房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(2)-資料下載頁
2025-05-15 00:36本頁面
【正文】 不同收入階層對(duì)不同商品的 購(gòu)買力 – 計(jì)算不同商品的 銷售額與營(yíng)業(yè)面積的比 – 計(jì)算總的商業(yè)物業(yè)需求 – 用總需求減去商業(yè)物業(yè)可供給量得到商業(yè)物業(yè)的需求缺口 零售活動(dòng) 單位面積的銷售額（美元 /天） 珠寶 185 酒店 200 工藝品 62 玩具 76 禮品 74 書店 100 來源：美國(guó)商業(yè)統(tǒng)計(jì) ? – 確定商圈競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的數(shù)量及其營(yíng)業(yè)面積 – 確定計(jì)劃期和在建的項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)面積 – 確定擴(kuò)建面積（自身和附近） 零售商業(yè)空間的設(shè)計(jì) （ 1）商業(yè)空間包括： ? 展示空間 ? 銷售空間 ? 存儲(chǔ)空間 ? 交通空間：流動(dòng)，半流動(dòng)，靜空間 ? 娛樂空間 ? 餐飲空間 ? 文化交流空間 ? 表演空間 ? 。 ? （ 2） 商業(yè)空間的設(shè)置 營(yíng)業(yè)廳 收貨 準(zhǔn)備 設(shè)備 辦公 休息 庫房 冷藏 顧客 工作人員 貨物 ? （ 3） 商業(yè)交通的設(shè)計(jì) 商場(chǎng)交通流線類型 ?顧客的觀賞購(gòu)物活動(dòng)流線 ?貨物的進(jìn)銷流線 ?工作人員的工作流線 為三條流線提供適宜的設(shè)計(jì) ?目標(biāo)：建立和調(diào)整行為和空間的關(guān)系 ?具體實(shí)施： –機(jī)能設(shè)計(jì) –規(guī)模設(shè)計(jì) –配置設(shè)計(jì) –流線設(shè)計(jì) –經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì) ? 附：對(duì)設(shè)計(jì)有用的研究成果： ? 描述步行狀況的指標(biāo)： – 平均步行速度 – 人流量（單向，相向，交叉，停滯） – 人流密度 ? 間隔和人流密度的關(guān)系 ? 交通設(shè)計(jì)的一般原則 – 不在人流密度大的區(qū)域產(chǎn)生交叉人流 – 避免出現(xiàn)四叉以上的通道交叉口 – 針對(duì)停滯人流空間的設(shè)計(jì)： ?購(gòu)物區(qū)空間厚度（面對(duì)貨柜 40cm， 80cm） ?交款區(qū)的位置 ?公共空間 (三 ) 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析 ? 1 寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn) ? （ 1）市場(chǎng)波動(dòng)大 ? （ 2）需求變動(dòng)大，調(diào)整迅速（供給滯后于需求） ? （ 3）供給周期的獨(dú)立性 – 供給與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)性不大，價(jià)格彈性大，受以往租金售價(jià)的影響大 寫字樓市場(chǎng)分析內(nèi)容 ? （ 1）寫字樓市場(chǎng)背景分析 ? （ 2）寫字樓的區(qū)域市場(chǎng)分析 ?區(qū)域劃分 ?確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 ?區(qū)域發(fā)展條件 (項(xiàng)目所在城市，所在區(qū)域，所在地點(diǎn) ) （ 3）寫字樓市場(chǎng)細(xì)分 – 對(duì)寫字樓使用者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的認(rèn)識(shí) ?上海的寫字樓用戶： ?金融保險(xiǎn)，貿(mào)易貨運(yùn)，生長(zhǎng)制造，消費(fèi)品零售，高科技，咨詢服務(wù) （ 4）市場(chǎng)供求分析 ? 需求： – 沒有明顯的市場(chǎng)邊界 – 由商務(wù)，專門職業(yè)、管理和寫字樓空間使用者決定， 需求量的預(yù)測(cè)方法一 – 按行業(yè)預(yù)測(cè)就業(yè)人口 – 辦公室使用者人數(shù)（管理和專業(yè)人員，技術(shù)服務(wù)管理服務(wù)） – 人均占用面積 需求量的預(yù)測(cè)方法二 ? 通過分析區(qū)域內(nèi)不同寫字樓物業(yè)的出租情況和凈吸納量的變化情況來預(yù)測(cè)寫字樓需求量。 ? 租賃率 ? 凈吸納率 ? 以上指標(biāo)反差大，說明市場(chǎng)不穩(wěn)定，波動(dòng)意味著供應(yīng)量過剩，租金將下降。 ? 如果租賃率很高，凈吸納率很低，說明市場(chǎng)不穩(wěn)定。 供給量的分析 ? 已被使用的寫字樓供給量 ? 空置的可供出租的寫字樓供給量 ? 在建的供給量 ? 竣工的供給量 ? 預(yù)立項(xiàng)的寫字樓面積 ? 可能擴(kuò)建和改建的寫字樓面積 ? 方法：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查＋政府信息＋管道分析 供給分析 ? （ 1）建筑物的外觀特點(diǎn)（層數(shù)，交通，外觀，停車場(chǎng)等） ? （ 2）內(nèi)部公共部分（服務(wù)設(shè)施，大廳，廊道，樓層） ? （ 3）租戶和租約（行業(yè)，信譽(yù)，租約錯(cuò)期） ? （ 4）轉(zhuǎn)租物業(yè)（對(duì)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的判斷很重要） ? （ 5）空置物業(yè)：穩(wěn)定使用率（ 9395%）指項(xiàng)目啟動(dòng)后的年度使用率。 ? 方法：定性分析＋對(duì)比分析
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