【正文】 、俞品根主編(1996)：《現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)分析》，商務(wù)印書館，12月。(2004)：《2003年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)年度行業(yè)報(bào)告》，中國(guó)行業(yè)發(fā)展報(bào)告庫(kù)，中經(jīng)網(wǎng)。(2002)：《數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用》，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，10月。、王小龍(2004)：《通過(guò)公共產(chǎn)品的供給調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)》，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心內(nèi)部討論稿系列，No. C2004012，8月。(1992)：《實(shí)用數(shù)學(xué)手冊(cè)》，科學(xué)出版社，8月。，E(1999)：《銀行現(xiàn)在還特殊嗎？》，《銀行業(yè)的穩(wěn)健與貨幣政策》，中國(guó)金融出版社，國(guó)際貨幣基金組織。巴克豪斯編輯(2000)：《經(jīng)濟(jì)方法論的新趨勢(shì)》，張大寶、李剛等譯，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，12月。(2004)：《土地垂直管理北京震蕩》，《財(cái)經(jīng)》第13期46. 劉廷煥(2004)：《中國(guó)房地產(chǎn)金融及政策取向》，江西省首屆房地產(chǎn)與金融支持高層論壇演講稿，6月26日。、陳崧(1999)：《駐京辦事處在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用》，《北京房地產(chǎn)》第2期。37. 陳釗(2000)：《住房抵押貸款：理論與實(shí)踐》，復(fù)旦大學(xué)出版社。參考文獻(xiàn)和數(shù)據(jù)來(lái)源，主要參考文獻(xiàn)1. Akerlof, G (1970): “ The Market for Lemons: Quality Uncertainty and the Market Mechanism”, Quarterly Journal of Economics, 84: P488500.2. Arrow, K and G. 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Gibbons, R (1992): A Primer in Game Theory, Prentice Hall Europe, a Simon amp。這次控制房地產(chǎn)泡沫能否成功，關(guān)系到中國(guó)未來(lái)發(fā)展前途。2005年前4個(gè)月房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)發(fā)展，主導(dǎo)力量是房地產(chǎn)商壟斷和地方政府支持，長(zhǎng)期制造漲價(jià)預(yù)期造成的，中央政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段無(wú)效，說(shuō)明了我們“非均衡假設(shè)”的正確，中央政府必定采取更加嚴(yán)厲的手段，目標(biāo)就是讓房?jī)r(jià)有明顯的回落，同時(shí)改善房產(chǎn)結(jié)構(gòu)。有人認(rèn)為央行實(shí)行穩(wěn)步而適度的升息政策，整體房?jī)r(jià)就可能小幅緩慢回落，最終實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。與供給相比，加息對(duì)需求方影響更大。英國(guó)抵押貸款債務(wù)負(fù)擔(dān)占居民家庭收入12%，如利率提高到 6。更多的人使用消費(fèi)信貸投資房地產(chǎn)但房租下降。英國(guó) 30% 人認(rèn)為，投資房地產(chǎn)是最好養(yǎng)老手段，只有 27% 選擇養(yǎng)老金。另一種辦法，不升值而提高人民幣利率。統(tǒng)計(jì)表明，2003年末我國(guó)外匯儲(chǔ)備增加約1169億美元，外商直接投資約為570億美元，缺口約344億美元；2004年外匯儲(chǔ)備余額6099億美元，%，新增2000多億美元，其中有大規(guī)模投機(jī)資金，進(jìn)入中國(guó)購(gòu)買廉價(jià)人民幣資產(chǎn)，主要投向應(yīng)該是房地產(chǎn)。