【正文】 719億元，%。一、XX年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況：XX年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，%，其中，商品住宅投資13692億元，%，%。我們堅(jiān)定看好全年行業(yè)投資機(jī)會(huì)，全年堅(jiān)定持有是最佳策略。房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，降幅減小，新推盤(pán)以價(jià)換量去化改善。當(dāng)新一屆政府正式躍上歷史舞臺(tái)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)，這個(gè)在過(guò)去十年里既扮演了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“好孩子”，同時(shí)又充當(dāng)了引發(fā)社會(huì)激烈矛盾的“壞孩子”，這樣一個(gè)充滿矛盾的角色，將會(huì)何去何從？作為房地產(chǎn)行業(yè)里的一員，無(wú)論新的十年會(huì)給我們帶來(lái)怎樣的機(jī)遇，又會(huì)讓我們迎接怎樣的挑戰(zhàn)？積極修煉內(nèi)功，順勢(shì)而為，迎接改變，才是迎接未來(lái)的最好方式?。▉?lái)源：CRIC,中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心）第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)投資展望房地產(chǎn)行業(yè)：支持剛需政策加強(qiáng) 成交持續(xù)回暖成交量環(huán)比上升，樓市持續(xù)恢復(fù)。土地市場(chǎng)：政策趨穩(wěn)供需兩旺，2013年土地市場(chǎng)將量?jī)r(jià)齊升 土地市場(chǎng)將延續(xù)2012年四季度以來(lái)的熱度，2013年土地供應(yīng)量及成交量總體上將保持穩(wěn)中有升。房?jī)r(jià)方面，預(yù)計(jì)2013年全國(guó)商品房銷售價(jià)格將在2012年的基礎(chǔ)上上漲510%。至于另一個(gè)行業(yè)內(nèi)的熱門(mén)話題——房產(chǎn)稅，我們認(rèn)為擴(kuò)大試點(diǎn)范圍基本已經(jīng)板上釘釘。二、2013年走勢(shì)預(yù)判宏觀經(jīng)濟(jì)：政府投資將確保經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍有不確定因素2013年將是黨的新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體上任后的第一個(gè)完整的財(cái)政年度，預(yù)計(jì)其“穩(wěn)增長(zhǎng)”力度將會(huì)超過(guò)2012年，因此，我們對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)層面的基本判斷仍然是政府投資引導(dǎo)國(guó)內(nèi)需求，在此推動(dòng)下，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將暫時(shí)走出增速快速下滑的局面，但在穩(wěn)定增長(zhǎng)中尋求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的基調(diào)目前看來(lái)并沒(méi)有改變。而事實(shí)上，早在1998年房改之初，朱镕基總理便對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向有過(guò)非常具體周詳?shù)捻攲釉O(shè)計(jì)，在當(dāng)年著名的國(guó)發(fā)(1998)23號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，住房雙軌制的藍(lán)圖就已經(jīng)寫(xiě)就，根據(jù)文件的精神，高收入人群應(yīng)通過(guò)商品房市場(chǎng)改善居住條件，中低收入人群則通過(guò)政府保障房解決住房問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用。由此可見(jiàn)，在新十年中中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將繼續(xù)提速，而更為重要的是，未來(lái)的城鎮(zhèn)化將從以往關(guān)注速度轉(zhuǎn)變?yōu)楦P(guān)注質(zhì)量。2012年土地市場(chǎng)底價(jià)成交占主流，高溢價(jià)地塊占比出現(xiàn)明顯下滑，全年平均溢價(jià)率在50%以上的占比僅為4%，與2011年相比下降8個(gè)百分點(diǎn)，較2009年、2010年時(shí)的33%和24%更是明顯偏低。三、全年土地市場(chǎng)成交下滑，下半年開(kāi)始市場(chǎng)熱度有所回升全國(guó)總量：全年土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，下半年行業(yè)環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)后有所起色，同比下降11%，平均樓板價(jià)為2257元/平方米，同比下降7%。從地方政府政策調(diào)整形式上來(lái)看，今年多采用的是調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金、信貸優(yōu)惠這樣比較溫和的方式。從全年的角度看，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)的最終收官，對(duì)于各方而言都還是可以接受的。第一篇：CRIC：2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來(lái)展望2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來(lái)展望對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的這十年既是黃金的十年，同時(shí)也是迷茫的十年，再也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強(qiáng)大，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用；但與此同時(shí)，再也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來(lái)經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國(guó)家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。兩者很大程度上掩蓋了出口端的持續(xù)低迷，以及私人經(jīng)濟(jì)部門(mén)的去庫(kù)存重壓。地方層面來(lái)說(shuō)，相比2011年個(gè)別城市超越中央底線的觸碰限購(gòu)紅線，今年以來(lái)明顯變得更加謹(jǐn)慎，“闖關(guān)”舉動(dòng)從2011年的顯性逐漸轉(zhuǎn)向隱性。4月份市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目依然延續(xù)了去年年底的一波以剛性需求為主的行情，如上海的保利葉語(yǔ)、廣州的碧桂園鳳凰城等；6月以后，中大戶型的改善型產(chǎn)品也開(kāi)始在熱銷項(xiàng)目上嶄露頭角，典型項(xiàng)目如上海的中海紫御豪庭、南京的世茂外灘新城，均創(chuàng)造了開(kāi)盤(pán)銷售破億的亮眼成績(jī)；而8月以后，包括旅游度假產(chǎn)品在內(nèi)的異地投資類項(xiàng)目也進(jìn)入到熱銷的隊(duì)列中，最具代表的例子如啟東的恒大海上威尼斯，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售出2509套房源，備案金額超過(guò)20億元，再如惠州的碧桂園十里銀灘，項(xiàng)目主要客群為深圳、廣州等周邊的異地投資客戶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交3300套房源。