上海方策東太戰(zhàn)略項目—我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析-資料下載頁
2025-06-24 06:37本頁面
【正文】 城市平均房屋銷售、％、％和2 .9％，均高于全國，更高于中、東部地區(qū)的漲幅。2001年頭兩個月，東、中、%、%和 %，西部增長大大高于東、中部，所以在未來房地產(chǎn)市場上中西部地區(qū)仍將扮演著重要角色。從今后發(fā)展看，東部地區(qū)仍將是市場發(fā)展的主導(dǎo)力量，集中了市場開發(fā)熱點，但中西部在國家政策和資金的傾斜下，發(fā)展空間大，增速快，特別是其生產(chǎn)性用房、旅館、飯店等非住宅類市場將在國家加大開發(fā)西部和擴大招商引資中獲得更大發(fā)展，東部和中西部差距將不斷縮小。三、北京、上海、廣州、深圳房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢上海房地產(chǎn)市場2004年上海房地產(chǎn)銷售面積超過3400萬M2，房價上漲27% 。，%，其中,，%（圖14）。，%，%（圖15）。，%，%。；，%（圖16）；商品房銷售面積（包括現(xiàn)房和期房），%，%（圖17）。商品房平均價格6490元/M2，上漲27%，其中商品住宅平均價格6384元/M2（圖18），上漲28%。存量房產(chǎn)交易活躍，%。，%；，%。圖14上海房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長圖15上海商品房銷售額及增長資料來源：國信證券資料來源：國信證券 資料來源：國信證券上海商品房供求比 圖18上海銷售價格及增長資料來源：國信證券資料來源：國信證券資料來源：國信證券圖16上?？⒐っ娣e及增長圖17上海銷售面積及增長27 / 27北京房地產(chǎn)市場2004年北京商品房銷售面積超過2400萬平方米，%。，%，%。其中，%。，%。反映北京房地產(chǎn)市場其它特征指標(biāo)增長情況見（表8）。，%，按上述住宅均價、家庭平均3口人及100平米住宅測算。表8 2004年北京市房地產(chǎn)開發(fā)完成情況深圳、廣州房地產(chǎn)市場深圳廣州兩個市場較為成熟，已經(jīng)初步完成了調(diào)整的過程，2004年開始兩地的價格在小幅上升，預(yù)計未來兩地的房產(chǎn)價格會保持穩(wěn)中有升的趨勢，以這兩地為代表的長三角區(qū)域泡沫較小，未來發(fā)展的空間很大，但房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激勵第四部分：我國房地產(chǎn)行業(yè)的特征分析土地儲備決定盈利水平在土地供應(yīng)這個房地產(chǎn)業(yè)市場化的最大瓶頸解決之后，土地取得與儲備決定發(fā)展商的生存與否。（1）土地二級市場的建立使資源信息不對稱、資源取得不透明的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財政收入最大化和拍賣方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項目的宣傳推廣，普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價，以及土地出讓時間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并發(fā)布，擴大了有實力企業(yè)的參與程度，在實施“招拍掛”后大發(fā)展商的土地儲備數(shù)量迅速上升。（2）大面積土地資源出讓和多企業(yè)聯(lián)手參拍有效阻擋中小企業(yè)進入，并在一定程度上具備市場定價權(quán)?，F(xiàn)在地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平，一般都推出大幅土地進行拍賣，同時參與的大企業(yè)學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗，常常是多個發(fā)展商組成銀團聯(lián)手投標(biāo)，資金實力不濟導(dǎo)致開發(fā)用地儲備缺乏直接使中小發(fā)展商喪失市場地位，過去數(shù)量龐大的發(fā)展商迅速成為項目公司，并且在項目完成之后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)，有數(shù)據(jù)表明，北京市目前4000 家房地產(chǎn)公司正在以每年40%的速度減少，行業(yè)龍頭企業(yè)的出現(xiàn)指日可待。資金實力制約發(fā)展速度隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度提高，該行業(yè)的資金密集型特點正在迅速凸現(xiàn)。（1）在土地“招拍掛”中的高額拍賣保證金和嚴格付款要求，使過去房地產(chǎn)企業(yè)熱衷的“關(guān)系競爭”迅速進入到“資本競爭”的新階段。以參加土地拍賣的保證金為例，越來越高的保證金已經(jīng)讓大量中小發(fā)展商望“地”興嘆。成都今年4月15 公頃（1811 畝），要求參拍者交納保證金人民幣一億元，結(jié)果參加者均為國內(nèi)知名的大企業(yè)，一般的小企業(yè)連到現(xiàn)場感受氣氛的機會都沒有。而廣州市從2004 年4 月開始規(guī)定，拍得者受讓土地后7天支付總額的一半，余款必須在6 個月內(nèi)交清，若逾期30 天不能按約付款，國土局有權(quán)解除合同，追討違約賠償，并且對前期已收款項不予退還。這些硬性條件不僅是對那些中小發(fā)展商們拒絕沒商量，就是短期財務(wù)稍微有點不理想的大企業(yè)也是一個警示。（2）金融機構(gòu)和信貸資金具有先天的“追星”偏好，使商業(yè)銀行貸款政策向優(yōu)勢企業(yè)傾斜。2004年10 月29 日央行調(diào)整利率政策，不僅提高基準(zhǔn)利率，而且取消貸款利率上限，鼓勵金融機構(gòu)根據(jù)客戶風(fēng)險程度定價。具有充分競爭力優(yōu)勢的企業(yè)在信貸資金數(shù)量和價格上可能將享受更多的優(yōu)惠，這種競爭力更多地將是體現(xiàn)在包括自有資金、土地儲備、存貨周轉(zhuǎn)率、銷售回籠速度、融資渠道在內(nèi)的資本能力。對區(qū)域市場和項目定位的選擇影響項目成敗目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個暴利行業(yè)，導(dǎo)致許多廠商紛紛進入該行業(yè)，競爭加劇。并且全國幾大房地產(chǎn)市場發(fā)展較成熟的區(qū)域都被一些實力雄厚了房地產(chǎn)公司所把持，新的房地產(chǎn)商進入壁壘非常高。同時，由于整個行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控，導(dǎo)致該行業(yè)的無序競爭，加上地方政府不斷變動的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策，又導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的土地數(shù)量成倍上升，地產(chǎn)價格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲勢頭。可與此同時，居民的可支配收入增長遠遠低于房地產(chǎn)價格的上漲速度，增加了區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)的可能性。并且我國房地產(chǎn)開發(fā)商通常樂于盲目跟隨形式，在開發(fā)設(shè)計和市場定位上缺乏理性，因此，容易導(dǎo)致產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，不能真正滿足消費者的有效需求。例如，在沿海一些大中城市，每平米價格在8000元以上的高檔豪華住宅早已供過于求，只有中、低檔住宅還有一定的發(fā)展空間。如果房產(chǎn)地商過分追求高利潤，房價居高不下，房屋定位脫離實際，針對中低收入群體的產(chǎn)品較少，很可能也會造成房屋銷售速度放緩，房屋空置面積加大，市場供求失衡等情況出現(xiàn)。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，市場進入?yún)^(qū)域的選擇以及項目的定位已越來越成為了項目能否成功的關(guān)鍵因素之一。
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