房地產(chǎn)調(diào)控推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型-資料下載頁(yè)
2025-02-03 19:19本頁(yè)面
【正文】 7 1433 0 500 1000 1500 2023 長(zhǎng)三角珠三角全國(guó)平均環(huán)渤海中西部2023年 不同區(qū)域土地均價(jià) 15 轉(zhuǎn)型方向之五：傳統(tǒng)住宅開發(fā)的 “ 加工制造業(yè) ”屬性仍具有相對(duì)優(yōu)勢(shì) ?國(guó)內(nèi)一些龍頭開發(fā)商的核心優(yōu)勢(shì)在于它作為一個(gè)住宅的 “ 加工制造業(yè) ” 品牌仍具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)空間 。 ?房地產(chǎn) “ 加工制造業(yè) ” 的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于：其一是踩準(zhǔn)周期節(jié)拍，即周期低谷拿地，快速開發(fā)，周期上行銷售，快速回籠，到目前為止， 部分龍頭地產(chǎn)商在這方面表現(xiàn)占優(yōu)，并不是所有開發(fā)商均能夠適時(shí)拿地，并在多個(gè)城市布局多個(gè)項(xiàng)目。 （二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向 0 . 7 41 . 0 81 . 1 51 . 1 30 0 . 2 0 . 4 0 . 6 0 . 8 1 1 . 2 1 . 4中國(guó) 2023日本 1993日本 2023美國(guó) 2023?以成套住房計(jì)算， 2023年 中國(guó)城市戶均僅有 ，距離戶均 1套尚有距離，并且明顯落后于美日等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)“ 加工制造業(yè) ” 仍有空間 16 轉(zhuǎn)型方向之六：一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來成長(zhǎng)空間較大 ?與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長(zhǎng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均 GDP30008000 美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期， 8000 美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至 20230美元之后才進(jìn)入成熟發(fā)展期。而在起步期時(shí)，新增供應(yīng)增速往往最快。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前正處于從起步期，而一線城市已步入加速發(fā)展期。 目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的基本情況是：零售物業(yè)中大部分還是低端物業(yè)，購(gòu)物中心占比很??；寫字樓中，甲級(jí)寫字樓占比很小，并且樓齡已很長(zhǎng)；倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)倉(cāng)庫(kù)中， 70%修建于 90年代前。如何改變這三大現(xiàn)狀即是未來商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間所在。 （二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向 1 5 . 67 . 33 7 . 41 3 . 32 6 . 4零售物業(yè)占比購(gòu)物中心 商業(yè)街 社區(qū)商業(yè) 專業(yè)市場(chǎng) 其他3070倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)倉(cāng)庫(kù)構(gòu)成90 年代前 90 年代后17 轉(zhuǎn)型方向之六：一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來成長(zhǎng)空間較大 ?從當(dāng)前情況來看，如果將商業(yè)用地與住宅用地的地價(jià)之比作為一個(gè)衡量指標(biāo)，可以看出世界大都市的該比值通常中 5— 20%，而中國(guó)一線城市 2023年的該值為 46%，其它城市的住宅用地與商業(yè)用地價(jià)格基本持平，顯示也只有一線城市的商業(yè)用地目前才開始反應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)未來的投資價(jià)值。 （二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向 80年代末歐美亞城市土地價(jià)格 東京 巴黎 臺(tái)北 大阪 漢城 倫敦 法蘭克福 舊金山 住宅地價(jià)（日元） 1080000 489200 261905 227060 51480 35964 32448 19599 商業(yè)地價(jià)（日元） 14800000 1174080 1047618 6100000 1084200 5565930 150072 352783 住宅 /商業(yè) % % % % % % % % 2023年中國(guó)地價(jià) 一線城市 二線城市 三四線城市 環(huán)渤海 東北 長(zhǎng)三角 珠三角 中西部 住宅用地均價(jià) 商業(yè)用地均價(jià) 住宅 /商業(yè) % % % % % % % % 18 轉(zhuǎn)型方向：微觀案例之一北京 ?從北京市 2023年土地市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)已日益顯現(xiàn)。 ?純住宅開發(fā)將逐步過度到以住宅配套幼托、中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)配套和交通為綜合開發(fā)體的模式，這一點(diǎn)在地價(jià)上已有表現(xiàn) ?中國(guó)主要保險(xiǎn)公司及部分投資公司開始顯著布局北京市核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，從地價(jià)上看， 2023年核心區(qū)成交的 10塊商業(yè)用地占全部 249塊成交地價(jià)的 54% ?部分汽車零部件企業(yè)開始在布局物流地產(chǎn)，自建倉(cāng)儲(chǔ)中心。 （三）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例 土地均價(jià)（元） 樓面均價(jià)（元） 比價(jià)（純住宅為基準(zhǔn)） 純住宅用地 5309 4431 住宅配幼托、中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)配套和交通 7377 5254 139% 工業(yè)用地 575 727 11% 純商業(yè)用地 19490 9093 367% 物流用地 1729 1619 33% 土地面積(平方米 ) 規(guī)劃建筑 面積 (平方米 ) 成交價(jià) (萬元 ) 土地均價(jià)（元） 樓面均價(jià)（元） 高新技術(shù)及生物醫(yī)藥公司 2846784 2478704 462319 1624 1865 房地產(chǎn)企業(yè) 7126644 10352726 6196781 8695 5986 汽車零部件及配件公司 2385562 2090276 156069 654 747 保險(xiǎn)及投資公司 660000 1364320 241777 20672 19 轉(zhuǎn)型方向：微觀案例之一北京 ?2023年北京市商業(yè)和寫字樓土地出讓金達(dá)到 524億元，同比增長(zhǎng) %，相對(duì)于住宅類土地出讓金同比55%的負(fù)增長(zhǎng)，顯示出地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的切實(shí)行動(dòng)。 ?伴隨北京第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中占比的持續(xù)增大，預(yù)計(jì)未來幾年北京商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的增長(zhǎng)動(dòng)力旺。 （三）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例 0 100 200 300 400 500 600 01000202330004000500060007000800090002023 年 2023 年 2023 年商業(yè)用地土地出讓金 ( 億元 ) 成交樓面均價(jià) ( 元 / 平米 )20 演講完畢，謝謝觀看！
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