【正文】 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 42形成 新秩序 下相對(duì)穩(wěn)定且可持續(xù)的 新發(fā)展周期n 2023年，市場可望步入一個(gè)新秩序下相對(duì)穩(wěn)定且可持續(xù)的新發(fā)展周期。p 2023年開始，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了為期 5年的大調(diào)控、大調(diào)整。伴隨著市場的劇烈波動(dòng)，房地產(chǎn)市場的目標(biāo)模式、政策制度、需求基礎(chǔ)、資源條件等都進(jìn)行了全面的檢討，已經(jīng)初步 形成新的方向性共識(shí) ， 并可望在未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)得以堅(jiān)持 。 市場參與各方經(jīng)過市場教育也更趨理性 ，影響市場發(fā)展的不確定因素正在逐步消除。p 因此，我們有理由相信，未來幾年市場的 波動(dòng)性將會(huì)減弱 ，在新的基礎(chǔ)和新的秩序下， 可望贏得一個(gè)較長時(shí)期的穩(wěn)定發(fā)展 。未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 43消費(fèi)需求特別是 剛需主導(dǎo) 的格局將穩(wěn)定且持續(xù)n 未來幾年，商品住房市場將從過度投資回歸消費(fèi)主導(dǎo)。以消費(fèi)需求特別是剛需主導(dǎo)的市場格局將會(huì)相對(duì)穩(wěn)定和長期持續(xù)。p 與國家新的發(fā)展觀和發(fā)展路徑相適應(yīng)，房地產(chǎn)的民生屬性將更多地被強(qiáng)調(diào)，有限資源將更多地向中低收入階層傾斜，已經(jīng)確立的 “去投資投機(jī)，鼓勵(lì)民生消費(fèi) ”政策將成為長期制度，商品房市場回歸消費(fèi)主導(dǎo)并將長期堅(jiān)持。n 未來市場將呈現(xiàn) 理性繁榮 的總體基調(diào)。p 一方面，我國正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速和深化階段，商品住房的需求基礎(chǔ)穩(wěn)定而且強(qiáng)勁，房地產(chǎn)繼續(xù)保持一個(gè)較長時(shí)期的繁榮仍然是可以期待的。p 另一方面，商品住房去投資化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，投資投機(jī)被嚴(yán)格約束的市場不會(huì)重現(xiàn)過往幾年暴漲暴跌的走勢，市場更趨理性。未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 44穩(wěn)定房價(jià) 將上升為國家戰(zhàn)略n 基于對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的重新認(rèn)識(shí)，未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，努力保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的房價(jià)水平，將在某種程度上升為國家戰(zhàn)略。 p 高房價(jià)壓制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的內(nèi)在關(guān)系。過去十年房地產(chǎn)一直是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。但在新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)的定位需要面臨重現(xiàn)評(píng)估。p 國家高層決策已經(jīng)明確指出，中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化，而高房價(jià)不利于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。未來幾年房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 45需求基礎(chǔ)相對(duì)穩(wěn)定活躍n 剛需強(qiáng)勁p 上半年可望迎來一輪剛需的階段性爆發(fā)；p 年中受政策再度收緊的壓制及季節(jié)因素的雙重影響，可能階段性休整，但持續(xù)時(shí)間不會(huì)太長；p 下半年經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好再次推動(dòng)剛需保持穩(wěn)定。n 改善型和高端需求將階段性釋放p 經(jīng) 2023年一年壓制后，將階段性釋放，實(shí)體經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)也將成為改善和高端需求釋放的新的觸發(fā)點(diǎn)。p 政策是否會(huì)對(duì)改善性需求提供更大支持，是 2023年值得關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。n 投資需求有釋放的可能，但活躍度有限p 已有活躍跡象，特別是隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)及通漲回彈刺激下，有一定程度釋放的可能，但活躍度有限，不會(huì)成為市場的主導(dǎo)性力量。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 46購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀 — “ 仍處上升階段”n 購房者對(duì)房市周期的預(yù)期 ： 2023年一二線城市購房者對(duì)房市周期預(yù)期處于上升階段的比例多呈回升趨勢。