【正文】 高層建筑的身影?！　髅綐I(yè)辦公大樓高層化這一特點，決定了它本身的選址十分重要。它不僅要求有區(qū)域優(yōu)勢，位于城市中心或黃金地段，而且要求所在位置必須交通十分便捷，必須配有相當面積的停車場，需要寬闊的馬路相配合；幾十層的辦公大樓里面，人員成千上萬，沒有相應的交通條件來便利上下班、外出聯(lián)系業(yè)務，那是不可想象的?！　〉谌瑐髅綐I(yè)辦公大樓大多為高檔次、智能化、現(xiàn)代化建筑?！　【癞a(chǎn)品的流通和消費都有賴于物質(zhì)的條件。精神產(chǎn)品的傳播在當代已經(jīng)具有極其龐大的規(guī)模，延伸到廣闊的空間，并且借助于高新技術(shù)手段。尤其值得注意的是，微電子與信息產(chǎn)業(yè)所開發(fā)的最新技術(shù)往往迅速運用和裝備于傳媒業(yè)，因而傳媒業(yè)的辦公大樓技術(shù)先進、設施精良、造型獨特、管理規(guī)范?！　‖F(xiàn)代傳媒業(yè)辦公大樓概念設計大多出于著名建筑師之手或為著名設計機構(gòu)之杰作。其建筑外形線條簡潔流暢，風格各異，給人以強烈的時代感。大樓的外部，大塊的幕墻玻璃鑲嵌在鋁合金窗框內(nèi)，不僅最大限度地增大了辦公大樓的采光面積，而且整個辦公大樓猶如一個透明體，入夜時燈光通明，就像是輝煌的宮殿。傳媒業(yè)辦公大樓建筑的上述特征主要是由以下三個原因形成的：　　(1)承租客戶需求層次高。傳媒業(yè)辦公大樓的承租戶主要是一些技術(shù)密集、高度專業(yè)化、資金效率較高的企業(yè)，一些企業(yè)的海外派駐機構(gòu)或企業(yè)的首腦部門。這些企業(yè)和部門的層次比較高，雇員大多為中高級白領職員，因而通常愿意花較多的租金，進入傳媒業(yè)這樣一類高層次的辦公大樓。　　(2)租賃雙方都希望借此樹立良好形象。外型雄偉、裝飾考究的業(yè)高層建筑往往是業(yè)主信譽、擁有者富有和事業(yè)上成功的象征。傳媒業(yè)辦公大樓所有者或經(jīng)營人希望通過高大美觀的建筑，告訴外界公眾自己十分富有且信譽卓著，客戶盡可前來承租。承租者同樣希望借助傳媒業(yè)高檔化的辦公大樓為自己樹立良好的形象，而視之為樹立企業(yè)良好形象的有效途徑。一些中小企業(yè)在辦公大樓內(nèi)租上一間辦公室，精心裝修一番，為自己創(chuàng)造一個高層次的門面。在這種辦公室里進行對外接洽活動，無疑會給客戶留下一個良好的形象。　　(3)傳媒業(yè)辦公大樓的所有者或經(jīng)營人希望獲得較高的投資報酬。在承租者愿意并能夠承受的范圍內(nèi)，通過提高大樓的檔次以提高租金水平，是提高傳媒業(yè)辦公大樓投資效益的重要途徑。傳媒業(yè)大樓大多位于黃金地段交通要道。這為大樓的現(xiàn)代化、智能化發(fā)展提供了條件?！　?二)傳媒業(yè)辦公大樓的日常管理　　傳媒業(yè)辦公大樓的日常管理與一般辦公大樓(寫字樓)管理類似，又有一些特殊要求，其管理內(nèi)容基本上由以下4個部分組成。　　　　(1)營銷　　營銷的任務是經(jīng)營租賃。營銷人員可在辦公大樓前臺工作，也可有單獨的辦公室。營銷人員實際上是辦公大樓的銷售代表，他們的責任是： 　　①接待來訪的潛在承租客商，陪同客人參觀辦公室，解答問題，介紹辦公大樓情況，搞一些促銷宣傳，并做好與客人的聯(lián)系工作；　　②處理辦公大樓的具體租賃工作，包括與承租戶聯(lián)絡、洽談、簽約；　　③接收和審理承租客商的投訴和要求，及時通知有關部門，并做好協(xié)調(diào)工作；　?