【正文】 民眾是完全靠商品房解決居住問題的？哪個國家能讓所有的民眾都買得起商品住房？而保障民眾有“適足居住權(quán)”又在哪個國家是靠商品房解決的？哪個國家不是靠市場中購買、租賃和國家保障分層次解決的？而保障又與商品房的價格掛鉤嗎？是政府定價還是市場中的價格信號呢？商品房的價格信號作用被行政的限購措施破壞之后，又用什么來決定和吸引投資行為呢？ 中國確實存在著商品住房價格上漲而居民可支付性指數(shù)下降的現(xiàn)象，但其主要原因并非大量的投機(jī)、投資行為造成的。而真正將住房閑置的比重卻遠(yuǎn)不像數(shù)小區(qū)中的燈光那樣驚人，更不像央視二套的報道那樣可怕，個別城市中的空屋率與全部城鎮(zhèn)的情況相比并不具有說服力和代表性。 分報告一：住宅市場分析摘要： 一、住宅存量特征分析：市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% 2011年商品住宅市場發(fā)展趨勢 三、住房可支付性與投資機(jī)會分析：居民住房支付能力下降 一、住宅存量特征分析： ，商品住宅竣工套數(shù)為555萬套 ，其中，%、%%。 2006年以來房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工總面積的比重基本穩(wěn)定在72%左右 2009年，%。 分地區(qū)看，2009年東部、%、%%；東部地區(qū)住房市場化建設(shè)程度最高。2009年，%。居民家庭住房面積總體得到改善。 城鎮(zhèn)住房存量中，單元房所占比重超過80%，其中，二居室單元房在住房存量中所占比重最高，% 我國城鎮(zhèn)住房建筑式樣分為四類（注釋：單棟住宅指比較高級的單棟樓房或平房，建筑面積在100平方米以上，有廚房廁所餐廳配套；普通樓房指僅有房間與公共走廊，無家庭專用廚房、餐廳、廁所等與其配套，這類樓房或為公用房改作住宅的代用房，或為老式住宅建筑；單元房指一種普通的現(xiàn)代住宅建筑，每套房有臥室、餐廳、廚房、廁所、過道、陽臺等配套的公寓式住宅，一般為多層建筑；平房及其它指普通平房以及設(shè)施簡陋的其他住宅。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標(biāo)。如果沒有個人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會更加突出。 現(xiàn)將該報告中的分報告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。%，；%，比2008年提高1個百分點(diǎn)。；其中，%。2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長。2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。2010年全年，%%。2010年住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲，地價漲幅高于住宅。2011年住宅價格保持基本平穩(wěn)。35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機(jī)會。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。自2005年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 市場化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產(chǎn)權(quán)的住房存量中，將商品房和租賃私房認(rèn)為是市場化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來度量住房供給結(jié)構(gòu)中的市場化住房比例。 2009年，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。戶均住房建筑面積最大的五個城市分別是廈門（）、重慶（）、海口（）、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽（）和天津（）。 從住房建筑式樣來看，單元房仍然在住房存量中占據(jù)主體，2009年其所占比重為市場化住房供給在住房存量中所占比例繼續(xù)上升；% REICO工作室《2010—2011年度中國房地產(chǎn)市場報告》的內(nèi)容太多了，無法全部轉(zhuǎn)載，而國十條、國八條似乎并非針對于整個房地產(chǎn)市場，而只針對于住宅市場，根本不關(guān)心商業(yè)、辦公樓等其他內(nèi)容。 全國擁有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。而戶均面積的大小則并不和市場化程度相關(guān)，而人口輸入比重較高的城市則戶均面積較小。 二、商品住宅市場分析：商品住宅各項建設(shè)指標(biāo)同比增加，住宅新開工面積和住宅投資增幅增加 商品住宅銷售面積增幅回落 70大中城市住宅價格漲幅前高后低，全年價格累計漲幅低于2009年 2009年房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)為555萬套，比2008年增加61萬套。 從投資方面看，2009年我國城鎮(zhèn)住宅投資額為30513億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額為25614億元，%。 從住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，租賃公房、租賃私房、原有私房、房改私房、%、%、%、%、%%；其中。同時，仍有半數(shù)以上城市住房存量中50%以上為房改私房。 2009年，低于全國平均水平，；，比全國平均水平低3平方米。其中，單元房按照居室數(shù)又可分為單元房一居室、單元房二居室、單元房三居室、單元房四居室以上。；其中，%。