【正文】 For Your Trust Do Our Best Page. 34 城鎮(zhèn)化實現(xiàn)的 路徑差異 ，促使房市 更趨分化 ? 全國各大中小城鎮(zhèn)的人口、土地、資金等方面存在顯著差異，意味著未來中國各地推進城鎮(zhèn)化的起點條件會顯著不同。 ? 下一階段中國城鎮(zhèn)化將是一個分化的過程，不同城鎮(zhèn)的發(fā)展路徑會有比較明顯的差異。 ? 生產(chǎn)和就業(yè)結構的轉變方向和速度會有所差異，導致消費和居住方式的轉變也必然有所不同，從而 使得各地房地產(chǎn)市場更趨分化 ，對此房地產(chǎn)企業(yè)必須做好區(qū)域的布局和評估。 新型城鎮(zhèn)化的 機遇與挑戰(zhàn) 1 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 35 農(nóng)民工市民化對房地產(chǎn)將產(chǎn)生多面影響 ? 新型城鎮(zhèn)化核心是人的城鎮(zhèn)化，隨著農(nóng)村務工人員市民化的推進，意味著要讓更多中低收入人群成為市民，由此也給開發(fā)企業(yè)帶來四個層面的問題： ? 問題一：中低端住房需求怎么滿足？ ? 問題二：對三、四線城市會產(chǎn)生重大影響，會否出現(xiàn)獨特發(fā)展機會？ ? 問題三：客觀上會促使政府更加重視調控房價，目前的調控政策是否會長期化？ ? 問題四：保障房市場是否存在長期機會，開發(fā)企業(yè)是否需要更多介入？ 新型城鎮(zhèn)化的 機遇與挑戰(zhàn) 2 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 36 集體土地制度變革可能是未來房企的重大機遇 ? 城鎮(zhèn)化過程中，土地價值的實現(xiàn)形式有兩種： ? 農(nóng)村集體用地不改變性質下的有償流轉，入市開發(fā)，其結果一方面是集體土地有望與國有土地一 起，成為土地供應市場的“雙軌”力量 。 ? 通過提高征地補償標準，將農(nóng)村集體土地順利征收，收儲為國有土地，再進行商業(yè)開發(fā) 。 ? 這兩種土地價值實現(xiàn)形式， 都可能會對一級土地開發(fā)商派生出巨大的商業(yè)空間，是房企 重大的資源爭奪機會。 ? 對于儲備著大量農(nóng)村集體性質土地的企業(yè)來說，隨著各地加快推進城鎮(zhèn)化，集體土地流轉或征用后，其商業(yè)價值會大幅上升，無論轉性與否，公司都可通過商業(yè)運營和交易來盤活資產(chǎn)。 ? 更多一級土地開發(fā)商會從低成本收儲中受益。由于目前各地城鎮(zhèn)化思路與制度尚處于形成初期，包括農(nóng)村集體土地征收等成本還沒大幅提高，房地產(chǎn)企 業(yè)定會乘此機會大舉擴張。一旦未來城鎮(zhèn)土地管理制度趨于完善，成本大幅提高，房企早期儲備低成本城鎮(zhèn)地塊，是未來盈利一大保障。 新型城鎮(zhèn)化的 機遇與挑戰(zhàn) 3 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 37 城鎮(zhèn)化促使房地產(chǎn)投資開發(fā)模式的變革 ? 隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，對房地產(chǎn)投資開發(fā)模式提出了變革拓展要求： 從單一商品房開發(fā)到城鎮(zhèn)區(qū)域綜合開發(fā)的新機遇和新模式。 ? 新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)企業(yè)開辟嶄新領域，同時要求開發(fā)企業(yè)具有更廣泛的能力，這對于房企來說面臨的將是轉型和升級的契機與挑戰(zhàn)，需要相應地主動調整自身的開發(fā)模式、業(yè)務布局和產(chǎn)品線，才能在新領域競爭中實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 新型城鎮(zhèn)化的 機遇與挑戰(zhàn) 4 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 38 報告結構 2021年房地產(chǎn)市場回顧 一 2021年政策走向研判 三 2021年市場展望與房企對策 四 2021年宏觀經(jīng)濟趨勢 二 ?未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 ? 2021年市場運行展望 ?房企對策思考 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 39 要點 — — 2021年市場展望與房企對策（ 1） 市場展望： ?未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢： ? 