【正文】 房的平均樓齡為16年。2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。 從不同產(chǎn)權(quán)類型來看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。中位數(shù)家庭的住房市場價值為20萬元套，%。 從2010年建設(shè)指標(biāo)的月度變化來看，8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長。 東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長 2010年111月，東部、中部、分別比去年同一、住宅存量特征分析：，%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅的減小幅度最大。 商品住宅需求分析 2010年商品住宅銷售面積增幅回落 20052009年，商品住宅銷售面積總體呈增加態(tài)勢，%，其中，2008年受全球金融危機(jī)的影響，商品住宅銷售面積出現(xiàn)較大幅度下滑。 從不同收入階層來看，中等收入組及以上家庭擁有第二居所的比例均在10%以上，其中，高收入組家庭擁有第二居所的比例約為20%，最高收入組家庭擁有第二居所的比例接近30%。 2009年，城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年 2009年。 2009年，35個大中城市市場化住房供給在住房存量中所占比重超過50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽（%）。2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個百分點。2010年全國將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。其中，%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套。從緊的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是影響2011年住宅市場發(fā)展的一個重要因素。14月份，普通住宅和高檔住宅價格環(huán)比漲幅處于近年來的較高水平，5月份以來，價格環(huán)比漲幅趨緩；其中，6月份和7月份高檔住宅價格環(huán)比負(fù)增長，9月份以來，普通住宅和高檔住宅價格環(huán)比漲幅有所回升。 東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長 2010年111月，東部、中部、分別比去年同三、住房可支付性與投資機(jī)會分析：%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅的減小幅度最大。 從2010年建設(shè)指標(biāo)的月度變化來看，8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長。中位數(shù)家庭的住房市場價值為20萬元套，%。 區(qū)域性住房市場孕育著不同的投資機(jī)會 理論上，一個地區(qū)的住房可支付性指數(shù)越高，偶爾居住住房比例越低，該地區(qū)以滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨鬄橹鞯淖≌隽渴袌龅耐顿Y機(jī)會越大；而對于住房可支付性指數(shù)很低的地區(qū)，則說明該地區(qū)外來人口對住房的需求很高，當(dāng)?shù)鼐用窀纳谱》織l件的能力較低。 積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化 2010年經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，合理確定大中小城市和小城鎮(zhèn)的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、開發(fā)邊界，形成基本公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施一體化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展的城鎮(zhèn)化新格局。其中，新建住宅和二手住宅價格累計漲幅前十位的城市中分別只有3個城市屬于35大中城市之列。2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長。2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設(shè)程度最高。 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 而真正將住房閑置的比重卻遠(yuǎn)不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 從不同產(chǎn)權(quán)類型來看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長。2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。其中，單元房按照居室數(shù)又可分為單元房一居室、單元房二居室、單元房三居室、單元房四居室以上。 從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。 二、商品住宅市場分析：商品住宅各項建設(shè)指標(biāo)同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。從緊的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是影響2011年住宅市場發(fā)展的一個重要因素。14月份，普通住宅和高檔住宅價格環(huán)比漲幅處于近年來的較高水平，5月份以來，價格環(huán)比漲幅趨緩；其中，6月份和7月份高檔住宅價格環(huán)比負(fù)增長，9月份以來，普通住宅和高檔住宅價格環(huán)比漲幅有所回升。%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅的減小幅度最大。 從不同產(chǎn)權(quán)類型來看，原有私房和商品房家庭戶均住房建筑面積較大，而租賃公房、租賃私房、房改私房家庭的戶均住房建筑面積均在80平方米以下，、。中部地區(qū)城鎮(zhèn)住宅竣工面積增加最快。2010年東中西地區(qū)商品住宅銷售面積增幅回落，東部地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長；下半年以來，長三角和珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積均表現(xiàn)為同比負(fù)增長。2009年城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，單元房二居室所占比重最高；城鎮(zhèn)居民家庭住房的平均樓齡為16年。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標(biāo)。 商品住宅銷售面積增幅回落 同時，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設(shè)用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。高檔住宅價格漲幅最高。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇減小了房價大幅下跌的可能，但同時，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將帶來房價漲幅的趨緩。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標(biāo)。；其中，%。2010年全年，%%。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。戶均住房建筑面積最大的五個城市分別是廈門（）、重慶（）、?？