2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長。2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。2010年全年，%%。2010年住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲，地價漲幅高于住宅。 價格分析 2010年全年，%%；5月份以來住宅價格同比漲幅逐月回落，環(huán)比漲幅基本保持平穩(wěn) 2010年全年，%，漲幅比2009年高11個百分點(diǎn)；%。 從價格的月度同比變化來看，14月份，新建住宅和二手住宅價格同比漲幅逐月上升，%，為近年來的月度最高漲幅，%；自5月份以來新建住宅和二手住宅價格漲幅逐月回落，12月份，%%。 2010年全年，北京、上海、廣州、%、%、%%，%、%、%%。 從價格的月度環(huán)比變化來看，普通住宅和高檔住宅價格波動較大。租賃價格同比和環(huán)比漲幅均為近年同期較高水平。 商品住宅市場發(fā)展趨勢分析 2011年商品住宅市場發(fā)展的主要影響因素包括： 積極穩(wěn)健、審慎靈活的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向 2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基本取向要積極穩(wěn)健、審慎靈活，重點(diǎn)是更加積極穩(wěn)妥地處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把穩(wěn)定價格總水平放在更加突出的位置，切實增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性和內(nèi)生動力。 經(jīng)濟(jì)增速將有所放緩 2011年全球經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇過程中。2010年12月26日，溫家寶總理在參與《重返災(zāi)區(qū)——中國之聲溫暖行動》直播節(jié)目中表示，通過加大保障性住房建設(shè)和抑制住房投機(jī)，有信心讓房價回到合理價位。具體到住宅市場自身的供求狀況來看，2010年住宅新開工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場的供給，也為市場需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。 三、住房可支付性與投資機(jī)會分析 2009年當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》康闹Ц赌芰ο陆?以住房可支付性指數(shù)（HAI）來代表當(dāng)?shù)鼐用駥Ξ?dāng)?shù)刈》康闹Ц赌芰Γ?003年以來全國住房可支付性指數(shù)總體呈下降趨勢，其中，2008年可支付性指數(shù)有所提升。 %，其中，%%；%。其中，大約三分之二的城市二居室單元房在住房存量中所占比重超過50%。 2009年，上海、太原、北京住房存量中舊房比例相對較大，平均樓齡均在19年以上，其中，上海住房平均樓齡最長。各類住房中，商品房價值最高，%；其次是原有私房，%。 各收入階層居民家庭住房自有化率均在80%以上 2009年，不同收入階層居民家庭的住房自有化率均比2008年有所提高，各收入階層住房自有化率均在80%以上，總體來看，住房自有化率水平隨著收入的增加而提高，%%。 2009年，%，； 2009年，%，第二居所比例明顯提高。 二、商品住宅市場分析商品住宅供給分析 2010年商品住宅各項建設(shè)指標(biāo)同比增加 商品住宅新開工面積同比增幅8月份以來逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長 20052009年，商品住宅各項建設(shè)指標(biāo)總體呈上升趨勢，商品住宅施工面積、%、%%。 商品住宅投資增幅增加 2010年各月份商品住宅投資增幅基本在34%左右 20052009年，商品住宅投資額呈逐年上升趨勢，%。 東中西地區(qū)商品住宅投資增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大 2010年東部、中部、西部三大地區(qū)商品住宅投資分別為19233億元、%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅投資增幅的增加幅度最大。 住房保障工作力度繼續(xù)加大 2010年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地方政府簽訂了2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，要求各地方政府確保完成2010年工作任務(wù)。%，；，%。9月份以來，三大重點(diǎn)區(qū)域商品住宅銷售面積同比負(fù)增長幅度收窄或同比增幅有所回升。其中，57月份，二手住宅價格連續(xù)三個月環(huán)比負(fù)增長。 2010年全年，70個大中城市中，新建住宅價格環(huán)比累計負(fù)增長的城市有2個，包括廣州（%）、泉州（%）；二手住宅價格環(huán)比累計負(fù)增長的城市有5個，包括寧波（%）、泉州（%）、南京（%）、瀘州（%）、福州（%）。 從價格的月度同比變化來看，112月各月份，經(jīng)濟(jì)適用住房價格基本保持平穩(wěn)，普通住宅和高檔住宅價格同比漲幅先增后減，5月份普通住宅和高檔住宅價格同比漲幅達(dá)到近年來的最高水平，%%，之后價格同比漲幅逐月回落，%%。%， %、%、%，漲幅逐季增加；%，%、%、%。%、%、%，漲幅基本保持在30%左右的水平；%、%、%，漲幅逐季回落?！背擎?zhèn)化的推進(jìn)將直接和間接地帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。 