【導(dǎo)讀】市門檻，從而通過改善型需求的入市帶動市場發(fā)展。放全新的投資類需求，豐富樓市需求結(jié)構(gòu)。市的信號，給樓市需求注入信心。的%降至%，下降幅度高達%。禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。宣布，中國將全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。11月10日,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議。手房成交均回暖。2021年3月1日央行降息：貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)%;存款基準(zhǔn)利率下調(diào)%。購二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%。2021年3月30日營業(yè)稅免征“五改二”：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。2021年4月20日央行降準(zhǔn)1個百分點。2021年9月30日首付款比例降低：不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。2021年12月10日《北京市積分落戶管理辦法》和《北京市居住證管理辦法》正式公布，向社會公開征集意見。2021年12月9日2021年12月9日，中央經(jīng)濟工作會議指出：要化解房地產(chǎn)庫存穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　

【正文】 /平米 總戶數(shù) 394 套 入住時間 2021 年 12 月 25 日 主力面積 2001000 車位配比 共計 1388 個車位，具體待定 物業(yè)公司 北京現(xiàn)代物業(yè)管理有限公司 配套設(shè)施 BMC 商業(yè) ? 2021 年成交情況一覽 達美中心 2021 年銷售情況匯總 時間 成交套數(shù) 成交面積 (㎡ ) 成交均價 (元 /㎡ ) 成交總金額 (萬元 ) 1 月 5 53304 2 月 1 56708 3 月 8 48028 4 月 8 54889 5 月 5 53765 6 月 4 52849 8 月 1 54108 9 月 4 56291 10 月 2 54264 11 月 2 54839 合計 40 539045 ? 達美中心 2021 年銷售走勢圖 *12 月無成交 ? 競品項目分析及總結(jié) 達美中心廣場位于朝陽區(qū)朝陽公園橋以東 2km，緊鄰姚家園路，項目周邊有朝陽大悅城，青年路地鐵站等配套設(shè)計，項目自身配備 BMC （ Business Museum Club）商業(yè)，項目即將于 2021 年 12 月 25日交房，目前為現(xiàn)房狀態(tài)。項目于 2021 年開盤，目前均價 6 萬元 /平米，實際成交價為 萬元 /平米， 2021 年成交房源共計 40 套，成交面積 平方米，成交總金額 萬元；項目目 前處于順銷狀態(tài)，推廣方式除電開外還有樓體條幅以及姚家園路上的三角廣告牌，項目周邊有少量圍擋；目前2 號樓整層出售， 3 號樓散售 ， 620 層對外宣傳折扣為單套 97 折， 23 套 96 折， 4 套及以上 95折，整層購買可單獨申請折扣，實際成交折扣略多 23 個點。達美中心廣場2021 年成交面積基本集中在 120280 平米區(qū)間，面積小42021440004600048000500005202154000560005800001234567891月 2月 3月 4月 5月 6月 8月 9月 10月 11月 達美中心 2021年成交統(tǒng)計 成交套數(shù) 成交均價 (元 /㎡ ) 價格低是達美中心成交的主要優(yōu)勢，該項目已經(jīng)準(zhǔn)備進入交房階段，對一些急于入住的業(yè)主有很大吸引力。 ? 達美中心相關(guān)信息 樓棟圖 （ 2） 綠地中心 ? 項目基本信息 項目基本信息 項目位置 朝陽區(qū)阜通東大街 建筑類型 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 所屬商圈 望京商圈 交房標(biāo)準(zhǔn) 公共部分精裝修 項目規(guī)模 占地面積（㎡） 58000 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 建筑面積（㎡） 514600 層數(shù) 60 層 容積率 層高 綠化率 30% 首次開盤 2021 年 10 月 近期加推 無 剩余存量 136 套 物業(yè)費（元 /平方米月） 30 元 累計成交 496 套 目前報價 55000 元 /平米 總戶數(shù) 620 套 入住時間 已入住 主力面積 3002021 車位配比 待定 物業(yè)公司 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司 配套設(shè)施 國際時尚購物中心，高端商務(wù)配套、商務(wù)會所 ? 