【正文】 潤增長。房企將繼續(xù)謀求地產版圖多元化布局，特別是長租公寓或將成為明年房企重點布局的業(yè)務，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文 格局篇：百強規(guī)模增長顯著、房企分化格局持續(xù)第五篇：2014年上半年房地產市場總結與展望2014年上半年房地產市場總結與展望當前業(yè)內對于行業(yè)進入調整期已經基本達成了共識，有分歧的主要在于導致市場調整的原因以及調整時間的長短。我們認為今年市場的調整與以往幾次調整不同，更多是出于市場自身內因所致。因為2013年的市場發(fā)展過快、部分城市房價上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導致購房者購買力難以為繼；經過十多年的發(fā)展，房地產市場正逐步走出緊缺的格局，除個別一線城市外，我們看到多數城市目前市場供應較為充足，部分城市甚至已經暴露出供應過剩的風險。市場的這些內在變化是本輪調整的核心原因所在，當然按揭貸款的收緊、媒體的渲染也客觀上起到了推波助瀾的作用。市場何時走出調整期，我們認為這取決于各地市場房價的調整幅度以及供應的調節(jié)力度。對多數城市來說，這些因素的調整都需要一定的時間，不是短期內可以完成的，因此我們預計下半年整個行業(yè)以及多數城市房地產市場將是一個反復“筑底”的過程，對企業(yè)來說，也將是一段比較難熬的時期。政策展望——“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大%的經濟增長目標，中央不斷通過定向降準等“微刺激“的手段刺激經濟的增長，并取得了一定的成效。從李克強總理最近的表態(tài)來看，我們預計下半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成為近幾年經濟結構調整期間的常態(tài)。而房地產業(yè)作為經濟增長的重要支柱，我們預計下半年中央政府的調控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調控的原則下，通過市場自身的調整來化解市場本身的供求矛盾。當然中央政府不會任由市場自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預計會穿插于市場調整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調控的策略。在土地出讓收入、房地產稅收減少的情況下，迫于財政壓力，預計下半年地方政府根據中央“分類調控“原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調控的地方主導權之后，出臺多樣化的調整政策的可能性被加大，包括取消或調整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產稅收減免等，出臺的進程將會加快、力度也將更大。市場展望——市場調整還將繼續(xù)，年內都將是一個“反復筑底”過程住建部明確地認為當前市場確實進入調整期，但并沒有出現轉折性的發(fā)展態(tài)勢。既然是正常調整，就不存在“救市”的可能，只有通過今年這樣市場化的調整，行業(yè)才會回到正常健康的發(fā)展道路，只是行業(yè)和企業(yè)目前還不太適應這種沒有行政干預、通過市場內在自身調節(jié)的市場態(tài)勢。下半年，房地產市場的調整還會繼續(xù)，目前成交量、房價還尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現根本性地逆轉，但調整方式不太可能出現急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調。另一方面，就當前市場成交量看，主要城市成交量基本處于“地量”，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2012012年甚至2013年除2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相當。從“量”的調整來看，已經處于底部區(qū)域，但不是說量到了底部了就必須會上升了，可能會在底部區(qū)域“盤整”一段時間。調整何時結束,我們認為很大程度上取決于房價調整的深度和廣度，只有出現了“地價”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項目降價表現來看，近半數的降價并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數項目和企業(yè)依然沒有進入實質降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴重失衡以致市場對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認為還有下跌可能，仍然保持觀望。在沒有外力干預的情況下，一、二線城市調整期預計在今年年底、明年一季度結束。如果貨幣放松，則更短。一、二線城市對外來需求的吸附力較強，需求依然大量存在，城市市場基本面的發(fā)展趨勢沒有根本性變化。只是因為房價過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經驗表明，調整期基本在612個月，最長不超過15個月。部分二、三線城市將會是中期調整，尤其是供求嚴重失衡的“問題城市”。三線城市多供求關系的問題，與政策關系不大。購房需求以本地自住需求為主，數量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來巨量的新增商品房供應，個別城市的土地消化周期遠超警戒線。三線城市市場的調整不應該被短期結束，不經過一次充分的市場調整，只恐怕未來再調整的程度會更加劇烈。