【正文】 產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析2008年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國(guó)家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)2009年 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國(guó)人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)階段。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房?jī)r(jià)下行 是對(duì)前期房?jī)r(jià)過(guò)高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。國(guó)家一系列調(diào)控政策影響分析2008年下半年，國(guó)家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購(gòu)買普通住房8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭8．..貸款購(gòu)房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購(gòu)買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購(gòu)房成本降低了2％以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房 給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析2004年以來(lái)，尤其是2007年，我國(guó)住房?jī)r(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過(guò)一 年的調(diào)整，房?jī)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水 分并沒(méi)有擠掉，雖然國(guó)家優(yōu)惠政策降低了居民購(gòu)房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，居民未來(lái)三個(gè)月有購(gòu)房意向占比僅為133分別比上季和同期下．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來(lái)的最低點(diǎn)，反映出房?jī)r(jià)調(diào) 整還沒(méi)有到位。綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年 市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。四、政策建議在國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。第一，在市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)以開(kāi)發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商針對(duì)市場(chǎng)需求開(kāi)展多種方式營(yíng)銷、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開(kāi)發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房?jī)r(jià)合理回歸，才能釋 放需求。第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問(wèn)題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購(gòu)作為廉租房，或擴(kuò)大申購(gòu)范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購(gòu)現(xiàn)象。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開(kāi)發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極參9保障性住房的建設(shè)。第四，重視開(kāi)發(fā)商資金緊張和存量房增加的問(wèn)題，地方政府可以收購(gòu)資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵(lì)社會(huì)資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購(gòu)部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制問(wèn)題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年下半年以來(lái)的回落趨勢(shì)，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四季度回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8．％，比—2月份加快4．5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售 總額同比增長(zhǎng)28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)?？梢耘袛啵患径葢?yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及可持續(xù)性不容樂(lè)觀。首先，一季度消費(fèi)、投資增長(zhǎng)達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下降，對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來(lái)自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無(wú)法從根本上解決需求不足問(wèn)題，還會(huì)加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過(guò)剩。從投資看，年初以來(lái)，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入第四篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“新國(guó)八條”政策之下渡過(guò)，整體市場(chǎng)情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來(lái)的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。一、二線城市走暖，三、四線看量大開(kāi)發(fā)商繼續(xù)兼并，小開(kāi)發(fā)商依然難受復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢(shì)逐步成為主流保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資展望房地產(chǎn)行業(yè)：支持剛需政策加強(qiáng) 成交持續(xù)回暖成交量環(huán)比上升，樓市持續(xù)恢復(fù)。23個(gè)城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。成交超過(guò)11年平均水平的城市達(dá)15個(gè)，其中杭州、蘇州、南京、長(zhǎng)沙、溫州超過(guò)11年平均水平的七成以上。本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)周成交量有望繼續(xù)回升，維持25月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。二手房成交亦持續(xù)回暖，進(jìn)一步印證了樓市整體回暖的趨勢(shì)。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，降幅減小，新推盤以價(jià)換量去化改善。從一手房成交均價(jià)來(lái)看，9城市環(huán)比6個(gè)下跌；從分區(qū)成交均價(jià)來(lái)看，降價(jià)仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開(kāi)發(fā)商繼續(xù)降價(jià)動(dòng)力有所減弱。從典型樓盤情況來(lái)看，新開(kāi)樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營(yíng)銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開(kāi)盤當(dāng)日去化可達(dá)5成以上。獯嫜沽θ栽冢去化時(shí)間縮短。11個(gè)城市可售面積環(huán)比微降；去化時(shí)間13個(gè)月，環(huán)比微降，低于去年同期水平。住建部正推進(jìn)剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠制度化，符合我們的預(yù)期。支持剛需政策繼續(xù)加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調(diào)15％至25％。在以價(jià)換量、信貸對(duì)剛需實(shí)質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動(dòng)成交量持續(xù)回暖，庫(kù)存加速去化。我們堅(jiān)定看好全年行業(yè)投資機(jī)會(huì)，全年堅(jiān)定持有是最佳策略。建議增持銷售增長(zhǎng)迅速的招地、保利、中南建設(shè)、億城、環(huán)球、萬(wàn)科，價(jià)值嚴(yán)重低估的首開(kāi)、華發(fā)、北京城建、世茂、國(guó)貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)整時(shí)間超預(yù)期，政策嚴(yán)控超預(yù)期〃中投證券）