【導讀】2020年上半年寧波房地產(chǎn)市場研究報告

　　

【正文】 價拿下，部分開發(fā)商大有進軍三，四線城市的計劃。資金雄厚的開發(fā)商，還是比較看好后市，而中小型開發(fā)商已然不敢貿然出手了。 圖 41 寧波市 05 年至 11 年一季度土地供求走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 土地供應分析 ? 本年供應走勢 —— 本季度土地供應狀況良好，新城土地供應比例較多 2020 年一季度，寧波共推出土地 42 幅，共計 萬方（僅統(tǒng)計江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地）。自 2020 年 415新政至今 ,共經(jīng)歷了 4次調控 ,在這樣的情況下 ,一季度土地市場供應量同比下降了 25%，還是有一定量的萎縮。 27 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 一季度供應的土地，值得關注的主要是江東和鄞州的一些地塊。東部新城和鄞州新城都是寧波重點開發(fā)的區(qū)域。同時，城市綜合體依然是未來的發(fā)展趨勢，而新城建設也必然誕生很多城市綜合體。特別是東部新城，立足較高的規(guī)劃起 點， 歷經(jīng)了 5 年的建設，這個區(qū)域已經(jīng)進入了發(fā)展的黃金期。 圖 42 寧波市 11 年一季度土地供應走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC ? 供應結構分析 —— 供應土地以純住宅用地為住，北侖區(qū)為供應主力區(qū)域，供應的土地以中小規(guī)模為主。 2020 年一季度，供應土地以純住宅為住，其中住宅用地為 萬方，占總供應面積的 70%；商住用地為 萬方，占比 10%；商服用地 萬方，占比 15%；商辦用地 萬方，占比 3%；其他用地 萬方，占 2% 圖 43 寧波市 11 年一季度土地供應用途結構 數(shù)據(jù)來源： CRIC 28 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 2020 年一季度北侖區(qū)成為土地供應主力區(qū)域，供應面積 62 .70 萬方，占比 44%，其中包括 4 塊春曉的土地和一塊拆遷安臵地塊；鄞州區(qū)供應面積 萬方，占比 26%，大部分為鄞州下轄鎮(zhèn)的地塊；江北區(qū)供應面積 ，占比 14%，主要為慈城新區(qū)的地塊；鎮(zhèn)海區(qū)供應面積 ，占比 8%，主要集中在鎮(zhèn)海新城；江東區(qū)供應面積 萬方，占比 6%；海曙區(qū)供應面積 萬方，占比 2%。目前依然是老城區(qū)可供開發(fā)土地有限，近郊新城區(qū)域的土地開發(fā)節(jié)奏加快的格局。 圖 44 寧波市 11 年一季度土地供應區(qū)域 結構 數(shù)據(jù)來源： CRIC 2020 年 一季度 出讓地塊仍以中小規(guī)模為主，其中， 1萬方以下的土地 9宗， 15萬方以下的土地 26 宗， 510 萬方的土地 4 宗， 1020 萬方以上的土地 3 宗。 圖 45 寧波市 11 年一季度土地供應規(guī)模結構 數(shù)據(jù)來源： CRIC 29 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 土地成交分析 ? 本年成交走勢 — 新政影響，開發(fā)商均以底價拿地 2020 年 一季度 ，寧波市共成交土地 34 幅，共計 萬方（僅統(tǒng)計江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地），平均成交樓面價 2143 元 /平方米。本季度受新政影響，所有成交 地塊均是 底 價成交。 本季度成交的土地， 出讓面積最大 的地塊為春曉中直河東 14地塊，占地 萬方，受讓方為龍湖地產(chǎn)； 成交總價最高 的慈城新區(qū) I10 I15 地塊，成交總價 ，受讓方為上海房盛臵地； 成交樓面價最高 的地塊依然是慈城新區(qū) I10 I15 地塊，樓面地價 4398元 /M178。 圖 46 寧波市土地成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC ? 成交結構分析 —— 成交土地以純住宅用地為住，北侖區(qū)為成交主力區(qū)域，成交的土地以中小規(guī)模為主。 本季度成交土地仍以純住宅用地為主，占地面積為 ， 占總成交土地的 74%。其次為商服用地，土地面積 ,占總成交土地的 13%；另外，商住用地、商辦用地、分別為 萬方， 萬方，占比分別為 9%、 4%。 30 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 47 寧波市 11 年 13 月土地供應用途結構 數(shù)據(jù)來源： CRIC 2020 年一季度北侖區(qū)為成交主力區(qū)域，成交面積 ，占比 57%，鄞州區(qū)成交面積 萬方，占比 22%；江北區(qū)成交面積 ，占比 16%；鎮(zhèn)海區(qū)成交面積 萬方，占比 5%。 