【正文】 各地方政府開始控制節(jié)節(jié)走高的房價，含有擁護(hù)中央的政治表態(tài)含義。預(yù)期房地產(chǎn)高收益率是金融失控的關(guān)鍵因素，銀行自身所擁有房地產(chǎn)價值上升及銀行資本經(jīng)濟(jì)價值上升；以房地產(chǎn)為抵押品的貸款抵押市價上升，現(xiàn)有貸款組合中損失風(fēng)險下降，促使銀行增加貸款。中國市場上增加一個投資者，；增加1億元貸款，；增加1萬平米竣工面積。成本推動來自建材漲價、土地成本增加、品質(zhì)提升三個方面。國家征收土地增殖稅把大部分級差地租收上來， 作為專用款投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施， 以產(chǎn)生更加大的級差地租和絕對地租。直到1998年兩位經(jīng)典投資理論大家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者肖茨和莫頓領(lǐng)銜的長期資本管理公司在套利交易中失敗，才引發(fā)人們對經(jīng)典投資理論某些假設(shè)的懷疑；2002年行為心理學(xué)家卡尼曼以其金融市場期望理論獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎，　動搖了經(jīng)濟(jì)學(xué)預(yù)期效用理論根基，“廣義有限理性”　推翻了有效市場理論的理性前提，諸如壟斷操縱，信息不對稱，金融噪音，預(yù)期誤導(dǎo)，羊群效應(yīng)等術(shù)語頻頻出現(xiàn)。反射性概念否認(rèn)有效市場理論中“信息獨立性”假定，通過信息內(nèi)生性與價格趨勢性的解釋也否定“價格隨機(jī)漫步”，支持“趨勢投資”、“羊群效應(yīng)”等“動量投資”行為的合理性。在完全市場中，理性經(jīng)濟(jì)人通過對個體效用最大化的自由追求，使資源配置整體效率達(dá)到帕累托最優(yōu)。索羅斯認(rèn)為投資理論對科學(xué)的模仿在形式上成功，而內(nèi)容有本質(zhì)錯誤。主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的“金融超調(diào)理論”，指出預(yù)期可以造成金融價格的超前過度反應(yīng)，原因是幾個市場連通，而金融市場的反應(yīng)速度快于商品和勞動力市場，經(jīng)過市場自動調(diào)整，幾個市場最終自動達(dá)到均衡。做為投資品由資產(chǎn)定價基本原理決定，生息資產(chǎn)基本價值等于預(yù)期未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。%，%。%、%、%、%、%，5%。衡量投資泡沫有如下指標(biāo)：投資或者投機(jī)比例。溫州炒房團(tuán)民間說法有1500億元，剩余資金聯(lián)合起來進(jìn)行炒房，幾千萬資金一起砸在某個樓盤上，抬高樓價再賣。政府通過加強(qiáng)監(jiān)管，徹底改革存款保險體系，最終渡過危機(jī)。大銀行投資于房地產(chǎn)，銀行土地抵押貸款急劇膨脹，占貸款總額比例由1984年17%%。臺幣在1983年升值，從1∶，4年升值5%；，平均每年升6%，1998年亞洲金融危機(jī)貶值10%。在中國特別容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，20 世紀(jì)80年代從長春君子藍(lán)泡沫開始，發(fā)展到出口的上百種土特產(chǎn)品都曾經(jīng)在國際市場好銷和深圳特區(qū)搶購的雙重刺激下，出現(xiàn)了價格和生產(chǎn)的暴漲暴跌，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“蛛網(wǎng)效應(yīng)”。 如果系統(tǒng)性風(fēng)險出現(xiàn)， 房地產(chǎn)公司只是倒閉而已， 過剩商品房集中到銀行廉價拍賣，經(jīng)濟(jì)損失是銀行承擔(dān)。 第六， 鼓勵成立住宅合作社，由政府提供廉價土地，欲購房的居民自己組織起來，對住宅的設(shè)計，采購，施工，財務(wù)，質(zhì)量，進(jìn)行全過程的參與和監(jiān)督控制，象目前大部分裝修那樣，徹底打掉中間環(huán)節(jié)的非法回扣，估計可以使成本降低30% 左右。英國 30% 人認(rèn)為，投資房地產(chǎn)是最好養(yǎng)老手段，只有 27% 選擇養(yǎng)老金。有人認(rèn)為央行實行穩(wěn)步而適度的升息政策，整體房價就可能小幅緩慢回落，最終實現(xiàn)“軟著陸”。37. 陳釗(2000)：《住房抵押貸款：理論與實踐》，復(fù)旦大學(xué)出版社。，E(1999)：《銀行現(xiàn)在還特殊嗎？》，《銀行業(yè)的穩(wěn)健與貨幣政策》，中國金融出版社，國際貨幣基金組織。(2004)：《2003年中國房地產(chǎn)業(yè)年度行業(yè)報告》，中國行業(yè)發(fā)展報告庫，中經(jīng)網(wǎng)。