20xx中國房地產(chǎn)市場展望5篇-資料下載頁
2024-11-03 22:16本頁面
【正文】 建城市住房近7000萬套。由此推算，中國每年新建城市住房約700萬套。，則每1000人新建房屋數(shù)為11，而2011年該數(shù)字約為15；1960~2011年期間，美國的每1000人新建住房數(shù)在2~12的范圍波動，在1972年左右達(dá)到最高（約為12），次貸危機(jī)后顯著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期間，~，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，之后有所回升?！穹课菘罩寐剩ㄟ^高）：根據(jù)我們的估算，中國的房屋空置率應(yīng)在30%左右；美國1994~%~3%間波動，出租房屋空置率在7%~11%內(nèi)變動，兩者在次貸危機(jī)期間均達(dá)到較高的水平，%和10%；1998~2006年期間，%~%的范圍內(nèi)波動?？梢?，中國房地產(chǎn)業(yè)的各項主要指標(biāo)已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)了，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱、房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重泡沫。我們認(rèn)為：自2010年以來中國政府在抑制房地產(chǎn)過度投資和投機(jī)、推動房價合理回歸的措施,是合理和有效的。這里需要特別強(qiáng)調(diào)的一個指標(biāo)是每1000人新建房屋數(shù)，而它似乎并沒有引起中國房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士、專家和研究機(jī)構(gòu)足夠的關(guān)注和重視。每1000人新建住房數(shù)是個增量指標(biāo)，應(yīng)該是政府房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要指標(biāo)。假設(shè)社會總?cè)丝诓辉鲩L，每戶家庭的平均人口數(shù)為3，房屋的使用壽命為70年，那么為了補(bǔ)償房屋的自然折舊，每1000人新建住房數(shù)應(yīng)該為：1000/(703)=（套/年）。如果進(jìn)一步考慮家庭小型化、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，那么該數(shù)字應(yīng)該更大一些，比如，接近于6。另外需要注意的是，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的“地域性”和“區(qū)域性”，該指標(biāo)在不同國家、不同城市、不同區(qū)域表現(xiàn)也不同。而區(qū)域以外人口的流入，會直接增加對該區(qū)域住房的剛性需求，在這種情況下，等同于直接增加該比率的分子項，那么該指標(biāo)就會被放大。例如：近10多年來，加拿大的溫哥華地區(qū)移民人口激增，移民在總?cè)丝谥械恼急纫宦飞蠐P(yáng),從1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83萬人），(）。由于每1000人新建住房數(shù)指標(biāo)最直接地將房地產(chǎn)規(guī)模（新建房屋數(shù)）和人口規(guī)模聯(lián)系在一起進(jìn)行相對量的考量，因而它對于政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具有重要的意義，直觀而明了，可以被中央政府以及各級地方政府作為一個直接的、現(xiàn)實可行的控制指標(biāo)。展望房地產(chǎn)市場2020中國的房地產(chǎn)業(yè)所面臨的“發(fā)育亢進(jìn)”問題,是任何國家在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時期都可能會碰到的、“高成長”所帶來的問題（美國、日本等發(fā)達(dá)國家都曾走過這個歷程）。擺在我們面前的挑戰(zhàn)是：中國房地產(chǎn)業(yè)究竟該如何調(diào)控？正是由于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大等特性，要讓當(dāng)前處于“發(fā)育亢進(jìn)”狀態(tài)的中國房地產(chǎn)行業(yè)減速，并回復(fù)到可持續(xù)發(fā)展的軌道，一定是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。因循這種復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控須保證以下幾點：國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)增長；低收入階層住房條件不斷改善，城鎮(zhèn)居民的居住條件繼續(xù)得到平穩(wěn)和適度的提高；政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策適時、適度和持續(xù)地發(fā)揮作用，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)軟著陸；房價穩(wěn)中有降，房價收入比逐步回歸到合理區(qū)域?；谏鲜鲆?，我們從量化分析的角度，對于未來8年（2012年到2020年）中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的趨勢和房價的走勢做了一番預(yù)測，大致的思路如下：根據(jù)中國人口自然增長率、城鎮(zhèn)化率，推算中國城鎮(zhèn)人口增長率和中國城鎮(zhèn)人口；考慮到過去8年中國人均居住面積的增速（平均每年約1平方米），假設(shè)城鎮(zhèn)人口的人均居住面積繼續(xù)維持適度增長，；進(jìn)而推算出預(yù)測的房地產(chǎn)規(guī)模和增長率（從減速到低速溫和增長）。之后結(jié)合對GDP、房價收入比等數(shù)據(jù)，逐年下降，以及房地產(chǎn)投資在GDP中的占比從2011年的13%，%，%。出于揭示價格實際變化的考慮，我們的分析中均不考慮通脹因素和名義價格，采用2011年的可比價格作為衡量。我們的房地產(chǎn)調(diào)整趨勢和房價走勢量化分析的結(jié)論如下：●從2012年到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷軟著陸，房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模將得到有效控制，房地產(chǎn)投資在GDP中的占比將逐步降低，%，%，得到可持續(xù)的良性發(fā)展；●從2012年到2020年，中國每平方米房價將經(jīng)歷從5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年達(dá)到4700元左右，之后，房價緩慢回升，2020年回復(fù)到4800元的水平；●房價收入比從高于7的位置，逐漸下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；城鎮(zhèn)居民的居住條件得到持續(xù)的、適度的提高。以上僅僅是試圖勾畫出關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展以及房價走勢的一個總體輪廓。眾所周知，房地產(chǎn)是一個地域性或者說局部性非常強(qiáng)的行業(yè)，因而我們認(rèn)為：政府采取差異策略，區(qū)別性、有針對性地制定和試行房地產(chǎn)調(diào)控的新政策（如上海、重慶試行的不同房產(chǎn)稅等），是合理和有效的。中國房地產(chǎn)業(yè)未來的調(diào)整和軟著陸，也一定會在不同的城市或相同城市的不同區(qū)域表現(xiàn)出不同的特點。過去十年，我國房地產(chǎn)業(yè)有了快速的發(fā)展，也極大改善了人民的居住條件，這種高速發(fā)展雖也帶來了高房價等問題，但是我們相信：只要政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有序、有度、有區(qū)別地持續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)一定會步入良性發(fā)展的軌道，房價一定會回歸到合理的區(qū)間，中國人也會距離“安居”、“樂居”的目標(biāo)越來越近。
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