圖 48 寧波市 11 年 13 月土地供應區(qū)域結構 數(shù)據(jù)來源： CRIC 本季度成交地塊仍以中小規(guī)模為主，其中， 1 萬方以下的土地 6 宗， 15萬方以下的土地 23 宗， 510 萬方的土地 2 宗， 1020 萬方的土地 3 宗。 31 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 49 寧波市 11 年一季度土地供應規(guī)模結構 數(shù)據(jù)來源： CRIC ? 土地成交排行榜 表 41 寧波市 2020 年一季度成交土地樓面地價前 5 名 排名 區(qū)域 地塊名稱 成交樓面價（元 /㎡） 競得單位 1 海曙 慈城新區(qū) I15 地塊 5266 上海穎階實業(yè)有限公司 2 海曙 慈城新區(qū) I14b 地塊 5266 上海穎階實業(yè)有限公司 3 海 曙 慈城新區(qū) I11b 地塊 5136 上海穎階實業(yè)有限公司 4 海曙 北侖中心區(qū) E5 地塊 3900 寧波北侖環(huán)球臵業(yè)有限公司 5 鄞州 慈城新區(qū) I10b 地塊 3870 上海穎階實業(yè)有限公司 數(shù)據(jù)來源： CRIC 表 42 寧波市 2020 年一季度成交土地總成交價前 5 名 排名 區(qū)域 地塊名稱 成交總價 （萬元） 競得單位 1 海曙 慈城新區(qū) I15 地塊 上海穎階實業(yè)有限公司 2 鎮(zhèn)海 春曉中直河東 3地塊 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 3 江 東 鄞州新城區(qū)原方力工業(yè)園地塊 寧波方力臵業(yè)有限公司 4 海曙 鄞州區(qū)集士港鎮(zhèn)董家橋村 3 號居住 B 地塊 寧波嘉樂新城臵業(yè)有限公司 5 鄞州 春曉中直河東 1地塊 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 數(shù)據(jù)來源： CRIC 32 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 三、重點地塊 春曉中直河東 14地塊 地塊基本指標 地塊位臵圖 所屬城市 寧波市 土地用途 住宅，商業(yè) 所屬區(qū)域 海曙區(qū) 所屬板塊 / 占地面積（ m2） 505793 起始總價（萬元） / 建筑面積（ m2） 626475 成交總價（萬元） 容積率 成交樓面地價（元 / m2） 7775 公告時間 2020125 溢價率 / 成交時間 2020225 競得人 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 地塊發(fā)展前景 周邊土地 /項目 周邊已成交地塊 地塊名稱 土地用途 成交時間 樓面地價（元 /m2） 春曉中一路北、洋沙山西二路西居住地塊 住宅 2020111 328 / / / / / / / / 周邊在售項目 項目名稱 項目屬性 歷史銷售均價（元 /m2） 世茂〃海濱花園 住宅 75009000 / / / / / / 點評 區(qū)位交通 該地塊位于北侖區(qū)，距北侖城區(qū)有一定距離。 配套環(huán)境 該地塊位于北侖春曉區(qū)，周邊生活環(huán)境不是很理想，配套條件不是很完善。 房地產(chǎn)市場成熟度 周邊只有 世茂〃海濱花園 ,房地產(chǎn)市場不夠成熟 ,。 地塊發(fā)展前景預判 據(jù)未來春曉的規(guī)劃 ,有一定的發(fā)展前景。 ? 地塊情況： 2 月 25 日，重慶龍湖地產(chǎn)以總價 億拿下春曉中直河東 14地塊，該地塊位于春曉東八路北、洋沙山東五路西，總面積達 505793 ㎡，共由 4 塊土地組成。其中， 4為商業(yè)用途， 13為住宅用途土地。 33 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 ? 開發(fā)商情況 龍湖，創(chuàng)建于 1994年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。龍湖集團總部設在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、沈陽等七個地區(qū)公司，業(yè)務領域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊，現(xiàn)有員工4000 多人。 2020年，該地產(chǎn)大鱷首次進駐寧波拿地，計劃將在該地塊上設立開發(fā)公司建設春曉 總部辦公基地，項目主要以商業(yè)綜合體、高端住宅住宅及附屬配套項目學校為主，總投資約 30 億元人民幣。 ? 發(fā)展前景分析 春曉目前房地產(chǎn)市場善不成熟，周邊僅 世茂〃海濱花園具有較大規(guī)模的成熟住宅項目，而該 項目主要以商業(yè)綜合體、高端住宅住宅及附屬配套項目學校為主。