【正文】 3年略有增長(zhǎng)。 2023年不少商鋪項(xiàng)目進(jìn)入到招商階段，同時(shí)新增供應(yīng)也保持比較平穩(wěn)的狀態(tài)。 小戶型商鋪供應(yīng)驟降 而調(diào)查數(shù)據(jù)顯示出的結(jié)果亦表明了此種態(tài)勢(shì)。從不同戶型面積的商鋪供應(yīng)看，戶型越小的商鋪供應(yīng)降幅越大，唯有 200平方米以上的戶型供應(yīng)有所上升（詳見表 1）。 由此可見，凡是單位戶型面積在 200平方米以下的商鋪供應(yīng)都呈下降趨勢(shì)，而 200平方米以上的商鋪供應(yīng)套數(shù)僅增加了 16套，然而總供應(yīng)面積就增加了 。也就是說 2023年的商鋪供應(yīng)總量比 2023年高，主要是因?yàn)榇髴粜蜕啼伖?yīng)的增加。 大體量商鋪供應(yīng)增速較快 不僅大戶型商鋪供應(yīng)增加，大體量商鋪的新增供應(yīng)在 2023年也在繼續(xù)增加。 《樓市》市場(chǎng)研究部調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 2023年商業(yè)總體量過萬平方米的新增商鋪上市量達(dá)到 11個(gè)，比 2023年的新增上市量多 7個(gè)（詳見表 2）。 值得注意的是，表 2中所列數(shù)據(jù)僅包括這兩年的新增商鋪供應(yīng)。而據(jù)北京市商務(wù)局商業(yè)信息咨詢中心數(shù)據(jù)， 2023年北京共有 239個(gè)體量 5000平方米以上的商鋪；體量過萬的零售商業(yè)就有 121個(gè)！ 還有數(shù)據(jù)顯示， 2023年有 500萬平方米左右的商鋪同期招商，從商鋪形態(tài)看，以世紀(jì)金源、萬達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心和大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)為代表的大型總建筑面積超過了100萬平方米；以三環(huán)新城、沿海 賽洛城、北京華僑城、天鵝灣等為代表的社區(qū)商業(yè)供應(yīng)超過了 100萬平方米。除此之外，還有各區(qū)寫字樓底商以及木樨園等商業(yè)市場(chǎng)商鋪。 總體量在 1萬平方米以上的商鋪屬于大型商業(yè)，這類產(chǎn)品的建設(shè)應(yīng)當(dāng)十分謹(jǐn)慎，不能隨意開發(fā)，但在商鋪開發(fā)熱潮下，不能不說有的商業(yè)項(xiàng)目是開發(fā)商為了追求高利潤(rùn)而盲目上馬。 6區(qū)域供應(yīng)上漲 通州劇跌 從各區(qū)域的商鋪新增供應(yīng)來看，主要集中在四大老城區(qū)，以及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)和通州八個(gè)區(qū)域。其中，四大老城區(qū)，以及朝陽(yáng)、豐臺(tái)的商鋪供應(yīng)量在 2023年都有所上升，海淀的新增供應(yīng)略有下降，而通州的新增供應(yīng)由 2023年的 米驟降至 2023年的 。 另外，從各城區(qū) 2023年商鋪的新增供應(yīng)看，朝陽(yáng)區(qū)位居老大，通州的新增供應(yīng)面積最小（詳見表 3）。 四大老城區(qū)的不少新增商鋪屬于該區(qū)域最后的新建項(xiàng)目，而不少開發(fā)商都希望能趕在 2023年之前建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)，因此 2023年的新增供應(yīng)面積較大就不難理解。海淀區(qū)商鋪新增供應(yīng)的核心部分在中關(guān)村板塊，而這一板塊項(xiàng)目的集中上市時(shí)間在 2023年， 2023年全新上市的項(xiàng)目不多。通州目前仍然處在大力開發(fā)住宅的階段，新增商鋪供應(yīng)量少必然是階段性的，隨著住宅的進(jìn)一步開發(fā)，入住人群的增多，商鋪供應(yīng)也必然增加。 需求：成交 m2 狂漲 % 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2023年商鋪銷售量達(dá)到 ，比 2023年上升了%。 ， /平方米的銷售均價(jià)，都透露出一個(gè)信息： 2023年的商鋪銷售市場(chǎng)比 2023年更火。小戶型成交套數(shù)猛增，預(yù)示著中小買家投資積極，而 2023年的大單成交亦不在少數(shù)，表明機(jī)構(gòu)投資者仍看好京城的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。