【正文】 規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險。工行日前已表示要順應(yīng)整個經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目重新進(jìn)行風(fēng)險評估。據(jù)報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。2011 年各商業(yè)銀行都針對當(dāng)前經(jīng)濟形勢對信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會持續(xù)提高。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。第二篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析中圖分類號：：A 文章編號：房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟的健康發(fā)展?；谝陨蟽牲c，我們認(rèn)為在成交結(jié)構(gòu)上，2014年國內(nèi)商品住宅市場將向改善型偏移，并且對于改善性需求進(jìn)入釋放階段的城市來說尤甚。結(jié)合數(shù)據(jù)來看，從住建部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看到，近年來我國平均每年建成500萬套保障房，其中棚戶區(qū)改造住房約占半數(shù)，這意味著每年會有250萬套增量性保障房進(jìn)入住宅市場，而目前我國商品住宅的成交量僅在1000萬套左右，考慮到保障房的門檻和價格優(yōu)勢，剛需產(chǎn)品受到的沖擊不言而喻；而從政府的最新表態(tài)來看，2014年住建部年度工作會議指出，明年我國還將基本建成480萬套保障房，保障房工作的推進(jìn)還將持續(xù)，并且隨著自主性住房、廉租房等模式的進(jìn)一步推進(jìn)，保障房對于商品住宅剛需市場影響也有進(jìn)一步擴大的可能。就具體城市來看，我們認(rèn)為一線城市房價仍將保持穩(wěn)定，或有小幅上漲，雖然一線城市市場需求充足、購買力旺盛，但是鑒于目前房價已經(jīng)處于高位，限購令也并沒有放松，未來房價大幅上探的可能性不大；在二、三線城市中，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較低、供求相對平衡的城市，房價或有一定上漲可能，不過對于部分供過于求、存量顯著高企的二三線城市來說，在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟增速理性回歸的行業(yè)大環(huán)境下，如若不能尋求足夠的需求入場，面對日益逼仄的市場需求，企業(yè)蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風(fēng)險或?qū)⑻崆暗絹?，對于這些城市而言，以價換量仍很可能是來年市場的主旋律。二、三線城市方面，我們認(rèn)為會延續(xù)2014年的態(tài)勢，分化將進(jìn)一步加劇，在合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等市場需求旺盛、消化周期較低的城市，成交有望企穩(wěn)回升，不過合肥部分土地存量較高的區(qū)域，如濱湖、新站、高新應(yīng)警惕供應(yīng)風(fēng)險，而消化周期較高的城市，面對高企的庫存壓力，來年市場去化壓力仍然巨大，市場成交也不容樂觀。再考慮到政策面的穩(wěn)定，我們認(rèn)為2015年整體銷售應(yīng)該仍能保持在今年水平。二、三線城市方面相對看淡，與一線城市相比，今年二、三線城市土地出讓下滑幅度更大，進(jìn)入開發(fā)階段的項目更少，來年供應(yīng)量下滑的可能性也更高，并且即便是在南京、合肥、武漢等供求狀況較好的城市，土地流拍也是屢見不鮮，大體量宅地流拍亦有個案，如武漢光谷102號、肥東FD145號均是如此。2015年展望一、新開工面積持續(xù)下與土地成交減少，多數(shù)城市新增供應(yīng)量整體偏緊 鑒于今年以來持續(xù)下滑的新開工面積和土地成交規(guī)模，預(yù)計來年我國樓市供應(yīng)面整體將是偏緊的狀態(tài)。從各線城市來看，由于限購松綁，二線城市200平方米以下小戶型別墅成交占比漲勢更為明顯，其中120140平方米戶型成交占比漲幅更是表現(xiàn)得鶴立雞群。