【正文】 鎮(zhèn)化議題無論長期還是短期均為中央重點強調(diào)戰(zhàn)略 ， 近日中央經(jīng)濟工作會議在定基 2021年工作時也明確提出 “ 積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化 ” ， 表明首次置業(yè)需求在 2021年乃至未來五到十年仍是市場主體 。 住建部近日定調(diào) 2021年政策時提到 “ 支持合理自住和改善性需求 ” ， 這是 2021年來首次提出支持改善需求 。 同時 2021年保障房建設(shè)計劃雖低于 2021年 ， 但仍有 600萬套的目標(biāo)需要完成 。 2021年 ， 乃至未來更長時期內(nèi) ， “ 低端有保障 ， 中端有支持 ， 高端有市場 ” 的需求分化將在社會和諧的基礎(chǔ)上保障房地產(chǎn)市場健康運行 。 特點一 —— 需求分化： 城鎮(zhèn)化促進(jìn)剛性需求占據(jù)市場主流，改善性需求日益凸顯，保障房到位促進(jìn)社會和諧 圖： 19982020年我國商品房銷售面積與城鎮(zhèn)化率走勢 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) ， 34 圖： 20212050年中國總?cè)丝诩俺鞘谢? 數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合國人口署， CREIS中指數(shù)據(jù) 首次置業(yè)需求： 未來十年新增城鎮(zhèn)人口 ，帶來住房需求超過 50億平米 預(yù)計到 2020年 ， 中國總?cè)丝趯⑦_(dá)到 ， 城市化率為 61%， 累計新增城鎮(zhèn)人口 ， 按人均 30平米計算 ， 這部分人群的住房需求超過 50億平米 ；若直接以人均住房面積超過 35平方米的小康標(biāo)準(zhǔn)來要求 ， 則新增需求約 60億平方米 。 1 2 .7 1 3 .1 1 3 .4 1 3 .7 1 3 .9 1 4 .0 1 3 .9 1 3 .8 1 3 .6 1 3 .3 1 3 .0 36%43%50%56%61%65%69%71%73%75%77%30%40%50%60%70%80%1011121314152021 2021 2021 2021E 2020E 2025E 2030E 2035E 2040E 2045E 2050E億人總?cè)丝?( 左 ) 中國城市化率 ( 右 ) 全球城市化率 ( 右 )35 改善需求： 消費升級刺激改善性需求釋放，帶來至少 50億平方米住房需求 人口普查數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年末 ， 我國城鎮(zhèn)家庭戶中 ， 53%的家庭人均住房面積低于 30平方米 ， 共 ； 3039平方米區(qū)間內(nèi)的戶數(shù)也占到 17%。 收入倍增條件下 ， 居民消費不斷升級 ， 帶來大量改善需求 。 基于以上數(shù)據(jù) ， 僅現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口的 改善需求就將超過 50億平方米 。 圖： 20212021年不同面積區(qū)間所占比重變化 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局， CREIS中指數(shù)據(jù) 12% 13% 15% 8% 26% 12% 6% 9%8%6%9%6%23%17%11%19%0%5%10%15%20%25%30%8 平米及以下 9 12 平米 13 16 平米 17 19 平米 20 29 平米 30 39 平米 40 49 平米 50 平米及以上2021 年 2021 年36 更新?lián)Q代和拆遷： 新增住房需求約 60億平米 根據(jù)統(tǒng)計年鑒及人口普查數(shù)據(jù) ， 2021年末我國城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為 ， 城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 ， 按此推算 ， 2021年末我國城鎮(zhèn)居民住房總存量約為 。 其中 1990年前建成的房屋戶數(shù) 、 建筑面積占總量的比重分別為 28%、 22%（ 超過 40億平米 ） ， 至 2020年末上述房屋的使用年期將超過 30年 ，將有相當(dāng)大一部分面臨拆除 。 我國上世紀(jì)九十年代前建造的住宅多為磚混結(jié)構(gòu) ， 理論年折舊率大多在 2%3%之間 ， 以 2021年末城鎮(zhèn)住宅總存量為基數(shù) ， 則 2021年至 2020年十年間因自然 、功能折舊所拆除的住房面積約為 4161億平方米 。 近年來我國城市棚戶區(qū)改造 、 舊城改造速度不斷加快 ， 存量房屋拆遷速度也保持在高位 ， 預(yù)計未來十年間因房屋折舊拆除后帶來的新增住房需求將達(dá) 60億平方米左右 。 