理論上講，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的貨幣面臨升值壓力或貨幣持續(xù)小幅度升值情況下，在升值前如把外幣換成本幣，一旦本幣升值，投資者便能獲得與升值幅度相應(yīng)的收益（把本幣兌成外幣即可兌現(xiàn)該收益），促使投資者追逐該國(guó)資產(chǎn)，最有吸引力的是股票和房地產(chǎn)，投資者不但獲得升值收益，還能獲得股票房地產(chǎn)本身增值收益。 第六， 鼓勵(lì)成立住宅合作社，由政府提供廉價(jià)土地，欲購(gòu)房的居民自己組織起來(lái)，對(duì)住宅的設(shè)計(jì)，采購(gòu)，施工，財(cái)務(wù)，質(zhì)量，進(jìn)行全過(guò)程的參與和監(jiān)督控制，象目前大部分裝修那樣，徹底打掉中間環(huán)節(jié)的非法回扣，估計(jì)可以使成本降低30% 左右。加息要慎重，中國(guó)按揭貸款利率不低；開發(fā)性貸款更高，加息可能會(huì)使本已緊缺的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條出現(xiàn)脫節(jié)。調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策向中低收入者傾斜；對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)開征不動(dòng)產(chǎn)累進(jìn)稅。 2006年以后外資銀行開始分流國(guó)內(nèi)銀行儲(chǔ)蓄，人口迅速老化和超前消費(fèi)使儲(chǔ)蓄率降低。 如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)， 房地產(chǎn)公司只是倒閉而已， 過(guò)剩商品房集中到銀行廉價(jià)拍賣，經(jīng)濟(jì)損失是銀行承擔(dān)。第六，北京上海等大城市，房地產(chǎn)及其所拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)占 GDP 50 %，地方政府為短期政績(jī)，與中央政府爭(zhēng)奪金融土地資源，有意維護(hù)房地產(chǎn)泡沫。第四，政府宏觀調(diào)控缺乏經(jīng)驗(yàn)，很不成熟，且受到既得利益集團(tuán)的誤導(dǎo)或者壓力。新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)教條代替了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)教條，把一切問(wèn)題歸結(jié)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不完善，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身。在中國(guó)特別容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，20 世紀(jì)80年代從長(zhǎng)春君子藍(lán)泡沫開始，發(fā)展到出口的上百種土特產(chǎn)品都曾經(jīng)在國(guó)際市場(chǎng)好銷和深圳特區(qū)搶購(gòu)的雙重刺激下，出現(xiàn)了價(jià)格和生產(chǎn)的暴漲暴跌，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“蛛網(wǎng)效應(yīng)”。北海市政府決策失誤，他們認(rèn)為北海沒(méi)有資金只有土地，以土地“引鳳筑巢”是上策，炒地越多資金也越多，房?jī)r(jià)飛漲，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模足夠200萬(wàn)人生活，常住人口只有20萬(wàn)，加流動(dòng)人口不過(guò)50萬(wàn)。中國(guó)北海市房地產(chǎn)泡沫%%，出現(xiàn)投機(jī)狂潮，股票熱、房地產(chǎn)熱、倒賣汽車。然后大幅度地崩盤。臺(tái)幣在1983年升值，從1∶，4年升值5%；，平均每年升6%，1998年亞洲金融危機(jī)貶值10%。香港突然出現(xiàn)房地產(chǎn)和商業(yè)繁榮，制造業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為金融貿(mào)易服務(wù)，1998年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)為20%，投資占固定資產(chǎn)投資50%，政府收入35% 源于房地產(chǎn)業(yè)。