【正文】 200872008820089200810200811200812200912009220093成交額（億元）/成交面積（萬平米）50006000700080009000100001100012022成交均價（元/平米）成交金額（億元） 成交面積（萬平方米）成交均價（元/ 平方米）2022年 1月 2022年 3月萬科月度銷售情況 項目名稱 2022年 1月 成交均價 （元 /平米） 2022年 2月 成交均價 （元 /平米） 2022年 3月 成交均價 （元 /平米） 萬科金色里程 13844 14562 15193 花園小城 8972 9061 9111 萬科四季花城 9390 9797 10319 2022年一季度上海萬科提價項目 資料來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、企業(yè)年報 45 169。 2022 易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 萬科華東區(qū)域本部組織架構(gòu)圖 —— 調(diào)整前 ? 萬科華東區(qū)域為成本中心，主要功能在于專業(yè)線的管理與支持，作為一線公司資源的整合平臺，其費用由一線公司管理費用攤銷。截止 2022年中期，萬科華東區(qū)域總部共 42人，設(shè) 6個職能部門。 為應(yīng)對房地產(chǎn)市場下行帶來的壓力，華東區(qū)域本部組織架構(gòu)進行了大調(diào)整，以下是調(diào)整前（正常）狀況 華東總部總經(jīng)理 劉愛明 設(shè)計管理部負責人 1人 市場營銷部負責人（無） 綜合管理部負責人 1人 品質(zhì)管理部負責人 1人 投資運營部負責人 1人 物業(yè)管理部負責人 1人 常務(wù)副總經(jīng)理 （ 周俊庭 ） 副總經(jīng)理 （付志強） 新項目評審委員會 產(chǎn) 品 評 審 委 員 會 營銷總監(jiān) （唐瑤） 物業(yè)管理總監(jiān) （ 1人） 成本管理2人 工程與采購1人 戰(zhàn)略規(guī)劃2人 投資管理3人 運營管理3人 人力資源2人 流程管理2人 信息行政2人 運營及資源3人 產(chǎn)品規(guī)劃3人 客戶關(guān)系1人 物業(yè)管理3人 風險管理1人 市場企劃1人 營銷管理1人 項目運營1人 萬客會1人 8人 3人 6人 4人 4人 7人 萬科 —— 領(lǐng)跑者喜與憂 46 169。 2022 易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 ? 截止 2022年 4月，萬科華東區(qū)域總部由 42人裁減至 24人，設(shè) 4個職能部門。 ? 調(diào)整后區(qū)域本部在原來職能的基礎(chǔ)上，更傾向于“下沉一線”，如市場營銷部銷售管理職能需直接接觸銷售一線。 萬科華東區(qū)域本部組織架構(gòu)圖 — 調(diào)整后 萬科華東區(qū)域本部組織結(jié)構(gòu)精簡力度非常之大 區(qū)域總部總經(jīng)理 劉愛明 設(shè)計管理部負責人 1人 市場營銷部負責人 1人 綜合管理部負責人 1人 品質(zhì)管理部負責人 1人 投資運營部負責人 1人 物業(yè)管理部負責人 1人 副總經(jīng)理 （付志強） 新項目評審委員會 產(chǎn)品評審委員會 營銷總監(jiān) （馬洪波） 物業(yè)管理總監(jiān) （ 1人） 成本管理2人 工程與采購1人 戰(zhàn)略規(guī)劃1人 投資管理2人 運營管理1人 人力資源1人 流程管理1人 信息行政1人 運營及資源3人 產(chǎn)品規(guī)劃3人 客戶關(guān)系1人 物業(yè)管理3人 風險管理1人 營銷及運營1人 4人 3人 6人 6人 資源管理2人 產(chǎn)品規(guī)劃3人 客戶關(guān)系1人 物業(yè)管理1人 原常務(wù)副總經(jīng)理調(diào)離，該職位暫空缺 與市場營銷部合并 并入綜合管理部 注：灰色陰影部分表示裁減或合并的人員及部門 萬科 —— 領(lǐng)跑者喜與憂 47 169。 2022 易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 央企資源配臵能力的三大優(yōu)勢 ? 資金優(yōu)勢 央企資金安全性高，是維持企業(yè)安全和弱市抄底的有力保障 ? 成本優(yōu)勢 通過央企背景實現(xiàn)的土地成本控制手段，能夠讓企業(yè)更容易逆勢擴張 ?利潤敏感度低 利潤低敏感度能夠讓企業(yè)有更強勢的促銷手段 央企背景帶來的資源配置能力使得企業(yè)具有抵抗弱市的強大力量 保利 —— 央企的殼，市場的心 48 169。 2022 易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2022年末保利地產(chǎn)長期借款結(jié)構(gòu) [萬元 ] 借款類型 期末余額 占比 還款期限 12年 23年 35年 5年以上 信用借款 95,000 ％ 95,000 0 0 0 質(zhì)押借款 22,916 % 0 0 22,916 0 保證借款 869,830 ％ 546,030 323,800 0 0 抵押借款 417,100 ％ 172,000 110,100 30,000 105,000 合 計 1,404,846 100％ 813,030 433,900 52,916 105,000 ?以保利 2022年年報數(shù)據(jù)為例，一年內(nèi)到期的借款中，信用貸款和保證貸款合計約 ，約占總量的 ％ 。 ?長期借款中信用貸款和保證貸款合計約 ，約占貸款總量的 ％ 。 “ 集團敢擔保、銀行敢放貸” —— 保利不受資金限制 資料來源 :企業(yè)年報 保利 —— 央企的殼，市場的心 借款類型 期末余額 占比 信用借款 15,000 % 質(zhì)押借款 8,615 % 保證借款 259,100 % 抵押借款 148,700 % 合 計 431,415 2022年末保利地產(chǎn)短期借款以及一年內(nèi)到期的長期借款結(jié)構(gòu) [萬元 ] 49 169。 2022 易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 2022年 2022年 2022年 財務(wù)費用（億元） 財務(wù)費用率 % % % 管理費用（億元） 管理費用率 % % % 銷售費用（億元） 銷售費用率 % % % 三項費用率合計 % % % 保利 —— 央企的殼，市場的心 運營優(yōu)勢凸顯，企業(yè)費用率連續(xù)兩年下降 ? 保利財務(wù)費用近三年一直為負值 ? 面對市場壓力的同時企業(yè)的管理費用率和銷售費用率并沒有因此上升 資料來源：企業(yè)年報 50 169。 2022 易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 1 8 8 9 . 0 11250823385755 6 3 9 . 0 11766236097502004006008001000120014001600180020222022 2022 2022萬平方米05001000150020222500元/ 平方米總土地儲備面積 新增土地儲備 新增土地樓板價土地成本大幅下降，保利是 2022年弱市環(huán)境中的大贏家 ? 2022年企業(yè)新增土地儲備 ，平均地價 975元 /平米，僅花費 ，土地市場成功抄底 ? 2022年一季度保利新增一個土地儲備項目，樓板價僅 302元 /平方米 城市 項目名稱 屬性 地價 （億） 樓板價 （元 /平米） 周邊競品售價 （元 /平方米） 2022年新增 上海 南匯區(qū)康橋鎮(zhèn) A區(qū) 20221633 住宅 5,750 14,500 南昌 南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊 住宅 /商業(yè)/辦公 600 3,550 上海 寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)陳富路居住地塊 住宅 13 3,163 9,500 長春 長春市 02053 020541 住宅 /商服 424 3,475 長春 長春市 020342 文娛 217 3,475 丹東 丹東市賓館溝地塊 商業(yè) /住宅 86 NA 長沙 長沙市天心區(qū)公告號為（ 2022） 04號 住宅 /商業(yè)/公建配套 895 4,150 成都 成都市新都區(qū) XP6 68 住宅 /酒店 621 4,250 長沙 高新區(qū)麗谷工業(yè)園地塊 商業(yè) /住宅 712 4,200 重慶 重慶市九龍坡大楊石組團 W031/06地塊 住宅 /商業(yè) 719 6,050 重慶 沙坪壩組團 F分區(qū) F204/02號宗地 住宅 /商業(yè) 741 5,650 成都 新都區(qū) XG0810， XG0811，XG0812 二類住宅 781 NA 天津 武清區(qū)公告號為 2022020號的地塊 住宅 /商服 1,143 5,650 青島 青島市 IC202226 住宅 /商服 2,221 6,700 總計 2022年一季度新增 貴陽 烏當區(qū) G（ 08） 22號地塊 綜合 2,7004,200 保利歷年土地儲備情況 保利 2022年 2022一季度新增土地儲備 資料來源 : CRIC中國房地產(chǎn)決策資訊系統(tǒng)、企業(yè)年報 保利 —— 央企的殼，市場的心 51 169。 2022 易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 0510152025303540455020221 20222 20223 20224 20225 20226 20227 20228 20229202210 202211 20221220221 20222 20223100%50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%銷售面積（萬 ㎡ ） 銷售金額（億元）銷售面積同比 銷售金額同比城市 項目名稱 2022銷售面積 (萬平方米 ) 銷售均價 （元 /平方米） 周邊競品均價 （元 /平方米） 北京 保利嘉園 5,900 （限價房） 6,000 長春 保利羅蘭香谷 住宅： 4,700 別墅： 7,000 住宅： 3,5005,400 別墅： 7,0008,800 沈陽 保利花園 3,700 3,0004,000 廣州 西子灣 6,800 9,0009,500 重慶 保利高爾夫花園 別墅： 15,200 無別墅項目 重慶 保利香檳花園 5,600 4,5006,000 武漢 保利心語花園 住宅： 5,200 別墅： 8,000 住宅： 4,3005,000 上海 海上五月花 住宅： 9,500 別墅： 13,000 住宅： 8,5009,500 ? 2022年第四季度末開始，保利的銷售情況節(jié)節(jié)攀升，顯著超越 2022年同期水平 ? 2022年保利多個項目逆市熱銷，在年內(nèi)以 205億元的銷售總額位列銷售百億榜第三位 注：保利 2022年內(nèi)月度銷售金額為認購金額， 2022年起改為簽約銷售額 銷售額增長，保利是 2022年弱市環(huán)境中的大贏家 保利 2022年 1月 2022年 3月月度銷售情況 保利 2022年熱銷項目 保利 —— 央企的殼，市場的心 資料來源： 企業(yè)年報、 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 52 169。 2022 易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。 保利 —— 央企的殼，市場的心 項目名稱 類