【正文】 For Your Trust Do Our Best Page. 34 城鎮(zhèn)化實現(xiàn)的 路徑差異 ，促使房市 更趨分化 ? 全國各大中小城鎮(zhèn)的人口、土地、資金等方面存在顯著差異，意味著未來中國各地推進(jìn)城鎮(zhèn)化的起點(diǎn)條件會顯著不同。 ? 下一階段中國城鎮(zhèn)化將是一個分化的過程，不同城鎮(zhèn)的發(fā)展路徑會有比較明顯的差異。 ? 生產(chǎn)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變方向和速度會有所差異，導(dǎo)致消費(fèi)和居住方式的轉(zhuǎn)變也必然有所不同，從而 使得各地房地產(chǎn)市場更趨分化 ，對此房地產(chǎn)企業(yè)必須做好區(qū)域的布局和評估。 新型城鎮(zhèn)化的 機(jī)遇與挑戰(zhàn) 1 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 35 農(nóng)民工市民化對房地產(chǎn)將產(chǎn)生多面影響 ? 新型城鎮(zhèn)化核心是人的城鎮(zhèn)化，隨著農(nóng)村務(wù)工人員市民化的推進(jìn)，意味著要讓更多中低收入人群成為市民，由此也給開發(fā)企業(yè)帶來四個層面的問題： ? 問題一：中低端住房需求怎么滿足？ ? 問題二：對三、四線城市會產(chǎn)生重大影響，會否出現(xiàn)獨(dú)特發(fā)展機(jī)會？ ? 問題三：客觀上會促使政府更加重視調(diào)控房價，目前的調(diào)控政策是否會長期化？ ? 問題四：保障房市場是否存在長期機(jī)會，開發(fā)企業(yè)是否需要更多介入？ 新型城鎮(zhèn)化的 機(jī)遇與挑戰(zhàn) 2 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 36 集體土地制度變革可能是未來房企的重大機(jī)遇 ? 城鎮(zhèn)化過程中，土地價值的實現(xiàn)形式有兩種： ? 農(nóng)村集體用地不改變性質(zhì)下的有償流轉(zhuǎn)，入市開發(fā)，其結(jié)果一方面是集體土地有望與國有土地一 起，成為土地供應(yīng)市場的“雙軌”力量 。 ? 通過提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，將農(nóng)村集體土地順利征收，收儲為國有土地，再進(jìn)行商業(yè)開發(fā) 。 ? 這兩種土地價值實現(xiàn)形式， 都可能會對一級土地開發(fā)商派生出巨大的商業(yè)空間，是房企 重大的資源爭奪機(jī)會。 ? 對于儲備著大量農(nóng)村集體性質(zhì)土地的企業(yè)來說，隨著各地加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化，集體土地流轉(zhuǎn)或征用后，其商業(yè)價值會大幅上升，無論轉(zhuǎn)性與否，公司都可通過商業(yè)運(yùn)營和交易來盤活資產(chǎn)。 ? 更多一級土地開發(fā)商會從低成本收儲中受益。由于目前各地城鎮(zhèn)化思路與制度尚處于形成初期，包括農(nóng)村集體土地征收等成本還沒大幅提高，房地產(chǎn)企 業(yè)定會乘此機(jī)會大舉擴(kuò)張。一旦未來城鎮(zhèn)土地管理制度趨于完善，成本大幅提高，房企早期儲備低成本城鎮(zhèn)地塊，是未來盈利一大保障。 新型城鎮(zhèn)化的 機(jī)遇與挑戰(zhàn) 3 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 37 城鎮(zhèn)化促使房地產(chǎn)投資開發(fā)模式的變革 ? 隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對房地產(chǎn)投資開發(fā)模式提出了變革拓展要求： 從單一商品房開發(fā)到城鎮(zhèn)區(qū)域綜合開發(fā)的新機(jī)遇和新模式。 ? 新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)企業(yè)開辟嶄新領(lǐng)域，同時要求開發(fā)企業(yè)具有更廣泛的能力，這對于房企來說面臨的將是轉(zhuǎn)型和升級的契機(jī)與挑戰(zhàn)，需要相應(yīng)地主動調(diào)整自身的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線，才能在新領(lǐng)域競爭中實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 新型城鎮(zhèn)化的 機(jī)遇與挑戰(zhàn) 4 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 38 報告結(jié)構(gòu) 2021年房地產(chǎn)市場回顧 一 2021年政策走向研判 三 2021年市場展望與房企對策 四 2021年宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢 二 ?未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 ? 2021年市場運(yùn)行展望 ?房企對策思考 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 39 要點(diǎn) — — 2021年市場展望與房企對策（ 1） 市場展望： ?