【正文】 值，從1∶，4年升值5%；，平均每年升6%，1998年亞洲金融危機(jī)貶值10%。全球股市風(fēng)暴使指數(shù)跌到2298點(diǎn)，稍作整理再度上漲，1988年9月26日達(dá)到8870點(diǎn)，到1990年股市13608點(diǎn)，5年時(shí)間股市上漲23倍。然后大幅度地崩盤。IMF研究表明，信貸膨脹是各國(guó)資產(chǎn)價(jià)格膨脹和泡沫崩潰罪魁禍?zhǔn)祝y行信貸渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作用明顯強(qiáng)于對(duì)股市；在泡沫崩潰之前，各國(guó)房地產(chǎn)都經(jīng)歷與信貸擴(kuò)張相關(guān)的迅速上升，相對(duì)于信貸規(guī)模變化，房地產(chǎn)價(jià)格上升的反應(yīng)速度是價(jià)格下降的三倍。中國(guó)北海市房地產(chǎn)泡沫%%，出現(xiàn)投機(jī)狂潮，股票熱、房地產(chǎn)熱、倒賣汽車。北海市從3家猛增至700家。北海市政府決策失誤，他們認(rèn)為北海沒(méi)有資金只有土地，以土地“引鳳筑巢”是上策，炒地越多資金也越多，房?jī)r(jià)飛漲，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模足夠200萬(wàn)人生活，常住人口只有20萬(wàn)，加流動(dòng)人口不過(guò)50萬(wàn)。1993年7月全國(guó)信貸規(guī)模急劇緊縮，大量資金抽走，400家開發(fā)公司自動(dòng)消失。在中國(guó)特別容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，20 世紀(jì)80年代從長(zhǎng)春君子藍(lán)泡沫開始，發(fā)展到出口的上百種土特產(chǎn)品都曾經(jīng)在國(guó)際市場(chǎng)好銷和深圳特區(qū)搶購(gòu)的雙重刺激下，出現(xiàn)了價(jià)格和生產(chǎn)的暴漲暴跌，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“蛛網(wǎng)效應(yīng)”。尚未破滅的是房地產(chǎn)泡沫和外資泡沫。新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)教條代替了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)教條，把一切問(wèn)題歸結(jié)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不完善，而不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身。對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作缺乏經(jīng)驗(yàn)，盲目性很大。第四，政府宏觀調(diào)控缺乏經(jīng)驗(yàn)，很不成熟，且受到既得利益集團(tuán)的誤導(dǎo)或者壓力。少數(shù)人不擇手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理，包括從外國(guó)介紹騙術(shù)，使用中國(guó)傳統(tǒng)的“洗腦筋”辦法，手段無(wú)所不用其極。第六，北京上海等大城市，房地產(chǎn)及其所拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)占 GDP 50 %，地方政府為短期政績(jī)，與中央政府爭(zhēng)奪金融土地資源，有意維護(hù)房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)儲(chǔ)蓄大于投資，銀行存款大于貸款數(shù)千億，急于放款，特別愿意對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行住房信貸， 存貸款利率相差 3個(gè)多百分點(diǎn)。 如果系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)， 房地產(chǎn)公司只是倒閉而已， 過(guò)剩商品房集中到銀行廉價(jià)拍賣，經(jīng)濟(jì)損失是銀行承擔(dān)。 我國(guó)商業(yè)銀行至少有25% 呆帳，如經(jīng)房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能達(dá)到40%。 2006年以后外資銀行開始分流國(guó)內(nèi)銀行儲(chǔ)蓄，人口迅速老化和超前消費(fèi)使儲(chǔ)蓄率降低。房地產(chǎn)泡沫的防范與控制，需要采取綜合性措施。調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策向中低收入者傾斜；對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)開征不動(dòng)產(chǎn)累進(jìn)稅。 第三，發(fā)展房地產(chǎn)金融，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，控制投資性購(gòu)房，尤其是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性購(gòu)房；完善信用制度和抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)。