【正文】 有壟斷地租，指自然資源的壟斷所產(chǎn)生的租金。何新指出低廉地租是中國(guó)特殊時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展的主因。土地由國(guó)有轉(zhuǎn)為私人使用，又轉(zhuǎn)為銀行抵押資產(chǎn)，最終作為銀行不良資產(chǎn)被拍賣(mài)而私有。近年來(lái)國(guó)家進(jìn)行了一系列制度改革，取消土地批租改為招拍掛，規(guī)范拆遷，整頓房地產(chǎn)企業(yè)與市場(chǎng)，鼓勵(lì)住宅合作社和業(yè)主委員會(huì)，縮小了房地產(chǎn)業(yè)的灰色空間，于是，特殊的房地產(chǎn)泡沫向一般性泡沫轉(zhuǎn)變，這就是通過(guò)囤積地皮，壟斷市場(chǎng)和制造漲價(jià)預(yù)期，繼續(xù)獲得壟斷利潤(rùn)。我們的“非主流”視角，首先是要打破理論壟斷，我們假設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在本質(zhì)上是非均衡的，因此泡沫經(jīng)濟(jì)必然發(fā)生，政府單純使用經(jīng)濟(jì)手段很難控制，需要大力度的綜合手段進(jìn)行治理。人民大學(xué)楊建和復(fù)旦大學(xué)郭飛舟總結(jié)介紹了索羅斯的非均衡市場(chǎng)觀，值得參考。 對(duì)證券資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制的　“反射性假定”經(jīng)典投資理論以有效市場(chǎng)理論為基石，　認(rèn)為決定證券資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格根本性因素是資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值，理性投資者通過(guò)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值信息不斷挖掘，按照信息所包含的內(nèi)在價(jià)值在市場(chǎng)標(biāo)價(jià)，以供求均衡的形式將價(jià)格確定。市場(chǎng)價(jià)格具有誘導(dǎo)和影響基本面的主動(dòng)作用。 兩個(gè)函數(shù)的遞歸關(guān)系導(dǎo)致永無(wú)止期的變化，市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生均衡的靜的結(jié)果。另一方面“反射性”提示：不僅關(guān)注價(jià)格趨勢(shì)性，同時(shí)注意價(jià)格趨勢(shì)是否有基本面的同向演化配合，兩種趨勢(shì)互相強(qiáng)化可醞釀重大投資機(jī)會(huì)。首先，均衡性源于微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的廠商均衡概念，供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格。　有效市場(chǎng)理論描述的是這種“近似均衡”的市場(chǎng)狀態(tài)，但近似均衡的市場(chǎng)意味著波瀾不興，無(wú)顯著投資價(jià)值，反而不應(yīng)成為投資者關(guān)注重點(diǎn)。動(dòng)態(tài)不均衡中出現(xiàn)基本面巨變，抽掉了市場(chǎng)均衡定價(jià)的內(nèi)在基礎(chǔ)，　因此有“市場(chǎng)總是錯(cuò)誤的”　命題，　聰明的投資者要利用這種錯(cuò)誤并戰(zhàn)勝市場(chǎng)，　有效市場(chǎng)理論認(rèn)為市場(chǎng)不可戰(zhàn)勝，　因此沒(méi)有人長(zhǎng)期穩(wěn)定獲得超額收益，最優(yōu)的投資方案是被動(dòng)式投資——將主動(dòng)權(quán)交予市場(chǎng)，自己選擇平均收益；相反，索羅斯從反射性理念出發(fā)，用實(shí)踐證明超額收益是可以把握的。　如西蒙放松完全信息要求，提出基于有限理性的決策理論；制度學(xué)派提出“制度人”替代“經(jīng)濟(jì)人”，探討交易成本對(duì)于市場(chǎng)效率的影響。 “人類(lèi)對(duì)于自己生長(zhǎng)其中的世界的理解，與生俱來(lái)就是不完整的”。人類(lèi)社會(huì)遠(yuǎn)非完美，我們對(duì)社會(huì)的解釋也不能完美。索羅斯把“徹底可錯(cuò)性”當(dāng)作自己人生和投資基石，他晚年幾次大型市場(chǎng)投機(jī)——沖擊英鎊匯率或介入亞洲金融危機(jī)，都有他尋找制度缺陷和市場(chǎng)失靈的痕跡。金融市場(chǎng)如歷史進(jìn)展，　時(shí)間上是不可逆的，　“科學(xué)結(jié)論”沒(méi)有可重復(fù)驗(yàn)證的相同歷史環(huán)境，投資理論不具備科學(xué)要求的“可證偽性”；　任何貌似能準(zhǔn)確預(yù)言市場(chǎng)進(jìn)程的權(quán)威理論都不可靠，　預(yù)言者本身是金融市場(chǎng)一份子，不能象自然科學(xué)家和研究對(duì)象之間自然隔離。索羅斯的假設(shè)，與現(xiàn)代投資理論的假設(shè)，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)應(yīng)該同等重視，不可迷信主流和教科書(shū)。