缺乏良好的市場(chǎng)紀(jì)律，微觀機(jī)制落后，企業(yè)交叉持股，很小的股份就可以控制大資本，投資效率并沒(méi)有提高。大銀行證券公司不法行為曝光，損害人民信心。大銀行投資于房地產(chǎn)，銀行土地抵押貸款急劇膨脹，占貸款總額比例由1984年17%%。股市從1985年12月13113點(diǎn)升至1987年9月的26000點(diǎn)，1989年12月29日歷史最高點(diǎn)38915點(diǎn)。1985年廣場(chǎng)協(xié)議后日元從1∶250升值至1995年1∶78。20世紀(jì)90年代美國(guó)股市經(jīng)歷 10年大牛市。政府通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管，徹底改革存款保險(xiǎn)體系，最終渡過(guò)危機(jī)。經(jīng)營(yíng)多元化使資產(chǎn)迅速擴(kuò)張，涉入不熟悉的新領(lǐng)域。 美國(guó)儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)與房地產(chǎn)股市危機(jī)可追溯的有典型意義的金融房地產(chǎn)泡沫，首先是20世紀(jì)80年代美國(guó)的儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)。理論家的勝利從來(lái)不是在書本和課堂上可以得來(lái)的，而是其假設(shè)前提及其必然推出的結(jié)果，在歷史中最終成為現(xiàn)實(shí)的時(shí)候。溫州炒房團(tuán)民間說(shuō)法有1500億元，剩余資金聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行炒房，幾千萬(wàn)資金一起砸在某個(gè)樓盤上，抬高樓價(jià)再賣。投資合理性在于回收期，年租金與房?jī)r(jià)的比例如果超過(guò)1：20，就意味著投資買房要20年才能夠回收，與銀行存款相當(dāng)，有什么投資價(jià)值？北京一套舊房子租金是每年25000 元，價(jià)格是 50萬(wàn)， 20 年回收，不如賣掉房子還貸款，還可以節(jié)約20萬(wàn)利息。 另有研究認(rèn)為上海房地產(chǎn)投資比例是17% 。 不成功的投機(jī)則被動(dòng)變成投資：買房以后如果跌價(jià)，也只能長(zhǎng)期出租。衡量投資泡沫有如下指標(biāo)：投資或者投機(jī)比例。以舊換新，將舊房出租償還新房貸款，舊房由此變成投資品。上海、廣州等房?jī)r(jià)收入比維持在8∶1左右。收入房?jī)r(jià)比超出警戒線。%、%、%、%、%，5%。100%，國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅，%，%。供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。%，%。按2004年9月上海住宅8200元實(shí)際成交均價(jià)，四種情況下，實(shí)際價(jià)格比保留價(jià)格高估 %、%、%、%。假定消費(fèi)者用于住房按揭支出每年增長(zhǎng)4%（目前城鎮(zhèn)居民人均收入年增7%）。有人對(duì)保留價(jià)格測(cè)算， 假定代表性消費(fèi)者擁有全國(guó)城鎮(zhèn)居民平均財(cái)富和收入，用現(xiàn)有財(cái)富和未來(lái)收入為購(gòu)買住房融資。做為投資品由資產(chǎn)定價(jià)基本原理決定，生息資產(chǎn)基本價(jià)值等于預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。泡沫源于虛擬需求或投機(jī)需求，“買”是為了“賣”賺取差價(jià)；投資需求是通過(guò)租金獲得投資收益。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期逆轉(zhuǎn)，接著是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。預(yù)期可以人為制造，可以長(zhǎng)期脫離并獨(dú)立于基本面，可以改變基本面，在一定時(shí)期主導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格。主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的“金融超調(diào)理論”，指出預(yù)期可以造成金融價(jià)格的超前過(guò)度反應(yīng)，原因是幾個(gè)市場(chǎng)連通，而金融市場(chǎng)的反應(yīng)速度快于商品和勞動(dòng)力市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整，幾個(gè)市場(chǎng)最終自動(dòng)達(dá)到均衡。