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cric:20xx年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來展望-文庫吧資料

2024-10-13 15:56本頁面
  

【正文】 、溫州超過11年平均水平的七成以上。當(dāng)新一屆政府正式躍上歷史舞臺時(shí),房地產(chǎn)業(yè),這個(gè)在過去十年里既扮演了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的“好孩子”,同時(shí)又充當(dāng)了引發(fā)社會激烈矛盾的“壞孩子”,這樣一個(gè)充滿矛盾的角色,將會何去何從?作為房地產(chǎn)行業(yè)里的一員,無論新的十年會給我們帶來怎樣的機(jī)遇,又會讓我們迎接怎樣的挑戰(zhàn)?積極修煉內(nèi)功,順勢而為,迎接改變,才是迎接未來的最好方式?。▉碓矗篊RIC,中國房地產(chǎn)測評中心)第二篇:房地產(chǎn)行業(yè)投資展望房地產(chǎn)行業(yè):支持剛需政策加強(qiáng) 成交持續(xù)回暖成交量環(huán)比上升,樓市持續(xù)恢復(fù)?!窘Y(jié)束語】在剛剛過去的2012年,中國經(jīng)濟(jì)遭遇到了始料未及的困境,問題既來自于外部,也來自于內(nèi)部;與此同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)卻在經(jīng)歷連續(xù)兩年調(diào)控之后迎來了些許轉(zhuǎn)機(jī),政策環(huán)境逐漸緩和,市場交易量溫和復(fù)蘇,品牌房企銷售業(yè)績也較為理想。二季度之后,如果沒有更為嚴(yán)厲的政策出臺,土地成本將有顯著攀升,三四季度土地價(jià)格將達(dá)到峰值。從各線城市來看,一線城市土地成交量將比今年有明顯增長,其中深圳將以大量城市更新項(xiàng)目為土地開發(fā)主要手段,二線城市的成交量將持續(xù)今年的增長態(tài)勢,而三四線城市將出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象,發(fā)展?jié)摿ο鄬^大的三四線城市土地成交量將較今年小幅上漲,而其他三四線城市的土地市場較不看好。土地市場:政策趨穩(wěn)供需兩旺,2013年土地市場將量價(jià)齊升 土地市場將延續(xù)2012年四季度以來的熱度,2013年土地供應(yīng)量及成交量總體上將保持穩(wěn)中有升。對于2013年,由于限購政策的存續(xù),剛需類產(chǎn)品依然將是市場成交的主力軍,但其所占份額將較2012年則將下降,而改善、投資類產(chǎn)品銷售狀況將在2012年下半年基礎(chǔ)上繼續(xù)好轉(zhuǎn)。時(shí)至20112012年,由于限購政策的介入,一二線城市中高端項(xiàng)目成交占比明顯萎縮,近兩年90140平米成交占比降到33%和36%,而140平米以下占比更是低至23%,相應(yīng)地,90平米以下中小戶型占比則連續(xù)兩年突破40%。至于三四線城市,由于市場本身正處于發(fā)展的大方向中,在行業(yè)大環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下,熱點(diǎn)城市漲幅將相對較大,而普通三四線城市由于市場規(guī)模普遍較小,因此房價(jià)走勢受具體項(xiàng)目的定價(jià)影響更大。房價(jià)方面,預(yù)計(jì)2013年全國商品房銷售價(jià)格將在2012年的基礎(chǔ)上上漲510%。交易量方面,近三年以來12月單月占全年比例穩(wěn)定在20%左右(前11個(gè)月缺漏數(shù)據(jù)年底統(tǒng)一入庫),%;對于2013年,由于行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)趨緩,故市場增長速度高于2012年應(yīng)無懸念,以此來看,2013年全國商品房銷售面積將突破12億平方米。