【正文】 高層建筑的身影。　　傳媒業(yè)辦公大樓高層化這一特點，決定了它本身的選址十分重要。它不僅要求有區(qū)域優(yōu)勢，位于城市中心或黃金地段，而且要求所在位置必須交通十分便捷，必須配有相當面積的停車場，需要寬闊的馬路相配合；幾十層的辦公大樓里面，人員成千上萬，沒有相應的交通條件來便利上下班、外出聯(lián)系業(yè)務，那是不可想象的?！　〉谌瑐髅綐I(yè)辦公大樓大多為高檔次、智能化、現(xiàn)代化建筑?！　【癞a品的流通和消費都有賴于物質的條件。精神產品的傳播在當代已經具有極其龐大的規(guī)模，延伸到廣闊的空間，并且借助于高新技術手段。尤其值得注意的是，微電子與信息產業(yè)所開發(fā)的最新技術往往迅速運用和裝備于傳媒業(yè)，因而傳媒業(yè)的辦公大樓技術先進、設施精良、造型獨特、管理規(guī)范?！　‖F(xiàn)代傳媒業(yè)辦公大樓概念設計大多出于著名建筑師之手或為著名設計機構之杰作。其建筑外形線條簡潔流暢，風格各異，給人以強烈的時代感。大樓的外部，大塊的幕墻玻璃鑲嵌在鋁合金窗框內，不僅最大限度地增大了辦公大樓的采光面積，而且整個辦公大樓猶如一個透明體，入夜時燈光通明，就像是輝煌的宮殿。傳媒業(yè)辦公大樓建筑的上述特征主要是由以下三個原因形成的：　　(1)承租客戶需求層次高。傳媒業(yè)辦公大樓的承租戶主要是一些技術密集、高度專業(yè)化、資金效率較高的企業(yè)，一些企業(yè)的海外派駐機構或企業(yè)的首腦部門。這些企業(yè)和部門的層次比較高，雇員大多為中高級白領職員，因而通常愿意花較多的租金，進入傳媒業(yè)這樣一類高層次的辦公大樓?！　?2)租賃雙方都希望借此樹立良好形象。外型雄偉、裝飾考究的業(yè)高層建筑往往是業(yè)主信譽、擁有者富有和事業(yè)上成功的象征。傳媒業(yè)辦公大樓所有者或經營人希望通過高大美觀的建筑，告訴外界公眾自己十分富有且信譽卓著，客戶盡可前來承租。承租者同樣希望借助傳媒業(yè)高檔化的辦公大樓為自己樹立良好的形象，而視之為樹立企業(yè)良好形象的有效途徑。一些中小企業(yè)在辦公大樓內租上一間辦公室，精心裝修一番，為自己創(chuàng)造一個高層次的門面。在這種辦公室里進行對外接洽活動，無疑會給客戶留下一個良好的形象?！　?3)傳媒業(yè)辦公大樓的所有者或經營人希望獲得較高的投資報酬。在承租者愿意并能夠承受的范圍內，通過提高大樓的檔次以提高租金水平，是提高傳媒業(yè)辦公大樓投資效益的重要途徑。傳媒業(yè)大樓大多位于黃金地段交通要道。這為大樓的現(xiàn)代化、智能化發(fā)展提供了條件?！　?二)傳媒業(yè)辦公大樓的日常管理　　傳媒業(yè)辦公大樓的日常管理與一般辦公大樓(寫字樓)管理類似，又有一些特殊要求，其管理內容基本上由以下4個部分組成。　　　　(1)營銷　　營銷的任務是經營租賃。營銷人員可在辦公大樓前臺工作，也可有單獨的辦公室。營銷人員實際上是辦公大樓的銷售代表，他們的責任是： 　　①接待來訪的潛在承租客商，陪同客人參觀辦公室，解答問題，介紹辦公大樓情況，搞一些促銷宣傳，并做好與客人的聯(lián)系工作；　?、谔幚磙k公大樓的具體租賃工作，包括與承租戶聯(lián)絡、洽談、簽約；　?、劢邮蘸蛯徖沓凶饪蜕痰耐对V和要求，及時通知有關部門，并做好協(xié)調工作；　?、軤I銷負責人還需負責定期對長住客戶訪問，組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情的各種聯(lián)誼活動?！　?2)前臺服務　　辦公大樓的前臺服務與賓館功能相似，主要是為承租客戶提供一些日常服務。辦公大樓前臺服務人員的工作主要有以下三項：　　①接待辦公大樓的內外客人，幫助他們解決有關問題，如告訴來訪者如何找到他欲訪問的客人?！　、诮邮胀鈦黼娫挘⒛托牡鼗卮饐栐?。　?、蹫槌凶饪腿颂峁┐蜃謧髡嬉约坝?船車、飛機)票服務?！　　　“踩Ｐl(wèi)是傳媒業(yè)辦公大樓日常管理的一項十分重要的工作。它的任務是采取各種安全防護措施，維護大樓治安秩序(包括防盜、防火、消毒等)，保證承租客商人身財產安全和工作順利進行?！　