冢ǎ?、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽（）和天津（）。 商品住宅銷售面積增幅回落 同時，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。每年約只有占全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結(jié)婚人口的集中性矛盾、與日益增長的物質(zhì)消費能力及改善型需求之間的矛盾，是無法僅靠限購措施能解決的。%，；60%以上的第二居所用于出租。5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn)；價格漲幅較高的城市多數(shù)為二三線城市。自2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中所占比重基本穩(wěn)定在72%左右。）：單棟住宅、普通樓房、單元房、平房及其它。商品住宅銷售面積增幅回落其中，57月份，二手住宅價格連續(xù)三個月環(huán)比負(fù)增長。%、%、%，漲幅基本保持在30%左右的水平；%、%、%，漲幅逐季回落。2011年我國經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房價漲幅增加的可能性，住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調(diào)整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，預(yù)計2011年住宅價格將保持基本平穩(wěn)。其中，商品房最新，；其次是房改私房，；租賃公房的平均樓齡最長，為27年。隨著收入水平的提高，第二居所用于偶爾居住的比例增加。 2010年111月，%，增幅比去年同期減小47個百分點。高檔住宅價格漲幅最高。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇減小了房價大幅下跌的可能，但同時，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將帶來房價漲幅的趨緩。 而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關(guān)，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 從住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。單元房比重高于全國平均水平。從不同收入組之間的住房狀況比較來看： 第一，住房面積隨著收入水平的提高而增加，二者相差近40平方米； 第二，住房質(zhì)量在不同收入群體間的差異明顯，高收入家庭擁有單棟住宅和三居室以上單元房的比例明顯高于低收入家庭，此外，； 第三，住房價值隨著收入水平的提高而增加，二者相差近50萬元。 2010年111月，90平方米以下住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、%、%、%，、。 價格分析 2010年全年，%%；5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn) 2010年全年，%，漲幅比2009年高11個百分點；%。其中，2009年商品住宅投資額增幅最小，%?？傮w來看，2009年房價漲幅低于2005~2008年的平均水平。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：單棟住宅指比較高級的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或為公用房改作住宅的代用房，或為老式住宅建筑；單元房指一種普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過道、陽臺等配套的公寓式住宅，一般為多層建筑；平房及其它指普通平房以及設(shè)施簡陋的其他住宅。 2006年以來房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。 為什么沒有一條措施是針對于非住宅的限制性措施呢，為什么第二套只針對于住房而不針對于商鋪或其他，難道這些建設(shè)用地不涉及十八億畝紅線嗎？有人說非住宅不涉及民生，請問全球哪個國家的民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實存在著商品住房價格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機(jī)、投資行為造成的。 三、住房可支付性與投資機(jī)會分析 2009年當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》康闹Ц赌芰ο陆?以住房可支付性指數(shù)（HAI）來代表當(dāng)?shù)鼐用駥Ξ?dāng)?shù)刈》康闹Ц赌芰Γ?003年以來全國住房可支付性指數(shù)總體呈下降趨勢，其中，2008年可支付性指數(shù)有所提升。 商品住宅市場發(fā)展趨勢分析 2011年商品住宅市場發(fā)展的主要影響因素包括： 積極穩(wěn)健、審慎靈活的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向 2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。 從價格的月度同比變化來看，14月份，新建住宅和二手住宅價格同比漲幅逐月上升，%，為近年來的月度最高漲幅，%；自5月份以來新建住宅和二手住宅價格漲幅逐月回落，12月份，%%。 長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)商品住宅投資增幅均高于去年同期 2010年長三角、%、%%，增幅分別比去年同期增加23個百分點、22個百分點和19個百分點。 從不同收入階層居民家庭的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，租賃私房比例隨著收入水平的提高而減小，%%；商品房比例隨著收入水平的提高而增加，%%；房改私房比例在不同收入階層中的分布大致相當(dāng)，%外，其余各收入組家庭中該比例均在40%左右。與2008年相比，而普通樓房、表明總體住房質(zhì)量有所提升。從緊的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是影響2011年住宅市場發(fā)展的一個重要因素。14月份，普通住宅和高檔住宅價格環(huán)比漲幅處于近年來的較高水平，5月份以來，價格環(huán)比漲幅趨緩；其中，6月份和7月份高檔住宅價格環(huán)比負(fù)增長，9月份以來，普通住宅和高檔住宅價格環(huán)比漲幅有所回升。%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅的減小幅度最大。 2009年，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機(jī)會。2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。%，；%，比2008年提高1個百分點。其中，%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設(shè)程度最高。 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 而真正將住房閑置的比重卻遠(yuǎn)不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 2009年，35個大中城市市場化住房供給在住房存量中所占比重超過50%的有：深圳（%）、寧波（%）、廈門（%）、廣州（%）、銀川（%）、沈陽（%）。2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個百分點。2010年全國將建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。其中，%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套。