北京商住物業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】寓內(nèi)辦公，并使得本區(qū)域的商務(wù)氛圍越來(lái)越濃厚。商住項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目。在分析商住項(xiàng)目的供應(yīng)量時(shí)，一般只統(tǒng)計(jì)其在售項(xiàng)目的供應(yīng)量。面積較大的東方銀座和華普花園開(kāi)盤(pán)時(shí)間早銷(xiāo)售時(shí)間長(zhǎng)，目前剩余的供應(yīng)已經(jīng)相當(dāng)有限。本就很少，近期區(qū)域內(nèi)部又少有明確的以商住為主要定位的產(chǎn)品推出，這說(shuō)明在區(qū)域范圍內(nèi)對(duì)于商住類(lèi)。迎，兩居和一居產(chǎn)品供應(yīng)最多，銷(xiāo)售狀況也最好。的考慮到“住”的特性，而“商”特性則更多的存在于推廣范疇內(nèi)。這顯示商住類(lèi)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)方面已經(jīng)更趨向成熟，且更加明確了。如2020年新開(kāi)盤(pán)的尚都國(guó)際二、三期，干脆將所有戶(hù)。區(qū)域范圍內(nèi)，商住樣本項(xiàng)目現(xiàn)價(jià)集中在12020—19000元/平米之間。周邊很多較早開(kāi)盤(pán)的商住類(lèi)項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，或處于尾盤(pán)銷(xiāo)售。商住環(huán)境較為混亂，出入人員復(fù)雜。對(duì)購(gòu)買(mǎi)商住的客戶(hù)，土地年限抗行較大。燕莎商務(wù)區(qū)及東二環(huán)寫(xiě)字樓集聚區(qū)為代表。租賃需求的旺盛將很難緩解供應(yīng)過(guò)量帶來(lái)的空置率上升。產(chǎn)品調(diào)整幅度小，前
【正文】 商務(wù)、辦公區(qū)域 從位置上看，上述公寓式酒店集中分布于北京的王府井地 區(qū)、朝陽(yáng)CBD 周邊地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)以及其他地區(qū)，而這幾個(gè)地區(qū)都是北京繁華、典型的商務(wù)、辦公區(qū)域：王府井地區(qū)集中了一大批國(guó)家機(jī)關(guān)，又是北京的商業(yè)中心地區(qū)，同時(shí)還毗鄰朝陽(yáng)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）；朝陽(yáng) CBD地區(qū)是北京甚至國(guó)際上都有名的涉外商務(wù)中心區(qū)；海淀中關(guān)村地區(qū)則擁有一個(gè)高科技企業(yè)集中地之一的中關(guān)村科技園區(qū)；其他地區(qū)主要是西客站和大觀園地區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域仍然是商務(wù)、旅游比較集中的地區(qū)。 公寓式酒店項(xiàng)目在朝陽(yáng) CBD 周邊地區(qū)擁有 7 個(gè)，占整個(gè)公寓式酒店項(xiàng)目的 50%，而其他三個(gè)地區(qū)的總和才與 CBD 周邊地區(qū)相 當(dāng)，這也正好與目前北京市商務(wù)中心的發(fā)展現(xiàn)狀相符合。 6．配套設(shè)施齊全，酒店服務(wù)完善 公寓式酒店處于酒店之內(nèi)，而高檔酒店一般都有非常完善的生活、商務(wù)配套設(shè)施，包括餐飲、娛樂(lè)、洗理、游泳，復(fù)印、傳真、打印、翻譯等，可以為客人提供酒店特有的，諸如室內(nèi)清潔、床單更換、衣物清洗以及 24 小時(shí)商務(wù)中心、 24 小時(shí)秘書(shū)服務(wù)、 24 小時(shí)翻譯服務(wù)以及 24小時(shí)會(huì)議服務(wù)等，從生活到商務(wù)無(wú)微不至的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，以北京建國(guó)飯店為例。 針對(duì)本項(xiàng)目分析 ? 優(yōu)勢(shì)： ? 產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，市場(chǎng)需求旺盛 ? 在投資或自用功能兩方面的賣(mài)點(diǎn)上更貼 近于客戶(hù)訴求 ? 便于市場(chǎng)推廣，同類(lèi)型產(chǎn)品量體較大 ? 利潤(rùn)空間較大，銷(xiāo)售周期較短 ? 劣勢(shì)： ? 前期投入改造成本增加 ? 項(xiàng)目現(xiàn)有條件不能達(dá)到完善的酒店式服務(wù)。 ? 從工程建設(shè)角度本案也達(dá)不到內(nèi)部的硬件措施。（中央空調(diào)，天然氣管道的鋪入，） ? 市場(chǎng)需求面積，本項(xiàng)目沒(méi)有辦法達(dá)到。 ? 產(chǎn)權(quán)年限對(duì)本案銷(xiāo)售產(chǎn)生強(qiáng)大阻力。 ? 項(xiàng)目立項(xiàng)變更可行難度加大 本項(xiàng)目綜合分析 1/酒店式公寓： 雖然相對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格較高，但服務(wù)功能標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目沒(méi)有辦法達(dá)到，其次是市場(chǎng)需求面積也沒(méi)有辦法達(dá)到。項(xiàng)目立項(xiàng)變更難度大，周期長(zhǎng)。并且加大了改造成本。 2/商?。罕卷?xiàng)目?jī)?yōu) 勢(shì)在于 周邊很多較早開(kāi)盤(pán)的商住類(lèi)項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，或處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。但 同樣有酒店式公寓的缺點(diǎn)。改造成本高。并且本項(xiàng)目能夠達(dá)到的面積不符合市場(chǎng)需求，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，工作間，都占據(jù)辦公的有利空間。土地使用年限對(duì)購(gòu)買(mǎi)商住的客戶(hù)抗性較大，不利于銷(xiāo)售。 3/寫(xiě)字樓： 產(chǎn)品調(diào)整幅度小，前期改造成本低。本案規(guī)模小，放量少，銷(xiāo)售壓力小。項(xiàng)目面積及戶(hù)型能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。華夏賓館的改造更能增添寫(xiě)字樓的配套要求。該區(qū)域辦公氛圍交好。但本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較弱，位置不臨主街，不利于宣傳及形象樹(shù)立。這些缺點(diǎn)我們都能通過(guò)內(nèi) 外裝修來(lái)彌補(bǔ)。 綜合以上分析，建議本項(xiàng)目以公寓 /寫(xiě)字樓為定位方向。產(chǎn)品建議精美的外立面及內(nèi)部裝修和人性化的配套設(shè)施。打造區(qū)域內(nèi)的另類(lèi)產(chǎn)品，吸引客戶(hù)眼球。
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