【正文】 于未來短期內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不確定性，過去兩三年整個(gè)行業(yè)范圍內(nèi)出現(xiàn)進(jìn)軍三四線城市的浪潮，而從今年市場的反饋來看，相當(dāng)一部分前期熱點(diǎn)的三四線城市市場已經(jīng)出現(xiàn)了交易低谷，而這必然已經(jīng)引起企業(yè)的警惕。從地價(jià)角度看，一線城市雖然土地成交總體低迷，但由于稀缺因素，地價(jià)仍與去年持平；二線城市方面今年平均樓板價(jià)下跌14%，在我們看來，這與相當(dāng)一部分地方政府主動(dòng)調(diào)低出讓底價(jià)有重要關(guān)系；而三四線城市方面，盡管今年土地成交量下滑，但地價(jià)依然走在持續(xù)上漲的軌跡中，這與這部分地區(qū)本身處于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高增長期有關(guān)，但就27%的漲幅來看，其土地市場熱度過高的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。2012年上半年流拍率相對較低，主要是土地供應(yīng)量大幅收縮，而隨著下半年土地市場回暖，地方政府集中供地，導(dǎo)致流標(biāo)地塊數(shù)量有所增長。這一方面是由于企業(yè)拿地整體較為理性，尤其是上半年典型企業(yè)多為底價(jià)拿地，競爭不激烈，另一方面也是政府調(diào)控的結(jié)果。[ 展望篇：新十年兩大關(guān)鍵字推動(dòng)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，2013年春意已現(xiàn) ]2013年將是新一屆政府執(zhí)政的第一年，是新一輪政治周期的第一年，其將為未來十年整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定下主基調(diào)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，剛剛經(jīng)歷了2012年的觸底回穩(wěn)，其上行趨勢能否在2013年得以延續(xù)，相信這是廣大房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前最為關(guān)心的話題。一、新十年兩大關(guān)鍵字“新型城鎮(zhèn)化”將是未來十年房地產(chǎn)行業(yè)最大利好在過去的十年中，伴隨著全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，中國總共新增大約2億的城市人口，按照人均30平的住房需求測算，這將為房地產(chǎn)市場帶來了60億平方米的需求；但是根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，過去十年全國商品住宅竣工面積總共不足50億，也就是說單單是城鎮(zhèn)化就造成了10億平方米的供應(yīng)缺口，而這才是過去房地產(chǎn)市場能夠抵御一切調(diào)控、越挫越勇，進(jìn)而締造黃金十年的真正秘密。李克強(qiáng)總理在2012年的多次講話中提到，未來中國經(jīng)濟(jì)增長模式必須從依賴出口轉(zhuǎn)變到依靠內(nèi)需上來，而城鎮(zhèn)化正是我國最大的內(nèi)需。在過去相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，我國的城鎮(zhèn)化、尤其是相當(dāng)一部分中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化，更多體現(xiàn)在數(shù)字形態(tài)上的提高，而在相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上卻明顯落后，相當(dāng)一部分所謂的新市民無法融入城市生活的渠道，甚至中西部的部分城鎮(zhèn)出現(xiàn)“趕”農(nóng)民進(jìn)樓的現(xiàn)象，如此的城鎮(zhèn)化確實(shí)在一定程度上導(dǎo)致了三四線城市房地產(chǎn)市場真正的新增有效需求其實(shí)相對有限。在十八大會(huì)議政府工作報(bào)告中，我們觀察到關(guān)于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的表述發(fā)生了重要的變化，首次提出了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化四化同步發(fā)展的理論：工業(yè)化為城市提供更多的非農(nóng)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)；農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提高農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)率、進(jìn)而釋放更多的農(nóng)村人口，更可在部分農(nóng)村實(shí)現(xiàn)大型產(chǎn)業(yè)結(jié)合的經(jīng)營模式，推動(dòng)農(nóng)村直接升級(jí)為城鎮(zhèn)；信息化則是促進(jìn)工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化更好更快實(shí)現(xiàn)的重要推手。