37 重慶武漢天津大連沈陽成都營口南通哈爾濱青島蘇州煙臺濰坊佛山寧波淮安上海長春鄭州北京鄂爾多斯?jié)习吧侥暇┤輳V州唐山銀川石家莊東莞紹興新鄉(xiāng)深圳保定溫州三亞汕頭050 010 0015 0020 0025 000 20 00 40 00 60 00 80 00 10 00 0 12 00 0 14 00 0城鎮(zhèn)人口(萬)土地成交量 ( 萬平方米 )特點二 —— 城市分化： 一二線短期價格上漲壓力仍舊較大，三四線供應(yīng)過剩風(fēng)險需警惕 少數(shù)熱點一二線城市潛在需求強烈但供應(yīng)不足 ， 成交量在 2021年高基數(shù)上難以大幅增長 ， 價格上漲壓力大；多數(shù)二線城市供需基本平衡 ， 推盤加大背景下銷售規(guī)模有望繼續(xù)擴大 ， 價格平穩(wěn)；廣大三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱 ， 不具備價格上漲動力 ， 部分城市供應(yīng)嚴(yán)重過剩風(fēng)險值得關(guān)注 。 圖： 20212021年 11月百城住宅用地累計成交總量前 30名城市 圖： 2021年以來不同城市銷售面積同比 108% 43% 24%36%97% 18% 18%29%114% 11% 10%15%1 0 0 %5 0 %0%50%1 0 0 %1 5 0 %2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 1 2 : 1 1 1一線 二線 三線030 0060 0090 0012 00015 000重慶武漢天津大連沈陽成都營口南通青島蘇州哈爾濱長沙煙臺西安杭州貴陽濰坊佛山昆明寧波淮安上海無錫常州惠州長春徐州鄭州北京濟南萬平方米一線城市 二線城市 三四線城市 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) ， 圖：近四年部分城市土地成交總量及其城鎮(zhèn)人口數(shù) 38 從更長時期來看，一線城市集聚效應(yīng)將更加明顯，區(qū)域中心城市后發(fā)優(yōu)勢顯現(xiàn)，三四線城市存在不確定性 三四線城市 其他城市 出現(xiàn)分化 ，大城市周邊輻射范圍內(nèi)的三四線城市可能面臨新的發(fā)展機遇；其他城市則需提防供應(yīng)過剩風(fēng)險 區(qū)域中心城市 成都、重慶、武漢、長沙等 （成渝經(jīng)濟區(qū)、長株潭城市群、武漢都市圈） 城市化水平尚處較低水平、人口基數(shù)大但密度低 ，后發(fā)優(yōu)勢明顯 一線城市 北京、上海、廣州、深圳等 （環(huán)渤海、長三角、珠三角） 與發(fā)達(dá)國家相比， 成熟城市群的集聚程度將繼續(xù)提高，規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步凸顯 ，剛性改善性需求均強于其他區(qū)域 39 特點三 —— 企業(yè)分化： 龍頭企業(yè)跑贏大市，集中度進(jìn)一步提高 2021年 ， 百強房企銷售額占全國的比重達(dá) %， 較2021年提高 10個百分點 ， 其中前十房企占比接近 10%。 20212021年 ， 百強房企銷售額增長比同期行業(yè)平均水平超出 20個百分點 ， 領(lǐng)先優(yōu)勢日益明顯 。 2021年 ， 十家代表企業(yè)的市場占有率繼續(xù)擴大至 12%，萬科 、 保利 、 綠地突破千億 ，中海 、 萬達(dá) 、 恒大也超過 900億元 ， 百億企業(yè)總數(shù)達(dá)到 52家 。 圖： 2021年至今十家代表企業(yè)銷售額占全國比重 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) ， 7 . 5 %9 . 4 % 9 . 4 %1 1 . 6 %0%3%6%9%12%15%2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 11 月圖：中國房地產(chǎn)百強企業(yè) 20212021年市場份額 %%%%%% %%%%0%5%10 %15 %20 %25 %30 %20 07 20 08 20 09 20 10 20 11百強企業(yè)銷售額市場份額 百強企業(yè)銷售面積市場份額40 展望未來十年，城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)、 宏觀經(jīng)濟向好 、收入倍增的 背景下 ，房地產(chǎn)業(yè)前景廣闊，規(guī)模擴大的同時“分化”成為關(guān)鍵詞： 1. 需求分化： 高中低端需求形成立體住房體系 —— 城鎮(zhèn)化推進(jìn)促進(jìn)剛性需求繼續(xù)成為市場主體，消費升級刺激改善性需求釋放，保障房建設(shè)到位促進(jìn)社會和諧 2. 城市分化： 一線城市規(guī)模聚集效應(yīng)優(yōu)勢更加明顯，在中等城市形成新增長極的同時，三四線城市面臨較大的不確定性 3. 企業(yè)分化： 強者更強，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化 展望 2021年，經(jīng)濟和政策環(huán)境趨穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)形勢將好于 2021年。在房地產(chǎn)調(diào)控成為常態(tài)的背景下， 企業(yè)應(yīng) 順勢而為，踩準(zhǔn)市場節(jié)奏，優(yōu)化城市布局， 把握市場主流 客戶需求，提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不斷提升客戶滿意度和品牌影響力 。 策略建議： 順勢而為，踩準(zhǔn)節(jié)奏，優(yōu)化布局，把握客戶需求，提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 41 謝謝！ 詳情請查詢：