【正文】 其次 ，金融街地區(qū) 約 98 萬平米。此外 ， CBD 區(qū)域目前寫字樓存量也較大 ，約為 160 萬平米。 各熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)比較分析 針對(duì)北京市各熱點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽谴媪?狀況，有關(guān)部門 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ： 中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量 約 占北京市整體寫字樓市場(chǎng)存量的四分之一，高達(dá) 250 萬平米。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 32 05 年 1－ 9 月辦公用期房買賣價(jià)格為 15222 元 /平方米， 同比 上漲 2138 元 /平方米，漲幅為 %。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到 2020 年第三季度末，北京市場(chǎng)上寫字樓總存量面積達(dá)到了 979 萬 平方米。二季度增加約 72 萬平米。 2020 年前三季度北京市共新增寫字樓供應(yīng)約 萬平米。 02040608010002040608010012014016018020004 年現(xiàn)房成交面積 3 7 .4 4 4 .5 5 6 .2 5 6 .4 5 7 .9 71 9 2 .505 年現(xiàn)房成交面積 16 1 7 .5 3 2 .4 4 0 .4 4 6 .4 58 7504 年竣工面積 5 3 .1 5 3 .1 6 8 .1 7 0 .5 7 7 .5 108 1 5 3 .905 年竣工面積 3 8 .9 4 2 .4 6 4 .8 7 7 .9 8 9 .8 120 1725 6 7 8 9 11 12 圖 2020－ 2020 年 各月 辦公用現(xiàn)房 累計(jì) 銷售和竣工狀況 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 31 02040608005010015020025004 年預(yù)售成交面積 1 5 .1 1 3 .9 2 5 .7 2 8 .0 3 0 .3 4 2 .4 4905 年預(yù)售成交面積 2 3 .1 4 9 .8 5 2 .8 6 0 .1 6 3 .4 68 7404 年批準(zhǔn)預(yù)售面積 7 2 .8 7 9 .8 1 1 7 .6 1 3 7 .7 1 5 1 .9 1 8 4 .7 2 1 1 .505 年批準(zhǔn)預(yù)售面積 7 5 .9 9 1 .7 3 9 8 .4 1 2 1 .2 1 2 1 .3 138 1505 6 7 8 9 11 12 圖 2020－ 2020 年 各月 辦公用期房 累計(jì) 預(yù)售狀況 0200400600800100012002002年3Q2002年4Q2003年1Q2003年2Q2003年3Q2003年4Q2004年1Q2004年2Q2004年3Q2004年4Q2005年1Q2005年2Q2005年3Q萬平米空置率0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %總存量 吸納量 空置率 圖 近年北京市全市寫字樓整體供求情況 總體來看， 2020 年北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量與吸納量都有所增加。從數(shù)字可以看出，辦公用房現(xiàn)房銷售增長勢(shì)頭遠(yuǎn)不如預(yù)售增長勢(shì)頭。辦公用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比下降 %；預(yù)售成交 萬平方米，同比增長 %。 一方面， CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)等 熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量繼續(xù)增加，另一方面 需求 繼續(xù) 保持旺盛 增長 勢(shì)頭，其中，外 國投資機(jī)構(gòu)和國有大型企業(yè) 成 為寫字樓市場(chǎng)重要 的 需求 客群 。 在 05 年的供地計(jì)劃 中，已經(jīng)對(duì) 順義、通州、亦莊三座新城 進(jìn)行 “ 重點(diǎn)照顧 ” ，三地的土地供應(yīng)量分別為 400公頃、 390 公頃和 450 公頃。 第二， 北京城市新規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向郊區(qū)。 觀點(diǎn)三：土地供應(yīng) 郊區(qū)化 趨 勢(shì) 明顯 第一， 土地作為不可再生的稀缺資源，供應(yīng)量有限，經(jīng)過 20 多年的開發(fā)，北京城市中心基本無地可供 。另一方面，市場(chǎng)上閑置的 存量土地?cái)?shù)量可觀，總量超過 14000 公頃。 北京市國土資源局市場(chǎng)處處長靳薇表示， 2020 年北京計(jì)劃供地總量將保持在 6000－ 7500 公頃之間 。 05 年土地供應(yīng)計(jì)劃很難按預(yù)期完成。從政府領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)表態(tài)和行動(dòng)來看，下一步工作重點(diǎn)是嚴(yán)格清理、整頓現(xiàn)有閑置 土地， 看來政府這次是“動(dòng)真格”的了 。 北京市國土局 已經(jīng)開始行動(dòng) ,8 月 3 日，北京市國土資源局依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 14 條的規(guī)定和土地出讓合同第 10 章第 34條的約定，解除北京恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等企業(yè)的 38 宗土地出讓合同，收回國有土地使用權(quán) ， 總面積近 公頃 ，其中包括 CBD 知名項(xiàng)目 —— 銀泰中心 。同時(shí)，要把存量地使用好， 特別是對(duì)閑置 2 年以上的土地進(jìn)行整頓。 2020 年土地市場(chǎng)特征預(yù)測(cè) 觀點(diǎn)一：節(jié)約用地，整頓存量。 對(duì)于 2020 年而言，新增土地供應(yīng)明顯不足 已成事實(shí) ，在剩下的時(shí)間里很難完成預(yù)計(jì) 的 目標(biāo)。