(2002)：《數(shù)據(jù)分析與Eviews應(yīng)用》，中國統(tǒng)計出版社，10月。巴克豪斯編輯(2000)：《經(jīng)濟(jì)方法論的新趨勢》，張大寶、李剛等譯，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，12月。參考文獻(xiàn)和數(shù)據(jù)來源，主要參考文獻(xiàn)1. 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Gibbons, R (1992): A Primer in Game Theory, Prentice Hall Europe, a Simon amp。與供給相比，加息對需求方影響更大。另一種辦法，不升值而提高人民幣利率。加息要慎重，中國按揭貸款利率不低；開發(fā)性貸款更高，加息可能會使本已緊缺的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條出現(xiàn)脫節(jié)。第六，北京上海等大城市，房地產(chǎn)及其所拉動的產(chǎn)業(yè)占 GDP 50 %，地方政府為短期政績，與中央政府爭奪金融土地資源，有意維護(hù)房地產(chǎn)泡沫。北海市政府決策失誤，他們認(rèn)為北海沒有資金只有土地，以土地“引鳳筑巢”是上策，炒地越多資金也越多，房價飛漲，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模足夠200萬人生活，常住人口只有20萬，加流動人口不過50萬。香港突然出現(xiàn)房地產(chǎn)和商業(yè)繁榮，制造業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為金融貿(mào)易服務(wù)，1998年房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)為20%，投資占固定資產(chǎn)投資50%，政府收入35% 源于房地產(chǎn)業(yè)。股市從1985年12月13113點升至1987年9月的26000點，1989年12月29日歷史最高點38915點。經(jīng)營多元化使資產(chǎn)迅速擴(kuò)張，涉入不熟悉的新領(lǐng)域。投資合理性在于回收期，年租金與房價的比例如果超過1：20，就意味著投資買房要20年才能夠回收，與銀行存款相當(dāng)，有什么投資價值？北京一套舊房子租金是每年25000 元，價格是 50萬， 20 年回收，不如賣掉房子還貸款，還可以節(jié)約20萬利息。以舊換新，將舊房出租償還新房貸款，舊房由此變成投資品。100%，國際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%。按2004年9月上海住宅8200元實際成交均價，四種情況下，實際價格比保留價格高估 %、%、%、%。泡沫源于虛擬需求或投機(jī)需求，“買”是為了“賣”賺取差價；投資需求是通過租金獲得投資收益。預(yù)期可以人為制造，可以長期脫離并獨立于基本面，可以改變基本面，在一定時期主導(dǎo)房地產(chǎn)價格。 人們在以往經(jīng)驗基礎(chǔ)上建立的各種制度包括市場制度，都有缺陷，市場失靈普遍存在，市場崩潰只是市場失靈的極端形式。投資者不僅要考慮市場根據(jù)基本面對預(yù)期的糾偏過程，更要注意預(yù)期偏差對于基本面的引導(dǎo)和塑造功能， 基本面和預(yù)期兩方面可能互相強(qiáng)化， 陷入一種偏向化發(fā)展的劇烈變化中。認(rèn)識偏見與基本面互相影響稱作“反射性”，　兩位一體不可分割，共同體現(xiàn)在價格上。假設(shè)市場經(jīng)濟(jì)自身具備均衡的性質(zhì)，失靈是偶然的，是市場機(jī)制受到破壞的結(jié)果，解決的方法是完善和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)，最多是國家以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，至于行政手段則越少越好，這是“主流”經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共同理念。中國革命的重要成果是實行了土地國家所有和集體所有， 地價為零或非常低。為防止泡沫和銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)集中，可執(zhí)行更高的銀行最低資本規(guī)模監(jiān)管規(guī)定、豐富銀行投資金融品種。干預(yù)和管理過少是指，征地制度不公開透明、對土地補(bǔ)償不到位。相關(guān)四方面都沒有“硬約束”。這樣的模式不要說社會主義和諧社會，比三民主義的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退，這是在中國發(fā)展大地主的綱領(lǐng)。北京期房每平米漲了226元，現(xiàn)房漲77元。作為非均衡的市場經(jīng)濟(jì)，特別是高度壟斷的金融房地產(chǎn)，其價格暴漲暴跌，泡沫生成與破滅，只要宏觀控制稍微放松，幾乎是必然出現(xiàn)的，而且一旦形成就很難控制，對此估計不足，將產(chǎn)生嚴(yán)重后果。