【正文】 1個(gè)棟 2個(gè)單元， 2梯 2戶(hù)， 戶(hù)型點(diǎn)評(píng)： ? 層高 ， 面寬 14米左右，進(jìn)深 19 米左右，舒適性強(qiáng) ? 南北通透，入戶(hù)玄關(guān)式設(shè)計(jì) ? 主臥南向套房設(shè)計(jì) ? ? 動(dòng)靜分離、明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)，居住較為舒適 三居： 222 ㎡ 四居： 271 ㎡ 19300cm 13600cm 14600cm 18500cm 1 號(hào)樓 2 。 ? 建筑設(shè)計(jì)： 規(guī)劃 3棟共 19 層板樓，采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，外立面為 20 厚天然石材，三層藍(lán)水晶鋼化玻璃雙中空玻璃幕墻。 2. 典案分析 考慮本案實(shí)際區(qū)位和當(dāng)前各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，選擇以下 兩 個(gè)項(xiàng)目做典型案例分析： ? 使館壹號(hào)院： 2021 年市場(chǎng)影響力最強(qiáng) ? 萬(wàn)柳書(shū)院： 2021 年成交均價(jià)和成交額雙指標(biāo)最高 （ 1） 使館壹號(hào)院 ? 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目位置 東城東直門(mén)香河園 3 號(hào) 建筑類(lèi)型 高層 所屬商圈 東直門(mén)商圈 交房標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積（㎡） 萬(wàn) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式風(fēng)格 建筑面積（㎡） 萬(wàn) 層數(shù) 19 容積率 4 層高 米 綠化率 39% 首次開(kāi)盤(pán) 2021 年 10 月 18 日 近期加推 3 號(hào)樓 剩余存量 3 號(hào)樓 185 套 物業(yè)費(fèi)（元 /平方米從成交排名上看， 高品質(zhì)高性?xún)r(jià)比，占據(jù)供應(yīng)端稀缺的項(xiàng)目能夠受到市場(chǎng)的較高認(rèn)可。霄云路 8 號(hào) 三、四環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 4 131012 億元 4 中軸國(guó)際 二、三環(huán)之間 東城區(qū) 1 118669 6600 萬(wàn)元 5 萬(wàn)城華府 三、四環(huán)之間 海淀區(qū) 1 114391 4047 萬(wàn)元 6 盤(pán)古大觀(guān) 四、五環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 96 107705 億元 7 霞公府 二環(huán)以?xún)?nèi) 東城區(qū) 2 103877 9617 萬(wàn)元 8 北河沿甲柒拾柒號(hào) 二環(huán)以?xún)?nèi) 東城區(qū) 3 100414 億元 9 使館壹號(hào)院 二、三環(huán)之間 東城區(qū) 24 100029 億元 10 碧海方舟 四、五環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 1 98965 5979 萬(wàn)元 小結(jié)： 隨著 330 新政的推出，年內(nèi)成交量實(shí)現(xiàn)小幅度上漲，但隨著經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和股市的低迷，整體有所下降。琨御府 三、四環(huán)之間 海淀區(qū) 605 65577 億元 10 楓丹壹號(hào) 五、六環(huán)之間 大興區(qū) 448 41331 億元 11400011600011800012021012202112400012600012800014001420144014601480150015202021年住宅存量月度走勢(shì) 數(shù)量 面積 (萬(wàn)㎡ ) 小結(jié)： 除去盤(pán)古大觀(guān)非市場(chǎng)行為，不作為參考，北京市住宅市場(chǎng)成交均價(jià)排名前十位的項(xiàng)目，除去二環(huán)邊占據(jù)核心地段供應(yīng)稀缺，且性?xún)r(jià)比超高的使館壹號(hào)院，以及占據(jù)西部豪宅市場(chǎng)唯一已久且年內(nèi)成功轉(zhuǎn)為成熟現(xiàn)房銷(xiāo)售的萬(wàn)柳書(shū)院，其余成交量均呈現(xiàn)散點(diǎn)分布，很難實(shí)現(xiàn)異軍突起。 （ 3） 近年住宅存量走勢(shì)圖 050001000015000202102500030000350004000002021400060008000100002021年北京市住宅市場(chǎng)月度成交走勢(shì)圖 成交套數(shù) 成交均價(jià) 020210400006000080000100000120210140000020040060080010001200140016002021年底 2021年底 2021年底 2021年底 2021年 12月 15日 近年 住宅存量走勢(shì) 數(shù)量 面積 (萬(wàn)㎡ ) （ 4） 2021 年住宅存量走勢(shì)圖 （ 5） 2021 年成交前十名項(xiàng)目匯總 名次 項(xiàng)目名稱(chēng) 環(huán)線(xiàn) 行政區(qū) 套數(shù) 面積 (㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 金額↓ 1 盤(pán)古大觀(guān) 四、五環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 96 107705 億元 2 泛海國(guó)際 四、五環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 157 84537 億元 3 西山藝境 六環(huán)以外 門(mén)頭溝區(qū) 489 37699 億元 4 中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島 五、六環(huán)之間 房山區(qū) 996 26622 億元 5 臻園 