%70%園林綠化 體育設(shè)施超市/商鋪菜市場會(huì)所 學(xué)校醫(yī)院(醫(yī)務(wù)所)停車場餐廳目標(biāo)小群對(duì)小區(qū)配套的要求情況 綠化園林 和 體育設(shè)施配套 是很多人都較為關(guān)注的方面，因?yàn)檫@直接關(guān)乎著長久的生活質(zhì)量問題，超市、菜市場、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問題。 :51:4107:51:41February 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :51:4107:51Feb237Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 7日星期二 7時(shí) 51分 41秒 07:51:417 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :51:4107:51Feb237Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :51:4107:51:41February 7, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 55 錦繡天河市場分析報(bào)告 ?5000元左右的房價(jià)， 70150M2面積， ?精致、人性化的裝修 ?全面而適度超前的智能化配套的高質(zhì)素小區(qū)是消費(fèi)者最為青睞的 ?綜合考慮樓盤的性價(jià)比是消費(fèi)者選擇某個(gè)版塊及樓盤的一個(gè)重要因素。 物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 50 錦繡天河市場分析報(bào)告 （ 4）、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 ?大多數(shù)人認(rèn)為只要發(fā)展商提供的裝修確實(shí)比較精致、豪華，還是樂于接受現(xiàn)成的裝修，因?yàn)閭€(gè)人在時(shí)間精力、專業(yè)知識(shí)方面都有現(xiàn)實(shí)困難，集體裝修成本也相對(duì)較低。 45 錦繡天河市場分析報(bào)告 南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對(duì)其認(rèn)識(shí)尚較模糊；結(jié)合消費(fèi)者對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。 ?價(jià)格偏高，交通不便是排在消費(fèi)者不滿意意見的前兩位 ，尤其是華南碧桂園的交通情況。由于錦繡天河距離市區(qū)的實(shí)際距離較遠(yuǎn)，對(duì)交通問題的關(guān)注會(huì)在很大程度上決定著居民對(duì)樓盤的選擇。 三口之家 和 二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。因此，在調(diào)查中，我們重點(diǎn)分析了有意向購買番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動(dòng) 走向郊區(qū)化 的一類 。灑 脫 人生 、 寫 意駿景優(yōu) 質(zhì) ， 源自 不 斷 的成熟去年被評(píng)為 “最受歡迎樓盤”，建有六個(gè)各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機(jī)揉和，區(qū)內(nèi)景觀較好，但密度不低?！白匀蛔钍孢m”創(chuàng) 21世紀(jì)中國住宅的最高標(biāo)準(zhǔn)，保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。翠榕苑B4 棟10 月份開始推出， 86 180平方米十余種戶型?！? 華南碧桂園 占地超過 10 00畝，一期 用地440 畝， 建筑面積 23 萬平方米。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶型， 107 平方米以上，