【正文】 變得更強(qiáng)大。同時(shí)也非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我的支持以及對(duì)我的能力的肯定。四、XX年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與展望XX年，受房地產(chǎn)調(diào)控新政等因素影響，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)明顯放緩。三、下半年政策調(diào)控的走向分析：，貫徹落實(shí)好已出臺(tái)政策的執(zhí)行情況：現(xiàn)階段來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體上還是基本平穩(wěn)的，市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些變化(市場(chǎng)觀望情緒較重，銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但大部分城市房?jī)r(jià)尚未明顯松動(dòng))是上半年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛實(shí)施的積極效果，是對(duì)XX年房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲的一個(gè)調(diào)整?？梢詮囊韵聰?shù)據(jù)中看出,XX年上半年，商品，%。XX年6月份，%，；%，%。四、畸高狀態(tài)下，商品住宅價(jià)格將步入下行通道目前房?jī)r(jià)已然畸高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾承受；政府加大保障房及自住商品房供應(yīng)將在很大程度上稀釋商品房市場(chǎng)需求；中央穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)將令房地產(chǎn)市場(chǎng)資金吃緊；美國(guó)QE退出將在很大程度上降低海外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能；中央提出大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展各類服務(wù)業(yè)，將在很大程度上令囤積在房地產(chǎn)的資金流向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)周成交量有望繼續(xù)回升，維持25月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。在我們看來(lái)，過(guò)去兩年重點(diǎn)城市中高端需求存在較大面積的積壓。綜合以上三點(diǎn)因素，我們認(rèn)為2013年調(diào)控主基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，限購(gòu)政策將繼續(xù)執(zhí)行。在此情況下，未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造更多真正意義上的有效需求，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，尤其是三四線城市來(lái)說(shuō)，或許才是真正的春天。從地價(jià)角度看，一線城市雖然土地成交總體低迷，但由于稀缺因素，地價(jià)仍與去年持平；二線城市方面今年平均樓板價(jià)下跌14%，在我們看來(lái)，這與相當(dāng)一部分地方政府主動(dòng)調(diào)低出讓底價(jià)有重要關(guān)系；而三四線城市方面，盡管今年土地成交量下滑，但地價(jià)依然走在持續(xù)上漲的軌跡中，這與這部分地區(qū)本身處于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高增長(zhǎng)期有關(guān)，但就27%的漲幅來(lái)看，其土地市場(chǎng)熱度過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。政策環(huán)境：中央層面口風(fēng)始終嚴(yán)謹(jǐn)，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性 中央層面來(lái)說(shuō)，相比20102011年多輪次、力度不斷升級(jí)的政策調(diào)控，今年從本質(zhì)上并沒(méi)有全新的政策出臺(tái)，但是，中央層面對(duì)調(diào)控的口風(fēng)一直維持在相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶用妗Ｔ诖藭r(shí)間結(jié)點(diǎn)上，我們將對(duì)過(guò)去的2012年做一次全面的盤點(diǎn)，看看在這承前啟后的一年中，房地產(chǎn)行業(yè)究竟發(fā)生了些什么，同時(shí)對(duì)即將到來(lái)的更為意義深遠(yuǎn)的2013年做些許預(yù)測(cè)，希望能夠在這新一輪周期的起點(diǎn)上，率先抓住未來(lái)行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。二、一二線城市引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)銷售明顯回暖全國(guó)總量：2012年全國(guó)市場(chǎng)交易規(guī)模將再創(chuàng)新高統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，%，今年以來(lái)首度同比歸正，鑒于2011年12月份的成交低位因素，我們預(yù)計(jì)全年同比漲幅將在前11個(gè)月基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大，2012年市場(chǎng)銷售量再創(chuàng)新高已毫無(wú)懸念。2011年5月，國(guó)土部重申溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊需上報(bào)，而2012年以來(lái)杭州、廣州、濟(jì)南等城市在競(jìng)拍方式上也做出了改變，如采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式，這使土地出讓溢價(jià)率得到有效抑制，所以2012年從總體來(lái)看，高溢價(jià)地塊并不常見(jiàn)。那么，站在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，房地產(chǎn)業(yè)重拾頂層設(shè)計(jì)，是我們已經(jīng)可以看得到的未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。以上海為例，2012年以來(lái)新購(gòu)商品住宅中僅有1/3的部分被納入應(yīng)稅范圍，而根據(jù)2011年稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，%。從各線城市來(lái)看，一線城市土地成交量將比今年有明顯增長(zhǎng)，其中深圳將以大量城市更新項(xiàng)目為土地開(kāi)發(fā)主要手段，二線城市的成交量將持續(xù)今年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而三四線城市將出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較大的三四線城市土地成交量將較今年小幅上漲，而其他三四線城市的土地市場(chǎng)較不看好。從典型樓盤情況來(lái)看，新開(kāi)樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營(yíng)銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開(kāi)盤當(dāng)日去化可達(dá)5成以上。XX年上半年，%；，%；，%，其中，%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)：XX年6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）。，大部分城市房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯下降：XX年6月份，%，；%，%。