在火熱的市場(chǎng)大勢(shì)下，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)的商鋪需求加速度上漲表現(xiàn)較為突出。 小商鋪成交活躍 無論是位于北三環(huán)的大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)、位于中關(guān)村的中關(guān)村 e世界，還是日壇國(guó)際廣場(chǎng)，其商業(yè)部分的單位面積都非常小，而這些項(xiàng)目都赫然排在“ 2023京城商鋪銷量前 20名排行榜”之列。 日壇國(guó)際廣場(chǎng)入市以來，截至到 12月，已銷售了 1446套，銷售面積達(dá)到，銷售金額約 。而其平均戶型面積為 ；大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)部分戶均面積為 ；中關(guān)村 e世界戶均面積為。此外，還有錦繡大地物流港、依陶閣、第三極文化中心等都是以小戶型為主。 《樓市》市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，近兩年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠(yuǎn)高于大戶型（詳見表 1）。但 2023年卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由表 1不難看出， 2023年小戶型商鋪的銷售套數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 2023年。 大單成交不示弱 值得關(guān)注的是，雖然 200平方米以上的商鋪成交套數(shù)很低，但其總成交面積卻遠(yuǎn)超出了小戶型成交面積（詳見表 2）。 在大戶型成交當(dāng)中，不乏整售整購(gòu)案例，而這些大單交易正是其成交面積超大的重要原因。 2023年商鋪的大單交易十分活躍。 5月，凱德商用中國(guó)投資公司以 收購(gòu)了西環(huán)廣場(chǎng)的商業(yè)部分，同時(shí)，時(shí)代風(fēng)帆大廈、福地廣場(chǎng)、桃園二期危改小區(qū) G1樓商業(yè)部分都是大單交易（參見表 3）。 由此，高品質(zhì)、高售價(jià)的項(xiàng)目 2023年總銷售金額上有所突破。表 3的“ 20強(qiáng)排行榜”顯示，僅有福地廣場(chǎng)、桃園二期以及硅谷亮城三個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于 1萬元 /平方米，有中關(guān)村 e世界、大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等 7個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)高于 2萬元 /平方米。 另外， 2023京城商鋪的大單成交還在于一些國(guó)際知名零售商出于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，搬遷情況頻繁。例如，宜家家居在望京重新開張的新店，不僅營(yíng)業(yè)面積擴(kuò)大，而且解決了老店的停車、餐飲設(shè)施等問題。另外，百貨類商業(yè)對(duì)項(xiàng)目選擇的要求比以往要高，比如，營(yíng)業(yè)面積至少應(yīng)在三萬平方米以上。因此規(guī)模較大的項(xiàng)目，其2023年競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)。 朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)需求上升最快 經(jīng)調(diào)查顯示， 2023年大多數(shù)區(qū)域的商鋪成交量都比 2023年有所上升，而其中尤以朝陽(yáng)、海淀和豐臺(tái)三個(gè)區(qū)域的商鋪需求量上升幅度最大。 朝陽(yáng)區(qū) 2023年商鋪成交 1671套，成交面積 ， 2023年成交 4852套，成交面積 ；同比上漲幅度分別高達(dá) %、 %。而海淀區(qū)商鋪的成交套數(shù)也由 2023年的 3431套上升到 2023年的 4154套；成交面積上升了 ；豐臺(tái)區(qū) 2023年商鋪成交 168套，成交面積 ， 2023年成交 765套，成交面積 8萬平方米。 