2012年上半年流拍率相對(duì)較低，主要是土地供應(yīng)量大幅收縮，而隨著下半年土地市場(chǎng)回暖，地方政府集中供地，導(dǎo)致流標(biāo)地塊數(shù)量有所增長(zhǎng)。李克強(qiáng)總理在2012年的多次講話中提到，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式必須從依賴出口轉(zhuǎn)變到依靠?jī)?nèi)需上來(lái)，而城鎮(zhèn)化正是我國(guó)最大的內(nèi)需。究其根本原因在于頂層設(shè)計(jì)的缺乏，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的掌控基本是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的應(yīng)對(duì)式調(diào)整。在我們看來(lái)，本輪保障房的集中開(kāi)工高峰始自2011年，按照保障房規(guī)劃建設(shè)周期，第一波供應(yīng)高潮至少應(yīng)該在2014年之后；根據(jù)我們的測(cè)算，2012年竣工的保障房規(guī)模大致占當(dāng)年商品房總竣工量的10%，2013年這個(gè)比例大概將在1520%之間，因此，單從2013年一年來(lái)看，保障房入市規(guī)模遠(yuǎn)不足以對(duì)商品房市場(chǎng)造成太大威脅。事實(shí)上只要中央層面不進(jìn)一步加壓，地方層面就仍然存在松動(dòng)的壓力和動(dòng)力；而從2012年以來(lái)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達(dá)成相對(duì)共識(shí)，市場(chǎng)交易量就足以企穩(wěn)回升，同時(shí)在適當(dāng)?shù)恼邏毫ο抡麄€(gè)行業(yè)也不至于過(guò)熱，在我們看來(lái)，對(duì)于新一屆政府而言，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)起到舉足輕重影響的房地產(chǎn)業(yè)，能夠保持這樣平穩(wěn)的狀態(tài)恰恰是最合適的局面。從城市來(lái)看，一、二線城市，只要行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化，預(yù)計(jì)2013年交易量將繼續(xù)2012年的上升趨勢(shì)；而對(duì)于三四線城市，我們認(rèn)為可以分為兩類：其一是近兩年市場(chǎng)迅速發(fā)展的熱點(diǎn)三四線城市，在經(jīng)過(guò)2012年盤(pán)整后，2013年將迎來(lái)新的復(fù)蘇，至于另一部分?jǐn)?shù)量龐大的普通三四線城市，2013年將是其嶄露頭角的新起點(diǎn)。改善需求相對(duì)于首置剛需而言，購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)、但購(gòu)房急迫性較弱，因而在2011年房?jī)r(jià)預(yù)期總體看跌的背景下這部分需求入市積極性偏低，而隨著整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的企穩(wěn)回暖，預(yù)計(jì)2013年一二線城市中規(guī)模巨大的改善需求將全面回歸，所占市場(chǎng)比例將在2012年基礎(chǔ)上明顯提升，大致將回歸到40%左右的水平；而對(duì)于投資性需求而言，依然存續(xù)的限購(gòu)政策將是其回歸的最大桎梏，2013年異地投資將仍然是這部分需求最大的釋放渠道，類似于惠州碧桂園十里銀灘、啟東恒大海上威尼斯這樣的銷售佳績(jī)將繼續(xù)在二三四線城市涌現(xiàn)。然而我們也看到，企業(yè)的整體利潤(rùn)率持續(xù)下降，銷售在城市之間、企業(yè)之間分布的不均衡性加劇??未來(lái)仍存在較大的不確定性，能否在行業(yè)轉(zhuǎn)型的大浪中破浪前行取決于對(duì)大勢(shì)的把握和專業(yè)性的增強(qiáng)，更重要的是二者之間節(jié)奏的把控。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。在以價(jià)換量、信貸對(duì)剛需實(shí)質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤(pán)增加將帶動(dòng)成交量持續(xù)回暖，庫(kù)存加速去化。對(duì)于XX年的上半年來(lái)講，如果用一句話總結(jié),可以說(shuō)是“亂花漸欲迷人眼”，而對(duì)于XX年下半年市場(chǎng)形式也可以用一句話預(yù)測(cè)“順勢(shì)而為，靜觀其變”。其中，%，%%。其中，%；%，%，%。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好趨勢(shì)，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購(gòu)置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲(chǔ)備、企業(yè)未來(lái)發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購(gòu)置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使XX年上半年整體土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)較大，土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)明顯。商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場(chǎng)觀望情緒依然較為嚴(yán)重。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年的數(shù)據(jù)可以看出，可以清晰地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸收縮的軌跡。但針對(duì)部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)繼續(xù)高幅度上漲和信貸松緊行為需密切關(guān)注，警惕其潛在風(fēng)險(xiǎn)。可以看出未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)則的發(fā)展趨勢(shì)。從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)增速有所回落，同時(shí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅仍處于高位，經(jīng)濟(jì)政策必須在“確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”和“抑制通貨膨脹”兩者之間平衡，調(diào)控難度加大。從一個(gè)對(duì)化工危險(xiǎn)品毫無(wú)概念的員工，成長(zhǎng)為一個(gè)對(duì)倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)基本可以獨(dú)擋一面的銷售人員。鞭策自己在2011年要完成目標(biāo)如下：一、工作目標(biāo)，同時(shí)全面開(kāi)拓臨港新倉(cāng)庫(kù)的業(yè)務(wù)。定期地去拜訪現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)的重要客戶，以及經(jīng)常與他們保持良好的溝通與關(guān)系。二、生活目標(biāo)。