【正文】 速略有擴(kuò)大；其中住宅約 ， 占比接近 90%，繼續(xù)成為市場(chǎng)絕對(duì)主流 。 在經(jīng)濟(jì)增速趨穩(wěn)的背景下 ， 2021年的貨幣環(huán)境將保持穩(wěn)健且適度向好的取向 ， 預(yù)計(jì)新增貨幣供應(yīng)量和貸款將繼續(xù)適度增長 ， 而房地產(chǎn)貸款作為商業(yè)銀行的重要放貸方向和收入來源 ， 占總貸款比例也將繼續(xù)上升 ， 繼續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)帶來利好 。 根據(jù) 12月 16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 ， 2021年經(jīng)濟(jì)工作總基調(diào)仍是 “ 穩(wěn)中求進(jìn) ” ， 貨幣政策保持穩(wěn)健取向 ， 在貨幣政策力度溫和以及換屆效應(yīng)的促進(jìn)下 ， 2021年宏觀經(jīng)濟(jì)將企穩(wěn)向好 ， 城鎮(zhèn)化 、 經(jīng)濟(jì)體制改革等中長期政策繼續(xù)推進(jìn) ， 為中長期經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力 。 在商品房供給方面，城市化率、土地供給、新增貸款最為顯著，而商品房價(jià)格受到供應(yīng)、需求等多方面的影響。 24 商品房供給 土地供給 商品房價(jià)格 土地價(jià)格 保障房 商品房需求 利率 貨幣供應(yīng)量 地方財(cái)政赤字 新增貸款 經(jīng)濟(jì)增長 城市化率 根 據(jù)“中國房地產(chǎn) 業(yè) 中長期動(dòng)態(tài)模型” ： 影響商品房需求的 主要因素 包括 經(jīng)濟(jì)增長、貨幣供應(yīng)量和城市化 ，其中 城市化 率每增長 1個(gè)百分點(diǎn) ，商品房銷售面積增加 %。 其中 ， 和記黃埔旗下的曉港名城及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略 ， 以價(jià)換量成效突出 ， 銷售金額超過 18億元 ，銷售面積達(dá) ， 榮登青島商品住宅銷售金額和銷售面積榜首 。首府 220 5 保利 21 青島： 外來房企 深耕 細(xì)作優(yōu)勢(shì)明顯 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 表： 2021年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)地位領(lǐng)先企業(yè) 排名 企業(yè) 1 萬科 2 中海地產(chǎn) 3 海信地產(chǎn) 4 和記黃埔 5 魯商置業(yè) 排名 項(xiàng)目名稱 銷售金額 （ 億 元） 銷售套數(shù) （套） 排名 項(xiàng)目名稱 銷售面積 （ 萬 平米） 銷售套數(shù) （套） 1 曉港名城 887 1 曉港名城 887 2 保利 龍湖則在了其大本營重慶地區(qū)購入多宗土地 。 萬科和保利 2021年有針對(duì)性地補(bǔ)充北京 、 上海 、 廣州等核心城市的地塊 ， 保利在一線城市拿地金額合計(jì)超過 160億元 ， 萬科在上海 3宗地塊也價(jià)值 。 表： 2021年十家代表企業(yè)拿地情況 圖： 2021年十家代表企業(yè)拿地情況 企業(yè) 2021年累計(jì) 金額 面積 金額 面積 金額 面積 萬科 713 2600 65 290 647 2310 保利 437 1352 82 404 355 948 中海 295 471 59 102 235 369 龍湖 187 665 55 241 132 424 恒大 141 2047 114 1888 27 159 綠城 120 210 0 0 120 210 金地 72 282 28 108 44 175 富力 45 212 8 132 37 81 世茂 32 73 0 0 32 73 碧桂園 21 140 6 30 15 110 總體 2062 8053 417 3194 1644 4859 20 2021年房企更傾向于將資金投向一二線城市 ， 拿地資金占比提高 。 隨著 2021年市場(chǎng)逐步回暖，企業(yè)拿地積極性逐步提升，下半年共拿地 4859萬平方米，比上半年高 52%，拿地金額共 1644億元，是上半年的 。 開發(fā)企業(yè)： 業(yè)績總體好于過去兩年，萬科繼續(xù)第一，中海、保利逼近千億，綠城、世茂增長快 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) ， 圖： 2021年至今十大代表企業(yè)月度銷售業(yè)績走勢(shì) 銷售額增長 12%， 面積增長 19% 銷售額增長 25%，面積增長 30% 注：十大企業(yè)包括萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。 保利超過 1000億元 ， 同比增長 39%， 與萬科差距進(jìn)一步縮小 。 具體來看 ， 上半年逐月增長 ， 銷售額在 6月達(dá)到全年峰值 ， 為 793億元 ， 下半年穩(wěn)定在較高水平 。 其中住宅用地溢價(jià)率穩(wěn)步上升 ， 12月達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn) %。