地產(chǎn)市場分析報告ppt課件-資料下載頁
2025-02-22 00:14本頁面
【正文】 以低端的中小型集 貿(mào)市場和小便利超市，缺少中大型集中式商業(yè)和特色商業(yè)，商業(yè)的作 用還停留在簡單的生活基本配套上。 從石龍新區(qū)的商業(yè)發(fā)展情況來看，我們沒有在即便是很富有的石 龍人與發(fā)達(dá)的新區(qū)商業(yè)找到必然的因果關(guān)系，也就是說：有良好的消 費(fèi)基礎(chǔ)，如果操作失當(dāng)，同樣會面臨商業(yè)失敗的結(jié)果。 石龍給我們的啟示 前瞻性的科學(xué)規(guī)劃是新城的重要前提； 引進(jìn)品牌開發(fā)商介入開發(fā)是重要手段； 合理商業(yè)規(guī)劃和市政配套是重要基礎(chǔ)； 優(yōu)質(zhì)市政管理是新城發(fā)展的重要保障； 物業(yè)服務(wù)配套是物業(yè)增值的重要途徑； 優(yōu)化開發(fā)節(jié)奏是新城成功的重要法寶； 再看看大朗： 不久前，華南 mall被商務(wù)部點(diǎn)名批評，業(yè)界對其綁架政府的模式也頗有微詞。而一直埋頭苦干的大朗長盛廣場則被權(quán)威機(jī)構(gòu)評為 “ 中國商業(yè)地產(chǎn)名盤 50強(qiáng) ” ！ 實(shí)際操作中也形成多贏的局面： 政府贏、發(fā)展機(jī)構(gòu)贏、業(yè)主贏、商家贏、老百姓贏！ 成功原因分析： 一、定位明確、順勢而為； 在市政府啟動松山湖高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略的同時確定了 “ 中國毛織業(yè)名鎮(zhèn) ” 的中心化戰(zhàn)略和城市化發(fā)展策略 。相應(yīng)規(guī)劃非常符合城市發(fā)展規(guī)律 二、面向大朗，緊扣需求； 與國際化、泛珠化的華南 mall相比，大朗采取更加 務(wù)實(shí)的策略，以餐飲、超市、娛樂、酒店、地產(chǎn)、電影院、 CBA籃球、小型商業(yè)等貼和大朗人和外來人口需求的極有生命力的商業(yè)組合模式來造就新中心區(qū)。 三、用預(yù)設(shè)的人流培育未來商業(yè)氛圍 在中心區(qū)啟動之前，大朗政府對于用人流來 “ 灌溉 ”商業(yè)的認(rèn)識可謂非常超前，在控制農(nóng)民建房的同時，已經(jīng)提前布局 “ 住近 ” 中心區(qū) 的策略。 在這一策略指導(dǎo)下啟動了長塘花園、佛新村等一系 列農(nóng)民公寓的建設(shè)以及天一居的商品住宅建設(shè)。 未來人流的存在，極大的提升了各路投資者對中 心區(qū)商業(yè)的預(yù)期，使未來的需求變成現(xiàn)實(shí)的購買行為。 政府和發(fā)展機(jī)構(gòu)的合作出色的把握了發(fā)展的節(jié)奏。 四、業(yè)態(tài)組合極具拉動能力； 大朗鎮(zhèn)近年來鼓勵酒店業(yè)、娛樂的發(fā)展，這對拉動地方經(jīng)濟(jì)，吸引外來人口起著非常積極的作用。 在長盛廣場的規(guī)劃中，集酒店、娛樂業(yè)、ＣＢＡ、大超市、美食街、電影院、品牌服裝城、住宅、公寓的業(yè)態(tài)非常精準(zhǔn)的把握了大朗的城市化的進(jìn)程的脈搏，體現(xiàn)了強(qiáng)大的集聚能量。 第四部分 茶山鎮(zhèn)中心區(qū)發(fā)展建議 城市捷運(yùn)系統(tǒng)不斷完善，城界模糊、城際消失，郊區(qū)化居住模式由被動向主動轉(zhuǎn)變，茶山近莞城的區(qū)位優(yōu)勢將得到進(jìn)一步體現(xiàn)； 在新一輪的招商引資的競爭中，茶山的后發(fā)優(yōu)勢將更加明顯，更多的有著行業(yè)領(lǐng)先競爭能力的企業(yè)將不斷融入茶山。 