房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(1)-資料下載頁(yè)
2024-12-08 09:32本頁(yè)面
【正文】 估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)， α取 ～ 為宜；當(dāng)差異較小時(shí)， α取 ～ 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 （ 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡(jiǎn)單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷(xiāo)售指數(shù)。季節(jié)銷(xiāo)售指數(shù)可利用簡(jiǎn)單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷(xiāo)售水平比全期總銷(xiāo)售水平高低的程度。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其預(yù)測(cè)步驟為： 第 1步：求出歷年各季的平均銷(xiāo)售量。 第 2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第 3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測(cè)該年其它各個(gè)季的數(shù)據(jù)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 因果預(yù)測(cè)法 因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 （ 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來(lái)分析“因變量”的變化方向和程度。 在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢(shì)，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其計(jì)算公式如下： y a bx??式中： y：預(yù)測(cè)值； x：自變量 ； a、 b：回歸系數(shù) 其中： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ? 這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以 x代表年份，而在回歸分析法中則以 x代表“自變量”。所以，此處不能令 0ix??第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 （ 2）相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場(chǎng)商品供求變化諸因素中兩個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動(dòng)不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)與方法 其計(jì)算公式是： y a bx??iiy b xa y b xn? ? ?? ? ?22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱： 一、摘要 市場(chǎng)分析的目的。 分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素。 建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進(jìn)以后可以做。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱： 二、概述 國(guó)家或整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和主要的增長(zhǎng)領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類(lèi)型 —— 可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國(guó)家進(jìn)行對(duì)比分析）。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱： 二、概述 城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國(guó)家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢(shì)，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測(cè)，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。 市場(chǎng)環(huán)境與場(chǎng)地分析（市場(chǎng)區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場(chǎng)地描述，場(chǎng)地周?chē)煌ōh(huán)境及可及性分析，場(chǎng)地周?chē)恋乩们闆r和競(jìng)爭(zhēng)情況）。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 三、需求分析 預(yù)計(jì)的總需求（詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類(lèi)型的市場(chǎng)需求）。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 三、需求分析 吸納率分析（就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場(chǎng)吸納的價(jià)格和數(shù)量）。 （ 1）市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)； （ 2）預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃（相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求）。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 四、供給分析 調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給。 （ 1）相關(guān)房地產(chǎn)類(lèi)型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （ 2）估計(jì)短期的新增供給數(shù)量。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 四、供給分析 分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。 分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 五、競(jìng)爭(zhēng)分析 列出競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)（價(jià)格、數(shù)量、設(shè)計(jì)形式、功能、裝修標(biāo)準(zhǔn)）。 （ 1）描述已建成或正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)）； （ 2）描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 市場(chǎng)細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者。 （ 1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費(fèi)模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性； （ 2）了解每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要； （ 3）按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 六、市場(chǎng)占有率分析 1．基于競(jìng)爭(zhēng)分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場(chǎng)估算市場(chǎng)供給總吸納量、吸納速度和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)份額，明確擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 1）估計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率； （ 2）在充分考慮擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的條件下，進(jìn)一步確認(rèn)其市場(chǎng)占有率； （ 3）簡(jiǎn)述主要的市場(chǎng)特征。 第六節(jié) 市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱 市場(chǎng)分析結(jié)果（市場(chǎng)占有率、擬建項(xiàng)目銷(xiāo)售或出租進(jìn)度、價(jià)格、銷(xiāo)售期）。 （ 1）在一定時(shí)間內(nèi)以某一價(jià)格出售或出租的面積或單元數(shù)量； （ 2）有利于增加市場(chǎng)占有率的建議。
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