市場走勢:開發(fā)投資溫和上漲,2013年全國市場量價(jià)齊升 房地產(chǎn)開發(fā)投資方面,%,隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善,該增速已基本企穩(wěn);對于2013年,我們可以從兩方面去判斷:首先,2011年1000萬套保障房新開工的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)依然存在,將使2013年保障房投資繼續(xù)維持在高位;其次,房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)將提升企業(yè)信心,商品房投資企穩(wěn)回升應(yīng)是大概率事件,但受困于新開工數(shù)據(jù)短期內(nèi)仍將負(fù)增長的拖累,預(yù)計(jì)2013年投資額增長幅度有限。以上海為例,2012年以來新購商品住宅中僅有1/3的部分被納入應(yīng)稅范圍,而根據(jù)2011年稅務(wù)局的數(shù)據(jù),%。至于另一個(gè)行業(yè)內(nèi)的熱門話題——房產(chǎn)稅,我們認(rèn)為擴(kuò)大試點(diǎn)范圍基本已經(jīng)板上釘釘。但是另一方面,限購政策不退出并不意味著2013年房地產(chǎn)政策面會更緊張。對此,我們的看法是:其一,住房問題事關(guān)經(jīng)濟(jì)和民生兩大領(lǐng)域,要對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年進(jìn)行調(diào)控,這絕非一兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人可以憑借一己之力推動(dòng)的工程,房地產(chǎn)調(diào)控一定是在黨中央、最高決策層得到了相當(dāng)?shù)闹С郑黄涠?,新一屆政府的主要領(lǐng)導(dǎo)人也正是當(dāng)前調(diào)控的主要執(zhí)行者;其三,房地產(chǎn)調(diào)控在民間客觀上確實(shí)具有相當(dāng)廣泛的群眾基礎(chǔ)。綜合判斷,我們認(rèn)為2013年依靠投資拉動(dòng)GDP應(yīng)能維持在8%左右的增速,但從中長期來看,經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素依然存在,這對于政策前景尚不明朗的房地產(chǎn)行業(yè)來說,也許反而是較為理想的局面。二、2013年走勢預(yù)判宏觀經(jīng)濟(jì):政府投資將確保經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn),中長期結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍有不確定因素2013年將是黨的新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體上任后的第一個(gè)完整的財(cái)政年度,預(yù)計(jì)其“穩(wěn)增長”力度將會超過2012年,因此,我們對于明年經(jīng)濟(jì)層面的基本判斷仍然是政府投資引導(dǎo)國內(nèi)需求,在此推動(dòng)下,2013年中國經(jīng)濟(jì)將暫時(shí)走出增速快速下滑的局面,但在穩(wěn)定增長中尋求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的基調(diào)目前看來并沒有改變。但是,在短期內(nèi)我們認(rèn)為尚不必過分憂慮,盡管保障房覆蓋中低收入人群是大勢所趨,但是從目前來看依然存在著許多亟待解決的問題,其中首到其沖的即是資金渠道,當(dāng)前各地保障房建設(shè)資金來源主要有三種渠道:其一是以政府信用做擔(dān)保,向商業(yè)銀行做無抵押貸款;其二是地方政府或國有開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券;其三是政府在土地出讓的環(huán)節(jié)強(qiáng)制性要求企業(yè)必須配建一定數(shù)量的保障房,綜觀以上三種融資模式,無論哪一種都不能產(chǎn)生可持續(xù)的資金循環(huán),這已經(jīng)使得我國保障房體系建設(shè)嚴(yán)重受困,從這個(gè)意義上講,5年3600萬套的規(guī)劃能否如期完成其實(shí)尚未可知,2012年全國保障房建設(shè)目標(biāo)從1000萬套下調(diào)到700萬套,2013年目標(biāo)繼續(xù)下調(diào)到600萬套,這其中反映出中央層面已經(jīng)對當(dāng)前的保障房建設(shè)思路做出了一定的反思??梢灶A(yù)見,在新十年內(nèi),保障房體系建設(shè)仍將是中央政府在住房問題上的最重要工作。