房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊 2010年11月30日中共中央在中南海召開的黨外人士座談會上，胡錦濤總書記明確提出，要加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。未來一段時間隨著我國城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進(jìn)，住房供求將保持增長態(tài)勢。2011年我國經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房價漲幅增加的可能性，住宅市場供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀政策特別是貨幣政策的調(diào)整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，預(yù)計2011年住宅價格將保持基本平穩(wěn)。 本報告以住房可支付性指數(shù)代表當(dāng)?shù)鼐用駥Ξ?dāng)?shù)胤績r的支付能力，以偶爾居住住房比例代表該地區(qū)存量住房的潛在供給，為投資者指出不同地區(qū)住宅市場孕育的投機(jī)機(jī)會。2009年居民住房支付能力下降，住房可支付性指數(shù)比2008年下降13個百分點(diǎn)。有次可知，國十八條的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地產(chǎn)業(yè)的投資過高而導(dǎo)致整個宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，也不是房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)價格推動了通脹，而僅僅是商品住房的價格上漲過快，沒有實現(xiàn)過度承諾的個人目標(biāo)。如果沒有個人購房而形成的住房出租市場，則無能力購房家庭過渡的矛盾就會更加突出。 現(xiàn)將該報告中的分報告《住宅市場分析》公布于下，望民眾對此有更多的了解，也希望對政策的制定者有所幫助。%，；%，比2008年提高1個百分點(diǎn)。；其中，%。2010年商品住宅新開工面積同比增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大；8月份以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長。2010年商品住宅投資結(jié)構(gòu)中，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資增幅下降，而別墅高檔公寓投資增幅明顯增加。2010年商品住宅銷售面積同比增幅回落，其中， 18月份銷售面積同比增幅逐月回落，9月份以來增幅出現(xiàn)小幅回升。2010年全年，%%。2010年住宅租賃價格出現(xiàn)較快上漲，地價漲幅高于住宅。2011年住宅價格保持基本平穩(wěn)。35個大中城市的住宅市場孕育著不同的投資機(jī)會。其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)分別為275萬套、141萬套和139萬套，%、%%。自2005年以來，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資在城鎮(zhèn)住宅投資中所占比重基本穩(wěn)定在84%左右。 市場化住房供給在住房存量中所占比重繼續(xù)提高 在不同產(chǎn)權(quán)的住房存量中，將商品房和租賃私房認(rèn)為是市場化住房供給，用這些家庭在全部家庭中所占比例來度量住房供給結(jié)構(gòu)中的市場化住房比例。 2009年，均比2008年有所提高 2009年，；中位數(shù)家庭住房面積為78平方米，比2008年增加2平方米。戶均住房建筑面積最大的五個城市分別是廈門（）、重慶（）、海口（）、昆明（）和廣州（），建筑面積最小的五個城市分別是哈爾濱（）、蘭州（）、上海（）、貴陽（）和天津（）。 從住房建筑式樣來看，單元房仍然在住房存量中占據(jù)主體，2009年其所占比重為%，其中，%%；%。其中，大約三分之二的城市二居室單元房在住房存量中所占比重超過50%。 2009年，上海、太原、北京住房存量中舊房比例相對較大，平均樓齡均在19年以上，其中，上海住房平均樓齡最長。各類住房中，商品房價值最高，%；其次是原有私房，%。 各收入階層居民家庭住房自有化率均在80%以上 2009年，不同收入階層居民家庭的住房自有化率均比2008年有所提高，各收入階層住房自有化率均在80%以上，總體來看，住房自有化率水平隨著收入的增加而提高，%%。 2009年，%，； 2009年，%，第二居所比例明顯提高。 二、商品住宅市場分析商品住宅供給分析 2010年商品住宅各項建設(shè)指標(biāo)同比增加 商品住宅新開工面積同比增幅8月份以來逐月減小，11月份單月新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長 20052009年，商品住宅各項建設(shè)指標(biāo)總體呈上升趨勢，商品住宅施工面積、%、%%。 商品住宅投資增幅增加 2010年各月份商品住宅投資增幅基本在34%左右 20052009年，商品住宅投資額呈逐年上升趨勢，%。 東中西地區(qū)商品住宅投資增幅增加，東部地區(qū)增加幅度最大 2010年東部、中部、西部三大地區(qū)商品住宅投資分別為19233億元、%、%、%，、東部地區(qū)商品住宅投資增幅的增加幅度最大。 住房保障工作力度繼續(xù)加大 2010年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地方政府簽訂了2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，要求各地方政府確保完成2010年工作任務(wù)。%，；，%。9月份以來，三大重點(diǎn)區(qū)域商品住宅銷售面積同比負(fù)增長幅度收窄或同比增幅有所回升。其中，57月份，二手住宅