【導(dǎo)讀】2020年北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域在哪里？

　　

【正文】 產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 26 度加快，而位于三環(huán)內(nèi)、三環(huán)－四環(huán)間分別是 5 宗和 4 宗。 %%%%%%%%%%%% % %朝陽 豐臺 海淀 懷柔 東城宣武 崇文 昌平 房山 平谷密云 順義 延慶 通州 圖 2020 年北京市 招拍掛 成交土地區(qū)位分布 2020 年供地計(jì)劃進(jìn)展分析 為了保證北京市建設(shè)用地供應(yīng)的充足性， 2020 年 5 月 13 日，國土資源局公布了《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃》 ,05 年北京市計(jì)劃供應(yīng)土地 6500 公頃，與上年有顯著下 降，與 03 年基本持平。指標(biāo)具體分配見表 3－ 2 所示。 455964389498650002020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020年份供地（公頃） 圖 近年北京市供地情況 表 3－ 2 北京市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃 基礎(chǔ) 設(shè)施 工礦 倉儲 科教文衛(wèi)體 和行政辦公 經(jīng)濟(jì)適 用住房 住宅商品房 商服 合計(jì) 計(jì)劃 (公頃） 2300 1100 600 200 1750 550 6500 比例 % % % % % % 100％ 調(diào)整后 296 1851 369 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 27 但該計(jì)劃具體實(shí)施并不理 想， 截至 8 月 底，僅僅 了 完成計(jì)劃 供應(yīng)指標(biāo) 1644公頃，剩余 4856 公頃 尚未供應(yīng)，其中 主要用于基礎(chǔ)設(shè)施、科教文衛(wèi)等項(xiàng)目用地市級供地指標(biāo)為 993 公頃，區(qū)縣級供地指標(biāo)為 3863 公頃。 10 月 24 日，北京市國土資源局、北京市發(fā)展改革委員會公布了 2020 年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)使用安排方案 ，對年初方案進(jìn)行 局部調(diào)整。首先，經(jīng)濟(jì)適用房、商品住房供應(yīng)方面各增加了 100 公頃左右。其次，調(diào)整 567 公頃市級指標(biāo)進(jìn)入?yún)^(qū)縣指標(biāo)，用于安排住宅商品房用地和商服用地。 如果按照正常的供地速度， 05 年很難完成預(yù)定 的 供地計(jì)劃，這為以后制定和執(zhí)行供地計(jì)劃 提出警示。 近期土地市場發(fā)展趨勢分析 北京市土地儲備中心 12 月初公布： 將有 40 多 塊土地入市交易?？傄?guī)劃建筑面積達(dá) 424 萬多平方米 。但相對于整個供地計(jì)劃而言，只是杯水車薪。 截至到 12 月中旬， 40 塊地已經(jīng)成交了 25 塊，目前尚有 16 塊地塊正在交易之中， 總規(guī)劃建筑面積達(dá) 萬多平方米 。這些地塊主要集中在海淀區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣 。 表 3－ 3 2020 年 弟 四季度入市土地區(qū)域分布 區(qū)域 海淀 朝陽 豐臺 宣武 懷柔 數(shù)量 3 1 1 1 3 區(qū)域 順義 大興 昌平 延慶 房山 數(shù)量 2 2 1 1 1 但 最為引人注目的廣渠路 36 號用地（原北京吉普車廠） 不在其中 ， 該地塊規(guī)劃 建設(shè)用地面積 萬平方米，代征地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，為居住和商業(yè)綜合用地。 預(yù)計(jì) 明年初 入市，該地塊已引起眾多有實(shí)力開發(fā)商的重視，其入市必將引起新一輪競拍高潮。 另外，值得關(guān)注的是石景山區(qū) 05 年底或 06 年初 可能有 4 塊地入市 ，面積達(dá)到 250 萬平米 。朝陽區(qū) 常營大型居住區(qū) 按計(jì)劃也將有 萬平米土地 近期 入市，規(guī)劃建筑面積達(dá) 萬平米。 “地荒”是否存在 在房價(jià)為何 “ 居高不下 ” 的討 論中，開發(fā)商和政府各執(zhí)一詞。開發(fā)商抱怨政 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 28 府行政干預(yù) 過多 、土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房價(jià)高漲，而政府反擊稱房價(jià)中地價(jià)比例很小，主要是開發(fā)商炒作所致。并且針對開發(fā)商“地荒”論進(jìn)行多次澄清，這無疑進(jìn)一步增加了土地市場的 撲朔迷離 。 對于 2020 年而言，新增土地供應(yīng)明顯不足 已成事實(shí) ，在剩下的時間里很難完成預(yù)計(jì) 的 目標(biāo)。 