，滿足正常信貸需求：首先，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免因銀行盲目減少對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)造成不利影響，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。，下半年低迷期解除可能性比較??；（或成交量）延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，回落幅度持續(xù)增大；從銷售面積上看，XX年上半年，受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩以未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期影響，市場(chǎng)持續(xù)保持觀望情緒，商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)下降，且降幅基本上呈逐月擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。外包倉(cāng)庫(kù)的優(yōu)勢(shì)就是充分利用現(xiàn)有的資源進(jìn)行優(yōu)（轉(zhuǎn)載自本網(wǎng)://，請(qǐng)保留此標(biāo)記。爭(zhēng)取能夠拿到上海日陸外聯(lián)發(fā)對(duì)員工福利的1000元獎(jiǎng)勵(lì)金。所以更要全面學(xué)習(xí)與掌握危險(xiǎn)品化工物流方面的相關(guān)的各種專業(yè)知識(shí)，不斷地充實(shí)自己。正因?yàn)槿绱?，我現(xiàn)在可以堂堂正正對(duì)一些人說(shuō)，我在日陸實(shí)現(xiàn)了我存在的意義，以及完全體現(xiàn)我的個(gè)人價(jià)值。XX年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入調(diào)整中期，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整時(shí)間還要持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好應(yīng)對(duì)較長(zhǎng)時(shí)期市場(chǎng)低迷的準(zhǔn)備，積極采取措施，如尋求資金支持、降價(jià)促銷、加強(qiáng)管理等，調(diào)整企業(yè)開(kāi)發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、銷售策略等，適時(shí)主動(dòng)調(diào)整，將房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)企業(yè)的影響降至最低。，市場(chǎng)觀望濃重：XX年上半年5月份開(kāi)始，由于房地產(chǎn)新調(diào)控政策的出臺(tái)，特別是信貸政策的收緊，造成市場(chǎng)觀望情緒濃重，特別是此次調(diào)控政策執(zhí)行力度和時(shí)間的不確定性、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者兩方同時(shí)觀望等多重作用下，市場(chǎng)成交量大量萎縮，同時(shí)大部分購(gòu)房者對(duì)于“高位入市”的恐慌，都導(dǎo)致年中的市場(chǎng)導(dǎo)向氣氛但由于大部分人對(duì)于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，以及市場(chǎng)剛性需求的大量存在，目前來(lái)講未來(lái)購(gòu)房意愿還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，上半年出現(xiàn)的一定時(shí)期的市場(chǎng)調(diào)整，并未改變這種格局。從整體來(lái)看，XX年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是XX年的一季度，但從二季度開(kāi)始，隨著中央調(diào)控政策的出臺(tái)，特別是“信貸政策”調(diào)整，導(dǎo)致二季度開(kāi)始時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售增長(zhǎng)逐漸回落，在部分城市短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了“零成交”現(xiàn)象。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)：房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。三、地產(chǎn)下半場(chǎng)，房地產(chǎn)分化將成主要特征并在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期存在具體體現(xiàn)在：產(chǎn)品分化，高端商品住宅日漸低迷，中、低端住宅逐步向好；區(qū)域分化，一、二線城市市場(chǎng)震蕩下降，三、四線城市市場(chǎng)穩(wěn)中有降，縣、鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)逐步向好；戰(zhàn)略分化，大型房企將加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化步伐，中小型房企將更多地選擇與政府合作，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房企將選擇跨產(chǎn)業(yè)的資源整合。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。時(shí)至20112012年，由于限購(gòu)政策的介入，一二線城市中高端項(xiàng)目成交占比明顯萎縮，近兩年90140平米成交占比降到33%和36%，而140平米以下占比更是低至23%，相應(yīng)地，90平米以下中小戶型占比則連續(xù)兩年突破40%。對(duì)此，我們的看法是：其一，住房問(wèn)題事關(guān)經(jīng)濟(jì)和民生兩大領(lǐng)域，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年進(jìn)行調(diào)控，這絕非一兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人可以憑借一己之力推動(dòng)的工程，房地產(chǎn)調(diào)控一定是在黨中央、最高決策層得到了相當(dāng)?shù)闹С?；其二，新一屆政府的主要領(lǐng)導(dǎo)人也正是當(dāng)前調(diào)控的主要執(zhí)行者；其三，房地產(chǎn)調(diào)控在民間客觀上確實(shí)具有相當(dāng)廣泛的群眾基礎(chǔ)。綜合來(lái)看，將工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程捆綁在一起，已經(jīng)成為未來(lái)我國(guó)促進(jìn)更有質(zhì)量城鎮(zhèn)化的基本國(guó)策。而與前兩者相比，二線城市無(wú)論在地價(jià)還是市場(chǎng)需求方面都更為可控，因此從土地市場(chǎng)來(lái)看交易量與去年基本持平。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也同步得到改善，截止11月，2012年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金已連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)增長(zhǎng)，%，其中來(lái)自個(gè)人按揭貸款貢獻(xiàn)最大，%。[ 回顧篇：行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升 ]如果說(shuō)20102011年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入2012年以來(lái)，調(diào)控其實(shí)逐漸進(jìn)入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政所帶來(lái)的巨大壓力，我們看到行業(yè)基本面在2012年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房?jī)r(jià)也正逐漸企穩(wěn)回升，總結(jié)來(lái)看，2012年無(wú)疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。