那么,站在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上,房地產(chǎn)業(yè)重拾頂層設(shè)計(jì),是我們已經(jīng)可以看得到的未來行業(yè)發(fā)展趨勢。而事實(shí)上,早在1998年房改之初,朱镕基總理便對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向有過非常具體周詳?shù)捻攲釉O(shè)計(jì),在當(dāng)年著名的國發(fā)(1998)23號文《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中,住房雙軌制的藍(lán)圖就已經(jīng)寫就,根據(jù)文件的精神,高收入人群應(yīng)通過商品房市場改善居住條件,中低收入人群則通過政府保障房解決住房問題,并在此基礎(chǔ)上發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的推動(dòng)作用?!氨U戏拷ㄔO(shè)”將是未來十年行業(yè)發(fā)展重心在過去的調(diào)控十年中,被外界詬病最多的是房價(jià)越調(diào)越高。綜合來看,將工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程捆綁在一起,已經(jīng)成為未來我國促進(jìn)更有質(zhì)量城鎮(zhèn)化的基本國策。而這樣的局面在新十年中有望逐步改善。由此可見,在新十年中中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將繼續(xù)提速,而更為重要的是,未來的城鎮(zhèn)化將從以往關(guān)注速度轉(zhuǎn)變?yōu)楦P(guān)注質(zhì)量。那么在未來的十年,城鎮(zhèn)化還會給房地產(chǎn)市場帶來如此巨大的推動(dòng)力嗎?毫無疑問,答案是肯定的。站在這兩個(gè)層面上,我們將對未來十年行業(yè)發(fā)展的重要方向,以及2013年房地產(chǎn)市場走勢作出判斷,一家之言,僅供參考。2011年5月,國土部重申溢價(jià)率超過50%的地塊需上報(bào),而2012年以來杭州、廣州、濟(jì)南等城市在競拍方式上也做出了改變,如采取“限地價(jià)、競配建”、“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式,這使土地出讓溢價(jià)率得到有效抑制,所以2012年從總體來看,高溢價(jià)地塊并不常見。2012年土地市場底價(jià)成交占主流,高溢價(jià)地塊占比出現(xiàn)明顯下滑,全年平均溢價(jià)率在50%以上的占比僅為4%,與2011年相比下降8個(gè)百分點(diǎn),較2009年、2010年時(shí)的33%和24%更是明顯偏低。流拍、溢價(jià):地方政府改變拍賣方式抑地價(jià),流拍率同比小漲、溢價(jià)率回落2012年全國30重點(diǎn)城市土地流拍率為9%,與去年相比提升了1個(gè)百分點(diǎn)。而與前兩者相比,二線城市無論在地價(jià)還是市場需求方面都更為可控,因此從土地市場來看交易量與去年基本持平。各線城市:二線城市土地市場交易保持平穩(wěn),三四線城市地價(jià)保持快速上漲今年土地市場總體成交情況不甚理想,各線城市的表現(xiàn)也存在較大差異。三、全年土地市場成交下滑,下半年開始市場熱度有所回升全國總量:全年土地市場量價(jià)齊跌,下半年行業(yè)環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)后有所起色,同比下降11%,平均樓板價(jià)為2257元/平方米,同比下降7%。產(chǎn)品需求:熱銷項(xiàng)目結(jié)構(gòu)發(fā)生漸變,剛需、改善、投資類需求陸續(xù)入市 2012年以來,伴隨著房地產(chǎn)行情的逐步好轉(zhuǎn),購房需求經(jīng)歷了一個(gè)從剛需、改善再到投資逐步持續(xù)釋放的過程。各線城市:一二線城市市場明顯好轉(zhuǎn),三四線增長趨勢有所放緩從全國24個(gè)樣本城市中看,一二線城市市場狀況顯著好轉(zhuǎn),2012年樣本一二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%,而其2011年的成交量同比則均下降了19%;而三、四線城市增長趨勢則有所放緩,今年樣本三四線城市交易量同比增長15%,漲幅較2011年大幅收窄。二、一二線城
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