、軤I銷負責人還需負責定期對長住客戶訪問，組織客戶參加目的在于聯(lián)絡感情的各種聯(lián)誼活動。　　(2)前臺服務　　辦公大樓的前臺服務與賓館功能相似，主要是為承租客戶提供一些日常服務。辦公大樓前臺服務人員的工作主要有以下三項：　?、俳哟k公大樓的內(nèi)外客人，幫助他們解決有關問題，如告訴來訪者如何找到他欲訪問的客人?！　、诮邮胀鈦黼娫?，并耐心地回答問詢?！　、蹫槌凶饪腿颂峁┐蜃謧髡嬉约坝?船車、飛機)票服務?！　　　“踩Ｐl(wèi)是傳媒業(yè)辦公大樓日常管理的一項十分重要的工作。它的任務是采取各種安全防護措施，維護大樓治安秩序(包括防盜、防火、消毒等)，保證承租客商人身財產(chǎn)安全和工作順利進行?！　∞k公大樓保安工作的基本范圍有以下5個方面：　　(1)中心監(jiān)控　　現(xiàn)代傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央監(jiān)視系統(tǒng)，可通過電視畫面隨時了解大樓各層面、各部位的情況。中心監(jiān)控室是辦公大樓保安工作的心臟，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應立刻指示有關人員采取相應措施?！　?2)前大門警衛(wèi)　　前大門警衛(wèi)既是保安工作的一個方面，同時又是大樓前臺服務工作的一部分，因而兼有安全保衛(wèi)和大樓服務雙重任務?！　∞k公大樓前大門警衛(wèi)工作主要有以下5項：　　①按時開啟、關閉大門；　　②在規(guī)定的區(qū)域(或位置)站立，保持正確姿勢，精神飽滿，面帶微笑地迎送客人，主動、熱情、禮貌地回答客人的問訊；　?、圩柚篃o關人員(包括自行要求參觀者)和衣冠不整者進入大樓，以保證大樓秩序井然；　?、鼙P問形跡可疑人員，并立即向上級報告，同時與中心監(jiān)控室和巡邏人員取得聯(lián)系，以便配合行動；　?、萆舷掳喔叻鍟r間，維持大廳電梯口秩序，提醒客戶保管好隨身攜帶的物品?！　∏按箝T警衛(wèi)是辦公大樓的服務管理形象的直接體現(xiàn)，因此，執(zhí)勤人員的儀表要求比較嚴格，一般要求按季統(tǒng)一換裝上崗，穿黑皮鞋，戴帽子，系領帶，不準穿高領毛衣和留長發(fā)?！　?3)后大門警衛(wèi)　　如前所述，傳媒業(yè)辦公大樓內(nèi)的辦公人員大多為中高級職員，自備汽車較多，辦公大樓又大多為高層建筑，因而汽車出入十分繁忙，辦公大樓的后門就是專供汽車進出的?！　∞k公大樓后大門警衛(wèi)的任務是保持通道口暢通，為車輛進出提供方便，并做好安全保衛(wèi)工作?！　『蟠箝T警衛(wèi)工作主要有以下4項：　　①早晚上下班高峰時間，執(zhí)勤人員必須在指定位置指揮車輛有秩序地進出、停放，指揮時立姿要端正，手勢要清楚?！　、诙〞r巡視停車場的各個部位，檢查車輛停放情況和有否外人進入，確保車輛出入方便和場內(nèi)安全?！　、蹏栏駲z查運出貨物的出門證。　?、茏柚篃o關人員從后門進入大樓，發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員立即向控制中心報告?！　∮捎诤蟠箝T車輛進出頻繁，因而執(zhí)勤人員通常執(zhí)行白天12小時站立服務制度?！　?4)大樓巡邏　　傳媒業(yè)辦公大樓巡邏隊的日常工作就是進行例行巡邏。大樓巡邏有規(guī)定的路線和程序，如巡邏隊員集中后坐電梯到大樓最高層，先在樓頂平臺巡視一周，再通過大樓消防通道逐層向下巡邏。