土地展望——土地市場將繼續(xù)分化，底價、流拍進一步擴大2014年上半年土地市場跌宕起伏，年初市場延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢，競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進入觀望態(tài)勢，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹慎，3月份土地市場也開始降溫。一季度經營性用地成交建筑面積19215萬平方米，%。進入二季度，土地市場表現愈發(fā)低迷，二季度我們監(jiān)測的100個城市經營性用地成交建筑面積10383萬平方米，%，降幅較一季度有明顯擴大。年初的火熱態(tài)勢難掩后期的頹勢，在房地產大環(huán)境下行的背景下，預計下半年土地市場將有以下趨勢：上半年政府推地較少，下半年或迎來供地高峰。5月份，國土部宣布暫停對外公布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布。目前不少城市已經公布全年供地計劃，而截至上半年多數城市已實現供應尚不足計劃供應的五成?？紤]下半年房企銷售將進入高峰期，資金相對較為充裕，拿地意愿有所抬頭，再加上地方政府財政壓力，下半年各地政府的土地供應量勢必增加。此外，6月國土部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，未來集約用地是大勢所趨，據統計在已經公布2014供地計劃的城市中，二線和三四線城市存量用地供應占比分別達到39%%。預計未來各城市還將繼續(xù)積極盤活存量用地，同時加強閑置土地管理。底價成交、流拍現象將繼續(xù)擴大，溢價率可能走低。5月開始各城市頻頻出現多幅地塊集中出讓底價成交的情況，導致五六月份溢價率出現連續(xù)顯著下滑。%，達到2013年以來最低水平。由于目前樓市處于調整期，且國家傾向市場自行調節(jié)，預計下半年不會出臺政策進行干預。在此背景下，下半年整體市場觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動銷售回暖，房企拿地積極性會有所回升，但拿地態(tài)度勢必依然謹慎，整體溢價率將走低。同時，隨著下半年土地的集中入市，流標及底價成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場難復2013年的榮光。各能級城市繼續(xù)橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。目前樓市已進入轉折期，政府也在逐步放開行政干預，市場的自行調節(jié)將促使城市分化加劇。對于土地資源緊缺，市場需求旺盛，消化能力強的一線城市，市場形勢仍然比較樂觀，與二線及三四線城市之間的差距也將更加突出。二線城市之間縱向分化也將加劇，合肥、成都、廈門等二線城市雖然上半年成交規(guī)模和溢價率都有所下滑，但是土地消化周期較短，在需求的刺激下，具有很強的回調空間；而寧波、大連、天津等二線城市則有較大存量過剩的風險，現有土地消化周期較長，企業(yè)需謹慎。三四線城市市場容量普遍較小，需求有限，抗風險性較弱，房企拿地積極性大受影響，下半年土地市場也難有大作為。應對策略建議——降價走量是上策，四季度或迎最佳拿地時機2014年上半年，內地上市房企并未延續(xù)去年的強勁走勢，在利空環(huán)境下已顯現疲態(tài)。冷酷的行情加劇了企業(yè)競爭，整個行業(yè)從此進入新的大整合時期。對于下半年企業(yè)的策略，我們提出五個建議：適當提升剛需、首改產品推案比重有助更快去化。行情越是低迷，剛需和首改產品越是受到市場歡迎。在下半年的產品策略上，企業(yè)應該加大這類產品的配比，這樣的產品去化能力更強，更具風險抵抗力。對于已經拿地但還未動工的項目，房企應更多考慮提高“剛需”和首改戶型產品的比重。在推案上，適當增加考慮剛需和首改產品的入市力度，抓住下半年的這個窗口期，快速收割各個區(qū)域的剛性和首改需求。降價走量是上策，抓現金才是王道。從目前的市場形勢來判斷，預計三季度各城市將出現較大幅度的價格松動，房價底部有望基本探明，市場需求將出現明顯釋放，三季度末至四季度可能會出現跑量的窗口期。對房企而言，三季度開始應加大促銷力度，降價銷售回籠資金，補充現金儲備的大好時機。但同時，降價也講究策略。降價要取得預期效果，可從四方面入手：一是市場還比較平穩(wěn)的城市，率先降價效果極佳。目前房價還比較穩(wěn)定的城市，需求比較堅挺，客戶觀望情緒較重，此時房企降價很容易刺激大量需求釋放。二是降價要一步到位。有句俗話說“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格”，一旦降到位了，達到或者接近購房者的心理預期，應該不愁市場需求。三是去化過半或者三分之一以上的樓盤不適合直接降價，適合用暗折或特價房形式進行促銷。財務穩(wěn)健房企四季度或迎較佳拿地時機。從去年11月開始，各城市一手住宅成交量開始下滑，二季度以后，住宅市場的量價進入低谷。而從一季度開始，全國土地市場成交量也開始大幅縮量，底價成交、流拍現象明顯增多。一般而言，土地市場的量價調整會滯后商品房市場36個月。另外，一般來講，由于地方財政的壓力，下半年政府土地供應的意愿很強，入市價格也會比較合理。因此，今年四季度，土地價格或將跌入谷底。這或許是企業(yè)抄底拿地的較佳時機。提高股權融資比例，關注境外資本市場機會。目前調整行情下，房企保持資金充足、現金流通暢，是當前的第一要務。為此，房企應更多關注低風險和低成本融資。比如更多采取股權類融資，因為相對債權融資，股權融資更有利于降低風險，在分享利益的同時實現更快增長。大型房企可更多采取小股操盤，憑借自身專業(yè)優(yōu)勢，以一個較小的杠杠撬動大項目運作，將風險控制到最小的同時大幅提高凈資產收益率，在當前的市場環(huán)境下，這應該是最高效的一種融資模式。還有是關注境內外資本市場機會。隨著影子銀行去年年底開始被規(guī)范，房企國內融資環(huán)境變得更差。但同時在國內證券市場再融資開閘后，更多A股上市房市將享受到低成本的股權融資。當然，更重要的是低成本的境外上市和發(fā)債，近兩年很多內地中小房企實現成功赴港上市，對此中小房企應積極關注和推進。