問(wèn)題在于，市場(chǎng)力量并不能決定預(yù)期和基本面互相作用的方向和性質(zhì)，錯(cuò)誤預(yù)期可以回歸基本面，也可以引導(dǎo)基本面走向更大的偏差。漲價(jià)論不需要制造虛假和掩蓋真實(shí)信息，就可以找出漲價(jià)的根據(jù)，因?yàn)榛久妗罢鎸?shí)信息”也有虛假性，是可以隨錯(cuò)誤預(yù)期的產(chǎn)生而出現(xiàn)的。市場(chǎng)力量并不能決定預(yù)期和基本面互相作用的方向和性質(zhì)，錯(cuò)誤預(yù)期可以回歸基本面，也可以引導(dǎo)基本面走向更大的偏差。三．泡沫的標(biāo)準(zhǔn)與中國(guó)狀況現(xiàn)代投資理論對(duì)“泡沫”的經(jīng)典解釋出自《辭海》：“虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)成長(zhǎng)，金融證券地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)將泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值持續(xù)性偏離，第一指資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲過(guò)程或狀態(tài)（泡沫化），第二指資產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)決定的合理價(jià)格部分。房地產(chǎn)供需30項(xiàng)指標(biāo)——價(jià)格指標(biāo)類(lèi)型 亞類(lèi) 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)實(shí)際值或情況 輕微 嚴(yán)重 表現(xiàn) 價(jià)格 出售價(jià)格 價(jià)格收入比：1：6以內(nèi) 1：10以上 接近1：8 房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)1 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率30% 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)1 漲價(jià)范圍 全國(guó)各類(lèi)物業(yè)普漲 全國(guó)各類(lèi)物業(yè)普漲 全國(guó)各類(lèi)物業(yè)普漲 出租價(jià)格 出租價(jià)格指數(shù)/CPI指數(shù)1 出租價(jià)格指數(shù)100 出租價(jià)格指數(shù)/CPI指數(shù)1 投資者心理 比較樂(lè)觀 十分樂(lè)觀 比較樂(lè)觀 表房?jī)r(jià)供需30項(xiàng)指標(biāo)——需求指標(biāo)類(lèi)型 亞類(lèi) 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)實(shí)際值或情況 輕微 嚴(yán)重 表現(xiàn) 需求 房屋銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率 1增長(zhǎng)率/零售消費(fèi)品增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/零售消費(fèi)品增長(zhǎng)率2 1增長(zhǎng)率/零售消費(fèi)品增長(zhǎng)率2 抵押貸款增長(zhǎng)率 1增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/人均收入增長(zhǎng)率1 儲(chǔ)蓄占總存款比例 儲(chǔ)蓄占總存款比例下降 嚴(yán)重下降 下降 國(guó)際游資 大量進(jìn)入 快速大量進(jìn)入 大量進(jìn)入 民間游金 大量進(jìn)入 快速大量進(jìn)入 大量進(jìn)入 房?jī)r(jià)供需30項(xiàng)指標(biāo)——供給指標(biāo)類(lèi)型 亞類(lèi) 具體指標(biāo) 泡沫參考標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)實(shí)際值或情況 輕微 嚴(yán)重 投資性購(gòu)房比例 10%投資/總購(gòu)房比例20% 投資/總購(gòu)房比例20% 10%投資/總購(gòu)房比例20% 表現(xiàn) 供給 開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率 3增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率3 增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率3 開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率 2增長(zhǎng)率/總貸款增長(zhǎng)率1 增長(zhǎng)率/總貸款增長(zhǎng)率2 2增長(zhǎng)率/總貸款增長(zhǎng)率1 房屋施工面積增長(zhǎng)率 1增長(zhǎng)率/銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率2 增長(zhǎng)率/銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率2 1增長(zhǎng)率/銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率2 房空置率 1020% 20%以上 20以上 來(lái)源：房?jī)r(jià)供需30項(xiàng)指標(biāo)作證：中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所倪鵬飛房地產(chǎn)與其他商品不同，是消費(fèi)品又是投資品。