北京市房地產(chǎn)-北京市房地產(chǎn)評估案例(參考版)
2025-06-02 20:05本頁面
【正文】 。 10. 隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資 金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的。 8. 由于該地塊將用于開發(fā)面向高 端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的 檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。 7. 鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開 發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。 6. 本報(bào)告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮 的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場調(diào)查支持。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。同 時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每 12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。 有關(guān)說明及建議 1. 本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本 身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際投資收益情況。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、 房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。 經(jīng)計(jì)算， E(FNPV) = 萬元 風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝ 凈現(xiàn)值變異系數(shù) ＝ ％＜ 70% 計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 ，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 ％，遠(yuǎn)低于 70％，說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。 除了地價(jià)和售價(jià)對本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。 對于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。 從上分析可以看出，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。 （ 3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對投資收益率的影響 當(dāng)?shù)貎r(jià)上升 10％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率將下降至 ％，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15％。 （ 2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響 地價(jià)上升 5％、 10％時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 ％、 ％；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至 ％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ Ic=8%） ,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 售價(jià)下降 5％、 10％時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 ％、 ％。 表 5－ 4 項(xiàng)目敏感性分析表 全部投資 基準(zhǔn)方案 地價(jià)變動(dòng) 售價(jià)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV升降幅度 % % % % % % % % IRR % % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響 當(dāng)宗地價(jià)格上升到 ％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（ FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5％、 10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng) 5％、 10％時(shí)，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 敏感性分析 影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 相應(yīng)的地價(jià)在 74291萬元和 87416萬元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表 5－ 4所示。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 ％，凈現(xiàn)值為 15221萬元，均處于較高水平。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。 損益表（見表 5－ 2） 由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的 4 級超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。 由于香蜜湖 B303－ 0041 宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期
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