五、六環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 271 50926 億元 6 華業(yè)東方玫瑰 五、六環(huán)之間 通州區(qū) 1142 23909 億元 7 國(guó)銳金嵿 五、六環(huán)之間 大興區(qū) 701 30369 億元 8 五礦萬(wàn)科 （ 1） 2021 年各月成交數(shù)據(jù)匯總 北京市 2021 年住宅市場(chǎng)月度成交分析 時(shí)間 成交套 數(shù) 成交面積（萬(wàn) 平米） 成交均價(jià)（元 /平米） 成交總價(jià)（億元） 2021年 1月 5060 33488 2021年 2月 2154 26811 2021年 3月 3496 27527 2021年 4月 4520 29207 2021年 5月 5997 28518 2021年 6月 7775 29059 2021年 7月 9119 26932 2021年 8月 9216 28318 2021年 9月 6503 30866 2021 年 10月 5499 29919 2021 年 11月 7305 31153 2021 年 12月 4243 30206 合計(jì) 70887 29359 在年內(nèi)去庫(kù)存的大方向之下，整體市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，330 新政后成交量直線(xiàn)上升，并在 8 月登上高點(diǎn)，三、四季度隨著整體大勢(shì)及股市的再度低迷，成交量有所下降，整體維持在 6000 套左右。適中 的產(chǎn)品定價(jià)、多樣化的產(chǎn)品類(lèi)型、區(qū)域配套逐漸完善、知名企業(yè)入駐共同構(gòu)成了本產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前望京區(qū)域已經(jīng)形成較強(qiáng)的商務(wù)氛圍，周邊望京 SOHO，融科望京中心、浦項(xiàng)中心已經(jīng)陸續(xù)交房入住，昆泰嘉瑞中心、北京金輝大廈也已經(jīng)處于施工階段。項(xiàng)目于 2021 年開(kāi)盤(pán)， 2021 年寫(xiě)字樓產(chǎn)品成交房源共計(jì) 19 套，成交面積 平方米，成交總金額 萬(wàn)元；項(xiàng)目目前處于順?shù)N狀態(tài)，推廣方式除電開(kāi)外還有樓體條幅、搜房網(wǎng)絡(luò)以及項(xiàng)目周邊有少 量圍擋。 ? 達(dá)美中心相關(guān)信息 樓棟圖 （ 2） 綠地中心 ? 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目位置 朝陽(yáng)區(qū)阜通東大街 建筑類(lèi)型 標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓 所屬商圈 望京商圈 交房標(biāo)準(zhǔn) 公共部分精裝修 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積（㎡） 58000 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑面積（㎡） 514600 層數(shù) 60 層 容積率 層高 綠化率 30% 首次開(kāi)盤(pán) 2021 年 10 月 近期加推 無(wú) 剩余存量 136 套 物業(yè)費(fèi)（元 /平方米項(xiàng)目于 2021 年開(kāi)盤(pán)，目前均價(jià) 6 萬(wàn)元 /平米，實(shí)際成交價(jià)為 萬(wàn)元 /平米， 2021 年成交房源共計(jì) 40 套，成交面積 平方米，成交總金額 萬(wàn)元；項(xiàng)目目 前處于順?shù)N狀態(tài)，推廣方式除電開(kāi)外還有樓體條幅以及姚家園路上的三角廣告牌，項(xiàng)目周邊有少量圍擋；目前2 號(hào)樓整層出售， 3 號(hào)樓散售 ， 620 層對(duì)外宣傳折扣為單套 97 折， 23 套 96 折， 4 套及以上 95折，整層購(gòu)買(mǎi)可單獨(dú)申請(qǐng)折扣，實(shí)際成交折扣略多 23 個(gè)點(diǎn)。 3. 典案分析 （ 1） 達(dá)美中心 ? 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目位置 東四環(huán)朝陽(yáng)公園橋東 2 公里 建筑類(lèi)型 標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓 所屬商圈 CBD、朝青商圈 交房標(biāo)準(zhǔn) 公共部分精裝修 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積（㎡） 48897 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑面積（㎡） 346544 層數(shù) 29 層 容積率 5 層高 綠化率 30% 首次開(kāi)盤(pán) 2021 年 11 月 近期加推 無(wú) 剩余存量 184 套 物業(yè)費(fèi)（元 /平方米而核心區(qū)新建寫(xiě)字樓的高昂售價(jià)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目自身品質(zhì)有著日益苛刻的要求。北京市成交區(qū)域主要集中在五環(huán)至六環(huán)之間的新興辦公聚集區(qū)，如豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)等。截至 12 月 15 日， 2021年寫(xiě)字樓市場(chǎng)累計(jì)新增供給 8375 套，供應(yīng)面積 萬(wàn)平米；全年累計(jì)銷(xiāo)售 3882 套，共計(jì) 萬(wàn)平米，成交均價(jià)25041 元 /平米。耀中心 五、六環(huán)之間 石景山區(qū) 153 29234 億元 10 通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 五、六環(huán)之間 通州區(qū) 414 30305 億元 11 駿豪金域華府 五、六環(huán)之間 昌平區(qū) 87 26954 億元 18 聯(lián)東 U 谷 .