我國房地產行業(yè)市場形勢分析報告-資料下載頁
2025-08-03 23:53本頁面
【正文】 ＋二手房交易量）達到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。 除上海外，浙江省的二手房市場也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現大幅度增長，北京的二手房市場正在努力發(fā)展之中。只要產品結構調整扭住樓市面向普通百姓，一手、二手聯(lián)動發(fā)展不放松，中國的房地產市場就可保持高位運行、長平臺的穩(wěn)定發(fā)展。 研究分析市場形勢，必須關注房價的升降 從全國看，％，2001年比上年增長6％，％。分析房價的走勢，需要說明幾個前題：一是這二三年全國消費價格指數始終在“零”的上面浮動；二是樓盤的品質在很快提升（即提高品質）；三是各地都在開始調整產品結構。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。據國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產品結構調整有關，也就是說，面向中低收入供應的中低價位的樓盤多了，這是件好事。 我們認為，這二三年房價穩(wěn)中有升是正常的、合理的。 現在有不少城市的居民，甚至領導都說房價太高，希望降低（比如北京），為使更多的居民買得起住房，同時也進一步拓展市場，拉動經濟。相反，開發(fā)商大多不同意降價，認為房地產已進入微利時代。當然，房價的升和降，不是誰說了算的，而是市場決定。在市場經濟下，決定房價升降的主要因素是供求關系。希望降價，有效的辦法是增加供應量。 另外，由于產品結構原因，也會出現房價的升降，也會反映出房價的高低。在一個城市的房地產市場里，某個時間段中高檔價位的樓盤供應量加大了，就會導致這個時間段平均房價的攀升，如去年上半年北京房價上升25％，主要就是這個原因。而某個時間段，中低檔價位的樓盤供應量加大了，經濟適用房大量銷售了，就會導致該時間段平均房價的跌落。由此分析，最近幾年在調整住宅產品結構中，各地城市乃至全國的房價（平均房價）不會出現大的攀升，以穩(wěn)中有升為發(fā)展態(tài)勢。我們還相信，不少人（主要是中低收入者）認為房價太高，其中一個重要原因，是他們買不到適合其購買力的住房，房價高不可攀。經過結構調整，二手房市場發(fā)展，差不多的中等收入者，均能買到房價性能滿意的住房，也就不會覺得房價高了。我們發(fā)現在上海，居民認為房價太高的呼聲比北京少得多。當然，北京的平均房價現在還比上海高出每平方米1200元左右。 綜上分析，中國房地產市場經過三年多的高位運行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中 下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策措施進一步建立，隨著產品供應結構的不斷調整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以實現三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 但同時，應當引起重視的是，今年上半年房地產開發(fā)投資速度進一步加快，％，％、％％的速度；投資增長速度遠高于銷售額增長速度（％）10個百分點，這也是過去三年沒有的。有的地區(qū)土地供應過量，大面積囤積土地現象又有抬頭跡象。有的城市投資和新開工面積增幅過大，而銷售增長不快甚至出現下降，空置量增長過快，明顯出現供大于求的情況，應當引起高度關注。 有的城市例如杭州，房地產市場可以用“火爆”來形容。房地產開發(fā)力度大，房價上升快，銷售仍然很好，而且二手房市場也供銷兩旺。分析杭州樓市紅火的原因，一是經濟支撐，二是居民需求增長，三是“住在杭州”的居住環(huán)境，四是政策推動效應。此外，還有投資者的推動作用。據杭州房管局測算，前幾年杭州房地產市場上52％的房地產產品由杭州市以外的“外來購買者”所購買。 我們認為，浙江杭州市場的“火爆”只是局部的，這與杭州市房地產市場及相應的社會經濟發(fā)展條件密切相關。我們不希望中國樓市出現過熱和泡沫。但在分析和判斷房地產市場時，我們不能忘記1998年亞洲金融危機給香港及東南亞各地帶來的房地產泡沫的教訓，也不能忘記1991993年海南和北海等地的房地產泡沫經濟的發(fā)生和帶來的巨大影響。房地產市場的發(fā)展需要很多的人進入市場，進入消費和投資。 當前，鑒于低利息和股票市場的現實情況，會有越來越多的投資者加入房地產市場，投資房地產有兩種目的：一是用于出租獲利，一是用于投資等待升值后賣出獲利。這種投資房地產購買行為與自用房地產的購買行為是不同的，自用者是實際需求，投資者是虛擬需求。虛擬需求容易使房地產市場擺脫本地區(qū)的消費主體，誤導市場供應結構。同時，投資需求特別是等待升值后賣出（炒賣）的，最期盼的是房價不斷攀升，從而助長房地產泡沫的生成和長大。有朝一日泡沫破滅，后果不堪設想，日本1989年的房地產泡沫破滅，至今還翻不過身，不僅影響房地產業(yè)，而且影響金融業(yè)和整個國民經濟。因此，在歡迎、鼓勵人們投資房地產的同時要謹防“炒樓者”的大量入市，要更謹防不要讓“炒樓者”主導樓市。 1前面提到分析供應關系，評價市場形勢，還要看供應者與需求者的關系，分析市場主體之間的關系 在一個好的市場經濟下，房地產市場各主體間的關系應當是公平、公正、公開和誠信的關系。我國的房地產市場尚處于發(fā)育階段或初始階段。在體制和市場快速接軌、個人迅速成為購買房地產產品（包括物質產品和服務產品）的過程中，政府部門出臺了許多法規(guī)和政策，各市場主體的理念和交易也隨之發(fā)生迅速變化，應當說，中國房地產市場的各主體的行為規(guī)范總體上是健康的，是相對理性的。 但是，中國房地產市場也明顯地表現出真正在發(fā)育中的特點。由于法規(guī)不夠健全，相應的監(jiān)督管理機制沒能跟上，目前房地產市場發(fā)展過程中開發(fā)和經營行為不規(guī)范的問題比較突出，主要表現在違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、質量低劣、中介欺詐和物業(yè)管理亂收費用等方面。國家提出要整頓和規(guī)范房地產市場秩序，重點將放在對各種違法違紀行為的查處上。整頓市場是手段，規(guī)范秩序是目的。因為秩序不好會損害消費者的利益，會影響消費者的投資和消費，缺乏誠信，會妨礙消費，影響房地產市場的繁榮和發(fā)展。通過整頓和規(guī)范房地產市場，不斷規(guī)范市場主體的行為，融洽和改善供需者之間的關系，提高房地產市場的運行質量。 由此可以認為，發(fā)展中國房地產市場當前主要有兩大任務：一是調整結構，擴大和開拓市場容量；二是整頓秩序，規(guī)范市場主體行為，改進和提市場運行質量。兩手抓、兩手都要硬，中國房地產市場才能更興旺。（本文有刪節(jié)）28 /
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