【正文】 北京市 2021 年房地產(chǎn)市場研究報告 一、 北京市 2021 年 房地產(chǎn)政策回顧 (一 ) 2021 年主要政策： 1. 新政降低二套首付標準 通過降低二套房首付標準，成功降低改善型需求的入市門檻，從而通過改善型需求的入市帶動市場發(fā)展。 2. 公積金額度上調(diào)、申請放寬 通過公積金貸款額度上調(diào)以及申請條件房款，鼓勵剛需客群入市，促進剛需市場的成交，從需求端放開，促市場發(fā)展。 3. 限外令解除 通過“限外令”的放寬，在國內(nèi)投資形式不被看好的情況下，將投資海外地產(chǎn)的需求向國內(nèi)房地產(chǎn)市場導(dǎo)入，并釋放全新的投資類需求，豐富樓市需求結(jié)構(gòu)。 4. 央行五次連續(xù)降息、降準 通過金融層面的調(diào)整，降低購房者的購房成本，刺激需求入市。同時，多次的降息、降準給了購房者充分的 扶持樓市的 信號 ，給樓市需求注入信心。 (二 ) 分析與總結(jié) GDP 增速自 2021 年來首次低于 7%，整體經(jīng)濟下行壓力仍然較大。伴隨著整體經(jīng)濟的下行，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下行趨勢，已創(chuàng)近兩年的新低，短期內(nèi)難以回暖。 2021 年以來多重利好新政連續(xù)放出，涉及包含二套房首付標準、金融層面，可謂是全方位政府強勢 力保房地產(chǎn) 市 場 。 據(jù)統(tǒng)計，自 2021 年 11 月以來，央行 6次降息， 5 次降準，平均接近每兩個月就降一次，貸款基準利率由原來的 %降至 %，下降幅度高達 %。這已經(jīng)是近十年來的最低水平，而公積金貸款利率更早已是“歷史最低”。2021 年 3 月 30 日，央行發(fā)布通知， 對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，首付款比例調(diào)整為不低于 40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付 20%。擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，首付 30%。這一系列救市政策可看出政府通過多種手段維穩(wěn)房地產(chǎn)的決心 。對于北京市商辦市場而言， 2021 年 8月 24 日公布的 《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄 (2021 年版 )》 指明了未來北京市商辦類市場的發(fā)展方向。 目錄提出東、西城禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目；朝海豐石四區(qū)東、西、北五環(huán)和南四環(huán)以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。 這項政策對區(qū)域內(nèi)寫字樓市場 觸動較大 ，同時也使得區(qū)域周邊的寫字樓物業(yè)價值陡升 。 2021 年 10 月 29 日，中共十八大五中全 會宣布， 中國將全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。全面二孩政策正式開放，實施了 35 年的獨生子女政策最終宣告結(jié)束，此政策一出， 對于剛需型和改善型市場將有一定的帶動 。 11 月 10 日 ,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記強調(diào) “ 加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 ” ； 11月 11 日，國務(wù)院常務(wù)會議 “ 以消費升級促進產(chǎn)業(yè)升級，培育形成新供給新動力擴大內(nèi)需 ” ； 11 月 17 日，國務(wù)院總理李克強在主持召開 “ 十三五 ” 《規(guī)劃綱要》編制工作會議時強調(diào)，要在供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力促進產(chǎn)業(yè)邁向中高端； 11 月 18 日，習(xí)近平在亞太經(jīng)合組織（ APEC）工商領(lǐng)導(dǎo)人 峰會發(fā)表演講時表示：要下決心在推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革方面做更大努力，使供給體系更適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化。 總體來看， 2021 年以來，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。 附件： 2021 年房地產(chǎn)政策內(nèi)容梳理 時間 政策內(nèi)容梳理 2021 年 2月 4 日 央行降準 2021 年 3月 1 日 央行降息：貸款基準利率下調(diào) %。存款基準利率下調(diào) %。 2021 年 3月 30日 二套房公積金首付比例調(diào)整： 對擁有對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，首付款比例調(diào)整為不低于 40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付 20%。擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，首付 30%。“ 2021 年 3月 30日 營業(yè)稅免征“五改二”：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由 5 年恢復(fù)至 2年。 2021 年 4月 20日 央行降準 1 個百分點。 