開發(fā)商抱怨政 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 28 府行政干預(yù) 過多 、土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲，而政府反擊稱房?jī)r(jià)中地價(jià)比例很小，主要是開發(fā)商炒作所致。朝陽區(qū) 常營大型居住區(qū) 按計(jì)劃也將有 萬平米土地 近期 入市，規(guī)劃建筑面積達(dá) 萬平米。 預(yù)計(jì) 明年初 入市，該地塊已引起眾多有實(shí)力開發(fā)商的重視，其入市必將引起新一輪競(jìng)拍高潮。這些地塊主要集中在海淀區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣 。但相對(duì)于整個(gè)供地計(jì)劃而言，只是杯水車薪。 近期土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 北京市土地儲(chǔ)備中心 12 月初公布： 將有 40 多 塊土地入市交易。其次，調(diào)整 567 公頃市級(jí)指標(biāo)進(jìn)入?yún)^(qū)縣指標(biāo)，用于安排住宅商品房用地和商服用地。 10 月 24 日，北京市國土資源局、北京市發(fā)展改革委員會(huì)公布了 2020 年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)使用安排方案 ，對(duì)年初方案進(jìn)行 局部調(diào)整。指標(biāo)具體分配見表 3－ 2 所示。從宗地環(huán)線位置分布來看， 40 宗 地塊 中有 31 宗位于四環(huán)外，特別是遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地速 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 26 度加快，而位于三環(huán)內(nèi)、三環(huán)－四環(huán)間分別是 5 宗和 4 宗。但從總建筑面積看，公建供應(yīng)比例增加，而純住宅供應(yīng)比例減少，假設(shè)這些土地按照房地產(chǎn)開發(fā)周期進(jìn)入二級(jí)開發(fā)，則未來 2－ 3 年內(nèi) 市場(chǎng)上的住宅和商業(yè)、公建、商業(yè)類物業(yè)比例 將會(huì) 較高，如圖 。另一個(gè)變化是，公建所占 的 比例大幅度上升，由 2020 年 %上升至 %。 主要 原因：一方面是土地規(guī)劃用途發(fā)生很大變化，平均容積 率大大提高，從 04 年的 提高到 05 年的 ； 另一個(gè)原因與多數(shù)開發(fā)商手中無地或急于圈地有關(guān)， 之后，土地供應(yīng)銳減，很多開發(fā)商“手中無糧”，在獲 取 土地時(shí)競(jìng)相抬高了地價(jià)，剛剛過去的清河地塊競(jìng)拍經(jīng)過 了 80 輪的競(jìng)價(jià)即充分說明了這一點(diǎn)。 表 3－ 1 2020－ 2020 年北京市 招拍掛 實(shí)際成交土地對(duì)比 名稱 2020 年 2020 年 實(shí)際總成交 (宗 ) 60 40 占地 面積（萬平米） 455 其中：建設(shè)用地（萬平米） 374 195 規(guī)劃建筑面積（萬平米） 546 交易總金額（億元） 交易平均單價(jià)（萬元 /畝） 165 交易方式 掛牌為主（占 93％） 39 塊掛牌 1 塊招標(biāo) 從實(shí)際成交 的 數(shù)據(jù)來看，相對(duì)于 2020 年，宗地交易量明顯下降，單個(gè)宗地交易面積縮小。 其中 上半年成交的土地單塊宗地面積都比較小，僅有 2 塊土地超過 10 萬平米，但年末放量的 15 宗 土地中有 7 塊土地接近或超過 20 萬平米，其中最大地塊莫過于華潤置地拍得的 萬平米的清河地塊。這意味著在 2020 年及更長 一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)上 ， 住宅和商業(yè) 仍 將是產(chǎn)品主要構(gòu)成部分。其中絕大多數(shù)以掛牌方式交易，招標(biāo)地塊僅有 4 宗，見表 3－ 1。我們以北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì) 2020 年土地市場(chǎng)進(jìn)行 了 系統(tǒng)的總結(jié) 和 分析。 土地稀缺將是一個(gè)永恒的話題。即使不出臺(tái)新政策，也仍然會(huì)繼續(xù)貫徹執(zhí)行現(xiàn)行土地政策。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 22 觀點(diǎn)五：土地供應(yīng)相對(duì)短缺 自 土地政策實(shí)施以來，土地資源供應(yīng)得到 了 有效控制。但對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)貸款依然從緊，迫使企業(yè)走多元化融資途徑。從 “ 國八條 ”傳達(dá)的 信息 來看 ， 開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款短期內(nèi)不會(huì)放松，依然執(zhí)行嚴(yán)格的信貸政策。 當(dāng)然，除現(xiàn)行的稅收政策外， 還可能 產(chǎn)生新的 稅 種，特別是抑制房地產(chǎn)投機(jī)的個(gè)人所得稅、營業(yè)稅 、物業(yè)稅 等。 觀點(diǎn)三：稅收政策 —— 完善稅收制度勢(shì)在必行 土地稅收采取 了 統(tǒng)一歸口，各地出讓土地 的稅 費(fèi) 上繳國家財(cái)政后，再返還。從 已 出臺(tái)的 “國八條 ”來看，政府顯然已經(jīng)注意到了這一點(diǎn)， 下一步將會(huì) 采取相應(yīng)措施 對(duì)閑置 的 土地進(jìn)行處置。 觀點(diǎn)二：土地政策 —— 加強(qiáng)閑置土地監(jiān)察和執(zhí)法 政府將進(jìn)一步加大對(duì)土地的監(jiān)管力度，并對(duì)土地的惡性炒作進(jìn)行 遏制。 其次，規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)已上升到政治層面，“國八條”強(qiáng)調(diào)了對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)實(shí)行問責(zé)制，各地政府會(huì)結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況 ， 進(jìn)一步貫徹落實(shí)。 