合生創(chuàng)展集團投資管理部全國房地產(chǎn)市場20xx年回顧和20xx年展望-資料下載頁
2025-01-15 22:26本頁面
【正文】 適齡人口對比（百萬） 新型城鎮(zhèn)化將推動工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同發(fā)展，解決過去城鎮(zhèn)化與工業(yè)化發(fā)展脫節(jié)的問題，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，有望解決目前三四線城市房地產(chǎn)脫離城市工商業(yè)而過度發(fā)展的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。 從日本經(jīng)驗來看，日本購房適齡人口數(shù)量最多的 1980 年，城鎮(zhèn)化率已接近 80% ，而我國購房適齡人口最多的是 2022 年，但城鎮(zhèn)化率只有 % 。意味著，隨著未來 1020 年我國城鎮(zhèn)化的快速推進，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會創(chuàng)造很大的購房需求。 38 中國家庭仍有較大的加杠桿空間 剛性需求、家庭杠桿空間、風(fēng)險偏好三者共同作用于成交量和價格。十八大提出， 2020 年，將實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比 2022 年翻一番。這也是中共首次明確提出城鄉(xiāng)居民收入倍增目標，被視為中國 版的“國民收入倍增計劃”。 “收入倍增”計劃，讓家庭部門現(xiàn)金流可持續(xù)增長， 流動性放松會促使樓市成交量攀升：銀行對于資產(chǎn)負債表健康的家庭并不惜貸。 39 三、 2022 成交持續(xù)上揚，但庫存一直在高位運行，潛在供應(yīng)量雖然有所回落，明年市場以快速跑量為主 40 剛需和改善產(chǎn)品持續(xù)熱銷，部分城市的大戶型產(chǎn)品積壓嚴重， 2022 年，核心城市主流產(chǎn)品價格上漲壓力較大。 41 17 個城市庫存結(jié)構(gòu) 在剛需和改善產(chǎn)品持續(xù)熱銷的情況下，部分城市的大戶型產(chǎn)品積壓嚴重。這也說明了： 2022 年，核心城市主流 產(chǎn)品價格上漲壓力較大。 42 2022 年以來，前 10 名、 20 名、乃至前 30 名的份額占有率穩(wěn)步上升。至 2022 年三季度，前 10 名市場份額已經(jīng)接近 15% ，前 20 名開發(fā)商份額已經(jīng)接近 20% 。而縱觀 2022 年全年前 20 名所占市場份額為 % ，同比 2022 年 % 上漲 19% ，行業(yè)集中度進一步加強。 四、行業(yè)集中度繼續(xù)提升， 2022 房企發(fā)展策略鮮明 43 2022 年主流開發(fā)商的發(fā)展策略 44 2022 年 4 季度購房 者信心指數(shù) 2022 年 4 季度購房者信心分類指數(shù) 2022 年下半年，購房者信心指數(shù)增速放緩態(tài)勢明顯。本季度，由于央行頻頻通過逆回購的方式投放資金，加上財政存款的大量投放，使得市場流動性保持相對寬松狀態(tài)，這些因素改善了購房者的心理預(yù)期，促使本季度成交量始終維持在高位。 市場的持續(xù)回暖使得部分房企已經(jīng)提前完成甚至超額完成全年的銷售目標，因此開發(fā)商降價的意愿下降；另外在成交量的支撐下，價格上漲樓盤增多，在一定程度上打擊了購房者的信心，導(dǎo)致這 2022 年下半年購房者信心指數(shù)增速明顯放緩。 1 、 2022 年 4 季度購房者信心持續(xù)回升，但增速放緩態(tài)勢明顯 45 2 、未來房價預(yù)期指數(shù)明顯提升，漲價預(yù)期深入人心 （ 1 ）購房者未來房價預(yù)期指數(shù)為 ，較 2022 年 3 季度上升 ，已連續(xù)四個季度大幅提升；本季度，近七成（較上季度增加 1 成）購房者預(yù)期未來半年房價將出現(xiàn)不同程度的上漲，表明漲價趨勢已經(jīng)深入人心； （ 2 ）購房者未來購房時機預(yù)期指數(shù)為 ，較 2022 年 3 季度小幅上升 ，表明購房者未來半年入市的可能性有小幅增加。 46 3 、各類置業(yè) 者購房信心持續(xù)提升，且對未來房價的預(yù)期趨于一致 47 盡管 2022 年第四季度季度預(yù)期房價上漲的人數(shù)比例遠遠超過預(yù)期房價下跌的比例，但當前市場成交主要以剛需為主，投資客受制于限購政策，不能回歸房地產(chǎn)市場， 2022 年第四季度投資客占比較上季度上升 % ，但整體只占購房者的 % 。 不同類型購房者占比變化情況 4 、首次置業(yè)者和改善需求成市場主流， 140 ㎡以下產(chǎn)品將持續(xù)熱銷 48 不同類型購房者占比變化情況 與上面的購房者類型對應(yīng)，首次置業(yè)者和改善需求占整體購房者的比例高達 % 。因此，在限購政策下，市場成交以剛需為主，雖然購房者看漲未來房價，但支撐房價大幅上漲的動力不足。另外當前近九成購房者傾向于購買 140 平米以下的產(chǎn)品，可以預(yù)見未來剛需產(chǎn)品將持續(xù)熱銷，未來這類產(chǎn)品的漲價壓力比較大。 5 、首次置業(yè)者和改善需求成市場主流， 140 ㎡以下產(chǎn)品將持續(xù)熱銷 49 2022??? 49 政府推進城鎮(zhèn)化建設(shè)， 2022 年政策以管理預(yù)期為主，中性偏松，限購限貸仍是主線； 2022 成交持續(xù)上揚，但庫存一直在高位運行，潛在供應(yīng)量雖然有所回落，明年市場以快速跑量為主； 首次置 業(yè)者和改善需求成市場主流， 140 ㎡以下產(chǎn)品將持續(xù)熱銷； 市場競爭格局更加激烈，集中度繼續(xù)提升； 2022 市場成交價格將上漲，但 幅度不大。 總體來說繼續(xù)看好 2022 的成交量。 2022— 戴著枷鎖跳舞 50 感謝聆聽 學(xué)習(xí)創(chuàng)新，追求卓越
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