2021 年 5月 11日 央行降息：貸款基準利率下調(diào) 個百分點至 %。存款基準利率下調(diào) %。 2021 年 6月 28日 降息、降準：貸款基準利率下調(diào) %。存款基準利率下調(diào) 個百分點至 2%；降準 。 2021 年 8月 6 日 不動產(chǎn)登記： 各地要按照 2021年下半年信息平臺上線試運行；《房地產(chǎn)稅法》正式列入全國人大常委會立法規(guī)劃。 2021 年 8月 24日 北京新增產(chǎn)業(yè)禁限目錄 城六區(qū)不再新建寫字樓、酒店 2021 年 8月 26日 央行降息： 貸款基準利率下調(diào) 個百分點至 %。存款基準利率下調(diào) %。 2021 年 8月 27日 “限外令”松綁：有資格的境外機構(gòu)和個人可在中國境內(nèi)購房。 2021 年 9月 6 日 央行降準 2021 年 9月 30日 首付款比例降低：不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個 人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于 25%。 2021 年 10 月 8日 公積金異地貸款全面推行：繳存職工在繳存地以外地區(qū)購房，可按購房地的住房公積金貸 款政策，向購房地住房公積金管理中心申請貸款。 2021 年 10 月 24 日 2021 年 10 月 24日，降息、降準：貸款基準利率下調(diào) %。存款基準利率下調(diào) %；降準 。 2021 年 10 月 29 日 全面二孩政策正式開放：中國將全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。 2021 年 12 月 10 日 《北京市積分落戶管理辦法（征求意見稿）》和《北京市居住證管理辦法（草案送審稿）》 正式公布，向社會公開征集意見。 2021 年 12 月 9日 2021 年 12 月 9日，中央經(jīng)濟工作會議指出：要化解房地產(chǎn)庫存穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 二、 北京市 2021 年土地市場分析 (一 ) 2021 年成交土地概覽 宗地名稱 宗地位 置 起始價（萬元） 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑 面積 (平方米 ) 樓面價 規(guī)劃用途 成交日期 成交價（萬元） 受讓單位 合計 建設(shè)用地面積 代征地面積 北京市懷柔區(qū)懷柔新城 13 街區(qū)HR0000136005 地塊 F3其他類多功能用地 懷柔區(qū)北房鎮(zhèn)，懷柔新城 13街區(qū)中部 22400 44701 44701 0 80462 2784 F3 其他類多功 能用地 2021年 12月 15日 22400 北京中關(guān)村微納能 源投資有限公司 北京市昌平區(qū)百善三角地項目 CP0006000041地塊 R2 二類居住用地、 CP0006000042 地塊B1 商業(yè)用地（限價商品住房項目） 昌平區(qū)百善鎮(zhèn) 50450 52140 52140 0 83940 6010 R2 二類居住用地、 B1 商業(yè)用地 2021年 12月 15日 50450 北京泰達和信投資 管理有限公司 北京市通州區(qū) TZ0701030012 等地塊 R2二類居住用地、 TZ0701030027 等地塊 B1商業(yè)用地、 TZ070103L001 地塊 A61 機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地（限價商品住房用地） 通州區(qū)西集鎮(zhèn)綜合配套區(qū) 57000 98838 98838 0 170643 3340 R2 二類居住用地、 B1 商業(yè)用地、 A61 機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地 2021年 12月 3日 57000 北京房地天銳鑫洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn) 04 街區(qū) 040005 等地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、二類居住及體育用地（配建“限價商品住房”） 房山區(qū)閻村鎮(zhèn) 192100 261900 116825 145075 192061 13850 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、 R2 二類居住用地、 A4 體育用地 2021年 11月 24日 266000 北京天恒樂活城置業(yè)有限公司和中糧地產(chǎn)（北京）有限公司聯(lián)合體 北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn) 02街區(qū) 0220 02206地塊（房山軌道交通稻田站 C 地塊）住宅混合公建及二類居住用地 房山區(qū)長陽鎮(zhèn) 02街區(qū) 280200 151582 67925 83657 163840 25653 F1 住宅混合公建用地、 R2 二類居住用地 2021年 11月 24日 420300 北京天恒樂活城置業(yè)有限公司和中糧地產(chǎn)（北京）有限公司聯(lián)合體 北京市石景山區(qū)蘋果園交通樞紐 M、 N 地塊 B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地 石景山區(qū)蘋果園 160000 35245 35245 0 123357 28697 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地 2021年 11月 23日 