【正文】 0 1 20 07 0 3 20 07 0 5 20 07 0 7 20 07 0 9 20xx 1 1 20 08 0 1 20 08 0 3 20 08 0 5 20 08 0 7 20 08 0 9 20 0501 20 05 03 20 05 05 20 0507 20 0509 20 05 11 20 06 01 20 060 3 20 0605 20 0607 20 06 09 20 061 1 20 0701 20 0703 20 07 05 20 07 07 20 0709 20 0711 20 08 01 20 08 03 20 0805 20 0807 20 08 09 行業(yè)研究／年度報告 美國金融風暴的發(fā)生對我國經濟增長產生重大沖擊。因此，這種負面影響也傳導 到房地產行業(yè)，在一定程度上助推房地產行業(yè)向下調整。 20xx 年全國經濟增長 將下降到近年來低點 受美國金融風暴的影響，我國的消費增長出現乏力、對外貿易的貢獻度或將下降 為零、國內投資也將急劇萎縮。經我們預測， 20xx 年我國 GDP 將降低至 8%。 20xx 年全國消費仍處低谷 受美國金融風暴的影響，居民消費下降。消費 者指數均已下降到近幾年的低點。 敬請參閱報告結尾處的免責聲明 Copyright 169。目前，調整已深入到 整個行業(yè)經營鏈上的各個環(huán)節(jié)。 商品房銷售下降加劇 今年商品房銷售一直處在下滑通道中，尤其是下半年商品房銷售旺季不旺，每月 銷售面積同比下降趨勢加劇，其中， 8 月份的銷售面積和銷售金額同比下降最大，分 別達到 %和 %。截止 10 月，全國商品房累計銷售面積同比下降 了 %。20xx 東興證券 第 6 頁 共 25 頁 20 06 年 1月 20 06 年 3月 20 06 年 5月 20 06 年 7月 20 06 年 9月 20 06 年 11 月 20 07 年 1月 20 07 年 3月 20 07 年 5月 20 07 年 7月 20 07 年 9月 20 07 年 11 月 20 08 年 1月 20 08 年 3月 20 08 年 5月 20 08 年 7月 20 08 年 9月 商品房開發(fā)進入全面調整中 行業(yè)研究／年度報告 20xx 年以來，除商品房每月銷售面積同比大幅下降外，商品房每月的新開工面積、 施工面積和竣工面積的同比也都月月一路走低。 26B 圖 9 20xx 年以來商品房新開工面積同比增 長情況 圖 10 20xx 年以來商品房施工面積同比增長情況 46% 41% 36% 31% 26% 21% 16% 11% 6% 1% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 商品房累計新開工面積同比增長 20xx 42% 37% 32% 27% 22% 17% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 商品房累計施工面積同比增長 20xx 資料來源： CEIC、東興證券研究所 資料來源： CEIC、東興證券研究所 27B 圖 11 20xx 年以來商品房竣工面積同比增長情況 69% 59% 49% 39% 29% 19% 9% 1% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 圖 12 20xx 年以來商品房銷售面積同比增長情況 103% 83% 63% 43% 23% 3% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 17% 商 品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計竣工面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷 售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 商品房累計銷售面積同比增長 20xx 資料來源： CEIC、東興證券研究所 銷售量下降嚴重，迫使房地產企業(yè)收縮投資 資料來源： CEIC、東興證券研究所 截止 20xx 年 10 月，房地產開發(fā)投資同比增長 %，增長率已低于去年同期水 平 ， 比 9 月 %的增長率也有較大回落。房地產開發(fā)投資減少， 一是因為在建工程主體已在逐步完工，二是開發(fā)商新投入建設的項目數量在減少。2008東興證券 第 7 頁 共 25 頁 28B 圖 13 20xx 年至 20xx 年房地產開發(fā)投資情況 2,400,000 1,900,000 1,400,000 900,000 行業(yè)研究／年度報告 圖 14 20xx 年每月的房地產開發(fā)投資及同比增長情況 400000 40% 350000 35% 300000 30% 250000 25% 20xx00 20% 400,000 1 0 0 ,0 00 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 150000 100000 50000 0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 15% 10% 5% 0% 房地產開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 房地產開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 房地產開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 房地產開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 房地產開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 資料來源： CEIC、東興證券研究所 每月房地產開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 每月房地產開發(fā)投資（百萬人民幣） 20xx年 20xx年同比增長率 資料來源： CEIC、東興證券研究所 在房地產開發(fā)投資增 速下降的同時，土地購置和土地開發(fā)已出現負增長。 購置土地面積從上半年同比增長 35%以上直降到同比負增長 %，開發(fā)土地面積 也從上半年同比增長 20%以上直降到同比負增長 %。 土地購置和土地開發(fā)出現負增長說明企業(yè)已在轉變策略。隨著縮減新開工計劃，公司已開始將銷售存量房屋資產作為 今后的主要任務。目前的 “國房景氣指數 ” 已跌破 100，截止 20xx 年 10 月為 點，比 9 月份下降 點，同比下降 %。20xx 東興證券 第 8 頁 共 25 頁 行業(yè)研究／年度報告 從 10 月份的數據來看，在全國國房景氣指數跌破 100 的同時，其它各項景氣指標加速 下滑，其中房地產開發(fā)投資景氣指數同比下跌幅度最大，同比為 %，較上月的 %下跌了 191%；其次是房屋施工面積景氣指數，同比為 %，較上月的 % 下跌了 138%；商品房空置指數同比為 %，較上月的 %下跌了 57%；房屋銷售 價格指數同比為 %，較上月的 %下跌了 45%；土地開發(fā)面積景氣指數同比為 %，較上月的 %下跌了 36%。截止 11 月，北 京、廣州、上海和深圳這四個重點城市銷售價格指數分別為 、 、 和 ，同比下降分別為 個點、 個點、 個點和 個點。同比下跌最大是深圳，為 個點；最小是上海，為 個點。截止 20xx 年 9 月，房地產上市公司的流動資產周轉率平均為 ，與去年的 相比已出現明顯的下降，降低了一倍；存貨周轉率為 ，與去年的 相比也 出現明顯的下降。 此次調整從去年年底開始，已持續(xù)一年之久。預 計 20xx 年上半年，業(yè)內兼并破產的發(fā)生率將加大。2008 東興證券 第 9 頁 共 25 頁 20 05 年 1月 20 05 年3 月 20 05 年 5月 20 05 年 7月 20 05 年 9月 20xx 年 11 月 20 06 年1 月 20 06 年 3月 20 06 年 5月 20 06 年 7月 20 06 年9 月 20xx 年1 1月 20 07 年1 月 20 07 年 3月 20 07 年5 月 20 07 年 7月 20 07 年 9月 20 07 年1 1月 20 08 年1 月 20 08 年 3月 20 08 年 5月 20 08 年7 月 20 08 年 9月 20 05 年 7月 20 05 年 9月 200 5年 11 月 20 06年 1月 20 06 年 3月 20 06年 5月 20 06年 7月 20 06 年 9月