從供給看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，定價(jià)權(quán)掌握在賣(mài)方手里，做為買(mǎi)方消費(fèi)者成為價(jià)格接受者，實(shí)際成交價(jià)格一定高于邊際成本。2003年底城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8472元，每戶平均可支配收入26263元。相對(duì)于消費(fèi)者保留價(jià)格，目前房?jī)r(jià)高估20～30%。投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)。2003年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10106億元，占GDP （116694億元）%，%，%。 杭州銷(xiāo)售商品房，單價(jià)3000元/%，3000～4500元/%?？罩寐示痈卟幌?。我國(guó)商品房屋空置率1999—%、%、%、%%。%，沈陽(yáng)、南京、重慶居前三位，%、%、%?！?。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊賣(mài)不起住宅，分期付款負(fù)擔(dān)沉重，還款意愿建立在良好收入預(yù)期上，一旦收入下降，就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。支持大城市高房?jī)r(jià)，并拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)泡沫的，是全國(guó)富人和外國(guó)投資者的投資和投機(jī)需求， 是銀行信貸的擴(kuò)張。 投資指買(mǎi)房出租，長(zhǎng)期收取房租；投機(jī)指買(mǎi)了以后直接出售，賺取差價(jià)。 上海《解放日?qǐng)?bào)》調(diào)查25個(gè)小區(qū)23694戶，其中3885戶，% 購(gòu)買(mǎi)者是投資或者投機(jī)。如果把舊房出租計(jì)算進(jìn)去，投資比例肯定更大?；蛘呤莾r(jià)格下降，或者是租金上升，否則是沒(méi)有投資價(jià)值的。即使絕對(duì)規(guī)模不大，在邊際上抬高房地產(chǎn)價(jià)格，造成泡沫是綽綽有余的。 從邏輯上講，主流與非主流都承認(rèn)泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，只不過(guò)對(duì)其危險(xiǎn)性和對(duì)策方面，主流派判斷比較緩和，反對(duì)經(jīng)濟(jì)手段以外的政府干預(yù)，這就不能夠真正控制房地產(chǎn)泡沫。 20 世紀(jì)70年代美國(guó)利率市場(chǎng)化，1986年取消利率管制Q條例。監(jiān)管當(dāng)局采取容忍態(tài)度，甚至不愿透露問(wèn)題。1986年國(guó)際石油價(jià)格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地產(chǎn)蕭條，23個(gè)大城市房屋空置率為20%。此時(shí)，“泡沫論”反而消失了！社會(huì)預(yù)期是 20000 點(diǎn)！結(jié)果在 14000 點(diǎn)崩盤(pán)，回歸到7000點(diǎn)水平。19871990年貨幣增長(zhǎng)率10%，超出實(shí)際GDP增長(zhǎng)。利率和金融自由化。日本政府害怕政策調(diào)整傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期政策搖擺不定，%。 東亞金融危機(jī)與房地產(chǎn)泡沫東亞經(jīng)濟(jì)基本面一直不錯(cuò)，問(wèn)題出在政府補(bǔ)貼和信貸支持出口。資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，大部分外國(guó)資本直接通過(guò)銀行體系流入本國(guó)經(jīng)濟(jì)，銀行信貸評(píng)估和內(nèi)控體系不健全，放貸偏好抵押貸款特別是房地產(chǎn)抵押，銀行在房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)占其貸款總額比重30%，資產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。在東亞金融危機(jī)中為維持聯(lián)系匯率，只能提高利率，造成股票和房地產(chǎn)崩盤(pán)。全球股市風(fēng)暴使指數(shù)跌到2298點(diǎn)，稍作整理再度上漲，1988年9月26日達(dá)到8870點(diǎn)，到1990年股市13608點(diǎn)，5年時(shí)間股市上漲23倍。