【正文】 居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾和問題進(jìn)行自我強制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟(jì)較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。第一，大量投資者進(jìn)入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費者收入預(yù)期及對房價預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調(diào)整的程度。雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析影響住房消費者預(yù)期變化的因素分析2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭2009年 經(jīng)濟(jì)增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。國家一系列調(diào)控政策影響分析2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據(jù)銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。住房的市場價格走勢分析2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調(diào) 整還沒有到位。綜上分析，住房市場調(diào)整正在進(jìn)行中，消費者持幣觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預(yù)計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。四、政策建議在國家已經(jīng)出臺較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足點應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房價合理回歸。第一，在市場調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價房的發(fā)標(biāo)價格，選擇交通方便的地點。對于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參9保障性住房的建設(shè)。第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機構(gòu))低價收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機制問題，應(yīng)抓住調(diào)整機遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，如地方財 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。(國務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運行繼續(xù)保持了2008年下半年以來的回落趨勢，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點。可以判斷，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及可持續(xù)性不容樂觀。首先，一季度消費、投資增長達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導(dǎo)的內(nèi)需擴張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續(xù)擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入