【正文】 定調(diào)由之前的強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性”改為強(qiáng)調(diào)“針對性，靈活性和有效性”，這表明貨幣政策在2011 年將具有較大的靈活性。今年年底到2011 年初，控制物價(jià)水平、抑制通貨膨脹將是中央政府決策的主要關(guān)注點(diǎn)，貨幣政策將延續(xù)目前中性偏緊的格局。若經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢、物價(jià)漲幅等指標(biāo)沒有明顯變化，將繼續(xù)延續(xù)該政策，但同時(shí)也密切關(guān)注可能存在的經(jīng)濟(jì)過熱或過冷風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對數(shù)量化（信貸總額）而非價(jià)格型工具（利率）的使用。根據(jù)測算，在加息50 個基點(diǎn)和100 個基點(diǎn)的假設(shè)下，居民購房成本將提高510%，不會突破2007 年的水平。開發(fā)企業(yè)方面，即使加息200 個基點(diǎn)，萬科等多數(shù)標(biāo)桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍處于較低水平。但由于銀行信貸（包括開發(fā)貸款和購房按揭貸款）占企業(yè)資金來源的近40%。若信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴(yán)厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來顯著影響。(3) 調(diào)控政策不會放松，限購限貸政策放松可能性不大胡錦濤主席近日表示繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，加之2011 年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)為“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價(jià)格總水平”，預(yù)計(jì)2011 年的房地產(chǎn)政策調(diào)控不會放松，為“保增長”放松房地產(chǎn)調(diào)控是小概率事件。具體來看，限購、限貸政策執(zhí)行放松的可能性不大。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能導(dǎo)致房價(jià)再度快速上漲。(4) 保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點(diǎn)2008 年、2009 年全國保障房建設(shè)只有100 萬套和300 多萬套。2010 年，中央制定了580萬套的保障性住房建設(shè)計(jì)劃并已初步完成。2010 年11 月23 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程計(jì)劃任務(wù)的通知》，明確提出2011 年計(jì)劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000 萬套，比原計(jì)劃的580 萬增加了420 萬套，這將大大緩解可能存在的投資下滑對經(jīng)濟(jì)增長帶來的不利影響，同時(shí)也有利于保障性住房供應(yīng)的繼續(xù)擴(kuò)大和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的日趨合理。(5) 房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)2010 年12 月10 日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作”，這表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作在2011 年有可能落到實(shí)處。此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011 年工作重點(diǎn)，2011 年作為“十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財(cái)稅關(guān)系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實(shí)質(zhì)性步伐的可能性較大。2. 市場走勢展望(1) 土地市場：供應(yīng)力度繼續(xù)加大，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊競爭激烈截止2010 年11 月底， 萬公頃土地供應(yīng)計(jì)劃的約65%，預(yù)計(jì)增加土地供應(yīng)仍將2011 年房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，2010 年土地出讓計(jì)劃完成率低的省市將會在2011 年加大土地供應(yīng)，給開發(fā)企業(yè)拓展土地儲備提供更多機(jī)遇。由于行業(yè)龍頭企業(yè)2010 年銷售業(yè)績較好，資金較為充裕，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊仍將得到廣泛關(guān)注，地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)創(chuàng)出新高。(2) 房產(chǎn)市場：供求關(guān)系得到改善，價(jià)格漲幅下降在M2 增長率16%、新增貸款7 萬億元、加息4 次共計(jì)100 個基點(diǎn)、房地產(chǎn)政策環(huán)境依然從緊等一系列假設(shè)條件下，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型對2011 年全國商品房市場進(jìn)行預(yù)測。模型預(yù)測結(jié)果如下：表：2011年全國商品房市場預(yù)測預(yù)測結(jié)果顯示，2011 年全國商品房供給、需求、價(jià)格仍將保持增長，但增幅漸趨平穩(wěn)。隨著2010 年新開工項(xiàng)目的上市，預(yù)計(jì)全國供求關(guān)系將在2011 年發(fā)生轉(zhuǎn)變，促進(jìn)價(jià)格的平穩(wěn)。(3) 關(guān)注點(diǎn)一：城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度加大，區(qū)域發(fā)展更加分化根據(jù)《中國鐵路中長期發(fā)展規(guī)劃》，到2020 年，將建立省會城市及大中城市間的快速客運(yùn)通道，規(guī)劃“四縱四橫”鐵路快速客運(yùn)通道。此外，中國各城市也加大了市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度，北京在2010 年即新增108 公里軌道交通投入運(yùn)營，在建里程數(shù)達(dá)561 公里。城際高鐵和市內(nèi)軌道交通建設(shè)力度的加大將從以下幾個方面影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局：一是有助于加強(qiáng)中西部與東部的交通，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，提升區(qū)域投資吸引力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；二是持續(xù)增強(qiáng)交通節(jié)點(diǎn)城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)城市帶的逐步成熟，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來更多機(jī)遇；三是擴(kuò)大北京、上海、廣州等中心城市對周邊中小城市的帶動作用，使得各區(qū)域的發(fā)展更加分化。圖：高鐵“四橫四縱”建設(shè)規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)(4) 關(guān)注點(diǎn)二：保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，“雙軌制”逐步形成，供應(yīng)結(jié)構(gòu)分化中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出2011 年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，這一政策將在十二五期間得以延續(xù)。近日住建部提出2011 年計(jì)劃建設(shè)保障性住房1000 萬套，較2010 年增加420 萬套。若落實(shí)到位，全國總開工面積將達(dá)到6 億方米，占整個住宅施工面積的比重提高到10%，以套數(shù)計(jì)算則接近20%。保障房建設(shè)力度持續(xù)加大，將使得住房市場的“雙軌制”逐步形成，加大住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化。(5) 關(guān)注點(diǎn)三：普通商品住房、高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)等不同物業(yè)價(jià)值繼續(xù)分化從不同物業(yè)類型來看，普通商品住房代表的自住型需求將長期大量存在，價(jià)格有望較為平穩(wěn)，而高端住宅在滿足高收入群體的特殊需求上具有不可替代性，未來價(jià)格有可能更大幅度地攀升，而商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營性物業(yè)，其供求與住宅市場存在顯著差異，不同物業(yè)的分化將更加明顯。2010 年111 月，%，%%，表明商業(yè)地產(chǎn)市場受政策影響相對較小。另一方面，在住宅市場，越來越多的企業(yè)開始提升產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平。目前北京成交均價(jià)超過5 萬元的住宅項(xiàng)目超過20 個，而2009 年僅為7 個。在普通住宅可能遭遇保障性住房的沖擊之外，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅市場將得到更多開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。但商業(yè)地產(chǎn)市場對開發(fā)企業(yè)專業(yè)能力要求高、資金投入多，高端住宅市場更容易受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)企業(yè)更多轉(zhuǎn)向這兩類物業(yè)，可謂機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。19 / 19