【正文】 潤增長。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文 格局篇：百強(qiáng)規(guī)模增長顯著、房企分化格局持續(xù)第五篇：2014年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望2014年上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望當(dāng)前業(yè)內(nèi)對于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)基本達(dá)成了共識，有分歧的主要在于導(dǎo)致市場調(diào)整的原因以及調(diào)整時(shí)間的長短。我們認(rèn)為今年市場的調(diào)整與以往幾次調(diào)整不同，更多是出于市場自身內(nèi)因所致。因?yàn)?013年的市場發(fā)展過快、部分城市房價(jià)上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導(dǎo)致購房者購買力難以為繼；經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場正逐步走出緊缺的格局，除個(gè)別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。市場的這些內(nèi)在變化是本輪調(diào)整的核心原因所在，當(dāng)然按揭貸款的收緊、媒體的渲染也客觀上起到了推波助瀾的作用。市場何時(shí)走出調(diào)整期，我們認(rèn)為這取決于各地市場房價(jià)的調(diào)整幅度以及供應(yīng)的調(diào)節(jié)力度。對多數(shù)城市來說，這些因素的調(diào)整都需要一定的時(shí)間，不是短期內(nèi)可以完成的，因此我們預(yù)計(jì)下半年整個(gè)行業(yè)以及多數(shù)城市房地產(chǎn)市場將是一個(gè)反復(fù)“筑底”的過程，對企業(yè)來說，也將是一段比較難熬的時(shí)期。政策展望——“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，中央不斷通過定向降準(zhǔn)等“微刺激“的手段刺激經(jīng)濟(jì)的增長，并取得了一定的成效。從李克強(qiáng)總理最近的表態(tài)來看，我們預(yù)計(jì)下半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成為近幾年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期間的常態(tài)。而房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，我們預(yù)計(jì)下半年中央政府的調(diào)控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過市場自身的調(diào)整來化解市場本身的供求矛盾。當(dāng)然中央政府不會任由市場自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預(yù)計(jì)會穿插于市場調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控“原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺的進(jìn)程將會加快、力度也將更大。市場展望——市場調(diào)整還將繼續(xù)，年內(nèi)都將是一個(gè)“反復(fù)筑底”過程住建部明確地認(rèn)為當(dāng)前市場確實(shí)進(jìn)入調(diào)整期，但并沒有出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的發(fā)展態(tài)勢。既然是正常調(diào)整，就不存在“救市”的可能，只有通過今年這樣市場化的調(diào)整，行業(yè)才會回到正常健康的發(fā)展道路，只是行業(yè)和企業(yè)目前還不太適應(yīng)這種沒有行政干預(yù)、通過市場內(nèi)在自身調(diào)節(jié)的市場態(tài)勢。下半年，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還會繼續(xù)，目前成交量、房價(jià)還尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性地逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調(diào)。另一方面，就當(dāng)前市場成交量看，主要城市成交量基本處于“地量”，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2012012年甚至2013年除2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相當(dāng)。從“量”的調(diào)整來看，已經(jīng)處于底部區(qū)域，但不是說量到了底部了就必須會上升了，可能會在底部區(qū)域“盤整”一段時(shí)間。