∞k公大樓保安工作的基本范圍有以下5個方面：　　(1)中心監(jiān)控　　現(xiàn)代傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央監(jiān)視系統(tǒng)，可通過電視畫面隨時了解大樓各層面、各部位的情況。中心監(jiān)控室是辦公大樓保安工作的心臟，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應立刻指示有關人員采取相應措施。　　(2)前大門警衛(wèi)　　前大門警衛(wèi)既是保安工作的一個方面，同時又是大樓前臺服務工作的一部分，因而兼有安全保衛(wèi)和大樓服務雙重任務?！　∞k公大樓前大門警衛(wèi)工作主要有以下5項：　?、侔磿r開啟、關閉大門；　　②在規(guī)定的區(qū)域(或位置)站立，保持正確姿勢，精神飽滿，面帶微笑地迎送客人，主動、熱情、禮貌地回答客人的問訊；　?、圩柚篃o關人員(包括自行要求參觀者)和衣冠不整者進入大樓，以保證大樓秩序井然；　?、鼙P問形跡可疑人員，并立即向上級報告，同時與中心監(jiān)控室和巡邏人員取得聯(lián)系，以便配合行動；　?、萆舷掳喔叻鍟r間，維持大廳電梯口秩序，提醒客戶保管好隨身攜帶的物品?！　∏按箝T警衛(wèi)是辦公大樓的服務管理形象的直接體現(xiàn)，因此，執(zhí)勤人員的儀表要求比較嚴格，一般要求按季統(tǒng)一換裝上崗，穿黑皮鞋，戴帽子，系領帶，不準穿高領毛衣和留長發(fā)?！　?3)后大門警衛(wèi)　　如前所述，傳媒業(yè)辦公大樓內的辦公人員大多為中高級職員，自備汽車較多，辦公大樓又大多為高層建筑，因而汽車出入十分繁忙，辦公大樓的后門就是專供汽車進出的?！　∞k公大樓后大門警衛(wèi)的任務是保持通道口暢通，為車輛進出提供方便，并做好安全保衛(wèi)工作?！　『蟠箝T警衛(wèi)工作主要有以下4項：　?、僭缤砩舷掳喔叻鍟r間，執(zhí)勤人員必須在指定位置指揮車輛有秩序地進出、停放，指揮時立姿要端正，手勢要清楚?！　、诙〞r巡視停車場的各個部位，檢查車輛停放情況和有否外人進入，確保車輛出入方便和場內安全?！　、蹏栏駲z查運出貨物的出門證?！　、茏柚篃o關人員從后門進入大樓，發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員立即向控制中心報告?！　∮捎诤蟠箝T車輛進出頻繁，因而執(zhí)勤人員通常執(zhí)行白天12小時站立服務制度?！　?4)大樓巡邏　　傳媒業(yè)辦公大樓巡邏隊的日常工作就是進行例行巡邏。大樓巡邏有規(guī)定的路線和程序，如巡邏隊員集中后坐電梯到大樓最高層，先在樓頂平臺巡視一周，再通過大樓消防通道逐層向下巡邏。每層樓面也有事先規(guī)定的巡邏線路，不能有死角。大樓巡邏有規(guī)定的次數(shù)與時間?！　〈髽茄策壍娜蝿罩饕幸韵聝身棧骸　∫皇菣z查各樓面消防樓梯內是否有閑雜人員和違反治安的人與事。如遇前者，先將其工作單位和姓名記下，然后送出大樓，如遇后者，立即與控制中心聯(lián)系，并采取相應措施。尤其是晚上去樓面時，需要及時發(fā)現(xiàn)和制止撬竊行為?！　《橇粢飧鳂敲嫦榔鞑暮驮O施是否完好到位，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，及時發(fā)現(xiàn)和消除火災隱患?！　〕巳粘５睦醒策壨?，巡邏隊還作為一支機動隊伍直接由監(jiān)控中心指揮，一旦接到調度命令，立刻趕赴指定地點，應付緊急情況。　　(5)消防　　消防也是辦公大樓安全保衛(wèi)工作的重要內容之一。除了前面講到的巡邏隊應留意消防器材和及時消除火災隱患外，辦公大樓都配備專職和兼職消防人員?！　髅綐I(yè)辦公大樓專職消防人員的工作主要有以下4項：　?、俳洺z查消防器材設備是否完好，是否放置在指定位置，消防樓梯是否暢通?！　、诮洺Ｏ虺凶饪蜕绦麄飨乐R，及時提出意見和建議，消除火災隱患。　?、郯l(fā)生火災或火警苗子時，趕赴現(xiàn)場幫助指揮，疏散客商，組織滅救?！　、芏ㄆ诮M織大樓消防演練?！　　　髅綐I(yè)辦公大樓的管理是指大樓設備的操作、安裝、維修與保養(yǎng)。設備管理的任務是保證辦公大樓通訊網絡、供水、供電、供氣、通風、冷暖空調及排污等設施系統(tǒng)的正常運行。