我國房地產(chǎn)行業(yè)市場形勢分析報告-資料下載頁
2025-08-03 23:53本頁面
【正文】 ＋二手房交易量）達(dá)到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。 除上海外，浙江省的二手房市場也十分活躍，廣州、重慶、天津等市的二手房交易量也出現(xiàn)大幅度增長，北京的二手房市場正在努力發(fā)展之中。只要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整扭住樓市面向普通百姓，一手、二手聯(lián)動發(fā)展不放松，中國的房地產(chǎn)市場就可保持高位運(yùn)行、長平臺的穩(wěn)定發(fā)展。 研究分析市場形勢，必須關(guān)注房價的升降 從全國看，％，2001年比上年增長6％，％。分析房價的走勢，需要說明幾個前題：一是這二三年全國消費(fèi)價格指數(shù)始終在“零”的上面浮動；二是樓盤的品質(zhì)在很快提升（即提高品質(zhì)）；三是各地都在開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。據(jù)國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說，面向中低收入供應(yīng)的中低價位的樓盤多了，這是件好事。 我們認(rèn)為，這二三年房價穩(wěn)中有升是正常的、合理的。 現(xiàn)在有不少城市的居民，甚至領(lǐng)導(dǎo)都說房價太高，希望降低（比如北京），為使更多的居民買得起住房，同時也進(jìn)一步拓展市場，拉動經(jīng)濟(jì)。相反，開發(fā)商大多不同意降價，認(rèn)為房地產(chǎn)已進(jìn)入微利時代。當(dāng)然，房價的升和降，不是誰說了算的，而是市場決定。在市場經(jīng)濟(jì)下，決定房價升降的主要因素是供求關(guān)系。希望降價，有效的辦法是增加供應(yīng)量。 另外，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，也會出現(xiàn)房價的升降，也會反映出房價的高低。在一個城市的房地產(chǎn)市場里，某個時間段中高檔價位的樓盤供應(yīng)量加大了，就會導(dǎo)致這個時間段平均房價的攀升，如去年上半年北京房價上升25％，主要就是這個原因。而某個時間段，中低檔價位的樓盤供應(yīng)量加大了，經(jīng)濟(jì)適用房大量銷售了，就會導(dǎo)致該時間段平均房價的跌落。由此分析，最近幾年在調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，各地城市乃至全國的房價（平均房價）不會出現(xiàn)大的攀升，以穩(wěn)中有升為發(fā)展態(tài)勢。我們還相信，不少人（主要是中低收入者）認(rèn)為房價太高，其中一個重要原因，是他們買不到適合其購買力的住房，房價高不可攀。經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整，二手房市場發(fā)展，差不多的中等收入者，均能買到房價性能滿意的住房，也就不會覺得房價高了。我們發(fā)現(xiàn)在上海，居民認(rèn)為房價太高的呼聲比北京少得多。當(dāng)然，北京的平均房價現(xiàn)在還比上海高出每平方米1200元左右。 綜上分析，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年多的高位運(yùn)行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中 下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費(fèi)的政策措施進(jìn)一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以實現(xiàn)三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 但同時，應(yīng)當(dāng)引起重視的是，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資速度進(jìn)一步加快，％，％、％％的速度；投資增長速度遠(yuǎn)高于銷售額增長速度（％）10個百分點，這也是過去三年沒有的。有的地區(qū)土地供應(yīng)過量，大面積囤積土地現(xiàn)象又有抬頭跡象。有的城市投資和新開工面積增幅過大，而銷售增長不快甚至出現(xiàn)下降，空置量增長過快，明顯出現(xiàn)供大于求的情況，應(yīng)當(dāng)引起高度關(guān)注。 有的城市例如杭州，房地產(chǎn)市場可以用“火爆”來形容。房地產(chǎn)開發(fā)力度大，房價上升快，銷售仍然很好，而且二手房市場也供銷兩旺。分析杭州樓市紅火的原因，一是經(jīng)濟(jì)支撐，二是居民需求增長，三是“住在杭州”的居住環(huán)境，四是政策推動效應(yīng)。此外，還有投資者的推動作用。據(jù)杭州房管局測算，前幾年杭州房地產(chǎn)市場上52％的房地產(chǎn)產(chǎn)品由杭州市以外的“外來購買者”所購買。 