再做什么對會受到既得利益集團(tuán)的抵抗。中央提出控制房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)三年，但房地產(chǎn)價格直線上升，迫使政策力度不斷加大力度，直至2005年5月11日七部委聯(lián)合下達(dá)通知，各地政府和房地產(chǎn)商也只承認(rèn)房價不再上升，竭力抗拒價格下降。90年代住房改革，相當(dāng)比例的城市居民以低價購買了舊住房產(chǎn)權(quán)，城市大規(guī)模發(fā)展并派生拆遷需求，人均收入的提高，建筑技術(shù)的升級，農(nóng)民進(jìn)城，消費信貸等金融支持，促使房地產(chǎn)的質(zhì)量升級，需求主體從商業(yè)樓宇向住宅轉(zhuǎn)移，從集團(tuán)購買力向個人轉(zhuǎn)移， 2002年以來則迅速從消費品向投資品轉(zhuǎn)移，從國內(nèi)投資者向國際投資者轉(zhuǎn)移。%，%。泡沫經(jīng)濟(jì)的鼓吹和制造者，正在由“自發(fā)的利益群體”，變成“自覺的利益集團(tuán)”，出現(xiàn)了自己的代表人物，集體發(fā)言干預(yù)輿論和政策。在一般均衡理論框架下，西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)在亞洲金融危機(jī)以后，對泡沫經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了比較深入的研究和反思。干預(yù)失靈指效率低下，浪費嚴(yán)重，制度約束缺失，被利益集團(tuán)“俘獲”為其特殊利益服務(wù)，共同“尋租” 。利率下調(diào)時供給增長無法跟得上需求增長；利率上調(diào)時房地產(chǎn)需求下降的速度快于供給下降的速度，對房地產(chǎn)價格構(gòu)成向下壓力。地租是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要概念， 斯密的重大貢獻(xiàn)是指出在市場經(jīng)濟(jì)中地租會參與資本形成。支持房地產(chǎn)泡沫的合法利益是地方政府賣地收入，非法利益是中間環(huán)節(jié)炒賣地皮，非法野蠻拆遷，動搖了社會主義“居者有其屋“的基本原則，對居民實際擁有的住宅土地使用權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)化剝奪，成為權(quán)力資本化和權(quán)力承包的最野蠻方式。索羅斯認(rèn)為：市場價格反映投資者對基本面因素的評價，但不只是被動反映。索鑼斯提出“近似均衡”概念，指投資者預(yù)期與基本面接近，不存在“認(rèn)識偏差”，此時價格可視為由基本面事實單方面決定的過程， 證券內(nèi)在價值可近似決定均衡價格。施蒂格利茨悖論也指出，如果認(rèn)為市場是有效率的，人們就沒有必要去挖掘信息；如果沒有人通過主觀努力挖掘信息，并將其反映到市場定價中去，市場又如何實現(xiàn)自身的效率呢？更嚴(yán)格的命題是“徹底可錯性”。而索羅斯的“動態(tài)不均衡市場”卻描述了錯誤預(yù)期不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發(fā)展”先泡沫后崩盤的結(jié)果。通常，“繁榮”時間比泡沫狀態(tài)長些，價格、生產(chǎn)和利潤上升比較溫和，接著就是以暴跌（或恐慌）形式出現(xiàn)危機(jī)，或以繁榮逐漸消退告終而不發(fā)生危機(jī)。%，%。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟(jì)南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。一套80平方米住宅需要4050萬，房價收入比為11∶1。2005年二手房市場的發(fā)展將進(jìn)一步提高投資比例。美國儲貸協(xié)會吸收存款并提供住房貸款，長期在金融機(jī)構(gòu)中占有重要地位。日本銀行1987年2月下調(diào)貼現(xiàn)率。以銀行為主導(dǎo)的金融體系，監(jiān)管體系落后。全國300多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1992年增至萬家。第五，中國人口多且素質(zhì)低下，各方面發(fā)展極不平衡。 第二，統(tǒng)計已有房地產(chǎn)詳細(xì)信息，增加經(jīng)濟(jì)適用房，保證一定收入水平居民買得起或租得起房，政府對真正需要住房的居民提供優(yōu)惠。如果人民幣升值幅度足夠大，打消了升值預(yù)期，投機(jī)資本獲利撤離，房地產(chǎn)價格會大幅度下降， 這對于遏止房地產(chǎn)泡沫是有利的。5%，將上升到 15。如果半途而廢，不僅使泡沫坐大，崩盤以后誘發(fā)金融與社會危機(jī)，而且將嚴(yán)重削弱中央的權(quán)威，人們會問：三年治不了幾個房地產(chǎn)商，這么大的中國將如