2021年 開始，市場可望步入一個 新秩序下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的新發(fā)展周期 。 ? 未來幾年，以 消費需求特別是剛需主導 的市場格局將會相對穩(wěn)定和長期持續(xù)，市場將呈現(xiàn)理性繁榮的總體基調。 ? 未來幾年 穩(wěn)房價 將在某種程度上上升為國家戰(zhàn)略。 ?2021年房地產(chǎn)市場運行展望： ? 2021年市場 需求基礎相對穩(wěn)定活躍 。 ? 2021年 購房者預期全面轉趨樂觀 ，驅動購房者入市意愿強。 ? 市場成交可望達到兩位數(shù)的增長 ，上半年出現(xiàn)需求推動型的銷售高峰，下半年有望出現(xiàn)供應推動型的銷售高峰。 ? 2021年房價走勢將呈現(xiàn) “廠” 字型走勢。 投資投機有所活躍但不會成為市場主導因素，在消費特別是剛需主導的格局下，房價不會出現(xiàn)持續(xù)暴漲。 ? 2021年不同城市表現(xiàn)回歸市場理性，即 供求因素成為決定不同城市市場表現(xiàn)的決定性因素 。 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 40 房企對策： ? 未來幾年市場成交和結構都將相對穩(wěn)定且有保障， 資源儲備是規(guī)模擴張的關鍵。 ? 戰(zhàn)略布局： 搶一線、戰(zhàn)二線、慎布三四線。 ? 結構性對策： 增量與存量雙線并舉， 面向剛需和首次改善需求的商品房項目資源比重應確保在 70%以上。 ? “ 規(guī)模成長優(yōu)先 +隨行就市定價”的運營策略， 是領先房企不斷取得成功的不二法寶，應當堅持并貫穿落實于從拿地到產(chǎn)品規(guī)劃設計，到銷售的全流程。 ? 2021項目營銷：相對確定市場的競爭之道 —— 消費者導向定價、以量搶量、搶時換量和差別政策。 要點 ——— 2021年市場展望與房企對策（ 2） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 41 形成 新秩序 下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的 新發(fā)展周期 ? 2021年，市場可望步入一個新秩序下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的新發(fā)展周期。 ? 2021年開始，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了為期 5年的大調控、大調整。伴隨著市場的劇烈波動，房地產(chǎn)市場的目標模式、政策制度、需求基礎、資源條件等都進行了全面的檢討，已經(jīng)初步 形成新的方向性共識 ， 并可望在未來相當長時間內得以堅持 。 市場參與各方經(jīng)過市場教育也更趨理性 ，影響市場發(fā)展的不確定因素正在逐步消除。 ? 因此，我們有理由相信，未來幾年市場的 波動性將會減弱 ，在新的基礎和新的秩序下， 可望贏得一個較長時期的穩(wěn)定發(fā)展 。 未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 1 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 42 消費需求特別是 剛需主導 的格局將穩(wěn)定且持續(xù) ? 未來幾年，商品住房市場將從過度投資回歸消費主導。以消費需求特別是剛需主導的市場格局將會相對穩(wěn)定和長期持續(xù)。 ? 與國家新的發(fā)展觀和新的發(fā)展路徑相適應，房地產(chǎn)的民生屬性將更多地被強調，有限資源將更多地向中低收入階層傾斜，已經(jīng)確立的 “去投資投機，鼓勵民生消費” 政策將成為長期制度，商品房市場回歸消費主導并將長期堅持。 ? 未來市場將呈現(xiàn) 理性繁榮 的總體基調。 ? 一方面，我國正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速和深化階段，商品住房的需求基礎穩(wěn)定而且強勁，房地產(chǎn)繼續(xù)保持一個較長時期的繁榮仍然是可以期待的。 ? 另一方面，商品住房去投資化趨勢不可逆轉，投資投機被嚴格約束的市場不會重現(xiàn)過往幾年暴漲暴跌的走勢，市場更趨理性。 未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 2 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 43 穩(wěn)定房價 將上升為國家戰(zhàn)略 ? 基于對未來房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展關系的重新認識，未來相當長時間內，努力保持一個相對穩(wěn)定的房價水平，將在某種程度上升為國家戰(zhàn)略。 ? 高房價壓制經(jīng)濟發(fā)展，需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展之間的內在關系。過去十年房地產(chǎn)一直是推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱之一。但在新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)的定位需要面臨重現(xiàn)評估。 ? 國家高層決策已經(jīng)明確指出，中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，而高房價不利于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。 未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 3 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 44 需求基礎相對穩(wěn)定活躍 ? 剛需強勁 ? 上半年可望迎來一輪剛需的階段性爆發(fā)； ? 年中受政策再度收緊的壓制及季節(jié)因素的雙重影響，可能階段性休整，但持續(xù)時間不會太長； ? 下半年經(jīng)濟持續(xù)走好再次推動剛需保持穩(wěn)定。 ? 改善型和高端需求將階段性釋放 ? 經(jīng) 2021年一年壓制后，將階段性釋放，實體經(jīng)濟走強也將成為改善和高端需求釋放的新的觸發(fā)點。 ? 政策是否會對改善性需求提供更大支持，是 2021年值得關注的一個焦點。 ? 投資需求有釋放的可能，但活躍度有限 ? 已有活躍跡象，特別是隨著實體經(jīng)濟好轉及通漲回彈刺激下，有一定程度釋放的可能，但活躍度有限，不會成為市場的主導性力量。 2021年房地產(chǎn) 市場運行展望 1 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 45 購房者預期全面轉趨樂觀 — “仍處上升階段” ? 購房者對房市周期的預期 ： 2021年一二線城市購房者對房市周期預期處于上升階段的比例多呈回升趨勢。 2021年房地產(chǎn) 市場運行展望 2 北京（ 20212021） 成都（ ） 西安（ ） 無錫（ ） 沈陽（ ） 2021年 112月 2021年 112月 天津（ ） 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 圖：列舉城市的購房消費者對房地產(chǎn)市場周期的預期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調查數(shù)據(jù)） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 46 購房者預期全面轉趨樂觀 — “房價走勢上漲” ? 購房者對房價的預期： 對房價的持續(xù)走低預期在 2021年明顯反轉，預期房價反彈上升逐步增加。 2021年房地產(chǎn) 市場運行展望 2 北京（ 20212021） 西安（ ） 成都（ ） 沈陽（ ） 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 天津（ ） 圖：列舉城市的購房消費者對房價走勢的預期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調查數(shù)據(jù)） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 47 購房者預期全面轉趨樂觀 — “入市加快” ? 預期對購房者購房計劃時間的影響： 對市場向好預期、以及自身實際需求緊迫性影響下，購房消費者的購房計劃時間縮短趨勢顯現(xiàn)，購房觀望態(tài)度減弱，入市步伐相對加快。 2021年房地產(chǎn) 市場運行展望 2 沈陽（ ） 北京（ 20212021） 西安（ ） 成都（ ） 2021年 112月 無錫（ ） 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 天津（ ） 2021年 112月 2021年 112月 圖：列舉城市的購房消費者購房計劃時間的預期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調查數(shù)據(jù)） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務人 信譽人 For Your Trust Do Our Best Page. 48 房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長