項目建成后，將成為世茂一期后春曉地產(chǎn)項目的又一力作，不僅居住建筑成規(guī)模，而且綜合體項目將有力提升濱海新城生活品質，為下一步人氣集聚帶來新的吸引力。 34 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 慈城新區(qū) I10 I15 地塊 地塊基本指標 地塊位臵示意圖 所屬城市 寧波 土地用途 住宅 。商辦 。 所屬區(qū)域 江東 所屬板塊 慈城板塊 占地面積（ m2） 192114 起始總價（萬元） 建筑面積（ m2） 253493 成交總價（萬元） 容積率 樓面地價（元 / m2） 公告時間 2020122 溢價率 % 成交時間 2020223 競得人 上海穎階實業(yè)有限 公司 地塊發(fā)展前景 周邊土地 /項目 周邊已成交地塊 地塊名稱 土地用途 成交時間 江北慈城新區(qū)湖西地塊 住宅 。其他 2020916 / / / 周邊在售項目 項目名稱 項目屬性 銷售均價（元 /m2） 塘家灣悅府 別墅 1400018000 元 /㎡ 維拉小鎮(zhèn) 別墅 1100013000 元 /㎡ 萬科云鷺灣 住宅 未開盤 區(qū)域發(fā)展前景 慈城以古城、新城為核心，以慈江綠廊為生態(tài)發(fā)展軸，以生態(tài)綠帶為滲透的緊湊型組團式結構。包括大通道西部的工業(yè)組團、東部的居住服務組團?？臻g意向為“依山臨水、今古相映、東居西工、綠廊滲透”。規(guī)劃慈 城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)空間為組團式，由 4 個組團共同構成。包括：古城、新城、慈東居住組團、慈西產(chǎn)業(yè)組團。 ? 地塊情況 地塊名稱 土地用途 出讓 面積 （平方米） 規(guī)劃指標要求 容積率 綠地率（ %） 建筑密度 （ %） 建筑限高 （米） 東部新城核心區(qū)A322/23/2C14/8/9 地塊 A322 商務金融 12616 10 70 120150 A323 商務金融 15791 10 70 120150 A325 商務金融 29606 5 80 350380 C14 商務金融城鎮(zhèn)住宅 16868 27 40 5075 C18 城鎮(zhèn)住宅 21922 30 30 75 35 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 C19 城鎮(zhèn)住宅 17002 30 30 75 ? 發(fā)展前景分析 慈城依托老城歷史文化旅游產(chǎn)業(yè)、憑借沈海高速成為寧波大都市圈通往 上海 的西北門戶。以高品質郊區(qū)居住功能為主，集文化產(chǎn)業(yè)、度假休閑、娛樂旅游、商業(yè)零售、行政服務、商貿園區(qū)功能為一體，成為可持續(xù)發(fā)展的新興江南水鄉(xiāng)生態(tài)中心城鎮(zhèn)。此地塊的住宅項目也能依托周邊別墅項目來提升價值。 慈城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 20202030） 36 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 第 五 章 商品住宅市場 一、市場綜述 ? 供應： 2020年一季度 ，寧波商品住宅市場供應量為 ㎡ ， 同比增長了 %， 環(huán)比下降了 %。 ? 成交： 2020年一季度，寧波商品 住宅 市場成交量為 ㎡， 同比增長了 %，環(huán)比下降了 %。 ? 成交價格： 2020 年一季度，寧波商品 住宅 市場成交 均價 為 15425 元 /㎡， 同比增長了%，環(huán)比下降了 %。 圖 51 2020 年 2020（ 16 月）寧波市商品住宅供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 二 、供應量分析 供應總量分析 ? 2020 年一季度 ，寧波商品住宅市場供應量為 ㎡ ， 同比增長了 %， 37 2020 年 一季度寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 環(huán)比下降了 %。 2020 年一季度，寧波商品住宅市場供應量為 ㎡，同比仍增長了 %。由于新國八條是在 1 月底出臺的， 1 月份受 12 月底市場熱度的影響，另外也擔心后續(xù)政策的趨嚴，開發(fā)商積極推案，所以 1月份的供應量達到了 ㎡，同比增長了 %。由于新國八條及春節(jié)的影響 2 月份供應量急速下降， 2月供應量為 ㎡， 3月份歷來是樓市的小陽春時節(jié)，然而在嚴厲的政策環(huán)境下，開發(fā)商也不敢貿然開盤，市場陷入冰點。 圖 52 2020 年 3 月至 2020 年 3 月寧波市商品住宅供應量走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 寧波市 2020 年 一季度