【文章內(nèi)容簡介】 和奧運帶動作用，將加速該區(qū)域發(fā) 展。 酒仙橋 板塊 —— 酒仙橋 區(qū)域處于 第三、第四使館區(qū)之間，其濃重的國際化氛圍已經(jīng)形成傳統(tǒng)。 該區(qū)域 地理位置優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)擁有眾多國家 級 大型電子企業(yè)、科研單位和跨國公司，已經(jīng)成為北京市城市總體規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域之一。 該區(qū)域項目價位差別較大，既有中低價位的 上東三角洲、 又不乏高端價位的陽光上東，最近兩年開盤的典型項目有 咱們、 燕莎 .后、 晶都國際 、麗都水岸 、泰華濱河苑 、 嘉林海德大道 、 東山墅 等。 海淀山后 —— 海淀山后地區(qū)依托西山風(fēng)景，毗鄰多處皇家園林，其中的居住項目一直受到購房人的關(guān)注。隨著四環(huán)路的通車、白頤路的向北延伸以 及圓明園西路的擴建、輕軌的修建、北清路的建成、五環(huán)路的修建，山后地區(qū)日漸 ?開放 ?，成為 整個 北京意義上的山后地區(qū)。 目前， 海淀區(qū) 政府正在 完善區(qū)域內(nèi)的市政基礎(chǔ) 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 13 配套。 該區(qū)域項目多數(shù)為高端項目，如 西山美廬 、 萬城華府 、 頤慧佳園 、 檀香山 、褐石 、 御樹臨楓 、 香山甲第 等，主要與獨一無二的皇家氛圍和優(yōu)美的環(huán)境有關(guān)，預(yù)計 06 年仍延續(xù)該特質(zhì)。 馬家堡 板塊 —— 位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，處于 “麗澤商務(wù)區(qū) ”、 “豐臺新區(qū) ”、 “大紅門商業(yè)街 (第五商圈 )”三大板塊圍合的核心地帶。 近兩年南城交通得到了很大改善， 馬家堡西路 的 開通 大大拉近 了 南四環(huán)到城市中心區(qū) 的 距離， 使 該區(qū)域 具有 了 極為顯著的交通、生態(tài)、人文、商業(yè)、旅游等優(yōu)勢，現(xiàn)在已經(jīng)成為南城的黃金居住地段。 該板塊主要為普通住宅項目，如 戀日花都、麗澤雅園 、 順馳藍(lán)調(diào) 、 遠(yuǎn)洋自然 、 鴻業(yè)興園 等 ，這些項目多為中等價位，深 為 普通購房者 所 接受。 2020 年預(yù)測 觀點一：產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 中 中低價位項目 將 增多 從 政策層面 來看， 新“國八條”將“ 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ”作為重要調(diào)控內(nèi)容之一，各級政府 根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況， 會 盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房 的 建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排。 在鼓 勵普通住宅開發(fā) 的同時，再一次強調(diào) 了 嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè) 。并且還 可能 通過稅收、利率等政策 進(jìn)一步 調(diào)節(jié)居民購房結(jié)構(gòu)。 從 土地供應(yīng) 來看， 盡管 2020 年北京市供地計劃 實施的并不理想，但起碼保證了經(jīng)濟(jì)適用房用地。截至到 10 月底， 全市住宅供地為 572 公頃，規(guī)劃建筑面積 832 萬平方米。其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地 226 公頃， 超過計劃 的 13%，規(guī)劃建筑面積 達(dá) 374 萬平方米。 從 房地產(chǎn)開發(fā)商自身利益 來看，應(yīng)該與時俱進(jìn)，充分理解國家出臺政策初衷，并跟著政策走。如房地產(chǎn)領(lǐng)袖王石就表 示 ： 萬科以前沒有涉及廉租屋、微利房這一塊， 新政 出 臺后， 順應(yīng)政策發(fā)展方向， 有必要介入這個市場 。 從 需求趨勢 看，中低價位普通住宅無疑是最愛。新政實施后，多數(shù)中高檔項目銷售狀況急劇下滑， 與之形成鮮明對比的是：普通住宅銷售火爆，如豐臺區(qū)的萬年花城、立水橋的明天第一城等。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 14 觀點二：住宅郊區(qū)化趨勢明顯 第一，北京市總體規(guī)劃已經(jīng)出臺，確定了“兩軸－兩帶－多中心” 的 城市發(fā)展模式，為了分散中心城功能，將周邊的 11 個城鎮(zhèn)作為衛(wèi)星城，無疑為各衛(wèi)星城房地產(chǎn)開發(fā)帶來契機。 第二，未來幾年奧運經(jīng)濟(jì)帶動以及區(qū)域市政條件的不斷改善必將提升郊區(qū)開發(fā)價值。 第三，購房需求正在發(fā)生變化，郊區(qū) 化、生態(tài)、低密度住宅正在成為時尚。 第四，郊區(qū)拿地成本 低 ，風(fēng)險小，可供開發(fā)土地豐富。 第五，當(dāng)?shù)卣e極的招商引資政策支持。 觀點三：觀望 即將結(jié)束，集中放量不可避免 在新舊“國八條”“禁止期房轉(zhuǎn)讓”“征收營業(yè)稅”等新政實施后，市場上呈現(xiàn)出明顯的觀望態(tài)勢。 在 05 年中后期 ， “觀望 ” 似乎 成了主旋律，但此態(tài)勢 在05 年歲末即將結(jié)束 ，主要因為： 第一，隨著房地產(chǎn)價格漲幅逐漸降低，對于自住的需求者而言，在權(quán)衡租房和買房利弊后，不可能長期等下去，繼續(xù)觀望的主要是投資和投機者。 第二，新政的初衷是穩(wěn)定房價，降低房價增幅，而 不是讓房價下跌。以此理解，即使再等下去，北京市房價可能也不會降低，況且北京市房地產(chǎn)市場本來水分就小，房價增幅不高。 