2021 年成交情況一覽 綠地中心 2021 年銷售情況匯總 時間 成交套數(shù) 成交面積 (㎡ ) 成交均價 (元 /㎡ ) 成交總金額 (萬元 ) 4 月 2 49589 5 月 1 2092， 41 38773 6 月 1 43445 9 月 7 30705 10 月 7 44680 17204 12 月 1 50353 合計 19 ? 綠地中心 2021 年銷售走勢圖 01000020210300004000050000600000123456784月 5月 6月 9月 10月 12月 綠地中心 2021年銷售情況匯總 成交套數(shù) 成交均價 (元 /㎡ ) ? 競品項目分析及總結(jié) 綠地中心廣場位于朝陽區(qū)望京區(qū)域宏泰東街與阜安路交匯處，地 鐵 15號線望京東站直達項目地下，項目周邊有望京 SOHO、融科望京中心等一系列新建寫字樓項目，商業(yè)配套有望京商業(yè)中心以及項目地下一層自帶商街，目前項目已處于現(xiàn)房階段，在售產(chǎn)品包含寫字樓及服務(wù)式酒店公寓，目前寫字樓產(chǎn)品對外報價 55000 元 /平米，實際成交價 50000 元 /平米左右，不同樓層以及不同樓棟會有一定的差別。項目于 2021 年開盤， 2021 年寫字樓產(chǎn)品成交房源共計 19 套，成交面積 平方米，成交總金額 萬元；項目目前處于順銷狀態(tài)，推廣方式除電開外還有樓體條幅、搜房網(wǎng)絡(luò)以及項目周邊有少 量圍擋。綠地中心 2021 年成交房屋面積主要為單套 300 平米以及整層 2021 平米。目前望京區(qū)域已經(jīng)形成較強的商務(wù)氛圍，周邊望京 SOHO，融科望京中心、浦項中心已經(jīng)陸續(xù)交房入住，昆泰嘉瑞中心、北京金輝大廈也已經(jīng)處于施工階段。知名公司如阿里巴巴、錘子科技等也已經(jīng)入駐綠地中心并處于后期裝修階段。適中 的產(chǎn)品定價、多樣化的產(chǎn)品類型、區(qū)域配套逐漸完善、知名企業(yè)入駐共同構(gòu)成了本產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。 ? 綠地中心位置圖 ? 阿里巴巴整購綠地中心 3 號樓 (二 ) 住宅市場分析 1. 2021 年住宅市場成交分析 截止至 12月 15 日， 2021 年北京市住宅市場（不含自住型商品房）共成交 70887 套，成交面積為 萬平米，成交總價 億元，成交均價 29359 元 /平米。 （ 1） 2021 年各月成交數(shù)據(jù)匯總 北京市 2021 年住宅市場月度成交分析 時間 成交套 數(shù) 成交面積（萬 平米） 成交均價（元 /平米） 成交總價（億元） 2021年 1月 5060 33488 2021年 2月 2154 26811 2021年 3月 3496 27527 2021年 4月 4520 29207 2021年 5月 5997 28518 2021年 6月 7775 29059 2021年 7月 9119 26932 2021年 8月 9216 28318 2021年 9月 6503 30866 2021 年 10月 5499 29919 2021 年 11月 7305 31153 2021 年 12月 4243 30206 合計 70887 29359 在年內(nèi)去庫存的大方向之下，整體市場均價走勢平穩(wěn)，330 新政后成交量直線上升，并在 8 月登上高點，三、四季度隨著整體大勢及股市的再度低迷，成交量有所下降，整體維持在 6000 套左右。 （ 2） 2021 年北京市住宅市場各月成交走勢 近兩年住宅市場存量維持 12 萬套的高位，庫存壓力仍較大，去庫存仍會是 2021 年房地產(chǎn)市場的主調(diào)。 （ 3） 近年住宅存量走勢圖 050001000015000202102500030000350004000002021400060008000100002021年北京市住宅市場月度成交走勢圖 成交套數(shù) 成交均價 020210400006000080000100000120210140000020040060080010001200140016002021年底 2021年底 2021年底 2021年底 2021年 12月 15日 近年 住宅存量走勢 數(shù)量 面積 (萬㎡ ) （ 4） 2021 年住宅存量走勢圖 （ 5） 2021 年成交前十名項目匯總 名次 項目名稱 環(huán)線 行政區(qū) 套數(shù) 面積 (㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 金額↓ 1 盤古大觀 四、五環(huán)之間 朝陽區(qū) 96 107705 億元 2 泛海國際 四、五環(huán)之間 朝陽區(qū) 157 84537 億元 3 西山藝境 六環(huán)以外 門頭溝區(qū) 489 37699 億元 4 中糧萬科長陽半島 