全國房地產市場年度回顧及展望-資料下載頁
2025-05-27 22:25本頁面
【正文】 定調由之前的強調“穩(wěn)定性、協(xié)調性和可持續(xù)性”改為強調“針對性，靈活性和有效性”，這表明貨幣政策在2011 年將具有較大的靈活性。今年年底到2011 年初，控制物價水平、抑制通貨膨脹將是中央政府決策的主要關注點，貨幣政策將延續(xù)目前中性偏緊的格局。若經濟復蘇趨勢、物價漲幅等指標沒有明顯變化，將繼續(xù)延續(xù)該政策，但同時也密切關注可能存在的經濟過熱或過冷風險。對房地產行業(yè)而言，更需關注的是央行對數(shù)量化（信貸總額）而非價格型工具（利率）的使用。根據(jù)測算，在加息50 個基點和100 個基點的假設下，居民購房成本將提高510%，不會突破2007 年的水平。開發(fā)企業(yè)方面，即使加息200 個基點，萬科等多數(shù)標桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍處于較低水平。但由于銀行信貸（包括開發(fā)貸款和購房按揭貸款）占企業(yè)資金來源的近40%。若信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴厲，將給房地產企業(yè)的資金狀況帶來顯著影響。(3) 調控政策不會放松，限購限貸政策放松可能性不大胡錦濤主席近日表示繼續(xù)加強房地產調控，加之2011 年經濟工作重點為“加快推進經濟結構戰(zhàn)略性調整，穩(wěn)定價格總水平”，預計2011 年的房地產政策調控不會放松，為“保增長”放松房地產調控是小概率事件。具體來看，限購、限貸政策執(zhí)行放松的可能性不大。一方面，通脹預期加大的情況下投資投機性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能導致房價再度快速上漲。(4) 保障房建設力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點2008 年、2009 年全國保障房建設只有100 萬套和300 多萬套。2010 年，中央制定了580萬套的保障性住房建設計劃并已初步完成。2010 年11 月23 日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃任務的通知》，明確提出2011 年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000 萬套，比原計劃的580 萬增加了420 萬套，這將大大緩解可能存在的投資下滑對經濟增長帶來的不利影響，同時也有利于保障性住房供應的繼續(xù)擴大和住房供應結構的日趨合理。(5) 房產稅試點改革加快推進2010 年12 月10 日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作”，這表明房產稅試點工作在2011 年有可能落到實處。此外，中央經濟工作會議將經濟結構戰(zhàn)略性調整作為2011 年工作重點，2011 年作為“十二五”的開局之年，房產稅改革作為明確中央與地方財稅關系、促進經濟結構調整的重要手段，邁出實質性步伐的可能性較大。2. 市場走勢展望(1) 土地市場：供應力度繼續(xù)加大，熱點區(qū)域或中心城市地塊競爭激烈截止2010 年11 月底， 萬公頃土地供應計劃的約65%，預計增加土地供應仍將2011 年房地產調控的重要內容，2010 年土地出讓計劃完成率低的省市將會在2011 年加大土地供應，給開發(fā)企業(yè)拓展土地儲備提供更多機遇。由于行業(yè)龍頭企業(yè)2010 年銷售業(yè)績較好，資金較為充裕，熱點區(qū)域或中心城市地塊仍將得到廣泛關注，地價或將繼續(xù)創(chuàng)出新高。(2) 房產市場：供求關系得到改善，價格漲幅下降在M2 增長率16%、新增貸款7 萬億元、加息4 次共計100 個基點、房地產政策環(huán)境依然從緊等一系列假設條件下，根據(jù)中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型對2011 年全國商品房市場進行預測。模型預測結果如下：表：2011年全國商品房市場預測預測結果顯示，2011 年全國商品房供給、需求、價格仍將保持增長，但增幅漸趨平穩(wěn)。隨著2010 年新開工項目的上市，預計全國供求關系將在2011 年發(fā)生轉變，促進價格的平穩(wěn)。(3) 關注點一：城際高鐵和市內軌道交通建設力度加大，區(qū)域發(fā)展更加分化根據(jù)《中國鐵路中長期發(fā)展規(guī)劃》，到2020 年，將建立省會城市及大中城市間的快速客運通道，規(guī)劃“四縱四橫”鐵路快速客運通道。此外，中國各城市也加大了市內軌道交通建設力度，北京在2010 年即新增108 公里軌道交通投入運營，在建里程數(shù)達561 公里。城際高鐵和市內軌道交通建設力度的加大將從以下幾個方面影響到區(qū)域經濟格局：一是有助于加強中西部與東部的交通，加強經濟合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進經濟增長；二是持續(xù)增強交通節(jié)點城市或區(qū)域的經濟活力，促進城市帶的逐步成熟，為當?shù)胤康禺a市場帶來更多機遇；三是擴大北京、上海、廣州等中心城市對周邊中小城市的帶動作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化。圖：高鐵“四橫四縱”建設規(guī)劃網絡(4) 關注點二：保障房建設力度繼續(xù)加大，“雙軌制”逐步形成，供應結構分化中央經濟工作會議提出2011 年要加大保障性安居工程建設力度，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，這一政策將在十二五期間得以延續(xù)。近日住建部提出2011 年計劃建設保障性住房1000 萬套，較2010 年增加420 萬套。若落實到位，全國總開工面積將達到6 億方米，占整個住宅施工面積的比重提高到10%，以套數(shù)計算則接近20%。保障房建設力度持續(xù)加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，加大住宅供應結構的分化。(5) 關注點三：普通商品住房、高端住宅、商業(yè)地產等不同物業(yè)價值繼續(xù)分化從不同物業(yè)類型來看，普通商品住房代表的自住型需求將長期大量存在，價格有望較為平穩(wěn)，而高端住宅在滿足高收入群體的特殊需求上具有不可替代性，未來價格有可能更大幅度地攀升，而商業(yè)地產作為經營性物業(yè)，其供求與住宅市場存在顯著差異，不同物業(yè)的分化將更加明顯。2010 年111 月，%，%%，表明商業(yè)地產市場受政策影響相對較小。另一方面，在住宅市場，越來越多的企業(yè)開始提升產品品質和價格水平。目前北京成交均價超過5 萬元的住宅項目超過20 個，而2009 年僅為7 個。在普通住宅可能遭遇保障性住房的沖擊之外，預計商業(yè)地產和高端住宅市場將得到更多開發(fā)企業(yè)的關注。但商業(yè)地產市場對開發(fā)企業(yè)專業(yè)能力要求高、資金投入多，高端住宅市場更容易受宏觀調控影響，開發(fā)企業(yè)更多轉向這兩類物業(yè)，可謂機遇與風險并存。19 / 19
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