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 2北京（ 20232023）成都（ ） 西安（ ）無錫（ ） 沈陽（ ）2023年 112月2023年 112月天津（ ）2023年 112月2023年 112月2023年 112月2023年 112月圖：列舉城市的購房消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場周期的預(yù)期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)）FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 47購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀 — “ 房價(jià)走勢上漲 ”n 購房者對(duì)房價(jià)的預(yù)期： 對(duì)房價(jià)的持續(xù)走低預(yù)期在 2023年明顯反轉(zhuǎn)，預(yù)期房價(jià)反彈上升逐步增加。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 2北京（ 20232023）西安（ ）成都（ ）沈陽（ ）2023年 112月2023年 112月 2023年 112月2023年 112月2023年 112月天津（ ）圖：列舉城市的購房消費(fèi)者對(duì)房價(jià)走勢的預(yù)期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)）FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 48購房者預(yù)期全面轉(zhuǎn)趨樂觀 — “ 入市加快 ”n 預(yù)期對(duì)購房者購房計(jì)劃時(shí)間的影響： 對(duì)市場向好預(yù)期、以及自身實(shí)際需求緊迫性影響下，購房消費(fèi)者的購房計(jì)劃時(shí)間縮短趨勢顯現(xiàn)，購房觀望態(tài)度減弱，入市步伐相對(duì)加快。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 2沈陽（ ）北京（ 20232023）西安（ ）成都（ ） 2023年 112月無錫（ ） 2023年 112月 2023年 112月2023年 112月天津（ ）2023年 112月2023年 112月圖：列舉城市的購房消費(fèi)者購房計(jì)劃時(shí)間的預(yù)期 （數(shù)據(jù)來源：金網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)研中心歷年跟蹤監(jiān)測的購房客戶調(diào)查數(shù)據(jù)）FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 49房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長n 房地產(chǎn)開發(fā)投資將加速增長。p 房地產(chǎn)開發(fā)投資從 2023年 4季度開始已經(jīng)顯著回暖，且呈加速增長態(tài)勢。p 2023年開發(fā)投資將保持較快增長態(tài)勢，全年實(shí)現(xiàn) 20%左右的增長是可以期待的。n 市場供應(yīng)將逐步好轉(zhuǎn)，但不同城市將面臨完全不同的供應(yīng)形勢。p 從購地、開工到上市銷售需要有 610個(gè)月的作業(yè)周期，預(yù)計(jì) 2023年上半年市場供應(yīng)仍需更多依賴庫存的釋放，熱點(diǎn)城市供應(yīng)偏緊的狀況不會(huì)很快發(fā)生逆轉(zhuǎn)。p 市場供應(yīng)在下半年將明顯集中放量，尤其是土地資源豐富、供應(yīng)長期充沛的城市。p 一線城市受制于資源瓶頸，供應(yīng)將長期偏緊。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 50市場成交可望達(dá)兩位數(shù)增長，需求和供應(yīng)分別助推上下半年銷售高峰。n 上半年： 出現(xiàn) 需求推動(dòng)型 的銷售高峰p 延續(xù) 2023年四季度熱度慣性，購房需求可能出現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)式的釋放階段，且同比基數(shù)低，市場成交將取得近年少見的高增長。n 下半年： 有望出現(xiàn) 供應(yīng)推動(dòng)型 的銷售高峰，盡管基數(shù)較高，不利因素增加，競爭加劇，但多數(shù)市場可望保持成交穩(wěn)定。p 不利因素 —— 由于上半年的銷售高峰，不排除出臺(tái)新的調(diào)控政策，購房者預(yù)期會(huì)發(fā)生微調(diào)，市場成交會(huì)趨緩；價(jià)格的上揚(yáng)會(huì)也將部分需求 擠出市場，抑制成交的繼續(xù)放量。 p 有利因素 —— 在庫存下降、市場銷化預(yù)期樂觀的情況下，商品房開發(fā)增速將出現(xiàn)恢復(fù)性增長，下半年供應(yīng)集中釋放有利于激發(fā)更多成交；預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，也將有助于下半年成交量保持在較高水平。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 4FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 51房價(jià)將呈現(xiàn) “ 廠 ” 字型走勢n 上半年快速漲升，下半年房價(jià)持穩(wěn) ，全年房價(jià)將呈現(xiàn) “廠 ”字型走勢。p 上半年快速漲升：既有基數(shù)原因，也有需求集中爆發(fā)的新因素，加上供應(yīng)相對(duì)偏緊，房價(jià)可望呈現(xiàn)顯著慣性的上揚(yáng)。p 下半年房價(jià)持穩(wěn)：年中政策預(yù)調(diào)微調(diào)形成壓制因素，此外下半年供應(yīng)放量，使供求關(guān)系趨于穩(wěn)定，房價(jià)持穩(wěn)。