354000 北京市華遠置業(yè)有限公司和北京上同致遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體 北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn) (未來科技城北區(qū) )CP050801001 00 0021 地塊 F2 公建混合住宅用地、 F3 其他類多功能用地（配建“人才公共租賃住房”） 昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn) 330000 90996 90996 0 343161 9616 F2 公建混合住宅用地、 F3 其他類多功能用地 2021年 11月 23日 330000 北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京未來科技城置業(yè)有限公司聯(lián)合體 北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn) (未來科技城北區(qū) )CP050801001 001 001 0017 地塊F1 住宅混合公建用地、 F2 公建混合住宅用地（配建“人才公共租賃住房”） 昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn) 126100 42686 42686 0 124350 13832 F1 住宅混合公建用地、 F2 公建混合住宅用地 2021年 11月 23日 172021 北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京未來科技城置業(yè)有限公司聯(lián)合體 北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn) (未來科技城南區(qū) )CP070600000 0026 地塊 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地 昌平區(qū)北七家鎮(zhèn) 420210 78454 74500 475640 8830 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地 2021年 11月 19日 420210 北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京和筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京未來科技城昌遠置業(yè)有限公司聯(lián)合體 北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn) GZT05 GZT0GZT09地塊（溝自頭村儲備開發(fā)項目西側(cè)地塊）R2 二類居住用地、 A33 基礎(chǔ)教育用地、 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地（配建 限價商品住房 ） 昌平區(qū)北七家鎮(zhèn) 131500 73294 73294 0 143980 13696 R2 二類居住用地、 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、 A33 基2021年 11月 19日 197200 北京國瑞興業(yè)地產(chǎn) 股份有限公司 礎(chǔ)教育用地 北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn) GZT05 GZT0 GZT0 GZT GZT1 GZT12 地塊（溝自頭村儲備開發(fā)項目東側(cè)地塊） R2 二類居住用地、 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、 U17 郵政設(shè)施用地、 A33 基礎(chǔ)教育用地、 A61 機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地及 A51 醫(yī)院用地（配建 限價商品住房 及 人才公共租賃住房 ） 昌平區(qū)北七家鎮(zhèn) 168300 94199 94199 0 187481 13463 R2 二類居住用地、 B4 綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、 U17 郵政設(shè)施用地、A33 基礎(chǔ)教育用地、 A61 機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、A51 醫(yī)院用地 2021年 11月 19日 252400 北京國瑞興業(yè)地產(chǎn) 股份有限公司 北京市密云縣密云鎮(zhèn)密云新城 0102 街區(qū)MY000102602 602 602 6024 地塊 R2二類居住、 A33 基礎(chǔ)教育用地（配建 回遷安置用房 ） 密云縣密云鎮(zhèn)密云新城 0102街區(qū)中部 53100 56254 56254 0 123533 6444 R2 二類居住用地、 A33 基礎(chǔ)教育用地 2021年 11月 18日 79600 北京中瑞凱華投資 管理有限公司 北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn) MC000017601 6020地塊 R2 二類居住用地（門頭溝 S1 線區(qū)域組團03 地塊北部二期用地） 門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn) 380000 72402 72402 0 202725 28117 R2 二類居住用地 2021年 11月 18日 570000 杭州致全投資有限公司、中交地產(chǎn)有限公司和深圳市平