其中，朝陽(yáng)區(qū)的望京、朝陽(yáng)北路等板塊，許多住宅集中建設(shè)并相繼完工，居住人口增長(zhǎng)極快，因此商業(yè)需求表現(xiàn)異常強(qiáng)烈。 朝青板塊隨著星河灣、天鵝灣等項(xiàng)目的相繼入住，如今，已經(jīng)一改前幾年的“荒涼景象”，商業(yè)發(fā)展極為迅速。 2023年 12月，由 30人組成的山西投資團(tuán)到位于朝陽(yáng)區(qū)青年路的國(guó)美第一商街考察，現(xiàn)場(chǎng)投資 ，認(rèn)購(gòu)了 1萬平方米的商鋪。 2023年 1月，同樣還是由 30多人組成的浙商投資團(tuán)也空降國(guó)美第一商街，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察看鋪。 從公主墳、雙榆樹商圈到金源、金四季商圈，再到正在形成規(guī)模的中關(guān)村商圈，2023年，海淀區(qū)五大商圈描繪出一幅海淀新商業(yè)版圖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海淀區(qū)五大商圈現(xiàn)有的商業(yè)面積已超過 140萬平方米。 在海淀商務(wù)局舉辦的“ 2023海淀商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展推介洽談會(huì)”上，酈城、百望新城、權(quán)金城國(guó)際中心、北京興海商業(yè)物流中心、五道口商業(yè)中心和大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)，總面積達(dá) 80萬平方米的 6個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了聯(lián)合招商。這 6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)總投資 102億元，商業(yè)面積達(dá) 。 海淀區(qū)副區(qū)長(zhǎng)楊志強(qiáng)表示，北京市“十一五”規(guī)劃中海淀區(qū)被確定為重要的首都城市功能拓展區(qū)，隨著 2023年第 29屆奧運(yùn)會(huì)的臨近，海淀的商機(jī)無限。 豐臺(tái)區(qū) 2023年的商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)平平，在 2023年卻大有起色，由于萬年花城這個(gè) 200萬平方米大型社區(qū)的逐漸建成入住，消費(fèi)人群增加給商鋪市場(chǎng)的發(fā)展注入了極大動(dòng)力；同時(shí)，馬家堡作為住宅開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，其發(fā)展也非常迅猛，提升了該區(qū)域的商業(yè)需求。 區(qū)域特征：八大板塊爭(zhēng)雄 眾所周知，商鋪投資與經(jīng)營(yíng)要看區(qū)域優(yōu)勢(shì)與客流量大小?；仡?2023年商鋪供應(yīng)與投資熱點(diǎn)區(qū)域，不難發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)區(qū)域日益細(xì)分，多中心格局逐漸形成。 海淀、西城和朝陽(yáng)三大區(qū)域表現(xiàn)突出，而在三大區(qū)域中，八個(gè)板塊的商鋪“勁頭”最旺。這八個(gè)板塊分別是：中關(guān)村、北三環(huán)、金融街、西單、朝青、百子灣，以及望京。 海淀：中關(guān)村、北三環(huán)發(fā)力 近兩年，海淀區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中已逐漸形成了五大商圈。這五大商圈包括公主墳、雙榆樹、金源、金四季商圈以及中關(guān)村，五大商圈現(xiàn)有的商業(yè)總面積已超過了 140萬平方米。 2023年，中關(guān)村板塊和以大鐘寺為中心的北三環(huán)板塊，商鋪市場(chǎng)表現(xiàn)最突出。 2023年中關(guān)村板塊上市的商鋪包括新中關(guān)購(gòu)物中心、第三極文化中心、中關(guān)村 e世界等多個(gè)項(xiàng)目，而其中尤以電子商鋪和小面積店鋪為主。 從各區(qū)域商鋪的平均戶型面積看，崇文區(qū)最小，平均單位面積僅 米，海淀區(qū)倒數(shù)第二，平均單位面積 ，這也是幾大區(qū)域中，商鋪平均單位面積低于 100平方米僅有的兩個(gè)區(qū)域（各區(qū)商鋪平均戶型面積參見表 1）。 