每層樓面也有事先規(guī)定的巡邏線路，不能有死角。大樓巡邏有規(guī)定的次數(shù)與時間。　　大樓巡邏的任務主要有以下兩項：　　一是檢查各樓面消防樓梯內(nèi)是否有閑雜人員和違反治安的人與事。如遇前者，先將其工作單位和姓名記下，然后送出大樓，如遇后者，立即與控制中心聯(lián)系，并采取相應措施。尤其是晚上去樓面時，需要及時發(fā)現(xiàn)和制止撬竊行為?！　《橇粢飧鳂敲嫦榔鞑暮驮O施是否完好到位，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，及時發(fā)現(xiàn)和消除火災隱患?！　〕巳粘５睦醒策壨?，巡邏隊還作為一支機動隊伍直接由監(jiān)控中心指揮，一旦接到調(diào)度命令，立刻趕赴指定地點，應付緊急情況?！　?5)消防　　消防也是辦公大樓安全保衛(wèi)工作的重要內(nèi)容之一。除了前面講到的巡邏隊應留意消防器材和及時消除火災隱患外，辦公大樓都配備專職和兼職消防人員?！　髅綐I(yè)辦公大樓專職消防人員的工作主要有以下4項：　　①經(jīng)常檢查消防器材設備是否完好，是否放置在指定位置，消防樓梯是否暢通。　?、诮?jīng)常向承租客商宣傳消防知識，及時提出意見和建議，消除火災隱患?！　、郯l(fā)生火災或火警苗子時，趕赴現(xiàn)場幫助指揮，疏散客商，組織滅救。　?、芏ㄆ诮M織大樓消防演練?！　　　髅綐I(yè)辦公大樓的管理是指大樓設備的操作、安裝、維修與保養(yǎng)。設備管理的任務是保證辦公大樓通訊網(wǎng)絡、供水、供電、供氣、通風、冷暖空調(diào)及排污等設施系統(tǒng)的正常運行。隨著傳媒業(yè)辦公大樓現(xiàn)代化、智能化，所裝備的設備越來越多、越來越先進，辦公大樓的設備管理工作就越來越復雜，要求也越來越高?！　∞k公大樓的設備管理工作基本上設置以下幾個崗位：　　(1)通訊、電氣設備安裝維修。辦公大樓需要配置專門的通訊設備維修管理人員和電工，他們的任務是及時安裝和維修通訊設備、照明等電氣設備，按時保養(yǎng)、檢修配用發(fā)射系統(tǒng)、發(fā)電機等動力電氣設備，以保證大樓的整個通訊發(fā)射系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)處于完好的工作狀態(tài)?！　?2)中央空調(diào)設備管理。前面講過傳媒業(yè)辦公大樓一般都裝有中央空調(diào)設備，空調(diào)設備管理需要專門的技術(shù)，所以大樓管理機構(gòu)必須配備專職空調(diào)管理人員。空調(diào)管理人員的工作職責，是對制冷機器和制冷系統(tǒng)進行操作和檢修，及時排除隱患，確?？照{(diào)正常工作，為大樓傳送冷(暖)風。季節(jié)變換時，空調(diào)工需做好空調(diào)機機能變換調(diào)試和保養(yǎng)工作?！　?3)鍋爐與水處理操作管理。傳媒業(yè)辦公大樓要向承租客商供應飲用熟水，因而必須裝備鍋爐和安排鍋爐工。辦公大樓飲水要求高，因而管理機構(gòu)一般都設有專門的水質(zhì)化驗室，定時檢查水質(zhì)，如投放藥劑，非化驗人員未經(jīng)許可不得進入化驗室。 　　(4)管道系統(tǒng)管理。管道管理的任務是保證傳媒業(yè)辦公大樓用水的正常供應。由于大樓人多，各方面耗水量很大，因而管道管理的工作比較繁重，大樓的生活用水水箱需要定期(一般為一年一次)清洗，以保證大樓飲水水質(zhì)清潔。