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖： 2021年至今全國 300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積（單位：萬 m2） 圖： 2021年至今全國 300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積（單位：萬 m2） 02 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 08 0 0 0 004 0 0 08 0 0 01 2 0 0 0住宅月度 商辦月度 住宅年度 商辦年度4 . 7 億1 . 0 億7 . 3 億1 . 8 億6 . 5 億1 . 9 億5 . 4 億2 . 3 億2021 20212021202102 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 003 0 0 06 0 0 09 0 0 0住宅月度 商辦月度 住宅年度 商辦年度3 . 8 億5 . 5 億5 . 0 億1 . 7 億0 . 8 億1 . 3 億1 . 6 億3 . 8 億2021 20212021202116 地價(jià)： 住宅用地樓面均價(jià)、溢價(jià)率穩(wěn)步回升，但各類用地整體水平仍低于 2021年同期 2021年全國 300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)為 937元 /平方米 ， 同比下降 %， 其中 住宅用地同比上漲 %， 商辦用地同比下降 %。 圖：十大代表城市二手房成交總量及同比變化 十大城市二手住宅成交： 成交超 2021年，回升趨勢(shì)顯著，年末達(dá)到兩年來最高水平 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) ， 15 土地供需： 全年供求水平不及 2021年，但 4月以來逐漸向好 2021年 ， 全國 300個(gè)城市各類土地推出 、 成交面積分別為 平方米 、 ， 同比分別下降 %、 %， 其中住宅用地推出 、 成交面積同比降幅分別為%、 %， 商辦用地推出 、成交面積同比增幅分別為 %、%。 二季度開始 ， 成交量持續(xù)大幅回升 。 與 2021年初相比，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲 %，漲幅明顯高于十大城市新房。 圖： 2021年至今 青島 月度成交量 和供應(yīng)量 走勢(shì) 青島： 成交為近五年次高，供應(yīng)低于 2021年，供需均衡 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 3072827078957804080120160200萬平方米銷售面積 年度月均銷售面積 批準(zhǔn)上市面積 年度月均新批上市面積13 2021年 12月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為 22345元 /平方米，環(huán)比連續(xù)第 10個(gè)月上漲，漲幅為 %，各城市價(jià)格全部上漲。 其中 ， 9月為全年推盤高峰 ， 達(dá) 188萬平方米 ， 環(huán)比和同比分別增長 67%和 20%， 但比 2021年 11月高點(diǎn) （ 197萬平方米 ） 仍低 5%。 新增供應(yīng)量低于 2021年 ， “ 金九 ” 為全年推盤高峰 。 2021年 ， 青島住宅成交量持續(xù)回升 ， 月均成交 78萬平方米 ， 同比增長 11%， 為近五年來僅低于 2021年 （ 低 6%） 的次高水平 。 圖： 2021年至今各月 10個(gè)代表 城市 可售面積及 出清周期 供求對(duì)比： 庫存高位盤整，出清周期較年初大幅下降 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)， 注： 代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南昌、蘇州、揚(yáng)州、惠州。 從出清周期來看 ， 由于成交回升顯著 ， 出清周期持續(xù)下行 ， 去庫存壓力 明顯 減小 。 125013461267050 010 0015 0020 0025 00萬平方米月均供應(yīng)面積 年度月均供應(yīng)面積11 2021年開始 ， 代表城市庫存高位盤整 ， 一改前兩年持續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì) 。 其中 ， 9月達(dá)到全年推盤高峰 ， 單月新批上市突破 2千萬平方米 ， “ 金九 ” 之后新增供應(yīng)驟減 ， 但 1112月新增供應(yīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長 ， 處于 2021年較高水平 。 東北地區(qū) 代表城市 2021年累計(jì)小幅增長 4%， 2021年和 2021年降幅分別為 13%和 2%， 表現(xiàn)最為平穩(wěn) ， 其 2021年成交量與 2021年相比近下降 12%， 差距最小 。 圖：各類代表城市住宅月度成交面積及其同比變化 各類城市 對(duì)比： 均為近五年來第二高 ， 一線城市 回暖快力度大 ， 但較 2021年仍有較大距離 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) ， 108% 43% 24% 41% 97% 18% 18% 31% 114% 11% 10% 22% 9 51 72 62 61 64 020406080100120萬平方