【正文】 月 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 1 目 錄 第一篇 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) .......................................... 4 概述 ....................................................... 4 新政實(shí)施使房地產(chǎn)投資得到有效控制 ........................... 4 市場(chǎng)供給 —— 新開(kāi)工面積呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) ........................... 5 期房現(xiàn)房銷售“冰火兩重天” ................................. 6 總體交易狀況 ........................................... 6 現(xiàn)房交易活躍 ........................................... 6 期房預(yù)售一支獨(dú)秀的狀況，一去不返 ....................... 7 存量房交易異?；鸨? ..................................... 9 期房?jī)r(jià)格總體趨升 .......................................... 10 空置量居高不下，值得關(guān)注 .................................. 11 2020 年北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域在哪里？ .......................... 11 2020 年預(yù)測(cè) ................................................ 13 觀點(diǎn)一：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中中低價(jià)位項(xiàng)目將增多 ........................ 13 觀點(diǎn)二：住宅郊區(qū)化趨勢(shì)明顯 .................................. 14 觀點(diǎn)三：觀望即將結(jié)束，集中放量不可避免 ...................... 14 觀點(diǎn)四：房?jī)r(jià)繼續(xù)穩(wěn)中趨升 .................................... 14 觀點(diǎn)五：營(yíng)銷概念和模式多樣化 ................................ 15 第二篇 2020 年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng) 政策分析及預(yù)測(cè) ...................... 16 宏觀調(diào)控政策出臺(tái)引發(fā)多方爭(zhēng)議 .............................. 16 北京市政策 —— 土地市場(chǎng)監(jiān)管是重點(diǎn) .......................... 19 2020 年預(yù)測(cè) ................................................ 20 觀點(diǎn)一：調(diào)控政策基本到位，貫徹實(shí)施是主旋律 .................. 20 觀點(diǎn)二：土地政策 —— 加強(qiáng)閑置土地監(jiān)察和執(zhí)法 .................. 21 觀點(diǎn)三：稅收政策 —— 完善稅收制度勢(shì)在必行 .................... 21 觀點(diǎn)四：“銀”根放松，融資渠道多元化 ......................... 21 觀點(diǎn)五：土地供應(yīng)相對(duì)短缺 .................................... 22 第三篇 北京市土地市場(chǎng)綜述 ......................................... 23 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 2 2020 年供地以住宅和商業(yè)為主 ................................ 23 2020 年成交土地明顯不足 .................................... 23 土地規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，商業(yè)、公建比例加大 .............. 24 區(qū)域分布相對(duì)集中，多處于四環(huán)外 ............................ 25 2020 年供地計(jì)劃進(jìn)展分析 .................................... 26 近期土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 .................................. 27 “地荒”是否存在 .......................................... 27 2020 年土地市場(chǎng)特征預(yù)測(cè) .................................... 28 第四篇 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 ....................................... 30 概述 ...................................................... 30 各熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)比較分析 .................................... 32 重點(diǎn)區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ................................ 34 CBD 及周邊區(qū)域 ....................................... 34 金融街區(qū)域 ........................................... 36 中關(guān)村區(qū)域 ........................................... 37 2020 年趨勢(shì)預(yù)測(cè) ............................................ 39 觀點(diǎn)一：市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大 .................................. 39 觀點(diǎn)二：辦公物業(yè)需求旺盛，機(jī)構(gòu)投資者交易仍將活躍 ............ 39 觀點(diǎn)三：區(qū)域分布多樣化 ...................................... 40 觀點(diǎn)四：商務(wù)辦公模式多元化 .................................. 40 觀點(diǎn)五：建筑節(jié)能推動(dòng)寫(xiě)字樓品質(zhì)進(jìn)一步提升 .................... 40 第五篇 低密度住宅市場(chǎng)研究 ......................................... 41 2020 年市場(chǎng)概述 ............................................ 41 低密度項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)分析 .................................... 