茶山白領(lǐng)中堅層的進(jìn)一步形成，他們將釋放對優(yōu)質(zhì)的工作、生活、消費(fèi)環(huán)境的強(qiáng)烈需求； 一、未來 5年茶山城市發(fā)展的趨勢預(yù)測 中心區(qū)發(fā)展建議：一切以拉動人流為核心 結(jié)合周邊鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和對茶山多年的體認(rèn) 建議一：規(guī)劃為先，管理為重； 茶山政府已經(jīng)投入巨資完成中心區(qū)的未來規(guī)劃，使中 心區(qū)前景一片光明，但在實(shí)際管理中不能缺位，要有現(xiàn)代 的中心城區(qū)就必須嚴(yán)格管控農(nóng)民房建設(shè)、工業(yè)廠區(qū)建設(shè)， 確保 “ 一張白紙好作錦繡文章 ” 。 建議二：大力發(fā)展服務(wù)業(yè)； 結(jié)合茶山的交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展酒店業(yè)、娛樂業(yè)以及 相關(guān)服務(wù)業(yè)不僅能滿足茶山日益增長的需要，同樣對周邊 鎮(zhèn)區(qū)具備了強(qiáng)大的拉動能力，使莞龍路、東部快速、未來 莞排路不再是過境路，使中心城區(qū)的集聚效能不斷增強(qiáng)。 建議三：專業(yè)市場更專，規(guī)劃布局更優(yōu)； 依托茶山產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢發(fā)展專業(yè)市場建設(shè)是政府的遠(yuǎn)見決策，但如何是專業(yè)市場更加切入市場空白，專業(yè)市場能牢牢占住 “ 專業(yè) ” 的平臺保障可持續(xù)性發(fā)展，需要做好前期的市場研究工作，從而避免像石龍部分專業(yè)市場的低層次重復(fù)建設(shè)，最后由專業(yè)市場變成 “ 雜貨市場 ” 。 專業(yè)市場是拉動中小業(yè)主來茶山創(chuàng)業(yè)壯大茶山經(jīng)濟(jì)的 有效手段，合理優(yōu)化的布局以及未來的管理與服務(wù)需要超 前考慮。 作為城區(qū)商貿(mào)區(qū)的輻射區(qū)域，實(shí)施差異化戰(zhàn)略，發(fā)揮 比較優(yōu)勢，成為有特色的次中心商貿(mào)鎮(zhèn)區(qū)（借鑒華南 mall 的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，更加務(wù)實(shí)的實(shí)施商貿(mào)強(qiáng)鎮(zhèn)戰(zhàn)略） 建議四：市政管理市場化優(yōu)先； 結(jié)合石龍新中心區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，市政管理是不容忽視， 否則必將出現(xiàn) “ 新三年、舊三年、縫縫補(bǔ)補(bǔ)又三年 ” 的狀況， 片區(qū)價值無法保障。引入市場化的操作手段是保障優(yōu)質(zhì)的 市政管理的可選擇途徑之一。 建議五：建設(shè)優(yōu)質(zhì)生態(tài)居住社區(qū) 中心城區(qū)以其特有的資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢， 參照發(fā)達(dá) 國家小城鎮(zhèn)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，為片區(qū)中心化（對茶山而言）與郊 區(qū)化（對城區(qū)而言）提供可能，建設(shè)高尚、人文的優(yōu)質(zhì)社 區(qū)，為人才和高端投資者創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活氛圍。 以效益茶山、生態(tài)茶山、和諧茶山統(tǒng)籌未來中心區(qū)開 發(fā)建設(shè)節(jié)奏，徹底告別茶山落后的拉鏈?zhǔn)浇?jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)方式
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