【正文】 機會越大；而對于住房可支付性指數(shù)很低的地區(qū)，則說明該地區(qū)外來人口對住房的需求很高，當?shù)鼐用窀纳谱》織l件的能力較低。 本報告以住房可支付性指數(shù)代表當?shù)鼐用駥Ξ數(shù)胤績r的支付能力，以偶爾居住住房比例代表該地區(qū)存量住房的潛在供給，為投資者指出不同地區(qū)住宅市場孕育的投機機會。 居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個百分點。35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機會。REICO工作室《2010—2011年度中國房地產(chǎn)市場報告》的內容太多了，無法全部轉載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個房地產(chǎn)市場，而只針對于住宅市場，根本不關心商業(yè)、辦公樓等其他內容。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導致整個宏觀經(jīng)濟過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標。 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實存在著商品住房價格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機、投資行為造成的。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質消費能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。如果沒有個人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會更加突出。而真正將住房閑置的比重卻遠不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 就像各城市市場化住房的比例相差巨大一樣，越是市場化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 現(xiàn)將該報告中的分報告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。 分報告一：住宅市場分析摘要： 一、住宅存量特征分析：市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% 其中，%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套。 %，；%，比2008年提高1個百分點。 2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。 ；其中，%。 %，；60%以上的第二居所用于出租。 二、商品住宅市場分析：商品住宅各項建設指標同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加 2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負增長。 2010年商品住宅投資增幅增加，各月份投資增幅基本在34%左右；長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期。 2010年商品住宅投資結構中，90平方米以下住房和經(jīng)濟適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。 2010年全國將建設各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。 商品住宅銷售面積增幅回落 2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。 2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負增長。70大中城市住宅價格漲幅前高后低，全年價格累計漲幅低于2009年 2010年全年，%%。 5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。 2010年住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲，地價漲幅高于住宅。 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 2011年住宅銷售面積和住宅開發(fā)投資同比增加。 2011年住宅價格保持基本平穩(wěn)。 三、住房可支付性與投資機會分析：居民住房支付能力下降 2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個百分點。 35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機會。 一、住宅存量特征分析： ，商品住宅竣工套數(shù)為555萬套 ，其中，，%、%%。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。 2009年房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套，比2008年增加61萬套。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。 2006年以來房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。自2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。 從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。自2005年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設程度最高。 %， %，比2008年提高1個百分點；%。 從住房產(chǎn)權結構來看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。 市場化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產(chǎn)權的住房存量中，將商品房和租賃私房認為是市場化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來度量住房供給結構中的市場化住房比例。2009年，%。 2009年，35個大中城市市場化住房供給在住房存量中所占比重超過50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽（%）。同時，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 2009年，，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。居民家庭住房面積總體得到改善。 從不同產(chǎn)權類型來看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。 2009年，低于全國平均水平，；，比全國平均水平低3平方米。戶均住房建筑面積最大的五個城市分別是廈門（）、重慶（）、?？冢ǎ?、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽（）和天津（）。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：單棟住宅指比較高級的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或為公用房改作住宅的代用房，或為老式住宅建筑；單元房指一種普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過道、陽臺等配套的公寓式住宅，一般為多層建筑；平房及其它指普通平房以及設施簡陋的其他住宅。）