n 總體來看， 2023年投資投機(jī)有所活躍但不會(huì)成為市場主導(dǎo)因素，在消費(fèi)特別是剛需主導(dǎo)的格局下， 房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)持續(xù)暴漲 。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 5FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 52市場將呈現(xiàn)更加清晰 結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)n 剛需強(qiáng)勁可持續(xù)，量價(jià)齊升。下半年價(jià)格回彈后，成交會(huì)受到一定程度壓制，市場走勢趨穩(wěn)。n 改善型和高端產(chǎn)品，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但成交會(huì)有一定釋放，預(yù)計(jì)會(huì)溫和回暖，好于 2023年。n 投資活躍程度提升，但受到政策嚴(yán)格壓制，在夾縫中有表現(xiàn)，不過難以在住宅市場展示身手，投資轉(zhuǎn)向， 非住宅投資繼續(xù)受益 。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 6FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 53供求因素將決定 不同城市市場的差異化表現(xiàn)n 不同城市表現(xiàn)回歸市場理性，即供求因素成為決定不同城市市場表現(xiàn)的決定性因素。p 一線城市和二線熱點(diǎn)城市： 供應(yīng)偏緊，供不應(yīng)求的局面很難扭轉(zhuǎn)，將長期持續(xù)，市場穩(wěn)定偏熱。p 供求充沛的部分城市： 如無錫、沈陽等，在經(jīng)過上半年的量價(jià)齊升后，下半年市場表現(xiàn)有壓力，特別是房價(jià)。p 多數(shù)二線城市： 供求相對(duì)均衡，市場溫和理性繁榮，且穩(wěn)定可持續(xù)。p 三、四線城市： 土地供應(yīng)充沛，沒有投資投機(jī)的效應(yīng)帶動(dòng)下，且新型城鎮(zhèn)化未取得顯著突破并實(shí)質(zhì)落地之前， 2023年市場表現(xiàn)繼續(xù)不溫不火，部分投機(jī)過度城市甚至繼續(xù)調(diào)整。2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 7FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 542023年市場階段研判2023年房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望 835月 年中階段 9月 年底政策 動(dòng)態(tài)評(píng)估、局部收緊 政策預(yù)調(diào)微調(diào) 政策相對(duì)穩(wěn)定需求 需求集中釋放 階段性休整，但不會(huì)太長 下半年仍可穩(wěn)定供應(yīng) 上半年偏緊 年中適當(dāng)放量 下半年明顯放量成交 需求推動(dòng)成交高峰 年中成交短期受壓波動(dòng) 供應(yīng)推動(dòng)成交高峰房價(jià) 價(jià)格快速漲升 年中房價(jià)趨于穩(wěn)定 下半年房價(jià)持穩(wěn)FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 55規(guī)模策略：規(guī)模擴(kuò)張仍然是核心目標(biāo)n 堅(jiān)持規(guī)模擴(kuò)張不動(dòng)搖 ，才能在市場集中度日趨提升的新階段立于不敗之地。n 未來幾年市場成交和結(jié)構(gòu)都將相對(duì)穩(wěn)定且有保障， 資源儲(chǔ)備是規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵 。房企對(duì)策 1FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 56布局：搶一線、戰(zhàn)二線、慎布三四線n 一線城市： 可以采取適度激進(jìn)的策略搶占資源，穩(wěn)定去化，追求可持續(xù)性。n 二線城市： 加大資源儲(chǔ)備，全力追量，追求規(guī)?；?jīng)營。n 三四線： 審慎布局。p 在確保風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下， 跟進(jìn)新型城鎮(zhèn)化可能帶來的新機(jī)會(huì)。p 布局三四線應(yīng) 堅(jiān)持成熟區(qū)位、優(yōu)勢資源和規(guī)模開發(fā) 三有二原則。房企對(duì)策 2FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 57結(jié)構(gòu)性對(duì)策：增量與存量雙線并舉，快速推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整n 面向剛需和首次改善需求的商品房項(xiàng)目資源比重應(yīng)確保在 70%以上，使企業(yè)具備穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。n 高端居住、休閑度假、商務(wù)商業(yè)、開發(fā)區(qū)等領(lǐng)域的投資發(fā)展應(yīng)當(dāng)與企業(yè)自身的資源與技術(shù)積累相匹配，量力而行。房企對(duì)策 3FOR YOUR TRUST DO OUR BEST專業(yè)人 服務(wù)人 信譽(yù)人For Your Trust Do Our Best Page. 58運(yùn)營管控：戰(zhàn)略清晰，穩(wěn)定執(zhí)行是關(guān)鍵n 大企業(yè)競爭時(shí)代，是 戰(zhàn)略競爭 的時(shí)代，戰(zhàn)略是企業(yè)運(yùn)營成果的決定性因素。只有個(gè)案應(yīng)對(duì)，沒有戰(zhàn)略指