【正文】 于以自住需求為主的沈陽影響較小。 5 21 商品住宅按區(qū)域劃分05010015020025030035005000100001500020210250003000035000商品房面積 （ 萬平 ） 88 197 125 320 71 118 285 178 94 133商品住宅 （ 萬平 ） 47 156 101 270 53 115 262 157 92 94 住宅套數(shù) （ 套 ） 5969 16208 11463 31604 6455 10212 27411 15744 9609 10911沈河區(qū) 和平區(qū) 皇姑區(qū) 鐵西區(qū) 大東區(qū) 東陵區(qū) 于洪區(qū)渾南新區(qū)蘇家屯區(qū)沈北新區(qū) 5） 商品住宅按產(chǎn)品劃 商品住宅 上市量 中 別墅占 5%比例，共計 73 萬平米，別墅分布區(qū)域主要為棋盤山、空港和輝山區(qū)域。 商品住宅 按面積段劃分0100002021030000400005000060000700000100200300400500600面積 （ 萬平 ） 136 477 318 165 129 121 套數(shù) （ 套 ） 28541 60790 31465 12632 7464 4694 60 平方米以下 60( 含 ) 90 平米 90( 含 ) 12 0 平米 120( 含 ) 14 4 平米 144( 含 ) 18 0 平米 180 平米 ( 含 ) 以上 4） 按 區(qū)域 來劃分 商品住宅按照區(qū)域來劃分，鐵西區(qū)商品住宅上市面積最多為 270 萬平米，占全市總供應(yīng)面積的 20%，其次為于洪區(qū) 262 萬平米，占全市供應(yīng)的 %。 2 0 0 5 20 1 0 年沈陽房地產(chǎn)供應(yīng)情況05001000150020218284868890929496商品房（萬平米） 1259 商品住宅（萬平米） 住宅套均面積（平） 93 90 90 94 90 872021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 注：供應(yīng)量包含沈陽郊區(qū)縣 5 20 2） 按照用途來劃分 按照用途來劃分純住宅為 1437 萬平米，占 88%，其次為商業(yè) 128 萬平米，占 %。 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 重型廠 A地塊 鐵西區(qū) 70000 ≤ 3 沈陽萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司 5 19 2．沈陽房地產(chǎn)市場分析 整 體綜述 2021 年沈陽房地產(chǎn)市場逆勢前行，供銷量達(dá)到歷年最高水平，全年商品住宅上市面積 1437萬平米，去化面積 1411 萬平米，整體供銷比為 100： 98，整體呈現(xiàn)供銷平衡的局面，截至2021 年末沈陽存量房面積為 1272 萬平米，可供消化周期約 1 年； 2021 年沈陽全市商品住宅價格為 5063 元 /平米，商品住宅整體價格首次突破 5000 元，但從全國來看，沈陽房地產(chǎn)價格仍然較低且處于合理的區(qū)間內(nèi)； 供應(yīng)情況分析 1） 整體供應(yīng)情況 2021 年沈陽商品房供應(yīng)面積為 1636 萬平米，同比上漲 30%，其中商品住宅面積 1437 萬平米同比上漲 %。 6）航空學(xué)院地塊 項目隸屬于皇姑區(qū)，東臨北陵公園，地理位置極佳，中糧集團(tuán)以樓面地價 4638 元 /平購得，預(yù)計再造中糧旗下知名地產(chǎn) 品牌 ——大悅城大型城市綜合體，將航院地塊打造成集文化、休閑、服務(wù)、辦公、娛樂、 購物 、餐飲、居住等八大功能于一體的城市現(xiàn)代 生活 新核心。 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 東北大馬路 301號 大東區(qū) ≯ 沈陽萬科東漫置業(yè)有限公司 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 三洋重工 2021038號 大東區(qū) ≯ 11億元 金地集團(tuán) 地塊名稱 所屬區(qū)域 占地面積 容積率 總價 競得人 5 17 4）沈馬公路東 1地塊 該地 行政隸屬于 于洪區(qū) ， 雖距離城市中心距離較遠(yuǎn)，但項目緊鄰丁香湖，自然資源優(yōu)越，且規(guī)模較大，容積率在 ， 預(yù)計此地塊將成為萬科北部的又一低密高端力作。 