大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)為北三環(huán)的商鋪市場(chǎng)注入了一股巨大力量。該項(xiàng)目總投資額達(dá) 30億元，僅商業(yè)面積就達(dá) 21萬平方米，將極大地拉動(dòng)這一區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。 此外，海淀區(qū)的商鋪供應(yīng)還有阜石路的錦繡大地物流港、北京興海商業(yè)物流中心兩個(gè)物流類商鋪，以及五道口商業(yè)中心、權(quán)金城國(guó)際中心、酈城、百望新城等商鋪供應(yīng)。 西城：金融街、西單爭(zhēng)勝 金融街板塊出現(xiàn)了兩大強(qiáng)勢(shì)商業(yè)的爭(zhēng)霸，西單最后的兩塊商業(yè)寶地業(yè)已開發(fā)，百盛在金融街的商業(yè)市場(chǎng)中歷來是一枝獨(dú)秀，然 2023年， 打破這一格局，其定位為“奢華、時(shí)尚、高品位”，必然與百盛形成競(jìng)爭(zhēng)，商鋪將于2023年正式開業(yè)。四季商城的出現(xiàn)雖對(duì)百盛有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但其更大的意義則是填補(bǔ)金融街的商業(yè)空白，若二者能實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域的商業(yè)氛圍將更濃，對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目來說都是巨大利好。 2023年在西單這個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，又出現(xiàn)了兩個(gè)全新商業(yè)項(xiàng)目：西單與美晟國(guó)際廣場(chǎng)，二者皆定位于高端商業(yè)，可謂上演最后的奢華盛筵。 由于商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃的痼疾，該區(qū)域的不少商鋪經(jīng)營(yíng)效果不理想。西單是各大商圈問題最多，調(diào)整最頻繁的商圈之一。西單與美晟國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)會(huì)給西單商圈帶來怎樣的變化，令人期待。 朝陽(yáng)：、朝青、望京、百子灣共榮 朝陽(yáng)區(qū)憑借地盤大的優(yōu)勢(shì)，在 2023年中，、朝青、望京和百子灣四大商鋪熱點(diǎn)板塊風(fēng)頭正勁，熱點(diǎn)板塊之?dāng)?shù)目位于各區(qū)之首。 板塊最受關(guān)注的商鋪項(xiàng)目無疑是華貿(mào)中心商業(yè)部分，其商業(yè)總面積達(dá) 30萬平方米，并且引進(jìn)了不少知名商家，其中包括來內(nèi)地開設(shè)第一家百貨公司的臺(tái)灣新光三越。據(jù)了解，在華貿(mào)中心 600多個(gè)品牌專賣店中，單國(guó)際奢華品牌就多達(dá) 90個(gè)；同時(shí)，沃爾瑪在萬達(dá)廣場(chǎng)的新店在 2023年開業(yè)，同時(shí)進(jìn)入萬達(dá)廣場(chǎng)的還有一座中國(guó)僅有的法國(guó)雅高索菲特白金五星級(jí)酒店。此外，位于東大橋路的世貿(mào)天階也為注入約 8萬平方米的商業(yè)體量。 2023年，朝青板塊的商業(yè)不斷開發(fā)：潤(rùn)楓水尚有 4萬平方米的底商、天鵝灣有 5萬平方米的底商，還有青年匯、珠江羅馬嘉園、星河灣等住宅項(xiàng)目都有較大的社區(qū)配套商業(yè)。商業(yè)形態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主，這也正是朝青板塊 2023年商業(yè)的最大特點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域目前的商業(yè)放量約 30萬平方米，這些商鋪的開發(fā)入市將很快扭轉(zhuǎn)該區(qū)域商鋪供應(yīng)不足的局面。 望京在開發(fā)過程中有明顯的“先住宅后商業(yè)特征”， 2023年正是望京商鋪市場(chǎng)活躍的一年。望京國(guó)際商業(yè)中心全面開業(yè)，六佰本（望京商業(yè)街）入市以來，目前售價(jià)超過了 /平方米，同時(shí)方恒國(guó)際中心也已于 2023年年底入市，還將再增加該區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)。 