北京商住物業(yè)市場分析報告-資料下載頁
2025-05-13 04:54本頁面
【導(dǎo)讀】寓內(nèi)辦公，并使得本區(qū)域的商務(wù)氛圍越來越濃厚。商住項目與住宅項目。在分析商住項目的供應(yīng)量時，一般只統(tǒng)計其在售項目的供應(yīng)量。面積較大的東方銀座和華普花園開盤時間早銷售時間長，目前剩余的供應(yīng)已經(jīng)相當(dāng)有限。本就很少，近期區(qū)域內(nèi)部又少有明確的以商住為主要定位的產(chǎn)品推出，這說明在區(qū)域范圍內(nèi)對于商住類。迎，兩居和一居產(chǎn)品供應(yīng)最多，銷售狀況也最好。的考慮到“住”的特性，而“商”特性則更多的存在于推廣范疇內(nèi)。這顯示商住類產(chǎn)品在設(shè)計方面已經(jīng)更趨向成熟，且更加明確了。如2020年新開盤的尚都國際二、三期，干脆將所有戶。區(qū)域范圍內(nèi)，商住樣本項目現(xiàn)價集中在12020—19000元/平米之間。周邊很多較早開盤的商住類項目已經(jīng)銷售完畢，或處于尾盤銷售。商住環(huán)境較為混亂，出入人員復(fù)雜。對購買商住的客戶，土地年限抗行較大。燕莎商務(wù)區(qū)及東二環(huán)寫字樓集聚區(qū)為代表。租賃需求的旺盛將很難緩解供應(yīng)過量帶來的空置率上升。產(chǎn)品調(diào)整幅度小，前
【正文】 商務(wù)、辦公區(qū)域 從位置上看，上述公寓式酒店集中分布于北京的王府井地 區(qū)、朝陽CBD 周邊地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)以及其他地區(qū)，而這幾個地區(qū)都是北京繁華、典型的商務(wù)、辦公區(qū)域：王府井地區(qū)集中了一大批國家機(jī)關(guān)，又是北京的商業(yè)中心地區(qū)，同時還毗鄰朝陽區(qū)的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）；朝陽 CBD地區(qū)是北京甚至國際上都有名的涉外商務(wù)中心區(qū)；海淀中關(guān)村地區(qū)則擁有一個高科技企業(yè)集中地之一的中關(guān)村科技園區(qū)；其他地區(qū)主要是西客站和大觀園地區(qū)，這兩個區(qū)域仍然是商務(wù)、旅游比較集中的地區(qū)。 公寓式酒店項目在朝陽 CBD 周邊地區(qū)擁有 7 個，占整個公寓式酒店項目的 50%，而其他三個地區(qū)的總和才與 CBD 周邊地區(qū)相 當(dāng)，這也正好與目前北京市商務(wù)中心的發(fā)展現(xiàn)狀相符合。 6．配套設(shè)施齊全，酒店服務(wù)完善 公寓式酒店處于酒店之內(nèi)，而高檔酒店一般都有非常完善的生活、商務(wù)配套設(shè)施，包括餐飲、娛樂、洗理、游泳，復(fù)印、傳真、打印、翻譯等，可以為客人提供酒店特有的，諸如室內(nèi)清潔、床單更換、衣物清洗以及 24 小時商務(wù)中心、 24 小時秘書服務(wù)、 24 小時翻譯服務(wù)以及 24小時會議服務(wù)等，從生活到商務(wù)無微不至的專業(yè)服務(wù)，以北京建國飯店為例。 針對本項目分析 ? 優(yōu)勢： ? 產(chǎn)品適應(yīng)市場增長點(diǎn)，市場需求旺盛 ? 在投資或自用功能兩方面的賣點(diǎn)上更貼 近于客戶訴求 ? 便于市場推廣，同類型產(chǎn)品量體較大 ? 利潤空間較大，銷售周期較短 ? 劣勢： ? 前期投入改造成本增加 ? 項目現(xiàn)有條件不能達(dá)到完善的酒店式服務(wù)。 ? 從工程建設(shè)角度本案也達(dá)不到內(nèi)部的硬件措施。（中央空調(diào)，天然氣管道的鋪入，） ? 市場需求面積，本項目沒有辦法達(dá)到。 ? 產(chǎn)權(quán)年限對本案銷售產(chǎn)生強(qiáng)大阻力。 ? 項目立項變更可行難度加大 本項目綜合分析 1/酒店式公寓： 雖然相對銷售價格較高，但服務(wù)功能標(biāo)準(zhǔn)本項目沒有辦法達(dá)到，其次是市場需求面積也沒有辦法達(dá)到。項目立項變更難度大，周期長。并且加大了改造成本。 2/商?。罕卷椖績?yōu) 勢在于 周邊很多較早開盤的商住類項目已經(jīng)銷售完畢，或處于尾盤銷售階段，區(qū)域內(nèi)沒有競爭項目。但 同樣有酒店式公寓的缺點(diǎn)。改造成本高。并且本項目能夠達(dá)到的面積不符合市場需求，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，工作間，都占據(jù)辦公的有利空間。土地使用年限對購買商住的客戶抗性較大，不利于銷售。 3/寫字樓： 產(chǎn)品調(diào)整幅度小，前期改造成本低。本案規(guī)模小，放量少，銷售壓力小。項目面積及戶型能夠滿足市場需求。華夏賓館的改造更能增添寫字樓的配套要求。該區(qū)域辦公氛圍交好。但本項目市場競爭能力較弱，位置不臨主街，不利于宣傳及形象樹立。這些缺點(diǎn)我們都能通過內(nèi) 外裝修來彌補(bǔ)。 綜合以上分析，建議本項目以公寓 /寫字樓為定位方向。產(chǎn)品建議精美的外立面及內(nèi)部裝修和人性化的配套設(shè)施。打造區(qū)域內(nèi)的另類產(chǎn)品，吸引客戶眼球。
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