金橋產(chǎn)業(yè)園 六環(huán)以外 通州區(qū) 80 5906 億元 19 嘉逸商務(wù)園 五、六環(huán)之間 通州區(qū) 73 22839 億元 20 TBD 云集中心 六環(huán)以外 昌平區(qū) 72 24726 億元 （ 4） 2021 年寫(xiě)字樓成交總金額排名 2021 年成交金額排名（寫(xiě)字樓 (辦公 )） 名次 項(xiàng)目名稱(chēng) 環(huán)線(xiàn) 行政區(qū) 套數(shù) 面積 (㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 金額↓ 1 金豐能源中心 四、五環(huán)之間 豐臺(tái)區(qū) 298 28258 億元 2 金融街 E9 大廈 二環(huán)以?xún)?nèi) 西城區(qū) 95 49642 億元 3 昆泰嘉瑞中心公寓 四、五環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 26 49000 億元 4 金融街（月壇）中心 二、三環(huán)之間 西城區(qū) 20 60426 億元 5 華夏幸福創(chuàng)新中心 四、五環(huán)之間 豐臺(tái)區(qū) 336 33000 億元 6 保利中央公園 四、五環(huán)之間 朝陽(yáng)區(qū) 18 52284 億元 7 招商嘉銘國(guó)際港 五、六環(huán)之間 大興區(qū) 118 19112 億元 13 星光視界中心 五、六環(huán)之間 大興區(qū) 115 21062 億元 14 金融街 E9 大廈 二環(huán)以?xún)?nèi) 西城區(qū) 95 49642 億元 15 CDD 創(chuàng)意港瓏原 五、六環(huán)之間 昌平區(qū) 288 31500 億元 5 點(diǎn)石商務(wù)公園 五、六環(huán)之間 石景山區(qū) 249 22116 21980 億元 6 金融街（長(zhǎng)安）中心 五、六環(huán)之間 石景山區(qū) 168 36448 億元 7 北京方向 四、五環(huán)之間 豐臺(tái)區(qū) 155 27235 億元 8 中國(guó)鐵建 截至 2021 年 12月 15 日，北京市商業(yè)金融類(lèi)土地市場(chǎng)共成交 29 宗土地，合計(jì) 萬(wàn)平方米，成交總價(jià)達(dá) 374 億元。 2021 年居住類(lèi)用地共成交 48 宗，建筑面積 萬(wàn)平米，成交金額 億元，樓面均價(jià)16591 元 /平米。在今年北京土地市場(chǎng)出讓的 103 宗土地中 ,建設(shè)用地面積合計(jì) 萬(wàn)平方米 ,規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米 ,同比分別減少 30%和 14%,這一土地成交量也創(chuàng)近 8 年新低。根據(jù)統(tǒng)計(jì) ,今年以來(lái) ,北京土地市場(chǎng)共有 103 宗土地實(shí)現(xiàn)出讓 ,相比去年減少 38宗 ,建設(shè)用地和規(guī)劃建筑面積同比均大幅下滑 ,但土地出讓金卻創(chuàng)新高。 2021 年 12 月 9日 2021 年 12 月 9日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：要化解房地產(chǎn)庫(kù)存穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2021 年 10 月 29 日 全面二孩政策正式開(kāi)放：中國(guó)將全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策。 2021 年 10 月 24 日 2021 年 10 月 24日，降息、降準(zhǔn)：貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) %。 2021 年 9月 6 日 央行降準(zhǔn) 2021 年 9月 30日 首付款比例降低：不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè) 人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于 25%。存款基準(zhǔn)利率下調(diào) %。 2021 年 8月 6 日 不動(dòng)產(chǎn)登記： 各地要按照 2021年下半年信息平臺(tái)上線(xiàn)試運(yùn)行；《房地產(chǎn)稅法》正式列入全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。 2021 年 6月 28日 降息、降準(zhǔn)：貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) %。 2021 年 5月 11日 央行降息：貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)至 %。“ 2021 年 3月 30日 營(yíng)業(yè)稅免征“五改二”：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由 5 年恢復(fù)至 2年。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，首付 20%。存款基準(zhǔn)利率下調(diào) %。 總體來(lái)看， 2021 年以來(lái)，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。全面二孩政策正式開(kāi)放，實(shí)施了 35 年的獨(dú)生子女政策最終宣告結(jié)束，此政策一出， 對(duì)于剛需型和改善型市場(chǎng)將有一定的帶動(dòng) 。 這項(xiàng)政策對(duì)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng) 觸動(dòng)較大 ，同時(shí)也使得區(qū)域周邊的寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)值陡升 。對(duì)于北京市商辦市場(chǎng)而言， 2021 年 8月 24 日公布的 《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄 (2021 年版 )》 指明了未來(lái)北京市商辦類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展方向。擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)