【導讀】唐山，是一座具有百年歷史的沿海重工業(yè)城市。地處環(huán)渤海灣中心地帶，南臨渤海，北?，F(xiàn)轄2市6縣6區(qū),4個開發(fā)區(qū)和曹妃甸工業(yè)區(qū)及漢沽管理區(qū)。市區(qū)面積3874平方公里，人口299萬，是全國較大城市之一。歷史沿革唐山，因市區(qū)中部的大城山而得名。唐山歷史悠久，早在4萬。年前就有人類勞作生息。年正式建市，是中國近代工業(yè)發(fā)祥地之一。目前已發(fā)現(xiàn)并探明儲量的礦藏有47種。獎”，2020年獲得聯(lián)合國“迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”。震突然襲唐山，震中烈度高達11度，百年城市毀于一旦。災情之重，損失之巨，舉世罕見，直接經濟損失在100億元以上。1976年8月24日，唐山市新建的第一家郵局開業(yè)。遭受地震重創(chuàng)的唐山鋼廠，2020年，唐山市生產總值登上千億元臺階；"十五"期間，全市生產總值年均增長%；2020年，唐山市國民生產總值達到億元，人均，全部財政收入，均居河北省首位。2020年上半年，唐山市國民生產總值1148億，比去年同期增長%。

　　

【正文】 三四類居住用地 47 第六章、考察項目概況分析 ◆ 項目背景 本次考察 地塊 位于唐 山市小山商業(yè)圈 核心 位置 ，總 占地總面積近 550 畝 ，現(xiàn)有在經營的業(yè)態(tài)主要有服飾 零售 批發(fā)，布料批發(fā)，五金機電等。 項目建設指導思想 立足高起點、高標準、高速度，以新建、改造、提升為建設主線，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理為營運主線，打造 唐山市最大的服飾以及五金 機電 專業(yè)流通服務平臺。 ◆項目規(guī)劃 以打造 唐山小山里新面貌為目標，以現(xiàn)有商業(yè)鏈為基礎，以 其他服務性行業(yè)為依托，將該項目建設成立足唐山，輻射郊縣，面向未 來 曹妃甸 的 展銷中心、貿易中心 。 小山是唐山悠久的歷史，商業(yè)發(fā)展的紐帶，以 現(xiàn)有資源 整合為 基礎，對唐山類似行業(yè) 資源進行全方位 整合，全面提升小山目前的經營層次和行業(yè)地位，將現(xiàn)有小山打造成新世紀的 SHOPPING MALL，使項目成為小山以及路南區(qū)的 名片。 項目建設理念 以 項目的 大規(guī)模、現(xiàn)代化的功能定位為基礎，借助行業(yè)內的整合，使項目成為 小山商業(yè)騰飛 的原動力。 以建設 服飾等行業(yè)批發(fā)兼零售為目標，整合原有、周遍產業(yè)資源，提升該地區(qū)落寞 地位 以及整體形象 。 從城市運營商的角度，以五金、機電 為龍頭， 市區(qū)、郊縣兩個市場，拉動該區(qū)域商業(yè)狀況甚至是唐山制造業(yè)的提升發(fā)展 。 48 在項目建設過程中，通過項目的 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，實施行業(yè)整合，盤活 區(qū)域內的 國有資產，帶動周邊經濟快速全面發(fā)展 。 項目的功能分布 將依據地塊的特點，實行分區(qū)布局 服飾鞋類區(qū)：重新組合國有資產，引進適合檔位的品牌，兼顧原有經營戶 ， 提升經營整體檔次；安全性；規(guī)范性。 五金機電區(qū)：對原有散戶進行集中式管理，再大行業(yè)中再細分化到細致專業(yè)領域； 整和復興路南舊機電 2 手市場； 同時引進知名品牌。以次 為主的 物流 貿易中心。使之成為規(guī)?