第三，開發(fā)商日趨理性。由于新政實施給各公司帶來不同程度的影響，為了使公司迅速恢復(fù)正軌，必然理性面對市場，更加注重產(chǎn)品本質(zhì)。 06 年市場供應(yīng)量將超過 05 年，主要受 07 年不允許建筑施工政策影響，市場上會集中放量，新上市項目會在 90－ 100 個 之間，但大盤不會很多。銷售量不會有大的漲幅，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要以普通住宅為主，別墅和商業(yè)地產(chǎn)的比例會有所增加。 觀點四：房價 繼續(xù) 穩(wěn)中趨升 房價是個綜合概念，與 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展、 區(qū)位、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、收入水平、產(chǎn)品品質(zhì)等多重因素有關(guān)。房價的漲與降，應(yīng)該以同一地區(qū)、同類產(chǎn)品、不同時間的價格為依據(jù)。主要看同一區(qū)域項目上漲幅度是否超出市政完善、產(chǎn)品品質(zhì)提高、成本提高、收入水平提高 、物價上漲 等因素引起的正常上漲幅度。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 15 統(tǒng)計意義上的房價。 現(xiàn)在對外公布的房價高低、走勢都是統(tǒng)計意義上的某個大區(qū)域內(nèi)乃至全國的房價，對百姓購房 指導(dǎo) 意義不大，它只提供市場大致發(fā)展趨勢。例如，某個區(qū)域內(nèi)某個大型高檔樓盤開盤，可能導(dǎo)致該 地區(qū)的平均房價上漲很多 ， 但 這并不代表整個樓市價格的漲幅。 又比如，新盤都建到四環(huán)、五環(huán)外或經(jīng)濟(jì)適用房供給量增大、郊區(qū)土地供應(yīng)加大，都可能 導(dǎo)致 整體房價下降。 總體來看， 06 年 即使受政策后續(xù) 的 影響，房價還是趨于穩(wěn)中 上 升的 ，但漲幅不會很大。對于城市中心區(qū)的高檔物業(yè)而言，特別是投資型物業(yè)，價格會 受到一定遏制，但也不會走跌；對于普通住宅，由于剛性需求較大，價格會保持 12％－ 15％的增長幅度。 值得注意的是，房價漲跌與土地政策及供地計劃息息相關(guān)，它不僅影響實際供給，更重要的是影響人們對未來的預(yù)期。 觀點五： 營銷概念和模式多樣化 異地、海外銷售將成為重要的銷售渠道之一， 但 不會形成氣候 。 畢竟除了項目本身影響因 素以外，還涉及文化、投資理念等因素制約。 生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保將成為很多項目主力賣點，這不僅符合政策支持方向，而且 對 用戶的長遠(yuǎn)使用 也 收益良多。 銷售代理 橫向聯(lián)合 ，很多項目為了配合不同地域推廣，可能尋求本地、異地、海外多家代理行同時推廣 銷售 。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 16 第二篇 2020 年北京市房地產(chǎn)市場 政策分析及預(yù)測 2020 年 3 月 26 日 ， 國務(wù)院出臺 了 《 關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 》 ，從此拉開了 05 年宏觀調(diào)控的序幕。隨后《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》、房地產(chǎn)交易稅收政策等接踵而來，在短短的幾個月時間內(nèi) ， 各種政策大有“山雨欲來風(fēng)滿樓”之勢。 在此次力度空前的宏觀調(diào)控過程中，中央政府之所以“大動干戈”，一方面表明 了 政府對房地產(chǎn)行業(yè)重視，另一方面也說明房地產(chǎn)行業(yè)的確需要“調(diào)控”。在政府為房地產(chǎn)行業(yè)診斷把脈過程中，盡管每份“藥方”略有差異，但主要矛頭都指向 房地產(chǎn)價格增長過快、投資規(guī)模激增、房地產(chǎn)投機過熱、住房結(jié)構(gòu)比例失調(diào) 這四個 突出問題。 北京作為中國的政治、文化中心，示范作用不可低估。房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到多方利益，敏感而突出，無疑成為政策制定者重點關(guān)注的對象。為了洞悉北京市房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控之后的發(fā)展變化，我們試圖通過 2020 年北京房地 產(chǎn)市場的實際狀況調(diào)查，對中央和北京市政府出臺的相關(guān)政策進(jìn)行歸納總結(jié)，并對政策產(chǎn)生的影響進(jìn)行客觀 的 分析，在此基礎(chǔ)上展望未來。 宏觀調(diào)控政策出臺引發(fā)多方爭議 表 21 20202020 年國家出臺 的 相關(guān)政策匯總表 適用范圍 名 稱 頒布 時間 下發(fā)單位 主要內(nèi)容 土地 《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》，“ ”大限 2020 國土資源部 /監(jiān)察部 1. 8 月 31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。 2. 在全國開展經(jīng)營性土地 使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察 。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 17 《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 2020 國務(wù)院辦公廳 1． 繼續(xù) 深入開展土地市場治理整頓 2． 嚴(yán)格 建設(shè)用地審批管理 3． 切實保護(hù)基本農(nóng)田 4． 嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃 5． 嚴(yán)格執(zhí)行耕地占補平衡制度 6． 