調(diào)整何時(shí)結(jié)束,我們認(rèn)為很大程度上取決于房價(jià)調(diào)整的深度和廣度，只有出現(xiàn)了“地價(jià)”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項(xiàng)目降價(jià)表現(xiàn)來看，近半數(shù)的降價(jià)并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，降價(jià)力度有限，多以特價(jià)房或者暗折的面目示人，購房者認(rèn)為價(jià)格還沒降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能，仍然保持觀望。在沒有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。一、二線城市對外來需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場基本面的發(fā)展趨勢沒有根本性變化。只是因?yàn)榉績r(jià)過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在612個(gè)月，最長不超過15個(gè)月。部分二、三線城市將會是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問題城市”。三線城市多供求關(guān)系的問題，與政策關(guān)系不大。購房需求以本地自住需求為主，數(shù)量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來巨量的新增商品房供應(yīng)，個(gè)別城市的土地消化周期遠(yuǎn)超警戒線。三線城市市場的調(diào)整不應(yīng)該被短期結(jié)束，不經(jīng)過一次充分的市場調(diào)整，只恐怕未來再調(diào)整的程度會更加劇烈。土地展望——土地市場將繼續(xù)分化，底價(jià)、流拍進(jìn)一步擴(kuò)大2014年上半年土地市場跌宕起伏，年初市場延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢，競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進(jìn)入觀望態(tài)勢，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，3月份土地市場也開始降溫。一季度經(jīng)營性用地成交建筑面積19215萬平方米，%。進(jìn)入二季度，土地市場表現(xiàn)愈發(fā)低迷，二季度我們監(jiān)測的100個(gè)城市經(jīng)營性用地成交建筑面積10383萬平方米，%，降幅較一季度有明顯擴(kuò)大。年初的火熱態(tài)勢難掩后期的頹勢，在房地產(chǎn)大環(huán)境下行的背景下，預(yù)計(jì)下半年土地市場將有以下趨勢：上半年政府推地較少，下半年或迎來供地高峰。5月份，國土部宣布暫停對外公布全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布。目前不少城市已經(jīng)公布全年供地計(jì)劃，而截至上半年多數(shù)城市已實(shí)現(xiàn)供應(yīng)尚不足計(jì)劃供應(yīng)的五成?？紤]下半年房企銷售將進(jìn)入高峰期，資金相對較為充裕，拿地意愿有所抬頭，再加上地方政府財(cái)政壓力，下半年各地政府的土地供應(yīng)量勢必增加。此外，6月國土部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，未來集約用地是大勢所趨，據(jù)統(tǒng)計(jì)在已經(jīng)公布2014供地計(jì)劃的城市中，二線和三四線城市存量用地供應(yīng)占比分別達(dá)到39%%。預(yù)計(jì)未來各城市還將繼續(xù)積極盤活存量用地，同時(shí)加強(qiáng)閑置土地管理。底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象將繼續(xù)擴(kuò)大，溢價(jià)率可能走低。5月開始各城市頻頻出現(xiàn)多幅地塊集中出讓底價(jià)成交的情況，導(dǎo)致五六月份溢價(jià)率出現(xiàn)連續(xù)顯著下滑。%，達(dá)到2013年以來最低水平。由于目前樓市處于調(diào)整期，且國家傾向市場自行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)下半年不會出臺政策進(jìn)行干預(yù)。在此背景下，下半年整體市場觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動銷售回暖，房企拿地積極性會有所回升，但拿地態(tài)度勢必依然謹(jǐn)慎，整體溢價(jià)率將走低。同時(shí)，隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價(jià)成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場難復(fù)2013年的榮光。各能級城市繼續(xù)橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。目前樓市已進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，政府也在逐步放開行政干預(yù)，市場的自行調(diào)節(jié)將促使城市分化加劇。