隨著傳媒業(yè)辦公大樓現(xiàn)代化、智能化，所裝備的設備越來越多、越來越先進，辦公大樓的設備管理工作就越來越復雜，要求也越來越高?！　∞k公大樓的設備管理工作基本上設置以下幾個崗位：　　(1)通訊、電氣設備安裝維修。辦公大樓需要配置專門的通訊設備維修管理人員和電工，他們的任務是及時安裝和維修通訊設備、照明等電氣設備，按時保養(yǎng)、檢修配用發(fā)射系統(tǒng)、發(fā)電機等動力電氣設備，以保證大樓的整個通訊發(fā)射系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)處于完好的工作狀態(tài)?！　?2)中央空調設備管理。前面講過傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央空調設備，空調設備管理需要專門的技術，所以大樓管理機構必須配備專職空調管理人員?？照{管理人員的工作職責，是對制冷機器和制冷系統(tǒng)進行操作和檢修，及時排除隱患，確?？照{正常工作，為大樓傳送冷(暖)風。季節(jié)變換時，空調工需做好空調機機能變換調試和保養(yǎng)工作。　　(3)鍋爐與水處理操作管理。傳媒業(yè)辦公大樓要向承租客商供應飲用熟水，因而必須裝備鍋爐和安排鍋爐工。辦公大樓飲水要求高，因而管理機構一般都設有專門的水質化驗室，定時檢查水質，如投放藥劑，非化驗人員未經許可不得進入化驗室。 　　(4)管道系統(tǒng)管理。管道管理的任務是保證傳媒業(yè)辦公大樓用水的正常供應。由于大樓人多，各方面耗水量很大，因而管道管理的工作比較繁重，大樓的生活用水水箱需要定期(一般為一年一次)清洗，以保證大樓飲水水質清潔。大樓內熱水器中的凈水過濾器每年要調換，熱水箱同時要清洗，以保證大樓飲水達到衛(wèi)生標準。大樓各層面盥洗室內水盆、水籠頭要不定期檢修，馬桶、便斗設備要保證完好，水流暢通，便于日常使用。大樓中消防系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、生活用水系統(tǒng)的管道、開關閥門需定期保養(yǎng)和維修，以保證其始終處于正常狀態(tài)。為了防汛、防臺，還需保證落水管道暢通、排水系統(tǒng)完好?！　?5)污水處理。傳媒業(yè)辦公大樓每天要排放大量的污水(包括糞便)，因而都配備污水處理設施和管理人員。污水處理人員的任務，就是用專門設備對大樓的污水進行處理，使之達到國家污水排放標準，并定時配合環(huán)衛(wèi)單位運走糞便和泥漿。　　　　傳媒業(yè)辦公大樓的清潔衛(wèi)生工作也是十分重要的。搞好清潔衛(wèi)生，旨在為客商提供良好的工作環(huán)境，樹立辦公大樓的良好形象，從而達到提高辦公大樓聲譽和經濟效益的目的?！　∞k公大樓清潔人員工作安排一般實行“四定”制度，即定人、定點、定時、定責。清潔人員要定時打掃指定的區(qū)域，并保證該區(qū)域達到衛(wèi)生標準?！　∞k公大樓清潔衛(wèi)生工作，應按照大樓各個部位的具體情況提出要求?！　?1)大廳。它是辦公大樓的門面，清潔衛(wèi)生工作要求較高。大理石地面要不間斷地保養(yǎng)，以保持光亮。四周大理石壁面和玻璃墻門需每日清洗，保持凈亮。前后廳、石梯要經常打掃，定時清洗，保持干凈。綠化植物需經常清掃。保護葉上無浮灰，盆內無垃圾。　　(2)電梯口。它是辦公大樓人員走動最集中的地方。大理石地面、大理石壁面需保持干凈、明亮，電梯口的滅火機、煙缸需經常清掃，一般煙缸內煙蒂不能超過4只。(3)盥洗室。它是辦公大樓清潔衛(wèi)生工作的一個重點。盥洗室內的鏡子要保持明亮，面盆、水斗要保持干凈，馬桶內外不能有水漬、污垢，便斗要經常沖洗，并放入樟腦丸，保證盥洗室內無異味?！　?4)飲用水室。飲用水室的水斗、熟水器要經常擦洗，保持凈亮，茶葉等雜物要及時清除，地面要保持干燥無積水?！　?5)走廊地毯要定時吸塵，壁面墻紙需清洗清潔無指印?！　?6)消防樓梯。辦公大樓與賓館一樣，客商都借助于電梯上下，樓梯主要用于消防人口疏散，因而消防樓梯往往成為被遺忘的“角落”。大樓的消防樓梯同樣應定人負責打掃，不但要保持消防通道暢通，而且還要經常對臺階、扶手、壁面等打掃擦洗，以保持清潔?！　?7)停車場。停車場的地面需每天清掃，不能有紙屑、煙蒂，車庫內陰溝要保持暢通。　　