【正文】 市引領(lǐng)全國市場銷售明顯回暖全國總量：2012年全國市場交易規(guī)模將再創(chuàng)新高統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，%，今年以來首度同比歸正，鑒于2011年12月份的成交低位因素，我們預(yù)計全年同比漲幅將在前11個月基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大，2012年市場銷售量再創(chuàng)新高已毫無懸念。從地方政府政策調(diào)整形式上來看，今年多采用的是調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金、信貸優(yōu)惠這樣比較溫和的方式。中央領(lǐng)導(dǎo)人在多個場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，敲邊鼓式的提醒從未間斷；此外，中央對于個別放松力度較大、輿論反應(yīng)強(qiáng)烈的地方性放松仍然堅決叫停，例如年初時的蕪湖財稅補(bǔ)貼、年中時的重慶補(bǔ)繳公積金等，均遭到了中央層面的壓力而流產(chǎn)。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也同步得到改善，截止11月，2012年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金已連續(xù)7個月呈現(xiàn)增長，%，其中來自個人按揭貸款貢獻(xiàn)最大，%。總體來看，下半年以來行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢非常穩(wěn)固。從全年的角度看，2012年宏觀經(jīng)濟(jì)的最終收官，對于各方而言都還是可以接受的。四季度起，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)其實出現(xiàn)了比較明顯的復(fù)蘇，其主要推動力來自于兩個方面：其一，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)強(qiáng)勁增長，拉動固定資產(chǎn)投資成功回升；其二，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)上行，帶動建設(shè)活動溫和回升。一、2012年房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境喜憂參半經(jīng)濟(jì)環(huán)境：前三季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑，基建投資、房地產(chǎn)回暖推動四季度溫和復(fù)蘇2012年我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢令人堪憂：外部環(huán)境方面，歐債危機(jī)不斷反復(fù)，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)分化加劇，大多數(shù)新興市場國家經(jīng)濟(jì)增長放緩或維持低位運(yùn)行，全球經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩；內(nèi)部環(huán)境方面，近年來國內(nèi)生產(chǎn)要素成本持續(xù)上漲，使傳統(tǒng)制造業(yè)和出口面臨重壓，加上主動調(diào)控房地產(chǎn)市場，多方因素合力之下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長面臨較大下行壓力。在此時間結(jié)點上，我們將對過去的2012年做一次全面的盤點，看看在這承前啟后的一年中，房地產(chǎn)行業(yè)究竟發(fā)生了些什么，同時對即將到來的更為意義深遠(yuǎn)的2013年做些許預(yù)測，希望能夠在這新一輪周期的起點上，率先抓住未來行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。第一篇：CRIC：2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來展望2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來展望對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的這十年既是黃金的十年，同時也是迷茫的十年，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強(qiáng)大，在整個國民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動全身”的作用；但與此同時，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。而剛剛過去的2012年，則無論對于整個中國經(jīng)濟(jì)而言，還是對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，都有著重大意義，作為本屆政府執(zhí)政的最后一年，同時也預(yù)示著新一輪政治周期的開端。[ 回顧篇：行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升 ]如果說20102011年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房價持續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入2012年以來，調(diào)控其實逐漸進(jìn)入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷給地方政府財政所帶來的巨大壓力，我們看到行業(yè)基本面在2012年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房價也正逐漸企穩(wěn)回升，總結(jié)來看，2012年無疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。從數(shù)據(jù)上看，2012年GDP增速持續(xù)放緩，%，形勢嚴(yán)峻程度一度超過預(yù)期。兩者很大程度上掩蓋了出口端的持續(xù)低迷，以及私人經(jīng)濟(jì)部門的去庫存重壓。