大樓內(nèi)熱水器中的凈水過濾器每年要調(diào)換，熱水箱同時要清洗，以保證大樓飲水達到衛(wèi)生標準。大樓各層面盥洗室內(nèi)水盆、水籠頭要不定期檢修，馬桶、便斗設備要保證完好，水流暢通，便于日常使用。大樓中消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、生活用水系統(tǒng)的管道、開關閥門需定期保養(yǎng)和維修，以保證其始終處于正常狀態(tài)。為了防汛、防臺，還需保證落水管道暢通、排水系統(tǒng)完好?！　?5)污水處理。傳媒業(yè)辦公大樓每天要排放大量的污水(包括糞便)，因而都配備污水處理設施和管理人員。污水處理人員的任務，就是用專門設備對大樓的污水進行處理，使之達到國家污水排放標準，并定時配合環(huán)衛(wèi)單位運走糞便和泥漿?！　　　髅綐I(yè)辦公大樓的清潔衛(wèi)生工作也是十分重要的。搞好清潔衛(wèi)生，旨在為客商提供良好的工作環(huán)境，樹立辦公大樓的良好形象，從而達到提高辦公大樓聲譽和經(jīng)濟效益的目的?！　∞k公大樓清潔人員工作安排一般實行“四定”制度，即定人、定點、定時、定責。清潔人員要定時打掃指定的區(qū)域，并保證該區(qū)域達到衛(wèi)生標準?！　∞k公大樓清潔衛(wèi)生工作，應按照大樓各個部位的具體情況提出要求?！　?1)大廳。它是辦公大樓的門面，清潔衛(wèi)生工作要求較高。大理石地面要不間斷地保養(yǎng)，以保持光亮。四周大理石壁面和玻璃墻門需每日清洗，保持凈亮。前后廳、石梯要經(jīng)常打掃，定時清洗，保持干凈。綠化植物需經(jīng)常清掃。保護葉上無浮灰，盆內(nèi)無垃圾?！　?2)電梯口。它是辦公大樓人員走動最集中的地方。大理石地面、大理石壁面需保持干凈、明亮，電梯口的滅火機、煙缸需經(jīng)常清掃，一般煙缸內(nèi)煙蒂不能超過4只。(3)盥洗室。它是辦公大樓清潔衛(wèi)生工作的一個重點。盥洗室內(nèi)的鏡子要保持明亮，面盆、水斗要保持干凈，馬桶內(nèi)外不能有水漬、污垢，便斗要經(jīng)常沖洗，并放入樟腦丸，保證盥洗室內(nèi)無異味?！　?4)飲用水室。飲用水室的水斗、熟水器要經(jīng)常擦洗，保持凈亮，茶葉等雜物要及時清除，地面要保持干燥無積水。　　(5)走廊地毯要定時吸塵，壁面墻紙需清洗清潔無指印?！　?6)消防樓梯。辦公大樓與賓館一樣，客商都借助于電梯上下，樓梯主要用于消防人口疏散，因而消防樓梯往往成為被遺忘的“角落”。大樓的消防樓梯同樣應定人負責打掃，不但要保持消防通道暢通，而且還要經(jīng)常對臺階、扶手、壁面等打掃擦洗，以保持清潔?！　?7)停車場。停車場的地面需每天清掃，不能有紙屑、煙蒂，車庫內(nèi)陰溝要保持暢通?！　∮捎谇鍧嵭l(wèi)生工作的地點分散，清潔衛(wèi)生工作的領班(或管理人員)需每日多次(如4～5次)巡視大樓各部位，如走廊、盥洗室、大廳等，檢查清潔衛(wèi)生工作是否達到標準，有什么地方需改進?！庾≌^(qū)的物業(yè)管理概況物業(yè)管理始于19世紀60年代的英國。當時正值英國工業(yè)化大發(fā)展時期，大量農(nóng)民進入城市，出現(xiàn)了房屋出租現(xiàn)象。為維護租用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)。從此，物業(yè)管理受到各國的普遍重視，經(jīng)歷了漫長曲折的發(fā)展階段，覆蓋面逐步擴大。