從各面積段來看，近年來，200平方米以下的“疊墅“、”90墅“等小戶型別墅逐漸受到市場熱捧，特別是今年下半年限購取消以后，改善型需求徹底脫下束縛，小戶型別墅再度升溫，%，%的成交占比，2014年前11個月成交面積占比漲幅已接近2倍，%。而二線城市僅8090平方米面積段產(chǎn)品同比上漲，其余面積段產(chǎn)品成交占比表現(xiàn)為同比不同幅度的下滑。而120平方米以上各面積段產(chǎn)品同比下滑，三房主力產(chǎn)品之一120144平方米面積段成交占比下滑最為嚴(yán)重，跌破40%，%。而二線城市兩房戶型面積小型化趨勢反應(yīng)相對平淡。兩房：6090㎡面積段成交占比持續(xù)上升，一線城市漲幅尤甚2014年前11個月，兩房戶型中8090平方米面積段和90120平方米面積段產(chǎn)品是主力，%%，其中6090平方米面積段成交占比同比去年同期有所上升，%，且以7880平方米面積段漲幅最大，%；而60平方米以下、90120平方米和120平方米以上面積段產(chǎn)品成交占比同比均有所下滑，其中，90120平方米面積段產(chǎn)品成交占比降幅最大，%。戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化趨勢，一線城市尤為顯著隨著國內(nèi)房價持續(xù)上漲，購房者購房壓力日益增加，為滿足基本居住需求，現(xiàn)下越來越多的購房者將目光轉(zhuǎn)向小型化產(chǎn)品，%，其中8090平方米面積段產(chǎn)品得益于小三房認(rèn)可度的持續(xù)增加。這主要是由于二線城市受限購取消影響，輔之限貸松綁、公積金調(diào)整、降息、稅費減免等一些政策的助推作用，改善型需求大受鼓舞，加快入市步伐，致使大戶型成交占比顯著止跌回升。三房及以上大戶型成交占比回升，二線城市特別突出2014年前11個月，在限購取消及中央和地方政策刺激下，十二大重點城市各戶型成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化，兩房和三房產(chǎn)品仍在市場中牢牢占據(jù)著主力位置，%，但小戶型一房和二房的成交占比持續(xù)下滑，而三房和四房、五房及以上住宅成交占比則表現(xiàn)為持續(xù)上漲，前11個月成交面積占比以三房同比漲幅最高。二三線城市的消化周期整體表現(xiàn)下滑的走勢，但分化明顯，一類是供需嚴(yán)重失衡的城市逐步回落，如今年來沈陽、青島和長春等市持續(xù)畸高，但三季度以來持續(xù)下滑至18個月警戒線，去化壓力雖一定緩解但仍然巨大；一類是消化周期大幅下跌、去化壓力大為緩解，如杭州、寧波和福州在到達(dá)28個月的高峰后，迅速下滑至12個月左右，供求基本達(dá)到平衡；一類則是消化周期持續(xù)在合理范圍內(nèi)緩慢調(diào)整，如大連、武漢、濟南等城市，今年來雖然消化周期同比去年都大為上漲，但均處于合理范圍內(nèi)，并在四季度以來不斷變化，微幅下落。但在四季度以來的成交回暖的推動下，多數(shù)重點城市的商品住宅消化周期雖依舊超過或逼近18個月的警戒線，但顯著呈現(xiàn)持續(xù)下滑的走勢，甚至一些城市如杭州回歸到“安全區(qū)”。近兩年來，開發(fā)商大量拿地增加供應(yīng)量，但市場成交低迷，回暖力度不足，從而帶來庫存量節(jié)節(jié)攀升，全面緩解去化壓力刻不容緩。以北京為例，從2月底的721萬平方米一路攀升至11月底的1083萬平方米，上漲勢頭不減。在利好政策不斷刺激下，三季度以來各城市樓市筑底回穩(wěn)，成交量逐月上漲后，去化壓力也大為緩解，城市新建商品住宅庫存量也在不斷調(diào)整，全年整體仍呈現(xiàn)全線走高態(tài)勢，多數(shù)城市庫存量在年末又創(chuàng)下新高，整體并無明顯改善。其中，一線城市表現(xiàn)最差，；二線城市整體基本平衡，與2013年持平，但具體城市分化明顯，11月份供求比大范圍下降，南昌、青島、西安、寧波、。表現(xiàn)在以下幾個方面：供求比先升后降，庫存量普遍攀升，商品住宅消化周期表現(xiàn)顯著分化。在我們看來，一方面，三四線城市基本面大多壓力山大，而且市場下行，許多城市庫存高企，土地消化周期過長，使得降價促銷成為項目去化的主要選擇；另一方面，三四線城市沒有足夠的經(jīng)濟和外來人口支撐，人口甚至外流，使得開發(fā)商知道，在當(dāng)前市場基本面供大于求的情況下，就算市場回暖，三四線城市也很難快速去化，降價跑量成為明智選擇。三四線城市總體均價同比出現(xiàn)下跌。廈門、合肥、南昌、南京等城市均價繼續(xù)大幅上漲，平均漲幅超過10%，其中，廈門房價在今年市場下行下首屈一指，保持連續(xù)28個月上漲，%，全年均價同比大幅上漲26%，位列全國最高水平；合肥、南昌等城