合生創(chuàng)展集團(tuán)投資管理部全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)20xx年回顧和20xx年展望-資料下載頁(yè)
2025-01-15 22:26本頁(yè)面
【正文】 適齡人口對(duì)比（百萬(wàn)） 新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同發(fā)展，解決過(guò)去城鎮(zhèn)化與工業(yè)化發(fā)展脫節(jié)的問(wèn)題，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，有望解決目前三四線城市房地產(chǎn)脫離城市工商業(yè)而過(guò)度發(fā)展的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。 從日本經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，日本購(gòu)房適齡人口數(shù)量最多的 1980 年，城鎮(zhèn)化率已接近 80% ，而我國(guó)購(gòu)房適齡人口最多的是 2022 年，但城鎮(zhèn)化率只有 % 。意味著，隨著未來(lái) 1020 年我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會(huì)創(chuàng)造很大的購(gòu)房需求。 38 中國(guó)家庭仍有較大的加杠桿空間 剛性需求、家庭杠桿空間、風(fēng)險(xiǎn)偏好三者共同作用于成交量和價(jià)格。十八大提出， 2020 年，將實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比 2022 年翻一番。這也是中共首次明確提出城鄉(xiāng)居民收入倍增目標(biāo)，被視為中國(guó) 版的“國(guó)民收入倍增計(jì)劃”。 “收入倍增”計(jì)劃，讓家庭部門(mén)現(xiàn)金流可持續(xù)增長(zhǎng)， 流動(dòng)性放松會(huì)促使樓市成交量攀升：銀行對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表健康的家庭并不惜貸。 39 三、 2022 成交持續(xù)上揚(yáng)，但庫(kù)存一直在高位運(yùn)行，潛在供應(yīng)量雖然有所回落，明年市場(chǎng)以快速跑量為主 40 剛需和改善產(chǎn)品持續(xù)熱銷(xiāo)，部分城市的大戶(hù)型產(chǎn)品積壓嚴(yán)重， 2022 年，核心城市主流產(chǎn)品價(jià)格上漲壓力較大。 41 17 個(gè)城市庫(kù)存結(jié)構(gòu) 在剛需和改善產(chǎn)品持續(xù)熱銷(xiāo)的情況下，部分城市的大戶(hù)型產(chǎn)品積壓嚴(yán)重。這也說(shuō)明了： 2022 年，核心城市主流 產(chǎn)品價(jià)格上漲壓力較大。 42 2022 年以來(lái)，前 10 名、 20 名、乃至前 30 名的份額占有率穩(wěn)步上升。至 2022 年三季度，前 10 名市場(chǎng)份額已經(jīng)接近 15% ，前 20 名開(kāi)發(fā)商份額已經(jīng)接近 20% 。而縱觀 2022 年全年前 20 名所占市場(chǎng)份額為 % ，同比 2022 年 % 上漲 19% ，行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。 四、行業(yè)集中度繼續(xù)提升， 2022 房企發(fā)展策略鮮明 43 2022 年主流開(kāi)發(fā)商的發(fā)展策略 44 2022 年 4 季度購(gòu)房 者信心指數(shù) 2022 年 4 季度購(gòu)房者信心分類(lèi)指數(shù) 2022 年下半年，購(gòu)房者信心指數(shù)增速放緩態(tài)勢(shì)明顯。本季度，由于央行頻頻通過(guò)逆回購(gòu)的方式投放資金，加上財(cái)政存款的大量投放，使得市場(chǎng)流動(dòng)性保持相對(duì)寬松狀態(tài)，這些因素改善了購(gòu)房者的心理預(yù)期，促使本季度成交量始終維持在高位。 市場(chǎng)的持續(xù)回暖使得部分房企已經(jīng)提前完成甚至超額完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)，因此開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意愿下降；另外在成交量的支撐下，價(jià)格上漲樓盤(pán)增多，在一定程度上打擊了購(gòu)房者的信心，導(dǎo)致這 2022 年下半年購(gòu)房者信心指數(shù)增速明顯放緩。 1 、 2022 年 4 季度購(gòu)房者信心持續(xù)回升，但增速放緩態(tài)勢(shì)明顯 45 2 、未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)明顯提升，漲價(jià)預(yù)期深入人心 （ 1 ）購(gòu)房者未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)為 ，較 2022 年 3 季度上升 ，已連續(xù)四個(gè)季度大幅提升；本季度，近七成（較上季度增加 1 成）購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)半年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)不同程度的上漲，表明漲價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)深入人心； （ 2 ）購(gòu)房者未來(lái)購(gòu)房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)為 ，較 2022 年 3 季度小幅上升 ，表明購(gòu)房者未來(lái)半年入市的可能性有小幅增加。 46 3 、各類(lèi)置業(yè) 者購(gòu)房信心持續(xù)提升，且對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期趨于一致 47 盡管 2022 年第四季度季度預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的人數(shù)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例，但當(dāng)前市場(chǎng)成交主要以剛需為主，投資客受制于限購(gòu)政策，不能回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2022 年第四季度投資客占比較上季度上升 % ，但整體只占購(gòu)房者的 % 。 不同類(lèi)型購(gòu)房者占比變化情況 4 、首次置業(yè)者和改善需求成市場(chǎng)主流， 140 ㎡以下產(chǎn)品將持續(xù)熱銷(xiāo) 48 不同類(lèi)型購(gòu)房者占比變化情況 與上面的購(gòu)房者類(lèi)型對(duì)應(yīng)，首次置業(yè)者和改善需求占整體購(gòu)房者的比例高達(dá) % 。因此，在限購(gòu)政策下，市場(chǎng)成交以剛需為主，雖然購(gòu)房者看漲未來(lái)房?jī)r(jià)，但支撐房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足。另外當(dāng)前近九成購(gòu)房者傾向于購(gòu)買(mǎi) 140 平米以下的產(chǎn)品，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)剛需產(chǎn)品將持續(xù)熱銷(xiāo)，未來(lái)這類(lèi)產(chǎn)品的漲價(jià)壓力比較大。 5 、首次置業(yè)者和改善需求成市場(chǎng)主流， 140 ㎡以下產(chǎn)品將持續(xù)熱銷(xiāo) 49 2022??? 49 政府推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)， 2022 年政策以管理預(yù)期為主，中性偏松，限購(gòu)限貸仍是主線； 2022 成交持續(xù)上揚(yáng)，但庫(kù)存一直在高位運(yùn)行，潛在供應(yīng)量雖然有所回落，明年市場(chǎng)以快速跑量為主； 首次置 業(yè)者和改善需求成市場(chǎng)主流， 140 ㎡以下產(chǎn)品將持續(xù)熱銷(xiāo)； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局更加激烈，集中度繼續(xù)提升； 2022 市場(chǎng)成交價(jià)格將上漲，但 幅度不大。 總體來(lái)說(shuō)繼續(xù)看好 2022 的成交量。 2022— 戴著枷鎖跳舞 50 感謝聆聽(tīng) 學(xué)習(xí)創(chuàng)新，追求卓越
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