未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢： ? 2021年 開始，市場可望步入一個 新秩序下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的新發(fā)展周期 。 ? 未來幾年，以 消費(fèi)需求特別是剛需主導(dǎo) 的市場格局將會相對穩(wěn)定和長期持續(xù)，市場將呈現(xiàn)理性繁榮的總體基調(diào)。 ? 未來幾年 穩(wěn)房價 將在某種程度上上升為國家戰(zhàn)略。 ?2021年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望： ? 2021年市場 需求基礎(chǔ)相對穩(wěn)定活躍 。 ? 2021年 購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀 ，驅(qū)動購房者入市意愿強(qiáng)。 ? 市場成交可望達(dá)到兩位數(shù)的增長 ，上半年出現(xiàn)需求推動型的銷售高峰，下半年有望出現(xiàn)供應(yīng)推動型的銷售高峰。 ? 2021年房價走勢將呈現(xiàn) “廠” 字型走勢。 投資投機(jī)有所活躍但不會成為市場主導(dǎo)因素，在消費(fèi)特別是剛需主導(dǎo)的格局下，房價不會出現(xiàn)持續(xù)暴漲。 ? 2021年不同城市表現(xiàn)回歸市場理性，即 供求因素成為決定不同城市市場表現(xiàn)的決定性因素 。 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 40 房企對策： ? 未來幾年市場成交和結(jié)構(gòu)都將相對穩(wěn)定且有保障， 資源儲備是規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵。 ? 戰(zhàn)略布局： 搶一線、戰(zhàn)二線、慎布三四線。 ? 結(jié)構(gòu)性對策： 增量與存量雙線并舉， 面向剛需和首次改善需求的商品房項目資源比重應(yīng)確保在 70%以上。 ? “ 規(guī)模成長優(yōu)先 +隨行就市定價”的運(yùn)營策略， 是領(lǐng)先房企不斷取得成功的不二法寶，應(yīng)當(dāng)堅持并貫穿落實于從拿地到產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，到銷售的全流程。 ? 2021項目營銷：相對確定市場的競爭之道 —— 消費(fèi)者導(dǎo)向定價、以量搶量、搶時換量和差別政策。 要點(diǎn) ——— 2021年市場展望與房企對策（ 2） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 41 形成 新秩序 下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的 新發(fā)展周期 ? 2021年，市場可望步入一個新秩序下相對穩(wěn)定且可持續(xù)的新發(fā)展周期。 ? 2021年開始，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了為期 5年的大調(diào)控、大調(diào)整。伴隨著市場的劇烈波動，房地產(chǎn)市場的目標(biāo)模式、政策制度、需求基礎(chǔ)、資源條件等都進(jìn)行了全面的檢討，已經(jīng)初步 形成新的方向性共識 ， 并可望在未來相當(dāng)長時間內(nèi)得以堅持 。 市場參與各方經(jīng)過市場教育也更趨理性 ，影響市場發(fā)展的不確定因素正在逐步消除。 ? 因此，我們有理由相信，未來幾年市場的 波動性將會減弱 ，在新的基礎(chǔ)和新的秩序下， 可望贏得一個較長時期的穩(wěn)定發(fā)展 。 未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 1 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 42 消費(fèi)需求特別是 剛需主導(dǎo) 的格局將穩(wěn)定且持續(xù) ? 未來幾年，商品住房市場將從過度投資回歸消費(fèi)主導(dǎo)。以消費(fèi)需求特別是剛需主導(dǎo)的市場格局將會相對穩(wěn)定和長期持續(xù)。 ? 與國家新的發(fā)展觀和新的發(fā)展路徑相適應(yīng)，房地產(chǎn)的民生屬性將更多地被強(qiáng)調(diào)，有限資源將更多地向中低收入階層傾斜，已經(jīng)確立的 “去投資投機(jī)，鼓勵民生消費(fèi)” 政策將成為長期制度，商品房市場回歸消費(fèi)主導(dǎo)并將長期堅持。 ? 未來市場將呈現(xiàn) 理性繁榮 的總體基調(diào)。 ? 一方面，我國正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速和深化階段，商品住房的需求基礎(chǔ)穩(wěn)定而且強(qiáng)勁，房地產(chǎn)繼續(xù)保持一個較長時期的繁榮仍然是可以期待的。 ? 另一方面，商品住房去投資化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，投資投機(jī)被嚴(yán)格約束的市場不會重現(xiàn)過往幾年暴漲暴跌的走勢，市場更趨理性。 未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 2 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 43 穩(wěn)定房價 將上升為國家戰(zhàn)略 ? 