預(yù)期可以人為制造，可以長(zhǎng)期脫離并獨(dú)立于基本面，可以改變基本面，在一定時(shí)期主導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格。主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的“金融超調(diào)理論”，指出預(yù)期可以造成金融價(jià)格的超前過(guò)度反應(yīng)，原因是幾個(gè)市場(chǎng)連通，而金融市場(chǎng)的反應(yīng)速度快于商品和勞動(dòng)力市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整，幾個(gè)市場(chǎng)最終自動(dòng)達(dá)到均衡。索羅斯極力反對(duì)現(xiàn)代投資理論的精確化工程化傾向，　“我所掌握的金融衍生工具知識(shí)十分有限，如同我知道的希臘文字母只有α、β、δ一樣”，　金融市場(chǎng)本質(zhì)特征是不確定性，成功投資只能尋著“猜想——反駁”路徑不斷試錯(cuò)。索羅斯認(rèn)為投資理論對(duì)科學(xué)的模仿在形式上成功，而內(nèi)容有本質(zhì)錯(cuò)誤。 人們?cè)谝酝?jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上建立的各種制度包括市場(chǎng)制度，都有缺陷，市場(chǎng)失靈普遍存在，市場(chǎng)崩潰只是市場(chǎng)失靈的極端形式。這里，索羅斯繼承了他的老師哈耶克，人類對(duì)世界的理解作為一種“感覺(jué)秩序”僅僅是“建立在個(gè)體經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的一種解釋”， “完全理性”假定是人類一種“理性狂妄”，　完全競(jìng)爭(zhēng)假定所有事實(shí)都是已知的，　它根本沒(méi)有為可稱為‘競(jìng)爭(zhēng)’的活動(dòng)留下任何空間。他們認(rèn)為金融市場(chǎng)最接近完全市場(chǎng)的理想環(huán)境——集中交易和產(chǎn)品規(guī)格化符合完全競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)性假定；龐大的規(guī)模和充足的流動(dòng)性消除了投資者進(jìn)出市場(chǎng)的自然壁壘；一般投資者沒(méi)有定價(jià)能力，價(jià)格操縱行為受到嚴(yán)格監(jiān)控；信息的集中披露制度限制了內(nèi)幕交易及信息不對(duì)稱等缺陷。在完全市場(chǎng)中，理性經(jīng)濟(jì)人通過(guò)對(duì)個(gè)體效用最大化的自由追求，使資源配置整體效率達(dá)到帕累托最優(yōu)。投資者不僅要考慮市場(chǎng)根據(jù)基本面對(duì)預(yù)期的糾偏過(guò)程，更要注意預(yù)期偏差對(duì)于基本面的引導(dǎo)和塑造功能， 基本面和預(yù)期兩方面可能互相強(qiáng)化， 陷入一種偏向化發(fā)展的劇烈變化中。　這一分析在金融市場(chǎng)中有重大缺陷，金融價(jià)格是“預(yù)期”的反映，預(yù)期通過(guò)價(jià)格反射性同時(shí)影響市場(chǎng)供求兩方面，破壞了供求獨(dú)立性，金融市場(chǎng)的“均衡價(jià)格”不可企及，金融價(jià)格本質(zhì)特征是波動(dòng)性?！∮行袌?chǎng)理論認(rèn)為價(jià)格均衡性體現(xiàn)信息定價(jià)有效性，個(gè)體投資者不能比市場(chǎng)更聰明，“市場(chǎng)總是正確的”。反射性概念否認(rèn)有效市場(chǎng)理論中“信息獨(dú)立性”假定，通過(guò)信息內(nèi)生性與價(jià)格趨勢(shì)性的解釋也否定“價(jià)格隨機(jī)漫步”，支持“趨勢(shì)投資”、“羊群效應(yīng)”等“動(dòng)量投資”行為的合理性。認(rèn)識(shí)偏見與基本面互相影響稱作“反射性”，　兩位一體不可分割，共同體現(xiàn)在價(jià)格上。行為金融理論認(rèn)為證券價(jià)格是對(duì)資產(chǎn)未來(lái)收益的心理預(yù)期，預(yù)期不可避免存在各類偏差，投資者心理因素對(duì)證券定價(jià)有重要影響，代表性理論是凱恩斯“選美理論”，投資要義不在于投資者自己對(duì)證券價(jià)值的挖掘認(rèn)識(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)心其他投資者的