【正文】 產(chǎn)市場走勢的因素分析影響住房消費者預期變化的因素分析2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政 策的調整，消費者預期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭2009年 經(jīng)濟增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。國家一系列調控政策影響分析2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房8的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0．5倍下調到O7倍，使利用按揭8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據(jù)銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。住房的市場價格走勢分析2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一 年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調 整還沒有到位。綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟的差異性，各地區(qū)調整的進度和幅度不盡一致。一 些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。四、政策建議在國家已經(jīng)出臺較多的調控政策條件下，2009年政策的立足點應該關注和解決房地產(chǎn)市場調整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房價合理回歸。第一，在市場調整中，應以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。第二，應注重發(fā)揮市場機制調節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進行業(yè)的 調整和市場洗牌，促進行業(yè)集中度的提高。第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟適用房和限價房建設和銷售中出現(xiàn)的問題。應適時調整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學、合理的核算經(jīng)濟適用房 和限價房的發(fā)標價格，選擇交通方便的地點。對于建設經(jīng)濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參9保障性住房的建設。第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機構)低價收購部分存量房，用于做周 轉宿舍或出租。第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機制問題，應抓住調整機遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，如地方財 政與房地產(chǎn)業(yè)的關系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎。(國務院發(fā)展研究中心廖英敏)經(jīng)濟復蘇前景有待觀察從一季度主要宏觀經(jīng)濟指標看，經(jīng)濟運行繼續(xù)保持了2008年下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟指標和先行指標明顯好轉。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點?？梢耘袛?，一季度應為本輪經(jīng)濟回落的底部，二季度經(jīng) 濟增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟有望率先復蘇。值得注意的是，目前經(jīng)濟回升的基礎尚不穩(wěn)固，復蘇前景及可持續(xù)性不容樂觀。首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度上是政府政策效應的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導的內(nèi)需擴張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續(xù)擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟效益比上年四季度進一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關聯(lián)和收入第四篇：2013年房地產(chǎn)市場展望2013年房地產(chǎn)市場展望作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴厲的政策呢？結合多種因素，我做一個大膽的預測：2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。一、二線城市走暖，三、四線看量大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受復合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流保障房進一步推動，房產(chǎn)稅擴大試點稅制改革，經(jīng)濟回暖，股市不看好，樓市依然是主流各地地鐵大進軍，繼續(xù)推動城市化和城郊一體化大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動力第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資展望房地產(chǎn)行業(yè)：支持剛需政策加強 成交持續(xù)回暖成交量環(huán)比上升，樓市持續(xù)恢復。23個城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。成交超過11年平均水平的城市達15個，其中杭州、蘇州、南京、長沙、溫州超過11年平均水平的七成以上。本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預計周成交量有望繼續(xù)回升，維持25月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。二手房成交亦持續(xù)回暖，進一步印證了樓市整體回暖的趨勢。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。房價繼續(xù)下行，降幅減小，新推盤以價換量去化改善。從一手房成交均價來看，9城市環(huán)比6個下跌；從分區(qū)成交均價來看，降價仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發(fā)商繼續(xù)降價動力有所減弱。從典型樓盤情況來看，新開樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當日去化可達5成以上。獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。11個城市可售面積環(huán)比微降；去化時間13個月，環(huán)比微降，低于去年同期水平。住建部正推進剛需購房優(yōu)惠制度化，符合我們的預期。支持剛需政策繼續(xù)加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調15％至25％。在以價換量、信貸對剛需實質支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續(xù)回暖，庫存加速去化。我們堅定看好全年行業(yè)投資機會，全年堅定持有是最佳策略。建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設、億城、環(huán)球、萬科，價值嚴重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。風險提示：行業(yè)調整時間超預期，政策嚴控超預期〃中投證券）