；?、 專業(yè)化的銷售及租賃 衍生品市場。以此提升核心區(qū)商業(yè)價值，引領產業(yè)新高度。 服務區(qū)： 引進大型超市賣場、餐飲、娛 樂 設施 ，服務于原有住民，原有經營戶；同時更重要的是為新增居民，流動客商提供便利而又規(guī)范的服務。 公共休閑區(qū)：建造市民廣場、保留翻修原 有 清真寺等，為市民的休息、鍛煉等提供必要的場地與設施。 物流區(qū)：倉儲的建設與管理，規(guī)范、安全、效率的保證。為路南區(qū)，周遍郊縣、未來的 曹妃甸 等區(qū)域提供生活物資的保證。 項目的社會與公司效益 （ 1） 可有效的提升小山原有商業(yè)業(yè)態(tài)的 重要地位，成為 唐山 最具 影響力的專業(yè) 交易平臺。 （ 2） 強化鞏固小山商業(yè)特有商業(yè)的 核心地位，以流通輻射終端，以流通促進生產，形成集聚效應。 （ 3）通過 現(xiàn)有商業(yè)體系的完善 聯(lián)動發(fā)展 與衍生出其他第三產業(yè)鏈 ， 加強提升路南、小山現(xiàn)有設施配套等條件，打造居民高品質生活 的生活 。 （ 4） 今后項目的建成運營會為周遍區(qū)域提供大量的就業(yè)機會 。 （ 5） 在本項目的建設過程中 ，實施資源的統(tǒng)一規(guī)劃和重組，盤活 原 國有資產，實現(xiàn)資源效益的最大化。 （ 6） 如能夠成功開發(fā)建設， 作為 本 司唐山 首個重大項目， 將 充分結合南北兩地的經驗優(yōu)勢，打造新型商業(yè)住宅社區(qū)，為今后立足唐山奠定堅實的基礎。 49 第七 章、市場預測 ◆ 城市的走向與發(fā)展 唐山市 近幾年 不同區(qū)域的規(guī)劃要點如下： a. 東南部：為老城區(qū)，控制發(fā)展 ，重在整治和改造； b. 陡河以東：為工業(yè)區(qū)，加強綠化，改善環(huán)境，理順路網； c. 陡河以西的城市中部和南部：為震后建設區(qū)，城市基礎設施局部補充、完善； d. 城市的西北部：為機場新區(qū)，將是未來唐山市集商貿、金融、信息、文化和行政等重要設施在內的現(xiàn)代化城市新中心；由建設路、新華道、長寧道及友誼路形成的內環(huán)路，是全市公共設施建設重點區(qū)域； e. 城市北部：為高新技術開發(fā)區(qū)，建成無污染或少污染的新興工業(yè)區(qū)； 從唐山市總體規(guī)劃來看，未來唐山市的總體發(fā)展將 可能 呈現(xiàn)如下特征： a. 城區(qū)建設的重點是西北地區(qū)的機場新區(qū)的新建，城區(qū)的其他地區(qū)主要 是的改造和調整， 主要是為了城市設施和面貌 的改變； b. 短期內城市中心仍舊為新華道、建設路交匯區(qū)域，但中長期城市中心向西北偏移，在現(xiàn)狀空曠的西北地區(qū)（即機場新區(qū)）將成為新的城市中心；現(xiàn)在的城市中心將轉變成為南部區(qū)域中心； c. 未來唐山隨著市政的搬遷，城市中心 可能會移至 長寧道，遠洋城附近；而且豐潤區(qū)由于與該區(qū)域緊臨，豐潤區(qū) 的相鄰地塊不排除有行政區(qū)劃的調整， 被 納入 城市 新區(qū)。 隨著唐山城區(qū)土地供應的逐漸稀缺， 機場 區(qū)域 負擔少、實施難度低，易于出形象， 將會是未來發(fā)展的重點。 50 ◆ 房地產的走向與發(fā)展 城市，商業(yè)、服務業(yè)發(fā)展還比較滯后。商業(yè)的規(guī)劃還沒有做得特別好。這一兩年無論是 新 住宅和商業(yè)項目推出后，雖有所改觀，但總體來說還不夠，相對于唐山經濟總量來說，還有點脫節(jié)。 