IMF研究表明，信貸膨脹是各國(guó)資產(chǎn)價(jià)格膨脹和泡沫崩潰罪魁禍?zhǔn)?，銀行信貸渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作用明顯強(qiáng)于對(duì)股市；在泡沫崩潰之前，各國(guó)房地產(chǎn)都經(jīng)歷與信貸擴(kuò)張相關(guān)的迅速上升，相對(duì)于信貸規(guī)模變化，房地產(chǎn)價(jià)格上升的反應(yīng)速度是價(jià)格下降的三倍。北海市從3家猛增至700家。1993年7月全國(guó)信貸規(guī)模急劇緊縮，大量資金抽走，400家開(kāi)發(fā)公司自動(dòng)消失。尚未破滅的是房地產(chǎn)泡沫和外資泡沫。對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作缺乏經(jīng)驗(yàn)，盲目性很大。少數(shù)人不擇手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理，包括從外國(guó)介紹騙術(shù)，使用中國(guó)傳統(tǒng)的“洗腦筋”辦法，手段無(wú)所不用其極。中國(guó)儲(chǔ)蓄大于投資，銀行存款大于貸款數(shù)千億，急于放款，特別愿意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行住房信貸， 存貸款利率相差 3個(gè)多百分點(diǎn)。 我國(guó)商業(yè)銀行至少有25% 呆帳，如經(jīng)房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能達(dá)到40%。房地產(chǎn)泡沫的防范與控制，需要采取綜合性措施。 第三，發(fā)展房地產(chǎn)金融，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，控制投資性購(gòu)房，尤其是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性購(gòu)房；完善信用制度和抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)。 第五，從土地源頭入手，保障土地使用結(jié)構(gòu)合理，加快建設(shè)有形土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正公開(kāi)公平。進(jìn)行要素市場(chǎng)化改革，防止少數(shù)人利用權(quán)力控制稀缺資源，進(jìn)行尋租與腐敗活動(dòng)。與歷史上的日本不同，人民幣升值有利于遏制房地產(chǎn)泡沫。如確認(rèn)升值預(yù)期導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)讓人民幣盡早升值。全球?qū)①?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為投資，股市崩盤(pán)，養(yǎng)老金虧損后資金涌向房地產(chǎn)。5%，房地產(chǎn)回報(bào)率卻是負(fù)3。西方國(guó)家提高利率將加速房地產(chǎn)泡沫破滅。5%，達(dá)10年來(lái)最高水平。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，推動(dòng)其加速開(kāi)發(fā)的動(dòng)力是旺盛需求，最大問(wèn)題是嚴(yán)控信貸措帶來(lái)資金緊張，不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資，如基金、信托產(chǎn)品、企業(yè)債等。貨幣手段見(jiàn)效太慢，而且治不了壟斷，或許在提高到一定程度如7% 以后，才能決定性地?fù)羝品康禺a(chǎn)泡沫，但時(shí)過(guò)數(shù)年，房?jī)r(jià)已成天文數(shù)字，破滅是必然的了，在不是調(diào)控而是崩盤(pán)。 我們相信，只要中央政府決心堅(jiān)定，又有廣大居民真實(shí)需求的支持，在擠掉投機(jī)資本，打擊壟斷以后，正常需求會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，使我們的年輕的房地產(chǎn)行業(yè)，在不斷擠泡沫的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，使社會(huì)主義和諧社會(huì)“居者有其屋”的理想，真正在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中得以實(shí)現(xiàn)。所以這次一定要治出結(jié)果來(lái)，房?jī)r(jià)應(yīng)該下降20—30%，回歸到2003年的水平，才能擠走投機(jī)資本，引入正常需求。、賈春新(2002)：《金融市場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)》，北京大學(xué)出版社。39. 國(guó)土資源部(2004)：《2003年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》，國(guó)土資源部網(wǎng)站，4月9日。，. 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