41 新增低密度項(xiàng)目區(qū)位分析 ............................... 41 新增項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ..................................... 43 低密度項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 ................................... 45 熱點(diǎn)板塊分析 .............................................. 45 中央別墅區(qū) ............................................ 45 亞北區(qū)域 .............................................. 46 京通沿線別墅區(qū) ........................................ 46 昌平八達(dá)嶺別墅區(qū) ...................................... 47 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 3 2020 年市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) ........................................ 48 觀點(diǎn)一：國(guó)家將繼續(xù)嚴(yán)格限制低密度項(xiàng)目土地供應(yīng) ................ 48 觀點(diǎn)二：經(jīng)濟(jì) 型別墅將成市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品 .......................... 48 觀點(diǎn)三：分布區(qū)域多元化，新別墅帶逐漸清晰 .................... 48 觀點(diǎn)四：建筑風(fēng)格各異 ........................................ 49 第六篇 北京市商業(yè) 地產(chǎn)分析及預(yù)測(cè) ................................... 50 05 年商業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展形勢(shì)嚴(yán)峻 .............................. 50 供求失衡 .............................................. 50 空置增加影響有效供給 .................................. 51 價(jià)格平穩(wěn) .............................................. 51 區(qū)域分布特征明顯 .......................................... 51 傳統(tǒng)商圈優(yōu)勢(shì)明顯，新興商圈正在崛起 ........................ 52 城市中心區(qū) ............................................ 53 CBD 區(qū)域 .............................................. 53 朝外區(qū)域 .............................................. 54 中關(guān)村地區(qū) ............................................ 55 亞奧區(qū)域 .............................................. 56 規(guī)劃新城 .............................................. 56 大型社區(qū)商業(yè) .......................................... 57 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) .......................................... 58 觀點(diǎn)一：未來(lái) 3 年內(nèi)集中放量不可避免，并且多分布于三環(huán)之外 .... 58 觀點(diǎn)二： CBD 商業(yè)有過(guò)飽和趨勢(shì) ................................ 58 觀點(diǎn)三：新城、新興居住區(qū)商業(yè)中心成為市場(chǎng)主角 ................ 58 觀點(diǎn)四：產(chǎn)權(quán)商鋪面臨尷尬，急需創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式 .................. 59 觀點(diǎn)五：商鋪仍然是投資者關(guān)注的主要對(duì)象，三大客群特征明顯 .... 59 觀點(diǎn)六：市場(chǎng)缺乏規(guī)范，促使行業(yè)法規(guī)盡快出臺(tái) .................. 60 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 4 第 一 篇 房地產(chǎn) 市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 概述 盡管 2020 年土地市場(chǎng)受政策影響較大，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展依然“火了一把”。 新政實(shí)施使房地產(chǎn)投資得到有效控制 在國(guó)家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)業(yè) 從土地出讓、投資開(kāi)發(fā)、銷售交易到物業(yè)管理 等 各個(gè)環(huán)節(jié)都不同程度 地 受到影響。 如圖 所示。盡管如此，各月的比例還是超過(guò) 了 50％，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè) 的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。 050010001500202025004 5 6 7 8 9 10 11 面積（萬(wàn)平） 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5%0%增幅商品房新開(kāi)工面積 商品住宅新開(kāi)工面積商品房新開(kāi)工面積增幅 商品住宅新開(kāi)工面積增幅 圖 2020 年 各月 累計(jì) 新開(kāi)工面積及增幅 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 6 期房現(xiàn)房 銷售 “冰火兩重天” 總體交易狀況 2020 年 19 月，全市商品房買賣成交 21 萬(wàn)套，總成交面積 萬(wàn)平方米。 如圖 。 現(xiàn)房交易量持續(xù)走高，說(shuō)明在市場(chǎng)存在很大不確定性 的 情況下，消費(fèi)者更傾向于購(gòu)買看得見(jiàn)、摸得著的現(xiàn)房。 盡管建設(shè)部表示：短期內(nèi)不會(huì)取 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 8 消預(yù)售制度，但該事件還是引起 了 廣大購(gòu)房者關(guān)注 。 套170001276414619135975120203111376916623202051662926973124470500010000150002020025000300001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 圖 2020 年各月商品房預(yù)售套數(shù)走勢(shì) 萬(wàn)平