積極推進(jìn)國土資源管理體制改革 《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實施意見》 2020 國土資源部 /國家發(fā)改委 嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實施意見 拆遷 《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知 》 2020. 國務(wù)院辦公廳 嚴(yán)格制訂拆遷計劃，合理控制拆遷規(guī)模。 嚴(yán)格拆遷程序，確保拆遷公開、公正、公平 加強對拆遷單位和人員的管理，規(guī)范拆遷行為。 加強監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為。 《 關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見 》 2020.11.3 國土資源部 關(guān)于征地補償標(biāo)準(zhǔn) 、 被征地農(nóng)民安置途徑 、 征地工作程序 、 征地實施監(jiān)管 進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定 市場監(jiān)管及交易 《 關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 》 ，俗稱 “國八條” 2020 國務(wù)院 1． 高度重視穩(wěn)定住房價格工作 2． 切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任 3． 大力調(diào)整和改善住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 4． 嚴(yán)格控制被動性住房需求 5． 正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期 6． 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行 7． 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施 8． 認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房 價 格 工 作 的 意見 》 ，俗稱 “新八條” 2020 建設(shè)部 /發(fā)展改革委 /財政部 /國土資源部 /人民銀行/稅務(wù) 總局 /銀監(jiān)會 1． 強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2． 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 3． 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管 4． 加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險 5． 明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo) 準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費 6． 加強經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度 7． 切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為 8． 加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度 稅收 《 關(guān)于加強土地稅收管理的通知 》 2020. 國家稅務(wù)總局 /財政部 / 國土資源部 進(jìn)一步強化土地稅收（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅，下同）管理 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測 18 備注 “新八條”關(guān)于稅收方面的規(guī)定： 自 2020年 6月 1日起，對個人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2年（含 2年 ）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 “新八條”關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住宅條件的規(guī)定： 享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 如果說 03 年 和 04 年 的調(diào)控 政策矛頭主要指向土地市場整頓和拆遷規(guī)范的話，則 05 年 的 政策主要強調(diào)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，降低金融風(fēng)險，抑制房價猛增，完善稅收制度。 2020 年出臺的政策中，最重要的就是新、老“國八條”以及土地稅收政策，前者對政府問責(zé)制、房地產(chǎn)信息披露、市場監(jiān)測、市場監(jiān)管以及住宅交易、經(jīng)濟(jì)適用房等方面都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定 ， 后者統(tǒng)一了土地稅收歸口。 此外， 對 土地招拍掛、銀行信貸、房屋交易營業(yè)稅、購買經(jīng)濟(jì)適用房適用條件等方面 進(jìn)行了 詳細(xì)規(guī)定，這是自 1998 年住房制度改革 以來，牽涉面最廣，執(zhí)行力度最嚴(yán)的一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。對此，包括政府官員、學(xué)者以及開發(fā)商在內(nèi)的社會各界站在不同的角度發(fā)表 了 不同的觀點： 第一、開發(fā)商的觀點 —— 房地產(chǎn) 市場泡沫不具普遍性，政府應(yīng)重在宏觀調(diào)控方 面發(fā)揮作用