從另一個角度來看， 即使完成目標(biāo)，土地市場依然會存在“地荒”聲音，多數(shù)中小開發(fā)商為“無糧”而呼，形成此現(xiàn)象主要因?yàn)椋? 其一，土地供應(yīng)的確比較往年有所減少； 其二，土地分布不均衡，有實(shí)力開發(fā)商為了長期儲備擁有越來越多的 土地； 其三，眾多中小開發(fā)商面對招、拍、掛土地出讓方式，拿地機(jī)會越來越小，處境艱難； 其四，開發(fā)商對新的土地出讓方式不適應(yīng)，以 “ 地荒 ” 進(jìn)行炒作。 2020 年土地市場特征預(yù)測 觀點(diǎn)一：節(jié)約用地，整頓存量。 北京市政府強(qiáng)調(diào)在 土地的使用上，要力求節(jié)約、集約，對用地鋪張的 “ 花園式工廠 ” 不再批建。同時，要把存量地使用好， 特別是對閑置 2 年以上的土地進(jìn)行整頓。 中國 房地產(chǎn) 協(xié)會秘書長顧云昌 表示： 中央雖不會出臺進(jìn)一步的房地產(chǎn)政策，但清理整頓土地很有可能會取代政府政策，成為中央調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段。 北京市國土局 已經(jīng)開始行動 ,8 月 3 日，北京市國土資源局依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 14 條的規(guī)定和土地出讓合同第 10 章第 34條的約定，解除北京恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等企業(yè)的 38 宗土地出讓合同，收回國有土地使用權(quán) ， 總面積近 公頃 ，其中包括 CBD 知名項(xiàng)目 —— 銀泰中心 。 10 月又依法收回了另 7 塊土地。從政府領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)表態(tài)和行動來看，下一步工作重點(diǎn)是嚴(yán)格清理、整頓現(xiàn)有閑置 土地， 看來政府這次是“動真格”的了 。 觀點(diǎn)二：供地總量基本持平，節(jié)奏把控更好 截至 2020 年 11 月，北京市供應(yīng)住宅用地 僅僅為 922 公頃 ， 規(guī)劃建筑面積1290 萬平方米 ， 其他類型供地比例也較小。 05 年土地供應(yīng)計(jì)劃很難按預(yù)期完成。 06 年北京市國土資源部門會汲取上年 的 經(jīng)驗(yàn)，土地計(jì)劃總量可能與 05 年 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 29 相差無幾 。 北京市國土資源局市場處處長靳薇表示， 2020 年北京計(jì)劃供地總量將保持在 6000－ 7500 公頃之間 。成業(yè)行認(rèn)為 06 年供地總量基本不會超過 05 年，但供應(yīng)節(jié)奏和具體落實(shí)執(zhí)行會比 05 年把握的更好。另一方面，市場上閑置的 存量土地?cái)?shù)量可觀，總量超過 14000 公頃。其中， 9400 公頃為 2020－ 2020 年拿到未開發(fā)的，另有近 5000 公頃是 之后通過招、拍、掛進(jìn)入市場的 ，這些土地會逐漸釋放出來 。 觀點(diǎn)三：土地供應(yīng) 郊區(qū)化 趨 勢 明顯 第一， 土地作為不可再生的稀缺資源，供應(yīng)量有限，經(jīng)過 20 多年的開發(fā)，北京城市中心基本無地可供 。 目前 ， 四環(huán)以 內(nèi) 主要是一些城中村、工廠搬遷地及舊城改造等地塊 ，其中最大地塊莫過于首鋼搬遷后釋放的 600 萬平方米的土地 ，但整理入市尚需時日 。 第二， 北京城市新規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向郊區(qū)。 根據(jù)北京市城市總體規(guī)劃，通 州、昌平、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、順義等將成為重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城 ，隨著衛(wèi)星城詳細(xì)規(guī)劃的出臺，土地資源將源源不斷釋放出來 。 在 05 年的供地計(jì)劃 中，已經(jīng)對 順義、通州、亦莊三座新城 進(jìn)行 “ 重點(diǎn)照顧 ” ，三地的土地供應(yīng)量分別為 400公頃、 390 公頃和 450 公頃。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 30 第四篇 北京市寫字樓市場研究 概述 2020 年北京寫字樓市場 呈現(xiàn)出供需同 時 增長、 總體 供大于求、競爭日趨加劇的格局。 一方面， CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)等 熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量繼續(xù)增加，另一方面 需求 繼續(xù) 保持旺盛 增長 勢頭，其中，外 國投資機(jī)構(gòu)和國有大型企業(yè) 成 為寫字樓市場重要 的 需求 客群 。 