對于土地資源緊缺，市場需求旺盛，消化能力強(qiáng)的一線城市，市場形勢仍然比較樂觀，與二線及三四線城市之間的差距也將更加突出。二線城市之間縱向分化也將加劇，合肥、成都、廈門等二線城市雖然上半年成交規(guī)模和溢價(jià)率都有所下滑，但是土地消化周期較短，在需求的刺激下，具有很強(qiáng)的回調(diào)空間；而寧波、大連、天津等二線城市則有較大存量過剩的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)有土地消化周期較長，企業(yè)需謹(jǐn)慎。三四線城市市場容量普遍較小，需求有限，抗風(fēng)險(xiǎn)性較弱，房企拿地積極性大受影響，下半年土地市場也難有大作為。應(yīng)對策略建議——降價(jià)走量是上策，四季度或迎最佳拿地時(shí)機(jī)2014年上半年，內(nèi)地上市房企并未延續(xù)去年的強(qiáng)勁走勢，在利空環(huán)境下已顯現(xiàn)疲態(tài)。冷酷的行情加劇了企業(yè)競爭，整個(gè)行業(yè)從此進(jìn)入新的大整合時(shí)期。對于下半年企業(yè)的策略，我們提出五個(gè)建議：適當(dāng)提升剛需、首改產(chǎn)品推案比重有助更快去化。行情越是低迷，剛需和首改產(chǎn)品越是受到市場歡迎。在下半年的產(chǎn)品策略上，企業(yè)應(yīng)該加大這類產(chǎn)品的配比，這樣的產(chǎn)品去化能力更強(qiáng)，更具風(fēng)險(xiǎn)抵抗力。對于已經(jīng)拿地但還未動工的項(xiàng)目，房企應(yīng)更多考慮提高“剛需”和首改戶型產(chǎn)品的比重。在推案上，適當(dāng)增加考慮剛需和首改產(chǎn)品的入市力度，抓住下半年的這個(gè)窗口期，快速收割各個(gè)區(qū)域的剛性和首改需求。降價(jià)走量是上策，抓現(xiàn)金才是王道。從目前的市場形勢來判斷，預(yù)計(jì)三季度各城市將出現(xiàn)較大幅度的價(jià)格松動，房價(jià)底部有望基本探明，市場需求將出現(xiàn)明顯釋放，三季度末至四季度可能會出現(xiàn)跑量的窗口期。對房企而言，三季度開始應(yīng)加大促銷力度，降價(jià)銷售回籠資金，補(bǔ)充現(xiàn)金儲備的大好時(shí)機(jī)。但同時(shí)，降價(jià)也講究策略。降價(jià)要取得預(yù)期效果，可從四方面入手：一是市場還比較平穩(wěn)的城市，率先降價(jià)效果極佳。目前房價(jià)還比較穩(wěn)定的城市，需求比較堅(jiān)挺，客戶觀望情緒較重，此時(shí)房企降價(jià)很容易刺激大量需求釋放。二是降價(jià)要一步到位。有句俗話說“沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格”，一旦降到位了，達(dá)到或者接近購房者的心理預(yù)期，應(yīng)該不愁市場需求。三是去化過半或者三分之一以上的樓盤不適合直接降價(jià)，適合用暗折或特價(jià)房形式進(jìn)行促銷。財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企四季度或迎較佳拿地時(shí)機(jī)。從去年11月開始，各城市一手住宅成交量開始下滑，二季度以后，住宅市場的量價(jià)進(jìn)入低谷。而從一季度開始，全國土地市場成交量也開始大幅縮量，底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象明顯增多。一般而言，土地市場的量價(jià)調(diào)整會滯后商品房市場36個(gè)月。另外，一般來講，由于地方財(cái)政的壓力，下半年政府土地供應(yīng)的意愿很強(qiáng)，入市價(jià)格也會比較合理。因此，今年四季度，土地價(jià)格或?qū)⒌牍鹊?。這或許是企業(yè)抄底拿地的較佳時(shí)機(jī)。提高股權(quán)融資比例，關(guān)注境外資本市場機(jī)會。目前調(diào)整行情下，房企保持資金充足、現(xiàn)金流通暢，是當(dāng)前的第一要務(wù)。為此，房企應(yīng)更多關(guān)注低風(fēng)險(xiǎn)和低成本融資。比如更多采取股權(quán)類融資，因?yàn)橄鄬鶛?quán)融資，股權(quán)融資更有利于降低風(fēng)險(xiǎn)，在分享利益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)更快增長。大型房企可更多采取小股操盤，憑借自身專業(yè)優(yōu)勢，以一個(gè)較小的杠杠撬動大項(xiàng)目運(yùn)作，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最小的同時(shí)大幅提高凈資產(chǎn)收益率，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這應(yīng)該是最高效的一種融資模式。還有是關(guān)注境內(nèi)外資本市場機(jī)會。隨著影子銀行去年年底開始被規(guī)范，房企國內(nèi)融資環(huán)境變得更差。但同時(shí)在國內(nèi)證券市場再融資開閘后，更多A股上市房市將享受到低成本的股權(quán)融資。當(dāng)然，更重要的是低成本的境外上市和發(fā)債，近兩年很多內(nèi)地中小房企實(shí)現(xiàn)成功赴港上市，對此中小房企應(yīng)積極關(guān)注和推進(jìn)。