在此情況下，未來我國城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更多真正意義上的有效需求，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，尤其是三四線城市來說，或許才是真正的春天。究其根本原因在于頂層設(shè)計(jì)的缺乏，政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的掌控基本是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的應(yīng)對式調(diào)整。但是遺憾的是，在這之后的十余年里，由于種種原因，上述規(guī)劃并沒有得到很好的落實(shí)。首先，從近兩年政府的調(diào)控思路來看，保障房的建設(shè)工程已經(jīng)在逐步推進(jìn)，5年3600萬套的建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)被層層分包給各級(jí)地方政府，各地保障房每年的新開工數(shù)量也都有了一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃表；其次，從十七大以來中央層面上對房地產(chǎn)調(diào)控的分工來看，溫家寶總理主抓政策調(diào)控，而李克強(qiáng)作為副總理時(shí)則主抓保障房建設(shè)，而十二五規(guī)劃中全國5年內(nèi)新建3600萬套保障房的計(jì)劃即由李牽頭制訂，而根據(jù)我們的監(jiān)測，2012年以來李在公開場合關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的講話共計(jì)24次，而每一次都無一例外提到了保障房，從中可見新一屆國務(wù)院總理對保障房的關(guān)注。毫無疑問，伴隨著浩浩蕩蕩的保障房建設(shè)工程，未來勢必將分流一部分商品房市場需求，尤其是中低端需求。在我們看來，本輪保障房的集中開工高峰始自2011年，按照保障房規(guī)劃建設(shè)周期，第一波供應(yīng)高潮至少應(yīng)該在2014年之后；根據(jù)我們的測算，2012年竣工的保障房規(guī)模大致占當(dāng)年商品房總竣工量的10%，2013年這個(gè)比例大概將在1520%之間，因此，單從2013年一年來看，保障房入市規(guī)模遠(yuǎn)不足以對商品房市場造成太大威脅。內(nèi)在層面，國內(nèi)人口紅利結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，過去十年里支撐我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的廉價(jià)生產(chǎn)要素已經(jīng)不在，傳統(tǒng)制造業(yè)競爭力將面臨巨大挑戰(zhàn)；外在層面，當(dāng)前中國主要貿(mào)易伙伴都無法看到明確的復(fù)蘇希望，美國復(fù)蘇緩慢且面臨“財(cái)政懸崖”，歐洲債務(wù)危機(jī)仍在持續(xù)發(fā)酵，經(jīng)濟(jì)仍處在較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，目前出口中增長最為強(qiáng)勁的是新興市場國家，但也無法完全替代歐美國家需求。行業(yè)政策：限購政策仍將存續(xù)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對市場影響有限在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，相信整個(gè)行業(yè)最關(guān)注的話題，是本輪以限購為核心的政策調(diào)控在2013年會(huì)否出現(xiàn)變化，尤其是在中央最高層領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)換屆的情況下。綜合以上三點(diǎn)因素，我們認(rèn)為2013年調(diào)控主基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，限購政策將繼續(xù)執(zhí)行。