由于清潔衛(wèi)生工作的地點分散，清潔衛(wèi)生工作的領班(或管理人員)需每日多次(如4～5次)巡視大樓各部位，如走廊、盥洗室、大廳等，檢查清潔衛(wèi)生工作是否達到標準，有什么地方需改進?！庾≌^(qū)的物業(yè)管理概況物業(yè)管理始于19世紀60年代的英國。當時正值英國工業(yè)化大發(fā)展時期，大量農民進入城市，出現(xiàn)了房屋出租現(xiàn)象。為維護租用者的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機構。從此，物業(yè)管理受到各國的普遍重視，經歷了漫長曲折的發(fā)展階段，覆蓋面逐步擴大。目前，很多國家或地區(qū)的物業(yè)管理已經非常發(fā)達，服務管理質量達到很高的水平，他們在發(fā)展過程中積累了豐富的經驗和成功的運作模式，值得認真學習和借鑒。 一、英美兩國的物業(yè)管理 英美兩國的物業(yè)管理已成為社會化的服務行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機構絕大多數(shù)都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。物業(yè)管理服務項目多，內容廣泛，包括物業(yè)建設前后，物業(yè)使用全過程的管理。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。小修工程、日常服務可由內部維修人員完成，而大、中修工程則采取承包方式轉給別的專業(yè)公司完成。整體項目或工程可單項承包也可整體承包。費用由雙方協(xié)商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。物業(yè)管理服務收費由委托方與物業(yè)管理公司(或機構)商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標準。物業(yè)公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務費收入，甚至有政府補貼。管理公司(機構)人員精干、效率高、固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請人員，可對外承包的項目就不設固定人員，以節(jié)約開支。 二、韓國漢城的物業(yè)管理 韓國首都漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會化、商業(yè)化和自律化。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務所為中心，實行規(guī)范化管理。管理人員以向住戶提供最佳服務為宗旨，嚴格執(zhí)行“快捷”服務。警衛(wèi)人員盡職盡責，晝夜執(zhí)勤。對住宅小區(qū)停留的車輛一一核實，對外來陌生的車輛進行登記，一旦發(fā)生情況立即追蹤調查。警衛(wèi)人員不僅負責安全保衛(wèi)工作，而且還負責傳遞信息，臨時保管信件、包裹以及清掃庭院、保護花草、協(xié)助垃圾分類等。各住宅樓均有專職清潔工，定期安排專業(yè)人員進行煤氣檢查和消毒防疫。把社會化、商業(yè)化服務引進小區(qū)是韓國實行物業(yè)管理的又一鮮明特點。物業(yè)管理事務所在忠實履行自身承諾的同時，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書館、洗衣店等建立起密切聯(lián)系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場”。居民搬家，事務所幫助尋找服務好且廉價的搬家公司；春季花店上門為居民的盆花換上施肥；洗衣店的員工總是把洗好的衣物，罩上透明玻璃紙送到住戶家中。小區(qū)的每棟樓各個單元都設有一個居民班。各戶通過民主選舉一位班長。班長每月召集居民開一次“班務會”，討論有關小區(qū)安全、服務、衛(wèi)生等事務，并對物業(yè)管理事務所的工作進行評價。對不稱職的管理人員，居民有權提出罷免建議，使物業(yè)管理工作處于群眾的監(jiān)督之下。居民每月都要向物業(yè)管理事務所