行業(yè)環(huán)境：下半年以來行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況房地產(chǎn)行業(yè)景氣度方面，2012年以來以7月份為分水嶺呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)，前8個月，%%，全國房屋新開工面積更是由正轉(zhuǎn)負(fù)；而由于今年以來整個房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，銷售指標(biāo)率先企穩(wěn)反彈，企業(yè)信心逐漸恢復(fù)，8月份以后景氣指標(biāo)陸續(xù)觸底，截止11月，%，而新開工方面，8月單月增速今年來首度轉(zhuǎn)正、%(8月份)%。信貸投放方面，2012年以來以5月份為分水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)后增，5月份中央政府開始強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長的重要性，隨即各地方重大項目陸續(xù)開工，新增貸款明顯反彈；。政策環(huán)境：中央層面口風(fēng)始終嚴(yán)謹(jǐn)，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性 中央層面來說，相比20102011年多輪次、力度不斷升級的政策調(diào)控，今年從本質(zhì)上并沒有全新的政策出臺，但是，中央層面對調(diào)控的口風(fēng)一直維持在相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶用?。地方層面來說，相比2011年個別城市超越中央底線的觸碰限購紅線，今年以來明顯變得更加謹(jǐn)慎，“闖關(guān)”舉動從2011年的顯性逐漸轉(zhuǎn)向隱性。根據(jù)研究中心統(tǒng)計，2012年至今全國有28個城市先后對公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，方式從年初時相對較輕的延長貸款年限、增加貸款上限，到下半年后下調(diào)首套房、二套房公積金貸款首付比例?？v觀今年房地產(chǎn)市場運(yùn)行軌跡，基本可以分為四個階段：第一階段是12月，彼時正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對偏嚴(yán)厲，因此市場交易仍然延續(xù)2011年的低迷狀態(tài)；第二階段是36月，政策面相對寬松的格局逐漸成型、全國品牌企業(yè)依然延續(xù)去年降價跑量的策略，導(dǎo)致市場剛需開始集中釋放，推動各城市交易量快速攀升；第三階段是710月，由于市場銷售持續(xù)良好，因此大多數(shù)企業(yè)資金壓力明顯緩解，而之前持續(xù)跑量所導(dǎo)致的利潤大量流失逼使企業(yè)價格策略逐漸趨于保守，但購房者一方卻依舊停留在前期“不降價，無銷售”的慣性思維，市場交投雙方正展開新一輪的博弈，導(dǎo)致交易量較前期有所下降，市場進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的階段；第四階段是1112月，各重點城市市場交易量出現(xiàn)年底翹尾，究其原因，時逢年底，一部分前期價格策略相對保守的中小型房企，由于時逢年底業(yè)績沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，另一方面，過去34個月出現(xiàn)在各大重點城市中的價格回漲暫告一段落，相當(dāng)一部分購房需求擔(dān)憂明年市場進(jìn)一步回暖進(jìn)而加快入市。城市間出現(xiàn)上述分化，主要原因在于去年一二線城市深受調(diào)控影響，市場需求被嚴(yán)重積壓，而隨著今年政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放；而三四線城市未在本輪調(diào)控政策的覆蓋區(qū)域，而近年來在整個行業(yè)層面上出現(xiàn)了進(jìn)軍三四線的浪潮，導(dǎo)致前期諸多熱點三四線城市市場快速膨脹，但與此同時，這類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平依然落后、市場需求規(guī)模相對有限的缺陷也逐漸顯露出來，在經(jīng)歷了前幾年的快速擴(kuò)張之后，市場有效需求正遭遇階段性低谷。4月份市場熱銷項目依然延續(xù)了去年年底的一波以剛性需求為主的行情，如上海的保利葉語、廣州的碧桂園鳳凰城等；6月以后，中大戶型的改善型產(chǎn)品也開始在熱銷項目上嶄露頭角，典型項目如上海的中海紫御豪庭、南京的世茂外灘新城，均創(chuàng)造了開盤銷售破億的亮眼成績；而8月以后，包括旅游度假產(chǎn)品在內(nèi)的異地投資類項目也進(jìn)入到熱銷的隊列中，最具代表的例子如啟東的恒大海上威尼斯，開盤當(dāng)天售出2509套房源，備案金額超過20億元，再如惠州的碧桂園十里銀灘，項目主要客群為深圳、廣州等周邊的異地投資客戶，開盤當(dāng)天成交3300套房源。分階段來看，今年土地市場先抑后揚(yáng)的特征非常顯著，15月份由于房地產(chǎn)市場剛從低迷期中走出來，此時房地產(chǎn)企業(yè)普遍將關(guān)注重心放在銷售端，而對于剛剛有所起色的政策環(huán)境也仍有余悸，因此表現(xiàn)在土地市場上即是成交量相對委靡，以樣本城市為例，僅相當(dāng)于2011年同期的61%，而平均成交樓板價也較2011年同期下跌8%；下半年之后，隨著行業(yè)大環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)銷售狀況好轉(zhuǎn)，帶動土地市場交投逐漸復(fù)蘇，尤其是一部分在過去一年由于擔(dān)憂調(diào)控延續(xù)而在投資環(huán)節(jié)全面收縮的房企，開始顯露出強(qiáng)烈的補(bǔ)庫存的意愿，如在年初時曾號稱進(jìn)入“冬天模式”、“今年不輕易拿地”的萬科，下半年以來每月都有200萬平方米以上的新增土儲，10月份更是拿下448萬平方米土地，創(chuàng)下其近兩年以來單月最大手筆，從市場數(shù)據(jù)來看，612月份24個樣本城市月均成交土地4300萬平方米，已經(jīng)超過2011年月均水平；從地價的角度看，經(jīng)過68月份的企穩(wěn)過渡，9月份之后開始出現(xiàn)明顯攀升，最近三個月，北京、廣州、上海等核心城市高溢價成交地塊、甚至地王不斷涌現(xiàn)，北京萬柳地王高達(dá)33831元/平方米的樓板價曾一度引起轟動，時隔半月，霞光里地塊成交單價高達(dá)37875元/平方米，進(jìn)而成為新單價地王。從成交量角度看，一線城市和三四線城市今年土地交易規(guī)模均大幅度萎縮程度，跌幅分別達(dá)到39%和35%，究其原因，我們認(rèn)為一線城市由于地價平均水平偏高，在調(diào)控主基調(diào)未變、企業(yè)普遍加強(qiáng)風(fēng)險管控的背景下，土地成交不暢是完全可以預(yù)料的結(jié)果；而三四線城市方面其實也是受困于風(fēng)險因素，只是這部分城市的風(fēng)險不在于地價高，而在