目前，很多國家或地區(qū)的物業(yè)管理已經(jīng)非常發(fā)達，服務管理質(zhì)量達到很高的水平，他們在發(fā)展過程中積累了豐富的經(jīng)驗和成功的運作模式，值得認真學習和借鑒。 一、英美兩國的物業(yè)管理 英美兩國的物業(yè)管理已成為社會化的服務行業(yè)，這些物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理服務項目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設前后，物業(yè)使用全過程的管理。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理，管理方式也十分靈活多樣。小修工程、日常服務可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中修工程則采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。整體項目或工程可單項承包也可整體承包。費用由雙方協(xié)商，計費方法可依時間長短，也可按次計費。物業(yè)管理服務收費由委托方與物業(yè)管理公司(或機構(gòu))商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標準。物業(yè)公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務費收入，甚至有政府補貼。管理公司(機構(gòu))人員精干、效率高、固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請人員，可對外承包的項目就不設固定人員，以節(jié)約開支。 二、韓國漢城的物業(yè)管理 韓國首都漢城物業(yè)管理講究“四化”——規(guī)范化、社會化、商業(yè)化和自律化。物業(yè)管理以小區(qū)管理事務所為中心，實行規(guī)范化管理。管理人員以向住戶提供最佳服務為宗旨，嚴格執(zhí)行“快捷”服務。警衛(wèi)人員盡職盡責，晝夜執(zhí)勤。對住宅小區(qū)停留的車輛一一核實，對外來陌生的車輛進行登記，一旦發(fā)生情況立即追蹤調(diào)查。警衛(wèi)人員不僅負責安全保衛(wèi)工作，而且還負責傳遞信息，臨時保管信件、包裹以及清掃庭院、保護花草、協(xié)助垃圾分類等。各住宅樓均有專職清潔工，定期安排專業(yè)人員進行煤氣檢查和消毒防疫。把社會化、商業(yè)化服務引進小區(qū)是韓國實行物業(yè)管理的又一鮮明特點。物業(yè)管理事務所在忠實履行自身承諾的同時，他們還同小區(qū)外的商店、銀行、醫(yī)院、圖書館、洗衣店等建立起密切聯(lián)系，有組織地讓他們到小區(qū)為住戶提供便利和服務。每周三小區(qū)都舉辦“便民市場”。居民搬家，事務所幫助尋找服務好且廉價的搬家公司；春季花店上門為居民的盆花換上施肥；洗衣店的員工總是把洗好的衣物，罩上透明玻璃紙送到住戶家中。小區(qū)的每棟樓各個單元都設有一個居民班。各戶通過民主選舉一位班長。班長每月召集居民開一次“班務會”，討論有關小區(qū)安全、服務、衛(wèi)生等事務，并對物業(yè)管理事務所的工作進行評價。對不稱職的管理人員，居民有權(quán)提出罷免建議，使物業(yè)管理工作處于群眾的監(jiān)督之下。居民每月都要向物業(yè)管理事務所