事實(shí)上只要中央層面不進(jìn)一步加壓，地方層面就仍然存在松動(dòng)的壓力和動(dòng)力；而從2012年以來的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達(dá)成相對共識(shí)，市場交易量就足以企穩(wěn)回升，同時(shí)在適當(dāng)?shù)恼邏毫ο抡麄€(gè)行業(yè)也不至于過熱，在我們看來，對于新一屆政府而言，對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢起到舉足輕重影響的房地產(chǎn)業(yè)，能夠保持這樣平穩(wěn)的狀態(tài)恰恰是最合適的局面。但是不容忽視的一點(diǎn)是：從當(dāng)前已經(jīng)試點(diǎn)的上海和重慶來看，無論從只征增量不征存量的稅收范圍，還是從稅率本身來看，其真正對市場所能產(chǎn)生的影響依然十分有限?；谝陨衔覀冋J(rèn)為：即使2013年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市數(shù)量增加，但是考慮到當(dāng)前房產(chǎn)稅的實(shí)際現(xiàn)狀，而短期內(nèi)又不具備全面清算存量的條件，起碼在2013年內(nèi)，房產(chǎn)稅仍然不會(huì)對房地產(chǎn)市場造成太大影響。綜合來看，我們判斷2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大致在18%左右，較2012年微幅上漲。從城市來看，一、二線城市，只要行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化，預(yù)計(jì)2013年交易量將繼續(xù)2012年的上升趨勢；而對于三四線城市，我們認(rèn)為可以分為兩類：其一是近兩年市場迅速發(fā)展的熱點(diǎn)三四線城市，在經(jīng)過2012年盤整后，2013年將迎來新的復(fù)蘇，至于另一部分?jǐn)?shù)量龐大的普通三四線城市，2013年將是其嶄露頭角的新起點(diǎn)。分城市看：一二線城市中心城區(qū)由于最近兩年持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，房價(jià)漲勢基本停滯，預(yù)計(jì)2013年將出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)，預(yù)計(jì)漲幅將在1020%；而城郊板塊方面，由于主力客需以首置和首改為主，因此價(jià)格敏感度相對偏高，開發(fā)商大幅度漲價(jià)仍將迅速失去市場的支撐，這類區(qū)域2013年房價(jià)將呈現(xiàn)10%以下的溫和回漲。產(chǎn)品需求：剛需項(xiàng)目主流地位不變，改善、投資等產(chǎn)品將呈“百花齊放” 從項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上看，20092010年九大重點(diǎn)城市90140平米房源成交套數(shù)占總量的比例保持在40%左右，而90平米以下中小戶型占比大致在30%左右，另外140平米以上大戶型也占到30%左右的比例，在我們看來，這樣的結(jié)構(gòu)比例與一二線城市市場需求的構(gòu)成是符合的。在我們看來，過去兩年重點(diǎn)城市中高端需求存在較大面積的積壓。改善需求相對于首置剛需而言，購買力更強(qiáng)、但購房急迫性較弱，因而在2011年房價(jià)預(yù)期總體看跌的背景下這部分需求入市積極性偏低，而隨著整個(gè)市場環(huán)境的企穩(wěn)回暖，預(yù)計(jì)2013年一二線城市中規(guī)模巨大的改善需求將全面回歸，所占市場比例將在2012年基礎(chǔ)上明顯提升，大致將回歸到40%左右的水平；而對于投資性需求而言，依然存續(xù)的限購政策將是其回歸的最大桎梏，2013年異地投資將仍然是這部分需求最大的釋放渠道，類似于惠州碧桂園十里銀灘、啟東恒大海上威尼斯這樣的銷售佳績將繼續(xù)在二三四線城市涌現(xiàn)。具體來看，1月末、2月初，各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交量保持較高水平，這之后成交量將有所回落進(jìn)入平穩(wěn)期，下半年、尤其是四季度，土地成交量將再度上揚(yáng)。土地價(jià)格整體走勢也將是溫和上漲的，具體來看，一季度末土地價(jià)格或有小幅回落，但跌幅不會(huì)過于顯著，主要是受到推地結(jié)構(gòu)調(diào)整、傳統(tǒng)淡季等影響，對于今年沒有拿地的企業(yè)是補(bǔ)充土儲(chǔ)的窗口期，此時(shí)土地市場競爭較少，有利于低價(jià)拿地。從流拍、溢價(jià)來看，在政策趨穩(wěn)的預(yù)期下，2013年土地市場將好于2012年，土地流拍率也會(huì)相應(yīng)回落，流拍地塊將集中在一季度末、二季度初；而高溢價(jià)地塊數(shù)量則不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長，應(yīng)該只是小幅提升，主要集中出現(xiàn)在2