基于對未來房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的重新認(rèn)識，未來相當(dāng)長時間內(nèi)，努力保持一個相對穩(wěn)定的房價水平，將在某種程度上升為國家戰(zhàn)略。 ? 高房價壓制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的內(nèi)在關(guān)系。過去十年房地產(chǎn)一直是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。但在新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)的定位需要面臨重現(xiàn)評估。 ? 國家高層決策已經(jīng)明確指出，中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，而高房價不利于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。 未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 3 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 44 需求基礎(chǔ)相對穩(wěn)定活躍 ? 剛需強(qiáng)勁 ? 上半年可望迎來一輪剛需的階段性爆發(fā)； ? 年中受政策再度收緊的壓制及季節(jié)因素的雙重影響，可能階段性休整，但持續(xù)時間不會太長； ? 下半年經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好再次推動剛需保持穩(wěn)定。 ? 改善型和高端需求將階段性釋放 ? 經(jīng) 2021年一年壓制后，將階段性釋放，實體經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)也將成為改善和高端需求釋放的新的觸發(fā)點(diǎn)。 ? 政策是否會對改善性需求提供更大支持，是 2021年值得關(guān)注的一個焦點(diǎn)。 ? 投資需求有釋放的可能，但活躍度有限 ? 已有活躍跡象，特別是隨著實體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)及通漲回彈刺激下，有一定程度釋放的可能，但活躍度有限，不會成為市場的主導(dǎo)性力量。 2021年房地產(chǎn) 市場運(yùn)行展望 1 FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 45 購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀 — “仍處上升階段” ? 購房者對房市周期的預(yù)期 ： 2021年一二線城市購房者對房市周期預(yù)期處于上升階段的比例多呈回升趨勢。 2021年房地產(chǎn) 市場運(yùn)行展望 2 北京（ 20212021） 成都（ ） 西安（ ） 無錫（ ） 沈陽（ ） 2021年 112月 2021年 112月 天津（ ） 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 圖：列舉城市的購房消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場周期的預(yù)期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 46 購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀 — “房價走勢上漲” ? 購房者對房價的預(yù)期： 對房價的持續(xù)走低預(yù)期在 2021年明顯反轉(zhuǎn)，預(yù)期房價反彈上升逐步增加。 2021年房地產(chǎn) 市場運(yùn)行展望 2 北京（ 20212021） 西安（ ） 成都（ ） 沈陽（ ） 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 天津（ ） 圖：列舉城市的購房消費(fèi)者對房價走勢的預(yù)期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 47 購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀 — “入市加快” ? 預(yù)期對購房者購房計劃時間的影響： 對市場向好預(yù)期、以及自身實際需求緊迫性影響下，購房消費(fèi)者的購房計劃時間縮短趨勢顯現(xiàn)，購房觀望態(tài)度減弱，入市步伐相對加快。 2021年房地產(chǎn) 市場運(yùn)行展望 2 沈陽（ ） 北京（ 20212021） 西安（ ） 成都（ ） 2021年 112月 無錫（ ） 2021年 112月 2021年 112月 2021年 112月 天津（ ） 2021年 112月 2021年 112月 圖：列舉城市的購房消費(fèi)者購房計劃時間的預(yù)期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)） FOR YOUR TRUST DO OUR BEST 專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人 For Your Trust Do Our Best Page. 48 房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長