房地產(chǎn)市場分析(1)-資料下載頁
2024-12-08 09:32本頁面
【正文】 估計，當差異較大時， α取 ～ 為宜；當差異較小時， α取 ～ 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 （ 5）季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 其預測步驟為： 第 1步：求出歷年各季的平均銷售量。 第 2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第 3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)預測該年其它各個季的數(shù)據(jù)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 因果預測法 因果預測法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應的數(shù)學模型來進行預測。 包括回歸分析法和相關分析法等。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 （ 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。 在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展狀態(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進行預測。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 其計算公式如下： y a bx??式中： y：預測值； x：自變量 ； a、 b：回歸系數(shù) 其中： iiy b xan? ? ??22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ? 這一方程與趨勢預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以 x代表年份，而在回歸分析法中則以 x代表“自變量”。所以，此處不能令 0ix??第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 （ 2）相關分析法 相關分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關變量之間的因果關系。它主要是在定性分析的基礎上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關系，然后用回歸方程來進行預測。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關因素。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 其計算公式是： y a bx??iiy b xa y b xn? ? ?? ? ?22()i i i iiin x y x ybn x x? ? ? ??? ? ?第六節(jié) 市場分析應用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱： 一、摘要 市場分析的目的。 分析方法、主要假設條件和風險因素。 建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進以后可以做。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱： 二、概述 國家或整體社會經(jīng)濟狀況和主要的增長領域（確認有吸引力的物業(yè)投資類型 —— 可選擇的投資方向，分析當前所處的經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。 地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析）。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱： 二、概述 城市經(jīng)濟狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢，本城市就業(yè)情況短期預測，確認和介紹當?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。 市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 三、需求分析 預計的總需求（詳細分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預測擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 三、需求分析 吸納率分析（就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和數(shù)量）。 （ 1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （ 2）預估市場吸納計劃（相應時間周期內(nèi)的需求）。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 四、供給分析 調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 （ 1）相關房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （ 2）估計短期的新增供給數(shù)量。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 四、供給分析 分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。 分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 五、競爭分析 列出競爭項目的功能和特點（價格、數(shù)量、設計形式、功能、裝修標準）。 （ 1）描述已建成或正在建設中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）； （ 2）描述計劃建設中的競爭性項目。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 市場細分，明確擬建項目的目標使用者。 （ 1）目標使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性； （ 2）了解每一細分市場下使用者的愿望和需要； （ 3）按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應具備的特色。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 六、市場占有率分析 1．基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場估算市場供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。 （ 1）估計項目的市場占有率； （ 2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進一步確認其市場占有率； （ 3）簡述主要的市場特征。 第六節(jié) 市場分析應用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場分析報告大綱 市場分析結(jié)果（市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格、銷售期）。 （ 1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量； （ 2）有利于增加市場占有率的建議。
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