加息要慎重，中國(guó)按揭貸款利率不低；開發(fā)性貸款更高，加息可能會(huì)使本已緊缺的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條出現(xiàn)脫節(jié)。 第五，從土地源頭入手，保障土地使用結(jié)構(gòu)合理，加快建設(shè)有形土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正公開公平。 第六， 鼓勵(lì)成立住宅合作社，由政府提供廉價(jià)土地，欲購(gòu)房的居民自己組織起來(lái)，對(duì)住宅的設(shè)計(jì)，采購(gòu)，施工，財(cái)務(wù)，質(zhì)量，進(jìn)行全過(guò)程的參與和監(jiān)督控制，象目前大部分裝修那樣，徹底打掉中間環(huán)節(jié)的非法回扣，估計(jì)可以使成本降低30% 左右。進(jìn)行要素市場(chǎng)化改革，防止少數(shù)人利用權(quán)力控制稀缺資源，進(jìn)行尋租與腐敗活動(dòng)。理論上講，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的貨幣面臨升值壓力或貨幣持續(xù)小幅度升值情況下，在升值前如把外幣換成本幣，一旦本幣升值，投資者便能獲得與升值幅度相應(yīng)的收益（把本幣兌成外幣即可兌現(xiàn)該收益），促使投資者追逐該國(guó)資產(chǎn)，最有吸引力的是股票和房地產(chǎn)，投資者不但獲得升值收益，還能獲得股票房地產(chǎn)本身增值收益。與歷史上的日本不同，人民幣升值有利于遏制房地產(chǎn)泡沫。統(tǒng)計(jì)表明，2003年末我國(guó)外匯儲(chǔ)備增加約1169億美元，外商直接投資約為570億美元，缺口約344億美元；2004年外匯儲(chǔ)備余額6099億美元，%，新增2000多億美元，其中有大規(guī)模投機(jī)資金，進(jìn)入中國(guó)購(gòu)買廉價(jià)人民幣資產(chǎn)，主要投向應(yīng)該是房地產(chǎn)。如確認(rèn)升值預(yù)期導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)讓人民幣盡早升值。另一種辦法，不升值而提高人民幣利率。全球?qū)①?gòu)買房產(chǎn)作為投資，股市崩盤，養(yǎng)老金虧損后資金涌向房地產(chǎn)。英國(guó) 30% 人認(rèn)為，投資房地產(chǎn)是最好養(yǎng)老手段，只有 27% 選擇養(yǎng)老金。5%，房地產(chǎn)回報(bào)率卻是負(fù)3。更多的人使用消費(fèi)信貸投資房地產(chǎn)但房租下降。西方國(guó)家提高利率將加速房地產(chǎn)泡沫破滅。英國(guó)抵押貸款債務(wù)負(fù)擔(dān)占居民家庭收入12%，如利率提高到 6。5%，達(dá)10年來(lái)最高水平。與供給相比，加息對(duì)需求方影響更大。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，推動(dòng)其加速開發(fā)的動(dòng)力是旺盛需求，最大問(wèn)題是嚴(yán)控信貸措帶來(lái)資金緊張，不得不以更高的資金成本到銀行系統(tǒng)以外融資，如基金、信托產(chǎn)品、企業(yè)債等。有人認(rèn)為央行實(shí)行穩(wěn)步而適度的升息政策，整體房?jī)r(jià)就可能小幅緩慢回落，最終實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。貨幣手段見(jiàn)效太慢，而且治不了壟斷，或許在提高到一定程度如7% 以后，才能決定性地?fù)羝品康禺a(chǎn)泡沫，但時(shí)過(guò)數(shù)年，房?jī)r(jià)已成天文數(shù)字，破滅是必然的了，在不是調(diào)控而是崩盤。2005年前4個(gè)月房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)發(fā)展，主導(dǎo)力量是房地產(chǎn)商壟斷和地方政府支持，長(zhǎng)期制造漲價(jià)預(yù)期造成的，中央政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段無(wú)效，說(shuō)明了我們“非均衡假設(shè)”的正確，中央政府必定采取更加嚴(yán)厲的手段，目標(biāo)就是讓房?jī)r(jià)有明顯的回落，同時(shí)改善房產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 我們相信，只要中央政府決心堅(jiān)定，又有廣大居民真實(shí)需求的支持，在擠掉投機(jī)資本，打擊壟斷以后，正常需求會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，使我們的年輕的房地產(chǎn)行業(yè)，在不斷擠泡沫的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，使社會(huì)主義和諧社會(huì)“居者有其屋”的理想，真正在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中得以實(shí)現(xiàn)。這次控制房地產(chǎn)泡沫能否成功，關(guān)系到中國(guó)未來(lái)發(fā)展前途。所以這次一定要治出結(jié)果來(lái)，房?jī)r(jià)應(yīng)該下降20—30%，回歸到2003年的水平，才能擠走投機(jī)資本，引入正常需求。參考文獻(xiàn)和數(shù)據(jù)來(lái)源，主要參考文獻(xiàn)1. 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