五、六環(huán)之間 房山區(qū) 996 26622 億元 5 臻園 五、六環(huán)之間 朝陽區(qū) 271 50926 億元 6 華業(yè)東方玫瑰 五、六環(huán)之間 通州區(qū) 1142 23909 億元 7 國銳金嵿 五、六環(huán)之間 大興區(qū) 701 30369 億元 8 五礦萬科如園 五、六環(huán)之間 海淀區(qū) 210 51465 億元 9 京投銀泰琨御府 三、四環(huán)之間 海淀區(qū) 605 65577 億元 10 楓丹壹號 五、六環(huán)之間 大興區(qū) 448 41331 億元 11400011600011800012021012202112400012600012800014001420144014601480150015202021年住宅存量月度走勢 數(shù)量 面積 (萬㎡ ) 小結(jié)： 除去盤古大觀非市場行為，不作為參考，北京市住宅市場成交均價排名前十位的項目，除去二環(huán)邊占據(jù)核心地段供應(yīng)稀缺，且性價比超高的使館壹號院，以及占據(jù)西部豪宅市場唯一已久且年內(nèi)成功轉(zhuǎn)為成熟現(xiàn)房銷售的萬柳書院，其余成交量均呈現(xiàn)散點分布，很難實現(xiàn)異軍突起。 （ 6） 2021 年成交均價排名 名次 項目名稱 環(huán)線 行政區(qū) 套數(shù) 面積 (㎡ ) 均價 (元 /㎡ )↓ 金額 1 北京壹號院 三、四環(huán)之間 朝陽區(qū) 3 162068 億元 2 萬柳書院 三、四環(huán)之間 海淀區(qū) 38 135507 億元 3 合生霄云路 8 號 三、四環(huán)之間 朝陽區(qū) 4 131012 億元 4 中軸國際 二、三環(huán)之間 東城區(qū) 1 118669 6600 萬元 5 萬城華府 三、四環(huán)之間 海淀區(qū) 1 114391 4047 萬元 6 盤古大觀 四、五環(huán)之間 朝陽區(qū) 96 107705 億元 7 霞公府 二環(huán)以內(nèi) 東城區(qū) 2 103877 9617 萬元 8 北河沿甲柒拾柒號 二環(huán)以內(nèi) 東城區(qū) 3 100414 億元 9 使館壹號院 二、三環(huán)之間 東城區(qū) 24 100029 億元 10 碧海方舟 四、五環(huán)之間 朝陽區(qū) 1 98965 5979 萬元 小結(jié)： 隨著 330 新政的推出，年內(nèi)成交量實現(xiàn)小幅度上漲，但隨著經(jīng)濟大勢和股市的低迷，整體有所下降。成交均價走勢相對平穩(wěn)，但庫存高啟，去庫存壓力仍較大。從成交排名上看， 高品質(zhì)高性價比，占據(jù)供應(yīng)端稀缺的項目能夠受到市場的較高認可。豪宅市場成交多呈現(xiàn)散點分布，較難實現(xiàn)異軍突起。 2. 典案分析 考慮本案實際區(qū)位和當(dāng)前各競爭項目的市場影響力，選擇以下 兩 個項目做典型案例分析： ? 使館壹號院： 2021 年市場影響力最強 ? 萬柳書院： 2021 年成交均價和成交額雙指標(biāo)最高 （ 1） 使館壹號院 ? 項目基本信息 項目基本信息 項目位置 東城東直門香河園 3 號 建筑類型 高層 所屬商圈 東直門商圈 交房標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 項目規(guī)模 占地面積（㎡） 萬 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代中式風(fēng)格 建筑面積（㎡） 萬 層數(shù) 19 容積率 4 層高 米 綠化率 39% 首次開盤 2021 年 10 月 18 日 近期加推 3 號樓 剩余存量 3 號樓 185 套 物業(yè)費（元 /平方米月） 8 累計成交 25 套 目前報價 120210 元 /平米 總戶數(shù) 210 入住時間 2017 年底 主力面積 180280 平米 車位配比 01: 物業(yè)公司 融創(chuàng)物業(yè) ? 價值賣點：地處東北二三環(huán)之間，東直門西北角，緊臨東直門、燕莎、工體等商圈 ，區(qū)位、交通、配套資源優(yōu)勢明顯。 ? 建筑設(shè)計： 規(guī)劃 3棟共 19 層板樓，采用現(xiàn)代中式風(fēng)格，外立面為 20 厚天然石材，三層藍水晶鋼化玻璃雙中空玻璃幕墻。 ? 戶型設(shè)計： 主力產(chǎn)品為 222 ㎡三居和 270 ㎡四居，設(shè)計為 2 梯 2 戶，南北通透，空間舒適性強。 1個棟 2個單元， 2梯 2戶， 戶型點評： ? 層高 ， 面寬 14米左右，進深 19 米左右，舒適性強 ? 南北通透，入戶玄關(guān)式設(shè)計 ? 主臥南向套房設(shè)計 ? ? 動靜分離、明廚明衛(wèi)設(shè)計，居住較為舒適 三居： 222 ㎡ 四居： 271 ㎡ 19300cm 13600cm 14600cm 18500cm 1 號樓