2)三洋重工場地塊 該地塊與萬科藍(lán)山項目隔路相望，是金地地產(chǎn)挺進(jìn)大東區(qū)的首個項目，結(jié)合金地于沈開發(fā)的數(shù)個項目產(chǎn)品以及萬科藍(lán)山近期的熱銷的局面來看，預(yù)計金地大東項目將成為東部高端住宅又一力作。 2021 年沈陽土地 成交 按用地面積情況細(xì)分， 與供應(yīng)量相似，成交 量最大的為 15 萬平用地地塊， 成交 比例達(dá) %，其次是 510 萬平地塊， 成交 比例達(dá) %，成交量最少的為20萬平以上的大規(guī)模地塊，供應(yīng)比例僅為 %，從出讓土地情況來看 ，近年沈陽開發(fā)項目將主要以中檔規(guī)模為主。 2021年沈陽各區(qū)住宅土地 成交 如下所示，其中 成交量 最大的為沈北新區(qū)， 成交 34宗，050100150200250300350050001000015000202102 0 1 0 年沈陽各區(qū)住宅成交情況單位：萬平/ 宗數(shù)單位：元 /平沈河區(qū) 和平區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 鐵西區(qū) 東陵區(qū) 渾南區(qū) 于洪區(qū) 沈北區(qū) 蘇家屯區(qū)宗數(shù) 3 9 6 13 25 1 0 14 34 11土地價格 1 6 3 9 1 . 8 4 3 8 2 0 . 9 6 5 2 7 3 . 4 7 9 4 4 9 . 8 5 2 9 6 1 . 2 2 1218 0 3 5 0 2 . 4 1 4 5 0 . 9 1 0 5 7 . 9 3土地面積 1 3 . 8 6 8 . 3 3 8 . 4 6 3 . 3 1 0 5 . 4 1 . 2 0 124 2 3 2 . 2 1 6 8 . 905010015020025030035002021400060008000100001202114000160002 0 1 0 年沈陽各區(qū)住宅用地供應(yīng)情況單位：萬平/ 宗數(shù)單位：元 /平沈河區(qū) 和平區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 鐵西區(qū) 東陵區(qū) 渾南區(qū) 于洪區(qū) 沈北區(qū) 蘇家屯區(qū)宗數(shù) 6 12 11 16 40 8 2 23 44 14土地價格 1 3 7 1 1 . 8 1 4 5 9 3 . 6 8 4 2 0 5 . 4 9 6 0 1 9 . 6 6 1 6 8 0 . 4 7 2 0 9 7 . 1 3 2 2 9 8 . 2 8 3 1 9 2 . 9 9 1 4 6 9 . 5 7 1 1 7 7 . 5 5土地面積 30 8 3 . 8 6 3 . 2 7 9 . 8 1 8 0 . 2 6 6 . 5 2 1 . 7 1 8 3 . 2 3 0 8 . 7 1 9 2 . 2 5 15 成交量 達(dá) 萬平， 其次為于洪區(qū)土地成交 14 宗，成交量達(dá) 124 萬平，鐵西區(qū)成交 25宗，成交量 ，從土地成交均價格最高的為沈河區(qū)，住宅土地成交均價達(dá) 元 /平，其次為皇姑區(qū)，成交土地均價 /平。 成交： 沈陽市 2021 年 全年共成交 295 宗土地，共 計 成交 萬平方米土地， 其中住宅土地供應(yīng) 116 宗，共計 萬平，成交土地均價 元 /平；商業(yè)用地共計 36 宗，共計 萬平，成交土地均價 元 /平；工業(yè)用地共 139 宗，共計 701 萬平，成交土地均價 元 /平；公建用地 4 宗，共計 26 萬平，成交土地均價 元 /平。 2) 歷年 成交 土地數(shù)量 從近年沈陽住宅用地成交量來看，住宅土地成交量與供應(yīng)量變動相似，均在 08 年呈現(xiàn)成交量大幅下滑的趨勢， 09 年土地市場在預(yù)期較低的情況下，以價帶量，使土地成交量達(dá)到近年的峰值，住宅用地成交 1379 萬平， 2021 年隨著市場在政策中的調(diào)整，土地成交量無論價 5 13 格還是成交量均回歸到近年正常區(qū)間范圍內(nèi)。 5 12 二、房地產(chǎn)市場分析 1．沈陽土地市場分析 整體綜述 2021 年是政策年，受 “ 國十條 ” 房產(chǎn)新政的影響，在房地產(chǎn)市場行情不明朗的情形下，開發(fā)商拿地開始變得更加審慎， 2021年沈陽市土地供給推出 488宗地塊，合計 土地，其中住宅用地占 %，商業(yè)用地占 %，其中住宅地塊主要來自沈北新區(qū)、于洪區(qū)、蘇家屯以及鐵西區(qū)； 2021年沈陽土地成交共 295宗地塊，合計 ，結(jié)合供應(yīng)情況來看，成交率為 %，成交地塊中，住宅用地占 %，商業(yè)用地占 %，與供應(yīng)量相似主要來自沈北新區(qū)、于洪等區(qū)域。 （ 3）房產(chǎn)稅試點改革加快推進(jìn) 2021 年 12 月 10 日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，積極 做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作”， 2021年 1月 28日起重慶、上海房產(chǎn)稅實行 。 2021 年，中央制 定了 580 萬套的保障性住房建設(shè)計劃并已初步完成。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機(jī)性需求存在再度反彈可能；另一方面，重點城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能導(dǎo)致房價再度快速上漲。除上述貨幣政策的調(diào)整外，值得關(guān)注的政策如下： (1) 調(diào)控政策不會放松，限購限貸政策放松可能性 幾乎為零 ，而且有向二三線城市轉(zhuǎn)移可能 胡錦濤主席近日表示繼續(xù)加強(qiáng)房地 產(chǎn)調(diào)控，加之 2021 年經(jīng)濟(jì)工作重點為“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)定價格總水平”，預(yù)計 2021 年的房地產(chǎn)政策調(diào)控不會放松，為“保增長” 5 11 而放松房地產(chǎn)調(diào)控是小概率事件。因此， 2021 年初將是各開發(fā)企業(yè)爭奪市場的關(guān)鍵時期，沈陽市場勢必會迎來新一輪的促銷大戰(zhàn)。而這段時間正是房產(chǎn)市場一年一度的冰凍期。此次加息之所以選擇在 12月底，也是為了對 2021年上半年通脹壓力的緩解。這是央行年內(nèi)第二次加息。但本公司 認(rèn)為，七折和八五折的利率調(diào)整，并不會對現(xiàn)階段的需求市場有很大程度的影響，尤其是剛需部分客 群。但其實早在半年前，就已經(jīng)有很多銀行取消了七折利率，只有個別銀行還在個別的項目低調(diào)執(zhí)行。 9） 首套房貸最低利率調(diào)至 5 10 政策要點 ： 2021年 10月 31日，央視播出《首套房貸最低利率或上調(diào)至 》，稱各家銀行已獲口頭通知，從 11 月 1 日起，取消對首套 住房貸款利率 7折優(yōu)惠，僅允許執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率最低下浮 15%，即首套房貸優(yōu)惠利率最低按 。 本輪 加息在 930房地產(chǎn)新政剛出臺 20天后到來，可見中央對于房地產(chǎn)市場調(diào)整的決心和態(tài)度。可以說是目前的通脹壓力促成了本次加息，另一方面這顯示了管理層對 經(jīng)濟(jì)運行的樂觀判斷，對經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升更有信心。前三季度，居民消費價格溫和上漲，工業(yè)品出廠價格漲勢趨穩(wěn)。其中 ，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 ％提高到 ％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 ％提高到 ％；除活期存款利率未調(diào)整外，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率均相應(yīng)調(diào)整。但外地人員買房仍然可以利用公積金貸款，這部分并沒有受到最新政策的影響，這相對彌補(bǔ)了一部分外地人員購房不能利用商業(yè)貸款的的缺口。對于職工普遍關(guān)心的公積金貸款問題，沈陽住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，異地公積金貸款政策仍然執(zhí)行，但三套房公積金貸款目前已經(jīng)叫停。 7） 沈陽公積金叫停第三套房貸 政策要點： 9 月 29 日，樓市 “ 二次調(diào)控 ” 政策發(fā)布，要求完善差別化的住房信貸政策。對于首次置業(yè)客群，開始關(guān)注市場價格走勢，暫緩購房，進(jìn)入觀望階段。中短期內(nèi)市場供給量將會增加，保障性住房供應(yīng)也將增加；中長期，中低價位、中小套型商品住房項目