我們認(rèn)為，浙江杭州市場的“火爆”只是局部的，這與杭州市房地產(chǎn)市場及相應(yīng)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件密切相關(guān)。我們不希望中國樓市出現(xiàn)過熱和泡沫。但在分析和判斷房地產(chǎn)市場時，我們不能忘記1998年亞洲金融危機(jī)給香港及東南亞各地帶來的房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，也不能忘記1991993年海南和北海等地的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生和帶來的巨大影響。房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要很多的人進(jìn)入市場，進(jìn)入消費(fèi)和投資。 當(dāng)前，鑒于低利息和股票市場的現(xiàn)實情況，會有越來越多的投資者加入房地產(chǎn)市場，投資房地產(chǎn)有兩種目的：一是用于出租獲利，一是用于投資等待升值后賣出獲利。這種投資房地產(chǎn)購買行為與自用房地產(chǎn)的購買行為是不同的，自用者是實際需求，投資者是虛擬需求。虛擬需求容易使房地產(chǎn)市場擺脫本地區(qū)的消費(fèi)主體，誤導(dǎo)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時，投資需求特別是等待升值后賣出（炒賣）的，最期盼的是房價不斷攀升，從而助長房地產(chǎn)泡沫的生成和長大。有朝一日泡沫破滅，后果不堪設(shè)想，日本1989年的房地產(chǎn)泡沫破滅，至今還翻不過身，不僅影響房地產(chǎn)業(yè)，而且影響金融業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)。因此，在歡迎、鼓勵人們投資房地產(chǎn)的同時要謹(jǐn)防“炒樓者”的大量入市，要更謹(jǐn)防不要讓“炒樓者”主導(dǎo)樓市。 1前面提到分析供應(yīng)關(guān)系，評價市場形勢，還要看供應(yīng)者與需求者的關(guān)系，分析市場主體之間的關(guān)系 在一個好的市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場各主體間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是公平、公正、公開和誠信的關(guān)系。我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)育階段或初始階段。在體制和市場快速接軌、個人迅速成為購買房地產(chǎn)產(chǎn)品（包括物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品）的過程中，政府部門出臺了許多法規(guī)和政策，各市場主體的理念和交易也隨之發(fā)生迅速變化，應(yīng)當(dāng)說，中國房地產(chǎn)市場的各主體的行為規(guī)范總體上是健康的，是相對理性的。 但是，中國房地產(chǎn)市場也明顯地表現(xiàn)出真正在發(fā)育中的特點。由于法規(guī)不夠健全，相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制沒能跟上，目前房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中開發(fā)和經(jīng)營行為不規(guī)范的問題比較突出，主要表現(xiàn)在違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、質(zhì)量低劣、中介欺詐和物業(yè)管理亂收費(fèi)用等方面。國家提出要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，重點將放在對各種違法違紀(jì)行為的查處上。整頓市場是手段，規(guī)范秩序是目的。因為秩序不好會損害消費(fèi)者的利益，會影響消費(fèi)者的投資和消費(fèi)，缺乏誠信，會妨礙消費(fèi)，影響房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展。通過整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，不斷規(guī)范市場主體的行為，融洽和改善供需者之間的關(guān)系，提高房地產(chǎn)市場的運(yùn)行質(zhì)量。 由此可以認(rèn)為，發(fā)展中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前主要有兩大任務(wù)：一是調(diào)整結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大和開拓市場容量；二是整頓秩序，規(guī)范市場主體行為，改進(jìn)和提市場運(yùn)行質(zhì)量。兩手抓、兩手都要硬，中國房地產(chǎn)市場才能更興旺。（本文有刪節(jié)）28 /
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