截至 9 月，辦公用現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比下降 %；竣工面積 萬平方米，同比增長 %，銷售面積比竣工面積少 萬平方米。辦公用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比下降 %；預(yù)售成交 萬平方米，同比增長 %。辦公用期房預(yù)售成交面積占當(dāng)期批準(zhǔn)預(yù)售面積的 %，比上年同期高 個百分點(diǎn)。從數(shù)字可以看出，辦公用房現(xiàn)房銷售增長勢頭遠(yuǎn)不如預(yù)售增長勢頭。 預(yù)計(jì)全年辦公用現(xiàn)房銷售面積約為 75 萬平米，下降 ％；竣工面積為 170萬 平米左右，增長 11％；批準(zhǔn)預(yù)售面積約為 150 萬平米，下降 ％；預(yù)售成交面積為 74 萬平米左右，增加 51％。 02040608010002040608010012014016018020004 年現(xiàn)房成交面積 3 7 .4 4 4 .5 5 6 .2 5 6 .4 5 7 .9 71 9 2 .505 年現(xiàn)房成交面積 16 1 7 .5 3 2 .4 4 0 .4 4 6 .4 58 7504 年竣工面積 5 3 .1 5 3 .1 6 8 .1 7 0 .5 7 7 .5 108 1 5 3 .905 年竣工面積 3 8 .9 4 2 .4 6 4 .8 7 7 .9 8 9 .8 120 1725 6 7 8 9 11 12 圖 2020－ 2020 年 各月 辦公用現(xiàn)房 累計(jì) 銷售和竣工狀況 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 31 02040608005010015020025004 年預(yù)售成交面積 1 5 .1 1 3 .9 2 5 .7 2 8 .0 3 0 .3 4 2 .4 4905 年預(yù)售成交面積 2 3 .1 4 9 .8 5 2 .8 6 0 .1 6 3 .4 68 7404 年批準(zhǔn)預(yù)售面積 7 2 .8 7 9 .8 1 1 7 .6 1 3 7 .7 1 5 1 .9 1 8 4 .7 2 1 1 .505 年批準(zhǔn)預(yù)售面積 7 5 .9 9 1 .7 3 9 8 .4 1 2 1 .2 1 2 1 .3 138 1505 6 7 8 9 11 12 圖 2020－ 2020 年 各月 辦公用期房 累計(jì) 預(yù)售狀況 0200400600800100012002002年3Q2002年4Q2003年1Q2003年2Q2003年3Q2003年4Q2004年1Q2004年2Q2004年3Q2004年4Q2005年1Q2005年2Q2005年3Q萬平米空置率0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %總存量 吸納量 空置率 圖 近年北京市全市寫字樓整體供求情況 總體來看， 2020 年北京市寫字樓市場供應(yīng)量與吸納量都有所增加。但供應(yīng)增長速度明顯快于吸納量的增長速度，造 成 2020 年北京市全市寫字樓空置率有所上升，從年初 15％左右上升到年末 20％多。 2020 年前三季度北京市共新增寫字樓供應(yīng)約 萬平米。其中第一季度新增供應(yīng)面積 萬平米。二季度增加約 72 萬平米。三季度增加約 59 萬平米，預(yù)計(jì)第四季度增加約為 90 萬平米。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到 2020 年第三季度末，北京市場上寫字樓總存量面積達(dá)到了 979 萬 平方米。其中甲級寫字樓 394 萬 平米 ，約占 40%。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 32 05 年 1－ 9 月辦公用期房買賣價(jià)格為 15222 元 /平方米， 同比 上漲 2138 元 /平方米，漲幅為 %。預(yù)計(jì)全年辦公 用期房均價(jià)在 15200－ 15500 元 /平米之間。 各熱點(diǎn)區(qū)域市場比較分析 針對北京市各熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽谴媪?狀況，有關(guān)部門 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ： 中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量 約 占北京市整體寫字樓市場存量的四分之一，高達(dá) 250 萬平米。其中 2020 年中關(guān)村核心區(qū)新增寫字樓供應(yīng)約 90 萬平米。此外 ， CBD 區(qū)域目前寫字樓存量也較大 ，約為 160 萬平米。 圖 各主要區(qū)域?qū)懽謽谴媪? 就甲級寫字樓而言，全市甲級寫字樓存量約 420 萬平米 ，主要 集中在 CBD地區(qū)，共計(jì)約 160 萬平米 ，占 ％ 。其次 ，金融街地區(qū) 約 98 萬平米。 %%%%% %%CBD 金融街 東二環(huán) 中關(guān)村 建國門/ 東長安街 燕莎 其它 圖 各主要區(qū)域甲級寫字樓分布 2020 年，北京市各熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽羌訖?quán)