此外從市場供給方面來看，唐山的房地產專業(yè)化程度還不是很高，競爭水平也是相當弱的。整個房地產的發(fā)展還是處于初級 發(fā)展 階段，市場的規(guī)范化程度不高。與房地產相關的一些配套的措施還不健全。相信隨著唐山房地產市場的成熟，今后唐山也會逐漸走向規(guī)范。 。 隨著唐山經濟的不段發(fā)展，特別是未來曹妃甸工業(yè)區(qū)域的發(fā)展，不論是石油、 鋼鐵、煤炭等都是經濟效益非常之高的工業(yè)項目，其以后的發(fā)展輻射相信對唐山有這非常重要的作用?，F(xiàn)在的京津唐三角以及渤海灣都將是未來北方發(fā)展的重點方向。且不說未來唐?？h會不會如當?shù)卣f的變成中國第二個超過 900 萬人口的“深圳”，但是今后的外來人口或者是對外來人口的吸引將會大大的超過目前階段。 現(xiàn)在的唐山房屋銷售火暴絕大部分的是本地人的消化，就目前來看還遠遠不能滿足當?shù)厝说男枨?，而今后未來的幾年，唐山會隨著發(fā)展對于人口與經濟又將是一個突破，因此唐山未來的房屋價格將遠不止目前，上升空間廣闊。 ◆ 我司在唐山的發(fā)展 和 應注意的 隨著唐山經濟及居住環(huán)境的不斷改善，必然導致對現(xiàn)階段房地產市的需求增強。 因其城市整體形象較為陳舊，有待改造地段眾多，另外其 上任的政府領導班的決心就是大力改造城市形象，大面積拆遷，重新規(guī)劃新項目整體結構，力圖新建設項目超過原有標準。因此從政策走向上看唐山未來幾年的城市形象、建筑形式、范圍規(guī)劃都是一個向上的空間， 房地產市場的逐步走高是完全可以預期的 。 從唐山市政府頒布的土地管理通知中可以看出 政府對 土地 管理 的 政策也 開始 規(guī)范 ：首先規(guī)定已經通過改制沉淀下來的土地改性后上市的途徑，難度增 大了；其次對不嚴格執(zhí)行規(guī)劃容積率采取懲罰性措施；最后是對“平改”的限制性措施。如上述措施嚴格實施，城區(qū)土地供應更趨于緊，先期介入獲 51 得土地資源則更顯必要。 以目前唐山的市場，我司可以在除開平區(qū) 以外的 的 區(qū)域 獲得土地，以先求的在該區(qū)域的扎根立足。 從土地價值角度上看， 在有地塊供應或者出讓的前提下首選建設路沿線，其次為北新道、新華道、南新道附近。 從今后 2 年發(fā)展看， 考慮唐山機場新區(qū)，長寧路附近，友誼路為備選區(qū)域。 從未來 510 年看，考慮豐潤區(qū)，或者是唐?？h區(qū)域。 唐山的整體經濟 將會加速發(fā)展 ， 城市面貌即將發(fā)生巨大的變化， 房屋價格合理的增長 是必然的 ， 但 上漲 的 過快的價格 會帶來巨大的社會問題 ， 在房價 過高的問題 為提升到政治高度的今天，唐山 新政府領導是否愿意 看到這樣的局面 ？ 會不會吸取北京、上海、深圳的房價困局的 經驗 ，采用一定的手法 ，在 迅速改變城市面貌 的同時也建立有效的多層次的房屋供應體系，滿足不同消費群體的住房需求，真正實現(xiàn)打造“宜居靚城”的愿景。所以 我司也應當充分考慮到這 點 ，避免抱有房屋價格飛漲的 期望 ， 前期預算 時嚴控土地等各項建設成本，把好的產品和經營理念引入唐山， 賺取合理的 利潤 ，以實現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益共贏的局面 。 內部資料 ， 請勿外傳！ 9JWKf wvGt YM*Jgamp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 QA9wkxFyeQ^! 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