2020 北京 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)年 總結(jié)及 2020 年預(yù)測(cè) 21 盡管明年可能不會(huì)出臺(tái)新的 更 嚴(yán)厲 的 措施，但中央各部門將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)及政策實(shí)施的后續(xù)效果。 日前，在 2020 年中國行業(yè)發(fā)展報(bào)告會(huì)上，建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾對(duì)明年房地產(chǎn)政策走向做了說明：下一步的政策重點(diǎn)是推進(jìn)落實(shí)已出臺(tái)的各項(xiàng) 宏觀調(diào)控 措施，不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。 盡管政策在實(shí)施過程中出現(xiàn) 了 一定偏差，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)計(jì)劃目標(biāo)落空，但這為后續(xù)政策 的 實(shí)施、完善提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)，大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，從這一點(diǎn)上講，開發(fā)商必須適應(yīng)新的形勢(shì)。 重點(diǎn)保證順義、通州、亦莊三個(gè)新城建設(shè)用地供應(yīng)； 東、西、北四環(huán)路 以內(nèi)、南三環(huán)路及其東西延長線與四環(huán)交界以內(nèi)不新增經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)； 二環(huán)路以內(nèi)不新增住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)； 中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村高科技園區(qū)內(nèi)的規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地區(qū)，不新增酒店、高檔公寓、高檔寫字樓、商業(yè)設(shè)施、物流中心項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)； 配套文件： 《北京市 2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施意見》 《 2020年度土地供應(yīng)計(jì)劃區(qū)縣指標(biāo)分解方案》 《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)安排使用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》 2020 年北京市在配合國家宏觀調(diào)控基礎(chǔ)上，先后出臺(tái)了《 國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行 ）的通知 》和《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃（試行）》，對(duì)土地市場(chǎng)從計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)估、后續(xù)監(jiān)管等環(huán)節(jié) 進(jìn)行 規(guī)范 ，并要求 嚴(yán)格執(zhí)行 ，同時(shí)，也 為政策順利實(shí)施，輔以相應(yīng)的配套文件。普通購房者要求滿足自身需求 的 同時(shí) ，獲得更大經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 上述各方的觀點(diǎn)基本上都是圍繞著市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政府調(diào) 控深度兩方面展開的。 第三、購房者 的 觀點(diǎn) —— 房?jī)r(jià)如此高漲，怎能承受如此之重 多數(shù)普通購房者，希望房?jī)r(jià)下降，希望政府能提供更多的經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的購買流程。 （ 2）政府要著力于保障廣大老百姓 的 實(shí)際利益。 第二、學(xué)者 的 觀點(diǎn) —— 政府的調(diào)控目標(biāo)是規(guī)范市場(chǎng) 學(xué)者歷來不會(huì)放過任何評(píng)論機(jī)會(huì)，他們作為游走在開發(fā)商和政府之間的第三方力量，所 闡釋 的 觀點(diǎn)同樣具有一定的社會(huì)影響力。 （ 2）投資 /機(jī)行為的出現(xiàn)一方面與市場(chǎng)發(fā)展空間有關(guān)系，同時(shí)也與政府對(duì)普通住房調(diào)控、廉租房建設(shè)等方面的控制力度有關(guān)。 （ 1）房地產(chǎn)價(jià)格水平取決于市場(chǎng)，并非主要由開發(fā)商操控。 此外， 對(duì) 土地招拍掛、銀行信貸、房屋交易營業(yè)稅、購買經(jīng)濟(jì)適用房適用條件等方面 進(jìn)行了 詳細(xì)規(guī)定，這是自 1998 年住房制度改革 以來，牽涉面最廣，執(zhí)行力度最嚴(yán)的一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。 如果說 03 年 和 04 年 的調(diào)控 政策矛頭主要指向土地市場(chǎng)整頓和拆遷規(guī)范的話，則 05 年 的 政策主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制房?jī)r(jià)猛增，完善稅收制度。 《 關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見 》 2020.11.3 國土資源部 關(guān)于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 、 被征地農(nóng)民安置途徑 、 征地工作程序 、 征地實(shí)施監(jiān)管 進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定 市場(chǎng)監(jiān)管及交易 《 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 》 ，俗稱 “國八條” 2020 國務(wù)院 1． 高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作 2． 切實(shí)