：單棟住宅、普通樓房、單元房、平房及其它。其中，單元房按照居室數(shù)又可分為單元房一居室、單元房二居室、單元房三居室、單元房四居室以上。 從住房建筑式樣來看，單元房仍然在住房存量中占據(jù)主體，2009年其所占比重為%，其中，%%；%。與2008年相比，而普通樓房、表明總體住房質量有所提升。 與全國平均水平相比，2009年35個大中城市住房存量中，單棟住宅、單元房、普通樓房、%、%、%%。單元房比重高于全國平均水平。其中，大約三分之二的城市二居室單元房在住房存量中所占比重超過50%。 從不同住房產(chǎn)權結構來看，租賃公房、租賃私房和房改私房三類住房以單元房二居室為主，%、%%；商品房中單元房三居室所占比例最高，%，其次為單元房二居室，%；原有私房中平房及其它所占比重最高，%。 2009年，城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年 2009年。其中，商品房最新，；其次是房改私房，；租賃公房的平均樓齡最長，為27年。 2009年，上海、太原、北京住房存量中舊房比例相對較大，平均樓齡均在19年以上，其中，上海住房平均樓齡最長。 2009年，% 2009年，單位建筑面積的平均價格為3475元平方米，%%。中位數(shù)家庭的住房市場價值為20萬元套，%。 ，單位建筑面積的平均價格為3387元平方米，%%。各類住房中，商品房價值最高，%；其次是原有私房，%?？傮w來看，2009年房價漲幅低于2005~2008年的平均水平。 2009年，單位建筑面積的平均價格為4608元平方米，%%，%%。住房平均市場價值最高的10個城市依次是上海（）、深圳（）、北京（）、寧波（）、杭州（）、廈門（）、南京（）、廣州（）、天津（）和福州（）；與2008年相比，住房價值漲幅最高的10個城市依次是寧波（%）、西寧（%）、長春（%）、天津（%）、昆明（%）、沈陽（%）、鄭州（%）、廣州（%）、大連（%）和呼和浩特（%）。 各收入階層居民家庭住房自有化率均在80%以上 2009年，不同收入階層居民家庭的住房自有化率均比2008年有所提高，各收入階層住房自有化率均在80%以上，總體來看，住房自有化率水平隨著收入的增加而提高，%%。 從不同收入階層居民家庭的住房產(chǎn)權結構來看，租賃私房比例隨著收入水平的提高而減小，%%；商品房比例隨著收入水平的提高而增加，%%；房改私房比例在不同收入階層中的分布大致相當，%外，其余各收入組家庭中該比例均在40%左右。 ， 2009年，城鎮(zhèn)不同收入群體的住房狀況總體得到改善，各收入組的戶均住房面積和人均住房面積均比2008年提高。從不同收入組之間的住房狀況比較來看： 第一，住房面積隨著收入水平的提高而增加，，二者相差近40平方米； 第二，住房質量在不同收入群體間的差異明顯，高收入家庭擁有單棟住宅和三居室以上單元房的比例明顯高于低收入家庭，此外，； 第三，住房價值隨著收入水平的提高而增加，，二者相差近50萬元。 2009年，%，； 2009年，%，第二居所比例明顯提高。從第二居所的使用情況來看，%用于出租，%用于偶爾居住。 從不同收入階層來看，中等收入組及以上家庭擁有第二居所的比例均在10%以上，其中，高收入組家庭擁有第二居所的比例約為20%，最高收入組家庭擁有第二居所的比例接近30%。隨著收入水平的提高，第二居所用于偶爾居住的比例增加。 二、商品住宅市場分析商品住宅供給分析 2010年商品住宅各項建設指標同比增加 商品住宅新開工面積同比增幅8月份以來逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負增長 20052009年，商品住宅各項建設指標總體呈上升趨勢，商品住宅施工面積、%、%%。 2010年111月，商品住宅施工面積、%、%%，其中。 從2010年建設指標的月度變化來看，8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負增長。 東中西地區(qū)商品住宅新開工面積增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大 2010年111月，%，；%，；%。 商品住宅投資增幅增加 2010年各月份商品住宅投資增幅基本在34%左右 20052009年，商品住宅投資額呈逐年上升趨勢，%。其中，2009年商品住宅投資額增幅最小，%。 2010年商品住宅投資增幅回升，全年共完成投資34038億元，%。從月度變化來看，2010年各月份，商品住宅投資增幅基本保持平穩(wěn)，在34%左右。 東中西地區(qū)商品住宅投資增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大 2010年東部、中部、西部三大地區(qū)商品住宅投資分別為19233億元、%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅投資增幅的增加幅度最大。 長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期 2010年長三角、%、%%，增幅分別比去年同期增加23個百分點、22個百分點和19個百分點。 90平方米以下住房和經(jīng)濟適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加 從商品住宅投資結構來看，2010年111月，90平方米以下住房、經(jīng)濟適用住房、%、%、%，其中。 2010年111月，90平方米以下住房、經(jīng)濟適用住房、%、%、%，、。 住房保障工作力度繼續(xù)加大 2010年5月，住房和城鄉(xiāng)建設部與各地方政府簽訂了2010年住房保障工作目標責任書，要求各地方政府確保完成2010年工作任務。按照要求，2010年全國將建設各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。 商品住宅需求分析 2010年商品住宅銷售面積增幅回落 20052009年，商品住宅銷售面積總體呈增加態(tài)勢，%，其中，2008年受全球金融危機的影響，商品住宅銷售面積出現(xiàn)較大幅度下滑。 2010年111月，%，增幅比去年同期減小47個百分點。，%，；，%。其中，18月份，商品住宅銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。 東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負增長 2010年111月，東部、中部、分別比去年同一、住宅存量特征分析：，%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅的減小幅度最大。 下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負增長 2010年111月，長三角地區(qū)、%、%、%，其中，長三角地區(qū)自5月份以來、珠三角地區(qū)自6月份以來商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負增長，環(huán)渤海地區(qū)6月份以來商品住宅銷售面積同比增幅低于去年同期水平。9月份以來，三大重點區(qū)域商品住宅銷售面積同比負增長幅度收窄或同比增幅有所回升。 價格分析 2010年全年，%%；5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn) 2010年全年，%，漲幅比2009年高11個百分點；%。2010年全年，%，漲幅比2009年高5個百分點，%。 從價格的月度環(huán)比變化來看，新建住宅價格環(huán)比變化自5月份以來保持平穩(wěn)，9月份以來，價格環(huán)比漲幅有所上升。，其中，57月份，二手