上海方策東太戰(zhàn)略項(xiàng)目—我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析-資料下載頁
2025-06-24 06:37本頁面
【正文】 城市平均房屋銷售、％、％和2 .9％，均高于全國，更高于中、東部地區(qū)的漲幅。2001年頭兩個(gè)月，東、中、%、%和 %，西部增長大大高于東、中部，所以在未來房地產(chǎn)市場(chǎng)上中西部地區(qū)仍將扮演著重要角色。從今后發(fā)展看，東部地區(qū)仍將是市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)力量，集中了市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)，但中西部在國家政策和資金的傾斜下，發(fā)展空間大，增速快，特別是其生產(chǎn)性用房、旅館、飯店等非住宅類市場(chǎng)將在國家加大開發(fā)西部和擴(kuò)大招商引資中獲得更大發(fā)展，東部和中西部差距將不斷縮小。三、北京、上海、廣州、深圳房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年上海房地產(chǎn)銷售面積超過3400萬M2，房價(jià)上漲27% 。，%，其中,，%（圖14）。，%，%（圖15）。，%，%。；，%（圖16）；商品房銷售面積（包括現(xiàn)房和期房），%，%（圖17）。商品房平均價(jià)格6490元/M2，上漲27%，其中商品住宅平均價(jià)格6384元/M2（圖18），上漲28%。存量房產(chǎn)交易活躍，%。，%；，%。圖14上海房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長圖15上海商品房銷售額及增長資料來源：國信證券資料來源：國信證券 資料來源：國信證券上海商品房供求比 圖18上海銷售價(jià)格及增長資料來源：國信證券資料來源：國信證券資料來源：國信證券圖16上?？⒐っ娣e及增長圖17上海銷售面積及增長27 / 27北京房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年北京商品房銷售面積超過2400萬平方米，%。，%，%。其中，%。，%。反映北京房地產(chǎn)市場(chǎng)其它特征指標(biāo)增長情況見（表8）。，%，按上述住宅均價(jià)、家庭平均3口人及100平米住宅測(cè)算。表8 2004年北京市房地產(chǎn)開發(fā)完成情況深圳、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)深圳廣州兩個(gè)市場(chǎng)較為成熟，已經(jīng)初步完成了調(diào)整的過程，2004年開始兩地的價(jià)格在小幅上升，預(yù)計(jì)未來兩地的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，以這兩地為代表的長三角區(qū)域泡沫較小，未來發(fā)展的空間很大，但房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激勵(lì)第四部分：我國房地產(chǎn)行業(yè)的特征分析土地儲(chǔ)備決定盈利水平在土地供應(yīng)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的最大瓶頸解決之后，土地取得與儲(chǔ)備決定發(fā)展商的生存與否。（1）土地二級(jí)市場(chǎng)的建立使資源信息不對(duì)稱、資源取得不透明的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財(cái)政收入最大化和拍賣方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項(xiàng)目的宣傳推廣，普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價(jià)，以及土地出讓時(shí)間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并發(fā)布，擴(kuò)大了有實(shí)力企業(yè)的參與程度，在實(shí)施“招拍掛”后大發(fā)展商的土地儲(chǔ)備數(shù)量迅速上升。（2）大面積土地資源出讓和多企業(yè)聯(lián)手參拍有效阻擋中小企業(yè)進(jìn)入，并在一定程度上具備市場(chǎng)定價(jià)權(quán)?，F(xiàn)在地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平，一般都推出大幅土地進(jìn)行拍賣，同時(shí)參與的大企業(yè)學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗(yàn)，常常是多個(gè)發(fā)展商組成銀團(tuán)聯(lián)手投標(biāo)，資金實(shí)力不濟(jì)導(dǎo)致開發(fā)用地儲(chǔ)備缺乏直接使中小發(fā)展商喪失市場(chǎng)地位，過去數(shù)量龐大的發(fā)展商迅速成為項(xiàng)目公司，并且在項(xiàng)目完成之后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)，有數(shù)據(jù)表明，北京市目前4000 家房地產(chǎn)公司正在以每年40%的速度減少，行業(yè)龍頭企業(yè)的出現(xiàn)指日可待。資金實(shí)力制約發(fā)展速度隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度提高，該行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)正在迅速凸現(xiàn)。（1）在土地“招拍掛”中的高額拍賣保證金和嚴(yán)格付款要求，使過去房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的“關(guān)系競爭”迅速進(jìn)入到“資本競爭”的新階段。以參加土地拍賣的保證金為例，越來越高的保證金已經(jīng)讓大量中小發(fā)展商望“地”興嘆。成都今年4月15 公頃（1811 畝），要求參拍者交納保證金人民幣一億元，結(jié)果參加者均為國內(nèi)知名的大企業(yè)，一般的小企業(yè)連到現(xiàn)場(chǎng)感受氣氛的機(jī)會(huì)都沒有。而廣州市從2004 年4 月開始規(guī)定，拍得者受讓土地后7天支付總額的一半，余款必須在6 個(gè)月內(nèi)交清，若逾期30 天不能按約付款，國土局有權(quán)解除合同，追討違約賠償，并且對(duì)前期已收款項(xiàng)不予退還。這些硬性條件不僅是對(duì)那些中小發(fā)展商們拒絕沒商量，就是短期財(cái)務(wù)稍微有點(diǎn)不理想的大企業(yè)也是一個(gè)警示。（2）金融機(jī)構(gòu)和信貸資金具有先天的“追星”偏好，使商業(yè)銀行貸款政策向優(yōu)勢(shì)企業(yè)傾斜。2004年10 月29 日央行調(diào)整利率政策，不僅提高基準(zhǔn)利率，而且取消貸款利率上限，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)程度定價(jià)。具有充分競爭力優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在信貸資金數(shù)量和價(jià)格上可能將享受更多的優(yōu)惠，這種競爭力更多地將是體現(xiàn)在包括自有資金、土地儲(chǔ)備、存貨周轉(zhuǎn)率、銷售回籠速度、融資渠道在內(nèi)的資本能力。對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的選擇影響項(xiàng)目成敗目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)暴利行業(yè)，導(dǎo)致許多廠商紛紛進(jìn)入該行業(yè)，競爭加劇。并且全國幾大房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較成熟的區(qū)域都被一些實(shí)力雄厚了房地產(chǎn)公司所把持，新的房地產(chǎn)商進(jìn)入壁壘非常高。同時(shí)，由于整個(gè)行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控，導(dǎo)致該行業(yè)的無序競爭，加上地方政府不斷變動(dòng)的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策，又導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的土地?cái)?shù)量成倍上升，地產(chǎn)價(jià)格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲勢(shì)頭?？膳c此同時(shí)，居民的可支配收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，增加了區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)的可能性。并且我國房地產(chǎn)開發(fā)商通常樂于盲目跟隨形式，在開發(fā)設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位上缺乏理性，因此，容易導(dǎo)致產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，不能真正滿足消費(fèi)者的有效需求。例如，在沿海一些大中城市，每平米價(jià)格在8000元以上的高檔豪華住宅早已供過于求，只有中、低檔住宅還有一定的發(fā)展空間。如果房產(chǎn)地商過分追求高利潤，房價(jià)居高不下，房屋定位脫離實(shí)際，針對(duì)中低收入群體的產(chǎn)品較少，很可能也會(huì)造成房屋銷售速度放緩，房屋空置面積加大，市場(chǎng)供求失衡等情況出現(xiàn)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，市場(chǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)域的選擇以及項(xiàng)目的定位已越來越成為了項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵因素之一。
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