2023年，僅沿海賽洛城就提供了 12萬平方米的商鋪面積，這讓百子灣板塊的商鋪市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)放量； 12月 23日，大成國(guó)際商業(yè)中心就舉行了說明會(huì)，最新推出一二層的產(chǎn)品：歐式原生態(tài)步行街；同時(shí)，蘋果派等社區(qū)的商業(yè)也都紛紛入市。與百子灣的住宅火暴一樣，該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也非常迅猛。 此外，豐臺(tái)和通州的商鋪表現(xiàn)雖不如上述八大熱點(diǎn)區(qū)域火暴，但其發(fā)展?jié)摿Χ挤浅４螅绕涫峭ㄖ輩^(qū)，隨著住宅的開發(fā)入住、消費(fèi)人群的增加，其商業(yè)也將很快進(jìn)入快速發(fā)展階段。 展望： 2023將成“商鋪招商年” 2023年京城商鋪市場(chǎng)銷售火暴，不過實(shí)際招商經(jīng)營(yíng)情況卻比較冷清，可謂喜憂參半。而展望 2023年，業(yè)內(nèi)專家多數(shù)認(rèn)為此種喜憂參半的市場(chǎng)形勢(shì)還將延續(xù)。 2023年，《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》將對(duì)商鋪市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。雖然該條例尚未正式出臺(tái)，但其核心內(nèi)容，比如開發(fā) 1萬平方米以上的商鋪須進(jìn)行聽證等原則都已明確。據(jù)悉，該條例將在今年正式實(shí)施。 另外，繼 2023年政府對(duì)“售后返租”、靠宣稱投資回報(bào)率來吸引買家的營(yíng)銷行為進(jìn)行禁止， 2023年的商鋪銷售市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范。 在市場(chǎng)逐漸規(guī)范的同時(shí)，商鋪投資需求也將進(jìn)一步上升；不過商鋪開發(fā)商與投資者的招商經(jīng)營(yíng)壓力預(yù)計(jì)并不能緩解，還將達(dá)到一個(gè)新高度，商鋪投資高回報(bào)恐難以顯現(xiàn)。 招商壓力仍大 “ 2023年是商鋪大量入市和集中招商的一年， 2023年此局面還會(huì)加劇?！蹦迟Y深商業(yè)地產(chǎn)分析家認(rèn)為，結(jié)合各區(qū)域目前商業(yè)用地開發(fā)的情況看，東城、西城、崇文和宣武四個(gè)老城區(qū)在 2023年的新增商鋪供應(yīng)將十分有限，主要供應(yīng)將來自于其他區(qū)域，其中通州的商鋪供應(yīng)很可能大幅增加。 他進(jìn)一步指出，目前商鋪市場(chǎng)能憑借的最好機(jī)會(huì)是 2023年將召開的奧運(yùn)會(huì)，很多開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商都計(jì)劃在此之前將項(xiàng)目全面投入運(yùn)營(yíng)。因此 2023年是京城名副其實(shí)的“商鋪招商年”。 早在 2023年一季度，就有專家嚴(yán)肅地指出，北京 2023年將有 500萬商鋪同期招商，壓力非常大。而 2023年商鋪新增供應(yīng)又達(dá)到 ，雖然2023年的新增商鋪供應(yīng)會(huì)有所減少，但招商形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻。 根據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)日前發(fā)布的《 20232023年中國(guó)商業(yè)十大熱點(diǎn)展望》報(bào)告， 2023年前后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)超出市場(chǎng)實(shí)際需求、商業(yè)用房空置率上升的問題將更加突出。 商鋪?zhàn)饨鸱只觿? 商鋪開發(fā)量偏大，競(jìng)爭(zhēng)壓力增強(qiáng)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，開發(fā)商為了生存必然重視引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)商